Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître EXPERTON


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître ORLANDI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/04901 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2B2Z

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. [I], 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître EXPERTON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1445


DÉFENDEURS
Monsieur [M] [D],
Madame [L] [B] épouse [D], 
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître ORLANDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B066


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04901 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2B2Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2017 à effet au 19 janvier 2017, la SCI [I] a consenti un bail d’habitation d’une durée de trois ans à Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1]). 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2022, la SCI [I] a délivré à Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B] un congé pour reprise au profit de Madame [R] [H], associée de la SCI, à effet au 18 janvier 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, la SCI [I] a assigné Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Validation du congé délivré le 1er juin 2022, Prononcer leur expulsion immédiate, ordonner la séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2000 euros, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SCI [I] fait valoir que le congé a été délivré régulièrement puisque, d’une part, les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectés et que, d’autre part, le congé est fondé sur des motifs légitimes et sérieux conformément à l’article 13 de ladite loi car étant elle-même constituée en SCI familiale, la reprise du logement a pu valablement intervenir au profit de l’une de ses associées, que néanmoins les locataires se sont maintenus dans les lieux. 

L’affaire, appelée à l’audience du 19 octobre 2023 a été renvoyée à l’'audience du 15 février 2024. 

A l’audience, la société SCI [I], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle maintient que le congé a été délivré valablement, Madame [R] [H] étant âgée de 67 ans. Elle n’est pas opposée à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux mais d’une durée inférieure à un an. 

Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :
De prononcer la nullité du congé pour reprise et de débouter la SCI [I] de ses demandes, A titre subsidiaire, que les plus larges délais leur soient accordés pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause la condamnation de la SCI [I] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, Que l’exécution provisoire soit écartée. 
Sur la nullité du congé ils soutiennent au visa de l’article 15 de la loi susvisée bénéficier de la qualité de locataires protégés au regard de leurs ressources de l’année précédent le 1er juin 2022 (date de délivrance du congé) et de leur âge au 18 janvier 2023 (date d’effet du congé), ce qui n’a pas été pris compte par le bailleur qui avait en outre l’obligation de leur proposer un logement répondant à leurs besoins et capacités financières et dans certaines limites géographiques. Sur leur demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux au titre des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ils indiquent justifier de démarches en vue d’un relogement, en vain, et être de bonne foi, éléments fondant également leur demande de voir écarter l’exécution provisoire. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en validation du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable au litige lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En application de l’article 13 de ladite loi, les dispositions de l'article 15 susvisé peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés. 
En l’espèce, la SCI [I] a délivré le 1er juin 2022 aux locataires un congé pour reprise au profit de Madame [R] [H], associé de la SCI. 


Il ressort des pièces versées aux débats que :

- la SCI [I] est une société civile constituée entre Mme [W] [I], gérante, M. [V] [I], M. [P] [Z] et Mme [R] [H] (extrait KBIS), 
- que Madame [R] [H] est la mère de M. [V] [I] (livret de famille de Madame [R] [H]) 
En revanche, la SCI [I] qui ne produit aucun autre acte d’état civil à l’appui de sa demande en validation du congé, ne fait pas la démonstration de ce qu’elle est exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré. 
Elle n’est en conséquence pas fondée à invoquer les dispositions de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989. 
Il en résulte que, ne pouvant prétendre à une reprise au profit de l’un de ses associés, elle a délivré irrégulièrement le congé dont la nullité sera en conséquence prononcée. 
La SCI [I] sera dès lors déboutée de l’ensemble de ses demandes. 
Il sera enfin constaté que le bail a été tacitement reconduit le 19 janvier 2023. 

Sur les demandes accessoires

La SCI [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamné à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré le 1er juin 2022 à effet au 18 janvier 2023 par la SCI [I] à Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B] concernant les locaux situés [Adresse 1]),

CONSTATE la reconduction du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 1]) conclu entre la SCI [I] et Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B] à compter du 19 janvier 2023 et pour une durée de trois ans;

DEBOUTE la SCI [I] de l’ensemble de ses demandes, 

CONDAMNE la SCI [I] aux dépens, 
CONDAMNE la SCI [I] à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [L] [B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge