Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 26 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Aracelli CERDA


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Anne-marie MASSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06323 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DOK

N° MINUTE : 
5 JTJ






JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 avril 2024


DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic, société MY SYNDIC SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Anne-marie MASSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R91


DÉFENDERESSE
Madame [G] [S] épouse [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Aracelli CERDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0788



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 avril 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 26 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06323 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DOK

Madame [G] [S] est copropriétaire des lots 30 et 31 devenus lot n° 86 (une pièce servant de cuisine et un débarras) au sixième étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].
Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a assigné Madame [G] [S] afin d'obtenir le paiement de charges de copropriété à hauteur de 7895,88 euros, outre les frais nécessaires, au 01/07/2022, 1000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée devant le tribunal judiciaire de Paris, à l’audience du 6 septembre 2022 et renvoyée au 16 février 2023, puis au 14 juin 2023, date à laquelle le tribunal a prononcé la radiation de l'affaire.
La défenderesse a sollicité le rétablissement de l’affaire qui a été réinscrite au rôle et appelée à l’audience du 14 février 2024 à laquelle les deux parties sont représentées par leurs conseils.
Se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, elles forment les demandes suivantes.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande au tribunal de :
- Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demande et l'y déclarer bien fondé.
- Condamner Madame [G] [S] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], les sommes suivantes :
•7931,73 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/10/2023 inclus, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l'assignation,
•1000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
•5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déclarer Madame [S] irrecevable pour défaut de connexité de sa demande reconventionnelle en nullité de la clause du règlement de copropriété relative aux charges communes spéciales des WC,En tout état de cause,
- Débouter Madame [G] [S] épouse [P] de l'ensemble de ses demandes,
- La condamner aux entiers dépens de l'instance.
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement a intervenir.

Madame [G] [S] épouse [P] demande au tribunal de :
- Dire recevable madame [G] [S] en l'ensemble de ses demandes dont celle relative à la clause réputée non écrite :
- La déclarer bien fondé ;
A TITRE PRINCIPAL:
Prononcer la nullité de l'assignation dès lors qu'elle a été délivrée à la requête du syndic dépourvu de mandat ;A TITRE SUBSIDIAIRE :
Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], comme étant mal fondées et injustifiées ;En conséquence,
- Dire que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite qu'au titre des charges de copropriété dues antérieurement au 27 juillet 2012, soit pour une somme de 191,03 euros ;
 - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de sa demande de condamnation de madame [G] [S] au paiement de la somme de 7931,73 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01 juillet 2022 inclus, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l'assignation comme n'étant pas justifiée :
Et à titre subsidiaire,
 - Acter l'abandon par le syndicat des copropriétaires du recouvrement de sa prétendue créance pour un montant de 303,09 euros.
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de sa demande de condamnation de madame [G] [S] au paiement de la somme de 7 931,73 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01 juillet 2022 inclus, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l'assignation en ce qu'elle se fonde sur une répartition des charges réputée non écrite depuis le 18 mars 2014;
 - Constater que le caractère non écrit du modificatif de 2014 a un effet rétroactif ;
- Ordonner la publication au service de la publicité foncière du jugement à intervenir ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de sa demande de condamnation de madame [G] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive comme étant mal fondée :
EN TOUTE HYPOTHESE
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes en ce que la clause de règlement de copropriété prévoyant la grille de répartition des charges communes, est réputée non écrite en ce qu'elle méconnaît les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965;
- Ordonner la publication au service de la publicité foncière du jugement à intervenir ;
- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de convoquer à ses frais une assemblée générale de copropriétaires aux fins de désigner un notaire et un géomètre-expert pour la mise à jour et la refonte du règlement de copropriété et de son état descriptif de division daté du 28 mars 1953 et de son modificatif de 2014, sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir pendant une durée de six mois ;
- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de convoquer à ses frais une seconde assemblée générale des copropriétaires qui sera chargée d'approuver le nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division, la nouvelle grille de répartition des charges et sa publication au service de la publicité foncière sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de l'établissement du nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division pendant une durée de six mois ;
- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de communiquer à madame [G] [S] tous les justificatifs de la prétendue créance, sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, pour une durée de six mois :
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à verser à madame [G] [S] des dommages et intérêts pour un montant de 8 000 euros au titre de la résistance abusive qu'il a manifesté en ne lui communiquant pas par l'intermédiaire de son syndic les justificatifs des appels de charges depuis sa mise en demeure du 1er août 2016 et surtout au titre du comportement fautif dont le syndicat a fait la démonstration depuis dix ans et du préjudice subi ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à payer à madame [G] [S] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] aux entiers dépens dont le coût de la sommation de communiquer du 12 juillet 2023, qui pourront être recouvrés par maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- Exonérer madame [G] [S], en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
Le jugement a été mis en délibéré au 26 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger », « acter » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
Sur la nullité de l’assignation
L’article 117 du code de procédure civile dispose que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale.
La défenderesse allègue de la nullité de l’assignation délivrée par le syndic en raison du défaut de pouvoir de celui-ci pour représenter le syndicat des copropriétaires faisant valoir que le second procès-verbal de l’Assemblée générale en date du 30 juin 2022 sur lequel figure la désignation n’est pas signé.
S’il est avéré que le second procès-verbal de l’Assemblée générale en date du 30 juin 2022 sur lequel figure la désignation du syndic MY SYNDIC n’est pas signé, il est admis que les dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs, pour assurer sa force probante, sans que l'absence des signatures n'entraine en soi la nullité de l'assemblée. (Cass.3°. civ, 26 mars 2014, n°13-10.693) 
En conséquence, rien ne justifie que soit prononcée la nullité de l’assemblée générale du 30 juin 2022.
En conséquence, MY SYNDIC ayant pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, l’assignation du 27 juillet 2022 est parfaitement valable et Mme [G] [S] sera déboutée de sa demande de nullité.
Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires portant sur les charges de copropriété dues antérieurement au 27 juillet 2012 (191,03 euros)
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aura dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Aux termes de l'article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou de délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Selon la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, l'action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans. 

Il résulte des dispositions sus visées que les créances nées antérieurement à l'entrée en vigueur de la Loi Elan sont soumises au délai de prescription de dix ans.

En l'espèce, l'assignation date du 27 juillet 2022. L'action du syndicat des copropriétaires n'est donc prescrite qu'au titre des charges de copropriété dues antérieurement au 27 juillet 2012. Le demandeur présente une créance à compter du 1er janvier 2016. La créance du syndicat ne peut donc être considérée comme prescrite.
Sur la légalité de la décision de l’assemblée générale de 2014 concernant la répartition des charges
Des pièces et conclusions produites, il résulte que la défenderesse a acquis selon acte authentique du 11 juillet 1989 les lots 30 et 31 réunis incluant une partie des parties communes de l'immeuble. L’adoption de la résolution 22.3 du procès-verbal d’Assemblée générale du 18 mars 2014 visait à modifier l’état descriptif de division et des charges afin de tenir compte de cette annexion des parties communes.
Sur l'application de la règle de vote de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 au vote de la résolution du procès-verbal d'AG du 18 mars2014
Mme [S] conteste la régularité du vote de la résolution du procès-verbal d'assemblée générale du 18 mars 2014 modifiant la répartition des charges au motif qu’il aurait dû être effectué à l'unanimité des copropriétaires sur le fondement de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. 
Aux termes de l'article 11 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
L'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d.
En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mars 2014 que sur les 20 copropriétaires de l'immeuble, 11 étaient absents, dont la défenderesse. Toutefois, les propriétaires présents et représentées représentaient bien les 2/3 des voix de l'ensemble des copropriétaires et la résolution visant à créer un nouveau lot de copropriété n° 86 en lieu et place des deux lots n°30, 31 situés 6e étage escalier gauche de Mme [S] avec affectation de 39 Tantièmes bâtiment et 39 Tantièmes généraux a été votée à l’unanimité des personnes présentes.
Il en résulte que le vote de la résolution sus visée s’est déroulé conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la prescription de l’action en contestation
Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
En l'espèce, la défenderesse n'a pas contesté le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2014 qui lui a été notifié. L’action en contestation étant prescrite, les dispositions du procès-verbal du 18 mars 2014 ont acquis un caractère définitif.
Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le décompte des charges de Madame [G] [S] au 1er juillet 2022le relevé cadastral de propriété les appels de régularisation annuelles de charges des années 2015 à 2023Les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes de 2015,2016,2017,2019,2022, Le règlement de copropriétéIl est ainsi justifié de la réalité de la créance.
S'agissant de l'absence de mise en demeure ou commandement de payer préalable à l'actualisation de la demande du syndicat des copropriétaires, il est constant que la mise en demeure fait courir les intérêts moratoires et certains frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais elle n'est pas exigée à peine d'irrecevabilité de la demande en paiement de charges de copropriété. La délivrance d'une mise en demeure ou d'un commandement ne constitue donc pas une condition de recevabilité de l'action tendant au recouvrement de charges impayées, pas davantage qu'une condition d'exigibilité de la dette de charges du copropriétaire défaillant.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [G] [S] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7931,73 EUROS après déduction de la somme de 303,09 € non justifiée (8234,82 €-303, 09 €) outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts 

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En omettant de s’acquitter des charges dues, Mme [G] [S] épouse [P] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de la défenderesse en nullité de la clause du règlement de copropriété fixant les charges communes spéciales
Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile, une demande reconventionnelle est recevable uniquement si elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.
En l’espèce, Mme [S] soulève la nullité de la clause du règlement de copropriété ayant pour objet l'établissement des parties communes spéciales et notamment celles afférentes au WC commun du 6eme étage auxquelles sont rattachées une quote-part de charges communes spéciales pour tous les copropriétaires concernés. 
Force est de constater que l’action du SDC [Adresse 2] porte uniquement sur la dette de charges afférentes au lot de la défenderesse et non sur les charges communes spéciales afférentes au WC commun du 6eme étage. Il apparait ainsi que la demande reconventionnelle de Mme [S] ne présente pas un lien suffisant avec les prétentions originaires du demandeur. Il convient en conséquence de déclarer cette demande irrecevable et de la rejeter ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes.
Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
Mme [G] [S] épouse [P] partie perdante, sera condamnée aux dépens.
L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 1700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Condamne Mme [G] [S] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MY SYNDIC, les sommes suivantes :
- 7931,73 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/10/2023 inclus, somme qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l'assignation,
- 300 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- 1700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ; 

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de la défenderesse relatives à la clause du règlement de copropriété fixant les charges communes spéciales à défaut de lien suffisant avec les prétentions originaires du demandeur ;
Rejette l’ensemble des demandes de Mme [S] épouse [P] ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

LE GREFFIERLE JUGE