Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [O]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08850 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JSF

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE U 04 AVRIL 2024
PROROGÉ EN DATE DU 23 AVRIL 2024


DEMANDEURS
Monsieur [G] [K]
demeurant [Adresse 2]

La Société SEYNA
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [O]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 23 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08850 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JSF



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2022 à effet au 15 avril 2022, Monsieur [G] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société SEYNA, représentée par son mandataire la société GARANTME.

Par acte d'huissier de justice du 26 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1420 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (Article VIII).

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [O] le 7 août 2023.

Par acte d’huissier de justice du 12 octobre 2023, Monsieur [G] [K] et la société SEYNA, ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [O], dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à Monsieur [G] [K],2000 euros au titre de l’arriéré locatif (terme d’octobre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :580 euros à Monsieur [G] [K] ;1420 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [G] [K] ;1000 euros à la société SEYNA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 janvier 2024, Monsieur [K] [G] et la société SEYNA, représentées par leur avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent s'opposer à l'octroi de tout délai de paiement. Ils ont actualisé la dette à la baisse à la somme de 1200 euros à verser à la société SEYNA, somme arrêtée au 5 janvier 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice délivré à étude, Monsieur [I] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 23 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité
Monsieur [G] [K] et la société SEYNA justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 26 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1420 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 27 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [G] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2024, Monsieur [I] [O] devait à Monsieur [G] [K] la somme de 1200 euros, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [I] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à partir du 27 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [G] [K] ou à son mandataire.

Sur la demande au titre du recours subrogatoire

L'article 2306 du code civil dans sa version applicable au litige prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, les demandeurs produisent l’acte de cautionnement aux termes duquel la société SEYNA se porte caution solidaire du locataire vis à vis du bailleur pour les dettes locatives (loyers, charges, indemnités d’occupation), à partir du 15 avril 2022 et pour une durée de 12 mois tacitement reconductible, pour un montant maximum de 36 mois de loyer dans la limite de 90 000 euros. L’engagement prévoit encore que, après paiement, la caution sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire afin de recouvrir les sommes dues.

Selon les quittances subrogatives produites, la société SEYNA a payé la somme totale de 1420 euros à Monsieur [G] [K] au titre des loyers et charges dus par le locataire, elle est donc subrogée dans les droits de cette dernière pour recouvrer cette somme.

Compte tenu de ce qui précède, il convient de condamner Monsieur [I] [O] à payer à la société SEYNA la somme de 1200 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [I] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 avril 2022 à effet au 15 avril 2022, entre, d’une part, Monsieur [G] [K] et d’autre part, Monsieur [I] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 27 septembre 2023,

ORDONNE à Monsieur [I] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à la société SEYNA, représentée par son mandataire la société GARANTME, la somme de 1200 euros (mille-deux-cents euros) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 incluse),

CONDAMNE Monsieur [I] [O] au paiement à Monsieur [G] [K] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 580 euros (cinq-cent-quatre-vingt euros) à ce jour,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
 
CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à la société SEYNA, représentée par son mandataire la société GARANTME, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et celui de l'assignation du 12 octobre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge