Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Sophie COMMERÇON
 Monsieur [D] [M]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître David SANTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05811 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KR3

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 04 AVRIL 2024
PROROGÉ EN DATE DU 23 AVRIL 2024


DEMANDERESSE
Madame [I] [R] 
demeurant [Adresse 3]
ayant pour tutrice Madame [V] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, domiciliée au [Adresse 2],
représentée par Maître David SANTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1824

DÉFENDEURS
Madame [T] [S]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Sophie COMMERÇON,avocat au barreau de PARIS,vestiaire A344 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2023-507753 du 02/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [D] [M]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 23 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05811 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KR3




Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2021, Madame [I] [R], représentée par sa tutrice Madame [V] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1200 euros et d’une provision pour charges de 122 euros.
Le même jour, Monsieur [D] [M] a souscrit un engagement de caution solidaire de Madame [S] [T] pour le paiement des loyers, charges, dépôt de garantie, indemnités d’occupation, astreintes, dégradations et réparations locatives, intérêts sur ces sommes et frais éventuels de procédure, cet engagement étant valable dans la limite de 15864 euros et jusqu’au 14 novembre 2024. 

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4498,72 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 17 février 2023.

Par assignations des 26 mai 2023 et 03 juillet 2023, Madame [I] [R], représentée par sa tutrice Madame [V] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

Faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [S] [T] ;Condamner solidairement Madame [S] [T] et Monsieur [D] [M] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8536,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 janvier 2024, Madame [I] [R], représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2024, s'élève désormais à 18 575,21 euros. Madame [I] [R] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [T], représentée par son conseil, a déposé des écritures visées à ladite audience dont elle a sollicité le bénéfice. 

Madame [S] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans du fait de la décision de recevabilité de la commission de surendettement rendue le 11 janvier 2024. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [D] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux termes de l’assignation pour la partie demanderesse et aux écritures déposées à l’audience par la défenderesse qui ont été débattues à l'audience, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 23 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Madame [I] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 10 février 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4498,72 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 avril 2023.

Sur l’incidence de la décision de la commission de surendettement
La partie défenderesse invoque l’article 24 VIII pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire qui dispose : « VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. »

Or, en l’espèce la décision datée du 11 janvier 2024 versée aux débats n’est pas une décision imposant un rétablissement personnel mais une décision prononçant la recevabilité du dossier de surendettement et s’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 
Si la décision de recevabilité est bien définitive, la commission n’a pas encore statué définitivement sur les mesures qu’elle entend prendre même si elle s’orienterait vers un rétablissement.

Par conséquent ce n’est pas cette disposition qui est applicable en l’espèce mais l’article 24 VI 1° qui dispose : « VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »

En l’espèce, une décision de recevabilité a bien été rendue le 11 janvier 2024.

Néanmoins, la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant puisqu’elle verse depuis juillet 2023 la somme mensuelle de 50 euros alors même que le loyer s’élève à la somme de 1281.29 euros.

Par conséquent, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [I] [R], représentée par sa tutrice Madame [V] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, si Madame [T] [S] justifie du dépôt d’une demande de logement social, et de ressources limitées au RSA, il n’en demeure pas moins qu’elle n’ait en capacité de payer que la somme de 50 euros par mois, que son maintien dans le logement va grever sa dette locative qui dépasse déjà les 18000 euros, et que cette situation est préjudiciable à sa bailleresse, qui est une personne physique, atteinte d’handicap lourd hébergée en institution, avec des revenus faibles et qui a donc des revenus issus des loyers pour subvenir à ses besoins. 

Par conséquent, la demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée. 


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [I] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2024, Madame [S] [T] lui devait la somme de 18 575,21 euros.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, Madame [T] [S] sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 18 575,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 sur la somme de 4498,72 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4037,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ; solidairement avec Monsieur [D] [M] qui ne sera tenu solidaire qu’à hauteur de 15864 euros.


Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [I] [R] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [T] et Monsieur [D] [M] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La décision sera assortie de l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 octobre 2021 entre Madame [I] [R], représentée par sa tutrice Madame [V] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, d’une part, et Madame [S] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 11 avril 2023,

CONSTATE l’absence de reprise de paiement des loyers courants,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [S] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DEBOUTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans formée par Madame [S] [T] ;

DEBOUTE Madame [S] [T] de sa demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à Madame [S] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [S] [T] au paiement à Madame [I] [R] représentée par sa tutrice Madame [V] [H] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [S] [T] à payer à Madame [I] [R] représentée par sa tutrice Madame [V] [H] la somme de 18575,21 euros (dix-huit mille cinq cent soixante-quinze euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, somme arrêtée au 22 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 sur la somme de 4498,72 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4037,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, solidairement avec Monsieur [D] [M] à hauteur de 15864 euros (eû égard aux limites de son engagement de caution).

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

DÉBOUTE Madame [I] [R] représentée par sa tutrice Madame [V] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [T] et Monsieur [D] [M], aux dépens de l’instance.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition, le 23 avril 2024, par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection