Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux
 
N° RG 23/06590 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ36L

N° MINUTE : 7

Assignation du :
05 Mai 2023

Expert:
[P] [E][1]

[1] 
[Adresse 5] - [Localité 8]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024
DEMANDEURS

Madame [K] [A]
[Adresse 4]
[Localité 10]

Monsieur [J] [A]
[Adresse 3]
[Localité 13]

Monsieur [R] [T]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 7]

Fondation FONDATION DE FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 9]

tous représentés par Me Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1066

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HOTELIERE JARRY
[Adresse 15]
[Localité 13] / FRANCE

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SCP MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 27 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 avril 1986, M.[Z] [S], Mme [F] [C], Mme [H] [C] aux droits desquels se trouvent aujourd'hui, Mme [U] [A], M. [K] [A], M. [J] [A], M. [R] [T] et la Fondation de France (ci-après les bailleurs) ont donné à bail à la société Hotelière Jarry, divers locaux à destination d'hôtel meublé dépendant d'un immeuble situé [Adresse 15] [Localité 13] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1986, moyennant un loyer annuel de 63.800 francs ( 9726,24 euros) en principal .

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2004 à effet du 30 janvier 2004, le bail a été renouvelé moyennant un loyer annuel en principal de 22.400 euros.

Par arrêt rendu le 15 septembre 2021, le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 a été fixé comme suit :
- à la somme annuelle de 73.912 euros HT HC à compter du 1er octobre 2015 le montant du bail renouvelé,
- à la somme annuelle de 77.764 euros HT HC à compter du 24 décembre 2018 le montant du loyer révisé du bail renouvelé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 avril 2022, les bailleurs ont notifié à la société Hotelière Jarry une demande révision du loyer conformément aux articles L145-37, L145-38 et R145-20 du code de commerce, indiquant voir porter le loyer à la somme annuelle HC HT de 80.852,46 euros.

Aucune réponse n’a été formulée par le preneur et par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2023, les bailleurs ont adressé en demande de révision du loyer aux même fins.

Puis les bailleurs ont fait assigner la société Hotelière Jarry devant le juge des loyers commerciaux, par acte de commissaire de justice du 5 août 2023, demandant à celui-ci de :
- fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé à effet du 13 avril 2022 à la somme annuelle en principal de 80.852, 46 euros hors taxes et hors charges ;
- condamner la société Hotelière Jarry au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, les intérêts dus pour plus qu’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du même code ;
 - rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire sauf disposition contraire ;
- condamner la société Hotelière Jarry aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile procédure civile, qui pourront être recouvrés directement par Maître Delphine Maratray-Baccuzat, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code;
- condamner la société Hotelière Jarry à payer aux bailleurs une somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par mémoire en défense notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2023, la société Hotelière Jarry demande au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail, révisé au 13 avril 2022, à la somme annuelle de 77.764 HT HC et condamner les bailleurs aux entiers dépens.

La société Hotelière Jarry fait exposer en substance que l’article L145-38 du code de commerce évoque un “maxima”concernant la fixation du loyer révisé mais pas que ce maxima est de plein droit ; elle précise que la dernière révision du bail, en date du 24 décembre 2018, est intervenue pendant une période favorable aux bailleurs et juste avant l’épidémie de Covid 19, que depuis, le quartier de la [Localité 14] n’a pas connu d’évolution particulière, que c’est un quartier populaire de capitale connaissant trafic de drogue et prostitution et qu’il y a donc lieu de fixer en l’espèce le loyer révisé au montant du dernier loyer.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2023, les bailleurs maintiennent leurs demandes, faisant exposer notamment que la position du preneur refusant de facto l’application de l’article L145-38 du code de commerce ne repose sur aucun fondement textuel, jurisprudentiel, ni même doctrinal et est invoqué de mauvaise foi.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 février 2024 puis mise en délibéré au 26 avril 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT

La clause du bail intitulée “clause de variation du loyer du bail” stipule :
“ Il est convenu et accepté entre les parties que le loyer principal du présent bail sera révisable, par période de TROIS ANS, à compter du départ du bail. Cette variation jouera en hausse ou en baisse à la demande de la partie interessée, conformément à la législation en vigueur au moment de la demande de révision.
En outre, toute législation sur les loyers commerciaux s’appliquera automatiquement pendant le cours du bail.”

Cette clause renvoie expressément aux dispositions légales relatives à la révision triennale ; le bail ne comprend pas de clause d’indexation automatique annuelle de sorte que ce sont les dispositions de l’article L145-38 du code de commerce qui sont applicables au cas d’espèce, ce qui n’est pas contesté par les parties.


Il résulte des articles L 145-38 et R 145-20 et suivants du code de commerce que le bailleur peut demander la révision du prix du bail tous les trois ans à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du prix et que la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert.

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 13 avril 2022 reçue le 15 avril suivant par le preneur, l’avocat des bailleurs a sollicité au nom de ces derniers la révision du prix du bail renouvelé liant les parties depuis le 1er octobre 2015 ; cette lettre indique :
« J’interviens auprès de vous en qualité d’Avocat de Madame [K] [A], de Messieurs [J] [A] et [R] [T] ainsi que de la FONDATION DE FRANCE, dont je suis le conseil, propriétaires des locaux sis à [Localité 13] [Adresse 15] et donné à bail commercial à effet du 1er octobre 2015.
 Plus de trois années se sont écoulées depuis la dernière fixation du loyer (première révision triennale) et mes clients en sollicitent la révision à compter de ce jour conformément aux dispositions de l’article L.145-37, L. 145-38 et R.145-20 du code de commerce.
 Le montant de cette révision est le suivant : 
77 764 € x 118, 59 (ILC 4T 2021) = 80 852, 46 € 
114, 06 (ILC 4T 2018)
 Le montant du dépôt de garantie devra être réajusté en conséquent.
 J’adresse la copie de la présente à Me Arnaud DUQUESNOY, votre conseil habituel, à la disposition duquel je me tiens.
 Vous voudrez bien me faire connaitre votre avis par retour”. 

Cette lettre qui indique l’objet de la demande, soit la révision triennale légale, qui sollicite un prix précis, soit 80.852,46 euros et qui a été adressée par recommandé, constitue une demande en révision régulière au regard des prescriptions réglementaires, de sorte que le prix du bail doit être révisé à compter du 13 avril 2022, date de la demande en révision, étant entendu que la dernière révision est intervenue le 24 décembre 2018.

S’agissant du prix du bail révisé, l’article L145-38 du code de commerce prévoit :
“Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
 Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.”

En l’espèce, les bailleurs indiquent que les indices des loyers commerciaux, applicables d’office depuis le 18 juin 2014 sont les suivants : 114,06 pour le 4ème trimestre 2018 et 118,59 pour le 4ème trimestre 2021, indices non contestés par le preneur.

Ils en concluent qu’il sont bien fondés à réclamer la révision du loyer calculée selon la variation de l’indice des loyers commerciaux, le montant de cette révision étant le suivant :
77 764 € x 118, 59 (ILC 4T 2021)/ 114, 06 (ILC 4T 2018) = 80.852, 46 euros.

Le preneur conteste ce montant et indique que le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur du dernier loyer.

Il est admis qu’en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dés lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction.

En l’espèce, aucune des parties n’invoque une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, de sorte que :
- le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation indiciaire,
- si la valeur locative est supérieure au chiffre résultant du jeu des indices, c’est l’indexation qui s’applique,
- si la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur c’est ce loyer qui restera applicable.

Or en l’espèce, les parties ne produisent aucun élément permettant de déterminer la valeur locative des locaux loués au 13 avril 2022 ; en effet, les bailleurs se prévalent uniquement de la variation indiciaire tandis que la société locataire demande le maintien du dernier loyer ce qui sous tend que selon elle la valeur locative des locaux se situe, a minima, en dessous du plafond résultant du calcul issu de la variation indiciaire.

Dans ces conditions, le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour déterminer le prix du loyer révisé à compter du 13 avril 2022, de sorte qu’il convient avant dire droit d’ordonner une expertise judiciaire. La consignation sera mise à la charge de la bailleresse demanderesse à la révision du prix du loyer.

Il sera sursis sur les demandes en ce compris celles formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré 

Avant dire droit sur le prix du bail révisé au 13 avril 2022, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [P] [E]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tel. : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
[Courriel 11]



avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées ;

* annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires, même fiscaux,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard 

*Donner un avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail par Mme [U] [A], M. [K] [A], M. [J] [A], M. [R] [T] et la Fondation de France à la société Hotelière Jarry au 13 avril 2022,

*Indiquer quel serait le montant du loyer plafond résultant de la variation indiciaire,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2025 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par les bailleurs à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
 
Réserve les autres demandes,

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation.

Fait et jugé à PARIS, le 26 avril 2024.

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME