Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Monsieur [O]
Madame [O] [V]
Madame [O] [B]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/04400 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5CF

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024

DEMANDEURS
Monsieur [M] [T] [O], 
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [V] [U] [O] divorcée [H], demeurant [Adresse 3]
représentée par Monsieur [O] [M], en sa qualité de frère

Madame [B] [I] épouse [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Monsieur [O] [M], en sa qualité de fils


DÉFENDERESSE
Madame [Z] [N], 
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04400 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5CF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2001 à effet au 1er mai 2001, Monsieur [D] [O] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5]. 

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2021 remis à étude, Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I], venus aux droits de Monsieur [D] [O], ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 30 avril 2022 à minuit. 

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] ont assigné Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Validation du congé, Prononcer l’expulsion de Madame [Z] [N] avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Suppression de l’interdiction d’expulsion pendant la trêve hivernale prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:6953,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2023 inclus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges à compter du 1er mai 2022, 1500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions ils font valoir que Madame [Z] [N] n’a pas remis les clés du logement, qu’elle ne s’acquitte ni du loyer ni des provisions pour charges, que le maintien dans les lieux leur cause un préjudice puisqu’ils ne parviennent pas à vendre le bien. Sur leurs demandes en suppression des délais ils exposent, au visa des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, que selon des voisins Madame [Z] [N] serait partie depuis deux ans sans laisser d’adresse. 

Appelée à l’audience du 19 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 février 2024. 

A l’audience, Monsieur [M] [O], comparant en personne, Madame [V] [O] et Madame [B] [I] toutes deux régulièrement représentées par Monsieur [M] [O], sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. 
En l’espèce les demandeurs, hormis leurs demandes relatives à la suppression des délais d’expulsion, n’ont fait valoir aucun moyen de droit. Il appartient en conséquence au juge de déterminer la loi applicable. 

Sur la demande en validation du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] ont fait délivrer le 29 octobre 2021 par acte extrajudiciaire à la locataire un congé pour vendre à effet au 30 avril 2022 à minuit. 
Ce congé répond aux exigences de fond et de forme posées par les dispositions susvisées. 
Au demeurant, Madame [Z] [N], non comparante, ne l’a pas contesté. 

Il y a lieu en conséquence de déclarer le présent congé régulier et de constater la résiliation du bail depuis le 30 avril 2022 à minuit. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les demandes de suppression des délais 

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En application de l’article L412-6 dudit code nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l’article L412-3 il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
En l’espèce, à l’appui de leurs demandes, Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] produisent deux attestations datées du 2 mars 2023 émanant de voisins dont il ressort que Madame [Z] [N] n’occupe plus son logement depuis deux ans et que sa boite aux lettres déborde. Ils produisent en outre la photographie d’une boite aux lettres, pleine, portant l’inscription « 13 [N] ». 

Il résulte de ces éléments que Madame [Z] [N] a quitté son logement sans donner congé ni remettre les clés ce qui relève d’un comportement de mauvaise foi. Le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera en conséquence supprimé. 

En revanche, Madame [Z] [N] étant entrée dans le logement en vertu d’un contrat de bail, la demande en suppression de la « trêve hivernale » sera rejetée. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2023, Madame [Z] [N] leur devait la somme de 6953,59 euros. 
Madame [Z] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs.


Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 596,36 euros, sans qu’il n’y ait lieu de doubler cette somme. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [O] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, les demandeurs ne font aucunement la preuve du préjudice matériel dont ils demandent réparation. La demande sera en conséquence rejetée. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [Z] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamné à payer à Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour vendre délivré le 29 octobre 2021 à Madame [Z] [N] à effet au 30 avril 2022 à minuit portant sur les locaux situés [Adresse 4]) est régulier, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mars 2001 entre Monsieur [O], aux droits duquel sont venus Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I], d’une part, et Madame [Z] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 30 avril 2022 à minuit,
ORDONNE à Madame [Z] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

SUPPRIME le délai prévu à l’article L 412-1 du code de procédure civile, 

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-6 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Madame [Z] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 596.36 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 1er mai 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] la somme de 6953,59 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 1er mai 2023,

DÉBOUTE Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] de leur demande en dommages-intérêts,

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens, 

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à Monsieur [M] [O], Madame [V] [O] et Madame [B] [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge