Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 23/04041 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2IQ

N° MINUTE : 2/2024







JUGEMENT 
rendu le 25 avril 2024


DEMANDEURS
Madame [O] [F] veuve [M], demeurant [Adresse 2], Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 5], Madame [Z] [M], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Carole YOUNES, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 7], Toque C0528

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 6], représenté par le cabinet Me Julien BONNEL, avocat au barreau des Pyrénées Orientales, [Adresse 4] et par Me GROGNARD Arnault, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 06 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 25 avril 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière







Décision du 25 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04041 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2IQ



FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20/07/2007 à effet au 01/08/2007, Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] ayant pour mandataire la société C L'Immobilier a donné à bail pour trois ans à M. [T] [W] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 6] avec parking n° 114 et cave n° 97, pour un loyer de 895 euros et 110 euros de provision sur charges.

L'agence gestionnaire du bailleur a adressé à M. [T] [W] une LRAR du 08/08/2017 , reçue , pour faire état de nuisances sonores nocturnes et rappeler l'obligation de jouissance paisible ;

Le 01/06/2020, le syndic de copropriété a informé Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] de troubles par nuisances sonores dans la nuit du 23 au 24/05/2020 ,et du 26 au 27/05/2020 en demandant qu'ils prennent toutes dispositions nécessaires pour régler le litige.

Le bailleur en a informé M. [T] [W] le 04/06/2020 , qui a apporté réponse le 15/06/2020 en indiquant être absent du 23 au 24/05/2020 et que des invités avaient quitté les lieux vers 0h30 la nuit du 26 au 27/05/2020. 

A la suite de plaintes pour nuisances olfactives ( cigarettes, cannabis) du voisin du 8ème étage de M. [T] [W], il a été procédé par le bailleur à une étanchéité de la porte palière du logement loué. 

Il a été indiqué en juin 2021 par ce voisin , que cette étanchéité étant réalisée, il ne constatait plus d'émanation de fumées depuis le logement de M. [T] [W] .

Le conseil de Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] a sollicité le 23/11/2022 des précisions sur les plaintes relatées par le syndic en raison de nuisances sonores et olfactives à nouveau provenant du logement de M. [T] [W], qui ont donné lieu à établissement d'attestations .

Par acte d'huissier en date du 26/04/2023 , Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] ont assigné M. [T] [W] sur le fondement du code civil , la loi du 06/07/89 , le règlement de copropriété aux fins de :

- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti le 20/07/2007 entre Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] et M. [T] [W] à compter du jugement 

- voir ordonner l'expulsion de M. [T] [W] et tous occupants de son chef 

- voir ordonner en tant que de besoin le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant ou garnissant les lieux dans un garde meuble désigné par le tribunal ou tout autre lieu aux frais du bailleur, en garantie des sommes dues 
- voir fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la date d'effet de la résiliation à la somme de 1005 euros par mois, provision sur charges comprise, et ce , jusqu'à complète libération des lieux loués 

- voir condamner M. [T] [W] au paiement d'une somme de 3600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens 

L'affaire a été retenue le 06/02/2024 après renvoi.

Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :

- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti le 20/07/2007 entre Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] et M. [T] [W] à compter du jugement 

- voir ordonner l'expulsion de M. [T] [W] et tous occupants de son chef 

- voir ordonner en tant que de besoin le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant ou garnissant les lieux dans un garde meuble désigné par le tribunal ou tout autre lieu aux frais du bailleur, en garantie des sommes dues 

- voir fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la date d'effet de la résiliation à la somme de 1005 euros par mois, provision sur charges comprise, et ce , jusqu'à complète libération des lieux loués 

- voir condamner M. [T] [W] au paiement d'une somme de 4200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens 

Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] ont été représentés .Ils soulignent que les éléments de plaintes de 2017 font partie de l'ensemble des troubles reprochés et ne sauraient être isolés des autres preuves postérieures .

Ils font état de nuisances sonores et olfactives démontrées par des attestations précises et concordantes , depuis plusieurs années , en exposant que le bailleur est responsable de toute inertie envers le syndicat des copropriétaires s'il s'abstient de demander la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à son obligation de jouissance paisible des lieux .

Ils estiment que l'exécution provisoire de droit n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

M. [T] [W] a été représenté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

A titre principal :

-Voir débouter Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions 

Subsidiairement dans l'hypothèse d'une résiliation judiciaire :

-Voir écarter l'exécution provisoire de droit 

En toutes hypothèses :

- voir condamner solidairement Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] au paiement d'une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance 

M. [T] [W] fait valoir la prescription de l'action pour des troubles prétendument survenus dans l'année 2017.

Pour les troubles des années 2020, 2021 et 2022 , il conteste être responsable de troubles de voisinage, en l'absence de constat d'huissier ou de mesures acoustiques, ou fait état de preuves non circonstanciées .

Il relève des preuves insuffisantes en 2020 de bruits répétés, soutient que les troubles olfactifs de 2021 ont cessé avec l'étanchéification de la porte palière, souligne que les attestations établies après le courrier du syndic en 2022 aux bailleurs qui leur faisait part de nouvelles doléances contre M. [T] [W] ne sont pas précises ou insuffisantes à caractériser un trouble anormal de voisinage. 

Subsidiairement , il demande de voir écarter l'exécution provisoire de droit, au regard des conséquences manifestement excessives qui y seraient attachées .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

En application de l'article 7b de la loi du 06/07/89, le locataire doit user paisiblement de la chose louée.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du locataire à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

Les manquements dont Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] demandent de voir constater la gravité, telle qu'elle justifie la résiliation du bail, consistent en des atteintes à la tranquillité de ses voisins par des nuisances sonores nocturnes notamment , des nuisances olfactives ( odeurs de cannabis) .

M. [T] [W] fait valoir que les manquements invoqués ne sont pas démontrés par les pièces produites ou prescrites pour les faits de 2017.

Sur la prescription pour des faits de 2017 :

La prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 06/07/89 trouve application quand les manquements au soutien de l'action en résiliation judiciaire du bail sont les seuls à la fonder .

Au cas présent , l'action repose sur une succession dans le temps de nuisances , si bien que l'action n'est pas prescrite , les manquements relevés datant de 2020, 2021 et 2022 essentiellement , la mention d'un courrier du 08/08/2017 à M. [T] [W] sur son obligation de jouissance paisible n'étant qu'un rappel des faits.

Sur les nuisances sonores :

En 2020, elles sont reprochées à M. [T] [W] dans les nuits du 23 au 24/05/2020 puis 26 au 27/05/2020. La contestation de M. [T] [W] pour la nuit du 23 au 24/05/2020 n'est étayée d'aucun élément sur son absence des lieux et minimisée pour la nuit suivante , alors que datée dans le temps et précisant des nuisances sonores la nuit, signalées au syndic. 

Il n'est pas néanmoins produit de preuve de manquements autres en 2020.

Or M. [T] [W] a exposé qu'il avait passé le confinement chez ses parents , et été peu présent dans son logement cette année là , ce qui est corroboré par les attestations de proches produites aux débats ( M.[L]) .

En 2021, il n'existe pas d'autres plaintes de voisin au syndic, mains-courantes, pour des nuisances sonores. 

En 2022, le syndic a informé les bailleurs de nuisances de ce type par un courrier du 28/10/2022 , lequel a conduit le conseil des demandeurs à solliciter la preuve des plaintes reçues par le syndic.

Il est produit par Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] un mail du 31/12/2022, des attestations de janvier et février 2023, outre un mail d' un des attestants de février 2024.

Le bruit la nuit ressort en décembre 2022, mais également selon attestations depuis juin 2022 jusqu'en février 2023 ( M.[J]) en raison de volumes de musique trop fort, d'éclats de voix, et arrivée et départ des invités générant des bruits de portes des ascenseurs . Il est également noté des soirées ( depuis octobre 2022 , date d'emménagement de Mme [K]) parfois jusqu'à 3h du matin avec bruits de voix sur le palier , des bruits de talon la nuit et plus à l'approche du week-end et un voisin bruyant la nuit (Mme [A] [V]) .

Si toutes les dates ne sont pas expressément notées pour ces nuisances nocturnes , la fréquence de nuisances ressort des attestations des voisins immédiats pour au moins juin 2022 à février 2023, une à deux fois par mois . Il ressort en outre des attestations que les démarches amiables des voisins envers M. [T] [W] ne conduisent pas à des améliorations de la situation, bien qu'ils ne déposent pas de plaintes auprès des services de police. Les échanges SMS du 01/02/2023 ou 23/02/2023 après minuit en témoignent entre un des attestants et M. [T] [W]. 

Il sera néanmoins relevé que selon le contrat de travail du locataire, celui-ci est amené à effectuer des déplacements fréquents, si bien que les nuisances relevées sont à évaluer au regard de cette situation.

Sur les nuisances olfactives :

En 2020 , il n'est pas démontré par Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] de plaintes pour des nuisances olfactives.

En mars 2021, des nuisances sont attestés par le courrier d'un voisin du même palier ( M. [I]) , qui évoque une discussion difficile avec M. [T] [W] et sollicite que la porte soit étanchéifiée ; celle-ci a eu lieu et ce voisin expose qu'en juillet 2021, elles ont cessé. 

En 2022 , ce voisin relate dans son mail de nouvelles nuisances entre novembre et décembre 2022, et en atteste , de même que le voisin de l'étage au-dessus (M.[J]) qui les situe plus l'été et a déménagé en mars 2023, et la voisine du même étage depuis octobre 2022 ( Mme [K]). En revanche la voisine du dessous ne les évoque pas ( Mme [A] [V]) .

Les proches de M. [T] [W] attestent de rencontres en Normandie avec M. [T] [W] essentiellement. Ils ont évoqué néanmoins l'absence de toutes nuisances , ou venues de voisins ou de la police pour des nuisances lorsqu'ils sont au domicile de M. [T] [W] , et sans odeur de tabac ou autre, mais ne proviennent pas des personnes de l'immeuble.

Il doit être cependant relevé qu'aucune intervention effective des services de police n'est relatée pour tapage nocturne notamment ou usage de stupéfiants ( une demande n'ayant pas abouti selon M.[J]), si bien que la nature du produit consommé n'est pas certaine , bien que les attestants évoquent une consommation de cannabis , que M. [T] [W] conteste en parlant de consommation de CBD.

Après février 2023 , il n'est pas produit de nouvelles plaintes de voisins, alors que l'assignation a été signifiée le 26/04/2023 . 

Dans ces conditions si des manquements de M. [T] [W] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués en relevant des preuves insuffisantes sont démontrés de mars à juillet 2021 , puis de juin 2022 à février 2023 pour des odeurs mais dont la nature illicite reste insuffisamment prouvée même si elles sont gênantes , et des nuisances sonores depuis juin 2022 essentiellement , ceux-ci ne présentent pas de récurrence après février 2023 et l'assignation.

Il en résulte que M. [T] [W] a manqué à ses obligations sur certaines périodes , sans prendre en considération les droits de ses voisins , mais que ces manquements ne sont pas suffisamment graves , continus et réitérés dans le temps pour fonder une rupture du bail , par résiliation judiciaire de celui-ci .

Il lui sera rappelé en outre qu'il est responsable contractuellement des troubles de jouissance causés par les occupants de son chef , qu'il soit présent ou absent du logement , en vertu de l'article 7 b de la loi du 06/07/89, notamment s'il est amené à héberger des tiers. 

Il convient donc d'enjoindre M. [T] [W] de respecter son obligation de jouissance paisible des lieux pendant toute la durée future de son contrat de bail , en application de l'article 1228 du code civil , à défaut de quoi il s'expose à une nouvelle action .

Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] seront déboutés de leur demande en résiliation judiciaire du bail , et des demandes accessoires .

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de partager les dépens de l'instance par moitié entre les parties , l'introduction de la présente instance ayant été manifestement nécessaire pour faire cesser des nuisances sonores , et ce en application de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile .

En équité il y a lieu de débouter M. [T] [W] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [W] sera condamné à payer à Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] une somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , au titre de partie des frais exposés non compris dans les dépens, que les demandeurs en raison de leurs obligations de l'article 6-1 de la loi du 06/07/89 , ont dû supporter.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DEBOUTE Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] de leur demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail portant sur les lieux situés au [Adresse 6] avec parking n° 114 et cave n° 97

DEBOUTE en conséquence Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] de leurs demandes accessoires 

ENJOINT M. [T] [W] de respecter son obligation de jouissance paisible des lieux pendant toute la durée future de son contrat de bail

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit

PARTAGE les dépens par moitié entre Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] et M. [T] [W]

DEBOUTE M. [T] [W] de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

CONDAMNE M. [T] [W] à payer à Mme [F] veuve [M] [O], M.[M] [P], Mme [M] [Z] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile


LE GREFFIER LE PRESIDENT