Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 26 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Arthur FABRE
Me Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/07600 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAUS

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 avril 2024


DEMANDERESSE
S.N.C. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962


DÉFENDERESSE
Madame [B] [A], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Arthur FABRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0280



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 avril 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier





Par acte sous seing privé, Madame [T] [P] a consenti un bail à Madame [B] [A], à compter du 1er juillet 1979, portant sur un appartement à usage d'habitation, au 5ème étage cour de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], comprenant une pièce - une chambre - cuisine.
Ledit bail a été consenti en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, moyennant un loyer annuel en principal de 4.700 francs, soit 716,51 € par an.
Par acte authentique du 30 novembre 2021, les consorts [P] ont cédé à la société SAS [Adresse 1], la propriété de l'immeuble du [Adresse 1].
Par acte authentique du 20 décembre 2021, la société SAS [Adresse 1] a cédé la propriété dudit immeuble à la société SNC [Adresse 1].
Par acte d'huissier de justice en date du 25 février 2022, la société [Adresse 1] a fait délivrer, à madame [B] [A], un congé pour le 30 juin 2022 au visa de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
Par acte d'huissier de justice en date du 29 septembre 2022, la société [Adresse 1] a assigné Madame [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris sollicitant la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [B] [A].
L'affaire a été appelée à l'audience du 20 octobre 2022 et renvoyée à trois reprises.
A l’audience du 14 février 2024, la société SNC [Adresse 1] sollicite de voir :
Prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux dont madame [B] [A] est titulaire pour le studio, propriété de la société [Adresse 1], dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 1],Ordonner l'expulsion, sans délai, de madame [B] [A], ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,Supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner madame [B] [A], à compter du prononcé du jugement à intervenir, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de huit cent vingt-et-un euros (821 €), charges en sus, jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clés,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de la propriétaire, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, à compter de la date du prononcé de la déchéance du droit au maintien dans les lieux, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'effet du congé,Débouter madame [B] [A] de l'intégralité de ses prétentions,Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l'exécution provisoire,Condamner madame [B] [A] aux entiers dépens de l'instance, outre le paiement de la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du C.P.C.
Elle fait valoir d’une part que le studio situé au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] ne constitue pas l'habitation principale de madame [B] [A] et d’autre part que madame [B] [A] est propriétaire de plusieurs biens immobiliers dont elle a la jouissance et qui sont de nature à répondre à ses besoins au sens des dispositions de l'article 10 3° de la loi du 1er septembre 1948.

En défense, madame [B] [A] demande au juge de :
Débouter la société [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusionsCondamner la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêtsJuger que l'exécution provisoire est incompatible avec l'objet de la présente instanceCondamner la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 3.000 € au visa de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés par Madame [A] pour faire dresser les constats d'huissier du 22 juin et du 22 août 2023.
Elle fait valoir qu’elle réside depuis le 1er juillet 1979 au [Adresse 1] à [Localité 9], ville dans laquelle elle travaille. Elle indique que les biens immobiliers dont elle est propriétaire se situent en Auvergne alors que la quasi-totalité de son activité professionnelle se situe en région parisienne.
Elle demande à titre reconventionnel des dommages et intérêts au motif qu’elle ne bénéficie plus d’une jouissance paisible de son logement en raison des agissements de la demanderesse (licenciement de la gardienne, absence d’entretien de l’immeuble, lumière coupée, poubelles non sorties, porte cochère laissée ouverte).Elle affirme que la société spécialisée dans l’investissement immobilier locatif cherche à accélérer le départ des locataires en leur rendant la vie impossible.
Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Le jugement a été mis en délibéré au 26 avril 2024 par mise à disposition au greffe.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Sur l’occupation effective des locaux

Il résulte de l'article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n'ont pas occupé effectivement par elles même les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré 8 mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant, ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre.

La charge de la preuve incombe au bailleur à qui il appartient de démontrer l'insuffisance de la durée d'occupation des locaux.

Pour calculer le délai d'occupation de huit mois, il faut se placer à la date d'effet du congé lorsque l'assignation est délivrée dans l'année qui suit cette date, comme c’est le cas en l’espèce, et vérifier pendant quelle durée le local a été occupé dans l'année qui précède ou dans les années antérieures.

Il est constaté que le 25 février 2022, la société [Adresse 1] a fait délivrer à madame [B] [A] un congé pour le 30 juin 2022. La période à prendre en considération est donc celle comprise entre le 30 juin 2021 (a minima) et le 30 juin 2022.

Madame [B] [A] produit pour établir la preuve de sa résidence habituelle à l’adresse :
un avis d’imposition sur les revenus de 2021 établi à l’adresse du [Adresse 1],les attestations de voisins établissant qu’elle habite à l’adresse du [Adresse 1] :M. [C] [D] qui déclare y résider lui-même depuis juillet 2010M. [U] [Y] et Mme [F] [Y] qui déclarent résider sur le même palier que celle-ciMme [R] [S] qui déclare y résider elle-même depuis juillet 2009 et l’avoir toujours connueMme [K], gardienne de l’immeuble, qui atteste que Madame [B] [A] a toujours habité à cette adresse s’absentant le week-end, les vacances ou durant le confinement notamment jusqu’au décès de sa mère en 2021.
Les statuts de la société GAIA 12 en date du 17 janvier 2014, ceux de la SARL CONCILIA CONSULTANTS enregistrés le 22 octobre 1993, ceux de la société OJNR en date du 6 janvier 1990 qui indiquent que l’adresse de Madame [B] [A] se situe au [Adresse 1],Un contrat d’assurance habitation et divers relevés de consommation EDF à cette adresse,L’attestation de M. [V] [L] président du tribunal de commerce de [Localité 8] qui atteste que l’intéressé l’avait informé qu’elle travaillait et résidait à [Localité 9] et ne souhaitait pas en conséquence avoir plus d’une audience par mois.
LA SNC [Adresse 1] fait valoir de son côté que l’intéressée a déclaré avoir son domicile personnel [Adresse 5] à [Localité 8], en 2014, lors de l’immatriculation de de la société OJNR, de la SARL CONCILIA CONSULTANTS et de la SCI GAIA 12. 

De l’ensemble des pièces produites, il résulte que Mme [B] [A] n’est plus, aujourd’hui, propriétaire du bien immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 8] qui a été vendu le 25 mai 2023.

Par ailleurs, le demandeur s’étonne du faible niveau de consommation d’électricité de la défenderesse entre juillet 2019 et juillet 2020, cependant Mme [B] [A] expose avoir passé la période de confinement à [Localité 8] auprès de sa mère et avoir été très présente à ses côtés ensuite jusqu’à son décès en 2021.

Force est de constater que le demandeur ne produit aucune pièce pouvant démontrer une inoccupation effective du logement.

Ainsi, la charge de la preuve appartenant au bailleur, ce dernier ne justifie pas d’une occupation des lieux d’une durée de moins de huit mois au cours de l’année de location précédant la délivrance du congé.

En outre, il convient de rappeler que l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que la durée des huit mois n’a pas besoin d’être respectée notamment si la personne, pour des raisons professionnelles, doit pouvoir disposer de deux logements, ce que Mme [B] [A] peut démontrer, notamment aux termes de l’attestation de M. [I] [Z], expert-comptable et commissaire aux comptes qui indique que la société OJNR, présidée par l’intéressée, dont le siège social est situé à [Localité 7] (63), possède 88% de clients à [Localité 9] et en région parisienne et 12 % de à [Localité 8] et en région Auvergne, étant constant, de manière générale, que Mme [B] [A] exerce des activités professionnelles secondaires en région Auvergne la contraignant ainsi à disposer de deux logements.

Sur l’existence d’autres habitations

L'article 10-3 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elle ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige.

Il résulte de cet article que si l'occupant dispose de plusieurs habitations, il ne peut prétendre au droit au maintien dans les lieux que si les locaux concernés constituent son principal établissement ; la charge de la preuve appartient au bailleur.

En l'espèce, il est constaté que Mme [B] [A] n’est plus propriétaire de l’appartement visé par le demandeur situé au [Adresse 5] à [Localité 8]. Elle justifie que ce bien immobilier a été vendu le 25 mai 2023.

Mme [B] [A] est propriétaire d’une maison située à [Localité 10], [Adresse 4] acquise le 26 septembre 2019.

S'il est constant que Mme [B] [A] est propriétaire d’un bien immobilier en province, ces locaux ne sauraient correspondre aux besoins de celle-ci, à titre de résidence principale, dès lors qu’elle exerce l’essentiel de son activité professionnelle à [Localité 9] et en région parisienne. Un déménagement dans le Puy de Dôme ne lui permettrait plus d’exercer celle-ci.

En conséquence, la SNC [Adresse 1] sera déboutée de sa demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux et des demandes subséquentes relatives à l'expulsion.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la défenderesse affirme qu’elle ne bénéficie plus de la jouissance paisible de son logement en raison des agissements de la SNC [Adresse 1] visant selon elle à voir partir les locataires actuels. Elle fait état notamment, outre du licenciement de la gardienne, de l’absence d’entretien de l’immeuble et de la lumière coupée ou de la porte cochère laissée ouverte durant les travaux ou bien encore de poubelles non sorties.
Force est de constater que l’ensembles des courriels qu’elle produit rédigés par ses soins sont postérieurs à la date de l’assignation et leur teneur ne permet pas de démontrer la faute de la SNC [Adresse 1] et le préjudice subi par la défenderesse justifiant de lui allouer des dommages et intérêts, de sorte que Mme [B] [A] sera déboutée de sa demande de condamnation de de la SNC [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SNC [Adresse 1], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la SNC [Adresse 1], partie perdante, sera condamné à verser à la somme de 1000 euros, à Mme [B] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, désormais de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision en premier ressort et contradictoire,

DEBOUTE la SNC [Adresse 1] de sa demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux ;
DEBOUTE la SNC [Adresse 1] de sa demande d'expulsion ;
DEBOUTE Mme [B] [A] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SNC [Adresse 1] à verser à Mme [B] [A] la somme de 1000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [B] [A] aux entiers dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE l’exécution provisoire 

LA GREFFIERE LA JUGE