Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/09329 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUXXU

N° MINUTE : 


Assignation du :
08 Juillet 2021



JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDERESSE

SCI PIERRE, prise en la personne son représentant légal 
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Mathieu ROGER-CAREL de la SELEURL MRC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0901


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immezuble sis [Adresse 2] [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ADMINISTRA, SAS
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0609


PARTIE INTERVENANTE 

Monsieur [C] [O]
[Adresse 2]
[Localité 9]

représenté par Maître Laurence de MONTAUZAN de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0149

Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09329 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXXU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 01 Février 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



***

Exposé du litige :

La S.C.I. PIERRE est propriétaire, depuis le 1er juillet 2019, du lot n° 53, correspondant à un appartement situé aux 7ème et 8ème étages au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [C] [O] est quant à lui propriétaire du lot n° 28, correspondant à un appartement également situé aux 7ème et 8ème étages (« voisin » du lot n° 53) au sein dudit immeuble.

En 2020, la S.C.I. PIERRE a entrepris des travaux de rénovation de son appartement, avec « recréation » d'une fenêtre sur le mur mitoyen de la terrasse à jouissance privative du lot n° 28 appartenant à Monsieur [O].

Se plaignant de l'exécution sans autorisation préalable de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] a fait assigner à heure indiquée la S.C.I. PIERRE, en présence de Monsieur [O], afin de solliciter la suspension des travaux entrepris et la remise en état sous astreinte de la façade de l'immeuble.

Par ordonnance du 28 mai 2020, le juge des référés de Paris a notamment ordonné sous astreinte à la S.C.I. PIERRE d'interrompre tous travaux portant sur la façade de l'immeuble du [Adresse 2] et de remettre en état initial la façade dudit immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2020, la S.C.I. PIERRE a sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une demande d'autorisation de « remise en conformité avec le permis de construire de la façade de l'immeuble » aux frais de la S.C.I. PIERRE ou à défaut à l'initiative de la copropriété.

L'assemblée générale a rejeté les demandes de la S.C.I. PIERRE, selon résolutions n° 32 et 33 de l'assemblée générale du 20 avril 2021, après avoir eu communication par le syndic de l'immeuble, au titre de son devoir de conseil, d'une note de l'avocate de la copropriété précisant que la résolution n° 32 ne pouvait « être votée qu'avec l'accord expresse de M. [O], sans exposer la copropriété à un nouveau contentieux ».

Par acte d'huissier du 8 juillet 2021, la S.C.I. PIERRE a alors fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile, afin de solliciter :

- à titre principal, l'annulation des résolutions n° 32 et 33 de l'assemblée générale du 20 avril 2021,
- et à titre subsidiaire l'autorisation de réaliser les travaux de remise en conformité de la façade de l'immeuble avec le permis de construire, mentionnés par les résolutions n° 32 et 33 du procès-verbal de ladite assemblée, et ainsi l'autorisation d'entreprendre les travaux de « réouverture » de la fenêtre « préexistante » située à l'angle est de son appartement (lot n° 53), actuellement obstruée par un « morceau de tôle ».

Monsieur [C] [O] est intervenu volontairement à la procédure selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, la S.C.I. PIERRE demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1240 du code civil,
Vu les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 700 du code de procédure civile,

JUGER recevable et bien-fondée la SCI PIERRE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] s’est rendu responsable d’un abus de majorité en refusant d’autoriser la SCI PIERRE à réaliser les travaux de mise en conformité de la façade avec le permis de construire ;

JUGER que les travaux ayant fait l’objet des résolutions n°32 et n°33 sont des travaux privatifs n’affectant pas l’aspect extérieur de l’immeuble ;
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09329 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXXU


JUGER que les travaux ne portent aucunement atteinte aux droits des copropriétaires ou aux parties communes ;

En conséquence :

ANNULER les résolutions n°32 et n°33 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9], du 20 avril 2021, refusant d’autoriser la SCI PIERRE à réaliser les travaux de remise en conformité avec le permis de construire de la façade de l’immeuble à ses frais ou à ceux de la copropriété ;

ET

JUGER qu’il n’y a lieu à aucune autorisation de l’assemblée générale ou du Tribunal judiciaire pour la réalisation des travaux susmentionnés qui seront réalisés au frais de la SCI PIERRE ;

Et par ailleurs :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI PIERRE la somme de 589,75 € par mois à compter du 06 février 2020 jusqu’à la date du jugement à intervenir, au titre de son préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire :

JUGER que les travaux envisagés constituent une amélioration au sens de l’article 30 de la loi de 1965, respectent la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires ;

AUTORISER la SCI PIERRE à réaliser les travaux de remise en conformité de la façade de l’immeuble avec le permis de construire mentionnés par les résolutions n°32 et n°33 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 20 avril 2021 et ainsi l’autoriser à entreprendre les travaux de réouverture de la fenêtre préexistante située à l’angle Est de son appartement (lot n°53), actuellement obstruée par un morceau de tôle ;

En tout état de cause ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [O] à payer chacun à la SCI PIERRE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] demande au tribunal de:

Vu les articles 1103, 1104 et 1240 du Code civil,
Vu les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats,

Déclarer le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]– [Localité 9] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,
Constater que la SCI PIERRE, propriétaire du lot n°53 de l’immeuble a entrepris des travaux de percement d’un mur de façade de l’immeuble – partie commune, sans autorisation préalable de l’Assemblée générale des copropriétaires,

Constater que la SCI PIERRE a commis de ce fait une infraction tant au règlement de copropriété qu’aux règles issues de la loi du 10 juillet 1965,

Constater que la SCI PIERRE crée par l’entreprise de ces travaux d’ouverture de la façade de l’immeuble, une vue directe sur le lot n°28 dont est propriétaire Monsieur [C] [O],

En conséquence,

Débouter la SCI PIERRE de toutes ses demandes, fins et conclusions, et en particulier,
• De sa demande tendant à voir annuler les résolutions n°32 et n°33 de l’assemblée générale du 20 avril 2021,
• De sa demande tendant à se voir autoriser par le tribunal à réaliser les travaux d’ouverture de façade, ces travaux n’étant pas des travaux d’amélioration et aucun abus de majorité du Syndicat des copropriétaires ne pouvant être constaté,
• De sa demande tendant à se voir indemnisée d’un prétendu préjudice de jouissance.

En tout état de cause,

Condamner la SCI PIERRE à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 9] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SCI PIERRE en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Monsieur [C] [O] demande au tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile ;
Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’ordonnance du 28 Mai 2020,

DIRE recevable et bien-fondé Monsieur [O] en son intervention volontaire ;

CONSTATER que la SCI PIERRE entend être autorisée à réaliser des travaux consistant à créer une ouverture en façade qui créerait une vue directe sur le lot de Monsieur [O], outre un accès direct sur la terrasse dont il a la jouissance privative ;

DIRE et JUGER que cette ouverture ne peut être créée sans l’accord unanime du syndicat des copropriétaires et en particulier celui de Monsieur [O] ;

DEBOUTER la SCI PIERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et en particulier de sa demande d’autorisation judiciaire en application de l’article 30 de la Loi du 10 Juillet 1965 ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER la SCI PIERRE à payer à Monsieur [O] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens.

DIRE et JUGER qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur les demandes formulées par la SCI PIERRE.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 1er février 2024, a été mise en délibéré au 25 avril 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [C] [O] doit être reçu en son intervention volontaire, selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022. 

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » et de « constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

I - Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 32 et 33 de l'assemblée générale du 20 avril 2021 pour abus de majorité et subsidiairement d'autorisation judiciaire de travaux formées par la S.C.I. PIERRE :

La S.C.I. PIERRE fait valoir en substance que :
- les cloisons intérieures avec leurs portes, ainsi que les fenêtres, volets roulants, ainsi que leurs chambranles, châssis et accessoires sont des parties privatives aux termes du règlement copropriété,
- il ressort d'une attestation de son architecte que l'ouverture préexistait aux travaux qu'elle a entrepris, sans percement ni modification du bâti de la façade, la fenêtre étant préexistante et figurant sur les plans de façade,
- les travaux litigieux n'affectent donc pas les parties communes mais les fenêtres qui sont des parties privatives selon le règlement de copropriété ni l'aspect extérieur de l'immeuble, le retrait d'une tôle ne pouvant affecter l'aspect esthétique de l'immeuble et l'attestation de son architecte montrant qu'il s'agit de remettre l'immeuble dans son état architectural initial,
- la pose de la tôle sur la fenêtre de son lot n'a d'ailleurs jamais fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,
- la résolution rejetée ne nécessitait pas que l'accord de Monsieur [O] soit obtenu puisque les travaux envisagés ne portent pas atteinte aux modalités de jouissance de son lot, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, comme l'indique le conseil du syndicat des copropriétaires dans sa note annexée au procès-verbal de l'assemblée générale, alors que le droit dont se prévaut Monsieur [O] résulte d'un plan annexé à l'état descriptif de division, document distinct du règlement de copropriété, qui n'a lui-même pas valeur contractuelle, de sorte que les dispositions de l'article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables (ex. : Civ. 3ème, 15 décembre 2016, n° 15-22.342),
- l'état descriptif de division n'a valeur contractuelle que lorsque le règlement de copropriété le lui confère,
- or, l'intégralité de l'argumentation du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [O] repose sur un document auquel le règlement de copropriété ne renvoie pas et qui n'est donc pas contractuel,
- les travaux mentionnés dans le règlement de copropriété ne sont pas précisés et ne peuvent concerner l'obstruction de la fenêtre de la S.C.I. PIERRE, qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme,
- au contraire, les stipulations du règlement de copropriété, opposables aux copropriétaires, relatives à l'aspect extérieur de l'immeuble et l'utilisation des fenêtres (pages 40 et 42), s'opposent bien à la présence d'une tôle à la place d'une fenêtre,
- ainsi, les décisions de l'assemblée générale qui ne font qu'appliquer les clauses du règlement de copropriété, n'ont pas à être prises avec l'accord d'un copropriétaire particulier, même lorsqu'elles ont pour effet de modifier la configuration de l'immeuble,
- les règles de distances légales en matière de vues ne sont pas applicables en matière de copropriété,
- au surplus, la terrasse de Monsieur [O] est une partie commune à jouissance exclusive, l'article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précisant qu'aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot,
- le règlement de copropriété stipule à ce titre que les copropriétaires « devront également supporter les vues (droites et obliques), balcons ou saillies sur leurs parties privatives même si les distances sont inférieures à celles prévues par le Code civil » (pièce n° 17, page 47),
- les travaux envisagés par la S.C.I. PIERRE ne portent donc nullement atteinte aux modalités de jouissance du lot du Monsieur [O] dès lors qu'aucune disposition du règlement de copropriété ne justifie le maintien d'une tôle sur la fenêtre, que les servitudes de vue n'ont pas vocation à s'appliquer et que le règlement de copropriété prévoit au contraire expressément que les copropriétaires devront supporter toutes les vues sur leurs balcons,
- l'abus de majorité est caractérisé, alors que l'assemblée générale ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire s'agissant des travaux sollicités et que son éventuel refus doit être justifié,
- le refus de l'assemblée générale doit être fondé sur des motifs sérieux tenant à la protection de l'intérêt collectif des copropriétaires et ne doit pas être pris dans le seul but de favoriser les intérêts personnels d'un copropriétaire,
- en l’espèce, la décision de l'assemblée générale n'a été prise que dans l'intérêt du président du conseil syndical, Monsieur [O],
- le caractère abusif de la décision ressort nettement de plusieurs éléments (refus de mettre l'immeuble en conformité avec le permis de construire constituant une rupture d'équilibre entre les copropriétaires, puisque les fenêtres situées au même niveau aux étages intérieures demeurent ouvertes : Civ. 3ème, 11 mai 2006, n° 05-10.924, maintien de la pose d'une tôle sans déclaration préalable constituant au sens de la réglementation d'urbanisme, des travaux réalisés sans autorisation : article L. 480-4 du code de l'urbanisme),
- les travaux envisagés ne nécessitaient aucune autorisation de l'assemblée générale, en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, le fait de retirer une tôle qui n'était pas prévue à l'origine ne pouvant affecter l'aspect extérieur de l'immeuble, puisqu'il s'agit de rendre à l'immeuble son aspect architectural originel, sans ajout et en conformité avec le règlement de copropriété, sans impact sur l'harmonie de l'immeuble,
- la cour de cassation a également considéré que la réouverture d'une fenêtre obstruée de manière provisoire et sommaire, constitutive d'une partie privative, ne nécessitait pas l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 12 mai 1993, n° 91-11.889),
- Monsieur [O] lui-même a reconnu dans un e-mail qu'il s'agissait d'une fenêtre condamnée.

A titre subsidiaire, sur sa demande d'autorisation judiciaire de travaux, elle fait valoir qu'elle dispose d'un droit de propriété sur la fenêtre constituant une partie privative attachée à son lot, que les travaux envisagés d'ouverture d'une fenêtre constituent indéniablement une amélioration puisqu'ils lui permettent de valoriser son appartement en y améliorant la luminosité et à l'immeuble entier de retrouver son unité architecturale, la notion de travaux d'amélioration recouvrant également ceux ne bénéficiant qu'à un seul lot, ce qui inclut l'ouverture d'une fenêtre, de sorte que les conditions de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu'il a été vu précédemment que les travaux ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires voisins, tant sur le plan de l'atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives que sur celui des servitudes de vues.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] répond en substance que :
- les plans du règlement de copropriété sont parfaitement clairs, la mise en copropriété datant de 2014 et la S.C.I. PIERRE ayant fait l'acquisition de son bien en 2019,
- il n'existait aucune fenêtre à l'emplacement actuel de l'ouverture créée, de sorte qu'une autorisation de l'assemblée générale était nécessaire pour rouvrir la fenêtre obturée,
- le propriétaire du lot n° 28, Monsieur [O], est victime d'un préjudice de jouissance en raison de la vue directe causée par les travaux de percement de la façade de l'immeuble entrepris, en raison de l'accès direct que la S.C.I. PIERRE a désormais sur la terrasse du lot n° 28 mais également sur l'appartement lui-même de Monsieur [O],
- selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété,
- le projet entrepris par la S.C.I. PIERRE cause un préjudice évident à Monsieur [O] dès lors que l'ouverture réalisée crée une vue directe sur sa terrasse et l'intérieur de son appartement (salon, salle à manger) en violation de l'article 678 du code civil (pièces n° 9 et 10 : photographies des vues et procès-verbal de constat d'huissier du 3 février 2020),
- le règlement de copropriété comporte des dispositions sur l'aspect de l'immeuble (page 40, incluant les fenêtres, même constituant une partie privative) et la modification intérieures des lots – travaux dans les lots (pages 40-41: travaux entraînant une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affectant celles-ci ou l'aspect extérieur de l'immeuble devant être soumis à autorisation de l'assemblée générale).

Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux, il fait valoir qu'en aucun cas, la création d'une ouverture en façade n'entre dans la liste limitative des travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, aucun abus de majorité ne pouvant au surplus être imputé au syndicat des copropriétaires, tandis que le tribunal ne peut se substituer à l'assemblée générale qui est souveraine.

Monsieur [C] [O] fait valoir que :
- la réalisation d'une ouverture créerait un accès et des vues directes sur sa terrasse ainsi que dans sa salle de séjour,
- les travaux consistant à créer une ouverture en façade affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble au sens de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,
- en application des articles 26 et 9 de ladite loi, la création d'une vue sur les parties privatives d'un copropriétaire sans son autorisation porte atteinte à ses droits,
- tel est le cas de la pose de deux velux sans autorisation créant des vues ou de la réouverture d'anciennes fenêtres (CA de Paris, 9 mai 2018, n° RG 16/00431, 28 juin 2007, n° RG 06/19834),
- lorsqu'ils affectent la jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires, les travaux ne peuvent avoir lieu sans l'autorisation du copropriétaire dont les parties privatives sont impactées, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- en l'espèce, à la date de mise en copropriété de l'immeuble, il n'existait aucune ouverture à l'emplacement de l'ouverture créée,
- ainsi qu'en attestent les photographies versées aux dossiers, les travaux n'ont pas consisté et ne consisteraient pas à retirer une simple tôle, comme en attestent les photographies prises à l'intérieur des lots de la SCI PIERRE avant son acquisition (pièces n° 21), ainsi que les occupants des lieux entre 2012 et 2017,
- les projets de la S.C.I. PIERRE portent atteinte à ses droits et aux modalités de jouissance de son lot, en ce qu'ils auraient pour effet de créer une vue directe sur sa terrasse et l'intérieur de son appartement (salon, salle à manger), en violation de l'article 678 du code civil, ainsi qu’un accès direct à la terrasse dont il a la jouissance privative (pièces n° 6 et 18, procès-verbal de constat d'huissier et photographies des vues),
- l'autorisation devait donc être donnée par tous les copropriétaires et en particulier par Monsieur [O], 
- il est faux de prétendre qu'un précédent copropriétaire aurait fermé l'ouverture sans autorisation,
- en réalité, ainsi qu'en atteste les plans du règlement de copropriété, il n'existait pas de fenêtre et/ou d'ouverture à la date de mise en copropriété de l'immeuble, soit en 2014 (pièces n° 19 et 3, photographies antérieures aux travaux de la terrasse et plan des lots n° 28 et 53 au 7ème étage),
- ces plans de géomètre datent de 2013 et sont d'ailleurs expressément visés dans le règlement de copropriété de l'immeuble (page 13), 
- l'état descriptif de division, comme les plans, sont bien intégrés dans le règlement de copropriété, et leur valeur contractuelle est indéniable (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849),
- il n'est pas contestable que lors de la mise en copropriété et de l'acquisition de Monsieur [O], il n'existait pas de fenêtre,
- il en était de même à la date de l'acquisition de la S.C.I. PIERRE,
- la nécessité d'une autorisation est indéniable, conformément aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sinon de l'article 25 b) de ladite loi, les travaux étant visibles de l'extérieur et ayant un impact sur l'harmonie ou l'aspect de l'immeuble.

Sur la demande d'autorisation judiciaire de la S.C.I. PIERRE, il souligne qu'une telle autorisation suppose que les travaux soient conformes à la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, tandis qu'il a été amplement démontré que les travaux que souhaitent réaliser la S.C.I. PIERRE portent atteinte à ses droits, de sorte qu'ils ne peuvent être autorisés.

***
Aux termes de l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. 

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924) ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146). 

En application du quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal à exécuter, aux conditions fixées par celui-ci, tous travaux d'amélioration. Le tribunal fixe les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Le tribunal ne peut refuser d'autoriser des travaux que s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

En revanche, ne peuvent être autorisés ni par l’assemblée générale, ni judiciairement, des travaux modifiant les conditions de jouissance d’un lot, telles que prévues dans le règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 4 juin 1998, n° 96-20.608 ; 6 janvier 1999, n° 96-20.669 ; 2 mars 2010, n° 09-11.221 ; 10 décembre 2013, n° 12-20.676, premier moyen du pourvoi principal ; 10 septembre 2020, n° 19-18.245, § 11), qui ne peuvent être adoptés qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. 

Par ailleurs, les plans annexés au règlement de copropriété peuvent avoir valeur contractuelle, notamment pour la délimitation des parties privatives des lots (ex. : Civ. 3ème, 25 mars 1997, n° 95-19.659). 

Aux termes de l'article 26 (avant dernier alinéa) de la loi du 10 juillet 1965 :

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que, nonobstant la préexistence, au moment de la construction de l’immeuble, de la fenêtre « obstruée par une tôle blanche » mentionnée par l’architecte de la S.C.I. PIERRE dans une attestation du 5 février 2020 (pièce n° 1 produite en demande) et les problématiques relevant du droit de l’urbanisme - étrangères au présent litige - relevées en demande (en l’absence de modification du permis de construire du 15 septembre 1936), la « réouverture » à laquelle souhaite procéder la S.C.I. PIERRE, au niveau du pan de mur mitoyen de la terrasse de son voisin, porte clairement atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du lot n° 28, en permettant un passage direct entre l’appartement de la S.C.I. PIERRE et la terrasse dont Monsieur [O] a la jouissance privative. 

La S.C.I. PIERRE ne peut valablement soutenir que les travaux qu’elle envisageait de réaliser ne nécessitaient aucune autorisation de l’assemblée générale, en ce qu’il s’agirait uniquement de « réouvrir » une fenêtre obstruée de manière provisoire et sommaire, constitutive d’une partie privative, alors même qu’il ressort clairement des plans établis par GEOPESPECTIVES, Technique Foncière & Immobilière, [Adresse 1] [Localité 7], d’après les relevés effectués en 2013 et 2014 (12 plans incluant celui du 7ème étage), qu’au moment de la mise en copropriété de l’immeuble, selon acte notarié du 10 juin 2014, contenant état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 5] à [Localité 9], il n’existait pas de fenêtre ou d’ouverture au niveau du mur séparatif du lot n° 53 et de la terrasse à jouissance privative donnant sur le lot n° 28 (règlement de copropriété, page 22). 

Le règlement de copropriété de l’immeuble, faisant la loi des parties et incluant en sa deuxième partie l’état descriptif de division auquel le règlement a conféré valeur contractuelle, fait expressément référence au plan précité du 7ème étage établi par GEOPERSPECTIVES, ne matérialisant aucune ouverture au niveau du mur litigieux (pièce n 5 produite par le syndicat des copropriétaires, page 13, et pièces n° 3 produites par M. [O] et le syndicat des copropriétaires, plan du 7ème étage). 

Cette absence totale d’ouverture dans le mur est par ailleurs confirmée par :
 
- une photographie de l’intérieur de l’appartement de la S.C.I. PIERRE, effectuée antérieurement à l’acquisition de cette dernière, montrant la présence d’un mur plein, sans fenêtre, avec une prise électrique et une goulotte électrique pour cacher les fils (pièce n° 21 produite par M. [O]), 
- une attestation des anciens occupants du lot n° 53, entre 2012 et 2017, en date du 12 février 2020 (aux 7ème et 8ème étages), indiquant qu’il « n’existait pas de fenêtre » au niveau « du mur mitoyen au 7ème étage, entre » leur « appartement et l’appartement et la terrasse de Monsieur [O] », et qu’il n’y avait au niveau du mur contigu aux deux lots « qu’un mur plein et entier » sur cette période (pièce n° 22 produite par M. [O]). 

C’est donc en considération de cette configuration spécifique prévue au règlement de copropriété de l’immeuble que Monsieur [C] [O], le 14 octobre 2014, puis la S.C.I. PIERRE, le 1er juillet 2019, ont acquis leurs lots respectifs. 

Le renvoi du règlement de copropriété à un plan qui lui est annexé « après mention » (page 13) a pour effet de l’y intégrer, l’état descriptif de division lui-même ayant, de par son intégration au règlement de copropriété et la référence qu’il faisait au plan qui lui était annexé, acquis valeur contractuelle (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849, cité en défense par M. [O]). 

Or, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites (photographies des vues et procès-verbal de constat d’huissier du 3 février 2020) que les travaux de « réouverture » d’une fenêtre qui n’existait pas au moment de la mise en copropriété de l’immeuble et de l’acquisition par Monsieur [C] [O] du lot n° 28 portent clairement atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, notamment en ce que l’ouverture pratiquée : 
- occasionne une vue directe sur sa terrasse mais également sur l’intérieur de son appartement (salon et salle à manger), 
- offre au propriétaire du lot n° 53 un accès direct à la terrasse dont Monsieur [O] a la jouissance privative. 
 
De tels travaux de réouverture d’une fenêtre condamnée antérieurement à la rédaction du règlement de copropriété et au placement de l’immeuble sous le régime de la copropriété ne pouvaient donc être décidés qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, dont Monsieur [C] [O], en ce qu’ils portent atteinte au droit de jouissance privatif du propriétaire du lot n° 28, à savoir en l’espèce Monsieur [C] [O] (en ce sens, très clairement : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 28 juin 2007, n° RG 06/19834, cité par le syndicat des copropriétaires défendeur, en page 7 de ses dernières écritures), qui ne bénéficierait plus de la même intimité dans le salon et la salle à manger de son appartement, en ce qu’il serait exposé par une vue directe sur l’intérieur de son appartement aux regards indiscrets de ses voisins (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], 2ème chambre, 13 mars 2018, n° RG 13/03694). 

Il n’est donc rapporté la preuve d’aucun abus de majorité commis par les copropriétaires en rejetant, pour des motifs légitimes, dans le respect de l’intérêt collectif et sans chercher à favoriser les intérêts d’un copropriétaire au détriment d’un autre, la demande d’autorisation de travaux aux fins de « remise en conformité avec le permis de construire de la façade de l’immeuble » et à défaut sa demande de remise en état de ladite façade aux frais de la copropriété, selon résolutions n° 32 et 33 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2021. 

Par ailleurs, s’agissant de travaux portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives d’un copropriétaire, donc à ses droits, la S.C.I. PIERRE ne peut davantage être autorisée judiciairement à les faire réaliser, dans les conditions du quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. 

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.C.I. PIERRE devra être intégralement déboutée : 
- de sa demande principale d’annulation des résolutions n° 32 et 33 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 20 avril 2021, ayant refusé d’autoriser la SCI PIERRE à réaliser les travaux de remise en conformité avec le permis de construire de la façade de l’immeuble à ses frais ou à ceux de la copropriété, 
- ainsi que de sa demande subsidiaire d’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de remise en conformité de la façade de l’immeuble avec le permis de construire mentionnés par les résolutions n° 32 et 33 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 20 avril 2021 et ainsi de l’autoriser à entreprendre les travaux de réouverture de la fenêtre préexistante située à l’angle Est de son appartement (lot n° 53), actuellement obstruée par un morceau de tôle. 

II – Sur la demande indemnitaire pour préjudice de perte de jouissance formée par la S.C.I. PIERRE :

La S.C.I. PIERRE fait état d'une perte d'ensoleillement et de valeur locative de son appartement consécutive au refus fautif et abusif du syndicat des copropriétaires de lui permettre d'ouvrir une fenêtre dont elle est le seul copropriétaire, en subissant la présence d'une tôle. Elle ajoute que les travaux de la chambre comportant la fenêtre litigieuse ont été suspendus dès réception de l'assignation en référé du syndicat des copropriétaires, de sorte que celle-ci ne comporte aucune isolation thermique et phonique et est en l'état inutilisable (pièce n° 18), la dite chambre mesurant 16,85 m² (pièce n° 19) et le prix de location moyen au m² dans le [Localité 9] étant de 35 €/ m² (pièce n° 20), de sorte que son préjudice de perte de jouissance est de 589,75 € par mois à compter du 6 février 2020 jusqu'à la date du jugement à intervenir.

Sur la demande formulée par la S.C.I. PIERRE au titre du préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] souligne que la production d'une photographie de la chambre de la S.C.I. PIERRE ne peut conduire le tribunal à considérer que celle-ci serait devenue inutilisable du fait de l'arrêt des travaux illégalement entrepris par la S.C.I. PIERRE pour changer la tôle en fenêtre, aucun préjudice d'inconfort ni impossibilité d'utiliser cette pièce n'étant prouvés, outre que la tôle a été replacée et le trou de la fenêtre entrepris illégalement bouché.

Monsieur [C] [O] ajoute que la pièce dispose déjà d'une grande baie vitrée, celle-ci ressemblant à la pièce avant travaux de la S.C.I. PIERRE quand elle a fait l'acquisition de son bien.


*** 
L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Par ailleurs, l'article 1353 dudit code prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En application de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la S.C.I. PIERRE, qui a acquis le lot n° 53 situé aux 7ème et 8ème étages de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] en pleine connaissance de la configuration de celui-ci, et de la présence d’un mur aveugle contigu à la terrasse à jouissance privative donnant sur le lot n° 28, ne rapporte la preuve d’aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], qui n’a pas refusé abusivement l’ouverture d’une fenêtre sollicitée par ce copropriétaire, à l’origine d’un quelconque préjudice de jouissance, lequel n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum (l’unique photographie, en date du 6 décembre 202,2 produite à cet égard en pièce n° 18 n’étant nullement de nature à établir le défaut d’isolation thermique et phonique allégué en demande), alors même que la S.C.I. PIERRE ne conteste pas avoir fait reboucher l’ouverture pratiquée, en remettant la façade dans son état initial conformément à l’ordonnance rendue par le juge des référés de Paris le 28 mai 2020, et qu’elle aurait pu, le cas échéant, faire réaliser en amont, à ses frais, les travaux d’isolation de la chambre donnant sur le mur comportant la fenêtre litigieuse, de manière à pouvoir l’utiliser conformément à son usage. 

Au regard de ces éléments, la S.C.I. PIERRE devra être intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] à lui payer la somme de 589,75 € par mois à compter du 6 février 2020 jusqu’à la date du présent jugement, au titre de son préjudice de jouissance. 

III – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

La S.C.I. PIERRE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Elle sera par ailleurs intégralement déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et elle sera condamnée à payer : 
- la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- et la somme de 4.000,00 € à Monsieur [C] [O] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Reçoit Monsieur [C] [O] en son intervention volontaire, selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022, 

Déboute la S.C.I. PIERRE de sa demande principale d’annulation des résolutions n° 32 et 33 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 20 avril 2021, ayant refusé d’autoriser la SCI PIERRE à réaliser les travaux de remise en conformité avec le permis de construire de la façade de l’immeuble à ses frais ou à ceux de la copropriété,

Déboute la S.C.I. PIERRE de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] à lui payer la somme de 589,75 € par mois à compter du 6 février 2020 jusqu’à la date du présent jugement, au titre de son préjudice de jouissance, 

Déboute la S.C.I. PIERRE de sa demande subsidiaire d’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de remise en conformité de la façade de l’immeuble avec le permis de construire mentionnés par les résolutions n° 32 et 33 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 20 avril 2021 et ainsi de l’autoriser à entreprendre les travaux de réouverture de la fenêtre préexistante située à l’angle Est de son appartement (lot n° 53), actuellement obstruée par un morceau de tôle, 

Condamne la S.C.I. PIERRE aux entiers dépens de la présente instance, 

Déboute la S.C.I. PIERRE de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. PIERRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la S.C.I. PIERRE à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La Greffière Le Président