Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/13869 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVIED

N° MINUTE : 




Assignation du :
01 Octobre 2021




JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDERESSE

Madame [M]- [K] [N] née [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sabrina LEULMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BARATTE, S.ASU 
[Adresse 1] 
[Localité 4]

représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

Monsieur [C] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Hélène RICHARD-NYAMEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0810
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/13869 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIED


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 01 Février 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [M] [N] née [E] est propriétaire d’un local commercial, constituant le lot n° 1, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Monsieur [C] [F] est quant à lui propriétaire des lots n° 22 (réserve) et 23 (ancienne loge de la gardienne) situés au rez-de-chaussée du même immeuble. 

En vue de l’assemblée générale ordinaire du 16 juillet 2021, Monsieur [C] [F] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de plusieurs projets de résolutions ayant pour objet d’une part, la cession à son profit d’une partie commune (placard et portion de couloir) et d’autre part, l’autorisation de faire réaliser à ses frais divers travaux affectant les parties communes (suppression d’une fenêtre, déplacement d’une portée d’entrée vers la porte située dans la partie commune). 

Les résolutions n° 16, 18 et 19, portant sur la vente d’une partie commune et l’autorisation donnée à Monsieur [C] [F] d’effectuer des travaux sur parties communes ont été adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire du 16 juillet 2021, à laquelle les copropriétaires ont été appelés à participer par visio-conférence et au moyen du vote par correspondance. 

Le procès-verbal de ladite assemblée générale a été notifié par le syndic de l’immeuble à Madame [M] [N] née [E], le 4 août 2021. 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/13869 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIED

C’est dans ces conditions que Madame [M] [N] née [E], qui s’était opposée auxdites résolutions, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] et Monsieur [C] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes d’huissier du 1er octobre 2021, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 16, 18 et 19 de l’assemblée générale du 16 juillet 2021, outre de voir dire et juger que la remise dans la cour lui appartient en intégralité en vertu de son titre de propriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble, la condamnation sous astreinte de Monsieur [F] à « restituer la partie de la remise qu’il occupe indûment » et subsidiairement de voir dire et juger qu’elle est fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive pour le placard dans le fond du couloir avec descente de cave, comme disposant d’un « juste titre ». 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Madame [M], [K] [N] née [E] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 13-1 du décret du 17 mars 1967, Vu l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les dispositions de l’article 17 alinéa 1, de la loi 1965 et les articles 9, 11 et 17 alinéa 2 du décret de 1967, 
Vu les dispositions de l’article 3 de la loi 1965, 
Vu les dispositions des articles 2261 et 2272 du Code civil, 

DECLARER Madame [N] recevable et bien fondée en ses demandes, 

PRONONCER l’annulation des résolutions 16, 18 et 19 de l’assemblée générale du 16 juillet 2021 en raison du non-respect des dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 13-1 du décret du 17 mars 1967 ; 

PRONONCER l’annulation de la résolution 16 de l’assemblée générale du 16 juillet 2021 en raison du caractère obscur de la résolution, de l’absence de toute précision sur le projet de travaux et de la contestation sur la propriété de la remise. 

PRONONCER l’annulation de la résolution 18 de l’assemblée générale du 16 juillet 2021 particulièrement mal rédigée, en raison de la pluralité d’objets et du non-respect des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. 

PRONONCER l’annulation de la résolution 19 de l’assemblée générale du 16 juillet 2021 en raison du caractère obscur de la résolution, de l’absence de toute précision sur le projet de travaux, de la pluralité d’objet de cette résolution et de l’atteinte qu’elle porte aux droits de Madame [N]. 

JUGER que la remise dans la cour appartient en intégralité à Madame [N] en vertu de son titre de propriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble. 

CONDAMNER Monsieur [F] à restituer la partie de la remise qu’il occupe indûment, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. 

CONSTATER que le placard dans le fond du couloir avec descente de cave figure dans le titre de propriété de Madame [N] et qu’elle en est donc propriétaire. 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles. 

DEBOUTER Monsieur [F] de toutes ses demandes et prétentions.

Subsidiairement, DECLARER Madame [N], qui dispose d’un juste titre, bien fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive pour le placard dans le fond du couloir avec descente de cave. 

En conséquence, 

DIRE que Madame [N] sera dispensée, conformément aux dispositions d’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 des frais de procédure. 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER le syndicat aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sabrina LEULMI. 

ORDONNER l’exécution provisoire de décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 - dans sa rédaction applicable le 16 juillet 2021, 
Vu les dispositions de l’article 2272 du code civil, 
Vu les dispositions des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
Vu le règlement de copropriété et ses modificatifs, 

Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses écritures, 

Y faisant droit, 
Débouter Madame [M] [K] [N] de toutes ses fins, demandes et prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ; 

Condamner Madame [M] [K] [N] à libérer le placard situé au fond du couloir menant aux caves et à en restituer les clés au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ; 

Condamner Madame [M] [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Condamner Madame [M] [K] [N] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Monsieur [C] [F] demande au tribunal de :

Vu notamment les articles 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 9, 10 et 11 du Décret du 17 mars 1967, 
Vu les articles 2261, 2265 et 2272 du Code civil, 
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juillet 2021, 
Vu le règlement de copropriété et les titres de propriété versés aux débats, 

JUGER que les délibérations n°16, 18 et 19 ont été régulièrement adoptées par les copropriétaires en faveur de Monsieur [C] [F], 

DEBOUTER Madame [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER Madame [M] [N] à libérer de tous ses effets personnels le placard objet de la cession votée en faveur de Monsieur [C] [F] à la résolution n°18 de l’Assemblée générale du 16 juillet 2021, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 

CONDAMNER Madame [M] [N] à indemniser Monsieur [F] de son préjudice moral à hauteur de 5000 € en raison de son comportement fautif ; 

CONDAMNER Madame [M] [N] à indemniser Monsieur [F] de son préjudice de jouissance subi en raison de son action abusive à hauteur de 1500 € par mois depuis le 1er octobre 2021, soit au jour des présentes conclusions à la somme de 30.000 € à parfaire au jour du jugement à intervenir, 

CONDAMNER Madame [M] [N] au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. 

A titre infiniment subsidiaire s’agissant de la demande de restitution de « la partie de la remise » par Madame [N], 

Vu les articles 2261, 2265 et 2272 du Code civil, 

JUGER que Monsieur [C] [F] justifie d’une possession de bonne foi jointe à celle de son vendeur depuis plus de 10 ans et qu’il est en conséquence propriétaire de l’espace litigieux revendiqué comme « partie de la remise » par Madame [N], 

En conséquence, 

DEBOUTER Madame [N] de sa demande de restitution de « la partie de la remise ». 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 1er février 2024, a été mise en délibéré au 25 avril 2024. 
 
MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 16, 18 et 19 de l’assemblée générale du 16 juillet 2021 formée par Madame [M] [N] née [E] :

Madame [M] [N] née [E] se plaint de l’absence d’accord préalable de l’assemblée générale pour statuer par visioconférence. 

S’agissant de la résolution n° 16, elle fait état d’un texte « particulièrement ambigu », de sorte que le sens du vote n’est pas déterminable, Monsieur [F] semblant demander l’autorisation de faire des travaux tout en précisant qu’ils sont refusés par l’assemblée générale. 

Elle ajoute que : 
- une autorisation préalable de l’assemblée générale était requise, s’agissant de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, peu important que les fenêtres constituent des parties privatives, 
- aucune précision n’est apportée ni sur l’emplacement de la fenêtre, ni sur la consistance des travaux, en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, 
- aucun schéma ni devis n’a été fourni concernant la suppression de cette fenêtre, 
- l’examen de la photographie annexée en page 15 de la convocation montre qu’il s’agit d’une fenêtre qui donne sur l’arrière du mur pignon de l’immeuble et non d’une fenêtre donnant sur la courette de l’immeuble dans laquelle se situent les containers poubelles de l’immeuble (pièce n° 17), 
- la photographie dont se prévaut Monsieur [F] ne correspond pas à celle visée par la résolution n° 16, 
- en l’absence d’information suffisante, les copropriétaires ne pouvaient voter sur le projet de travaux, 
- en outre, la propriété de la remise est contestée, comme cela ressort de son titre de propriété et de l’état descriptif de division, de sorte qu’elle est occupée irrégulièrement par Monsieur [F]. 

Sur la résolution n° 18 (vente d’une partie commune), elle estime que le texte est particulièrement mal rédigé, ne permettant pas aux copropriétaires de comprendre quelle était l’objet de la résolution (futur lot n° 24 à créer ou lot n° 25, prix de vente de 12.000 € ou de 17.000 €).

Elle ajoute que la résolution comporte plusieurs objets (création de plusieurs lots, cession de ces lots, approbation d’un modificatif à l’état descriptif de division, mandat au syndic de régulariser les actes), en violation des articles 9 et 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne pouvant se prononcer par un vote unique sur plusieurs questions distinctes et chaque résolution proposée à l’ordre du jour de l’assemblée générale ne pouvant avoir qu’un seul et unique objet.

Elle précise enfin que l’article 11 I 6° du décret du 17 mars 1967 impose en cas de cession d’un lot que soit annexé le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges. 

Sur la résolution n° 19, elle fait valoir que ses termes sont particulièrement obscurs, les copropriétaires n’ayant pas été mis en mesure de voter en toute connaissance de cause sur un projet de travaux, dont au demeurant la consistance n’est pas précisée, et que la résolution contient en réalité plusieurs questions distinctes (rénovation d’un espace commun, déplacement d’une porte en sous-sol, déplacement d’une porte en rez-de-chaussée), alors même que ces travaux portent sur des parties communes. 

Elle précise en outre que la résolution emporte comme conséquence de ne plus lui permettre d’accéder à son placard, en autorisant Monsieur [F] à se clore au droit de cette partie commune, unique accès à son placard, ce qui porte atteinte à son droit de jouissance de ses parties privatives, en violation des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] répond qu’en application de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans sa rédaction applicable le 16 juillet 2021, lors de la tenue de l’assemblée générale litigieuse, il était permis de déroger aux dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’aucun accord préalable des copropriétaires n’était requis pour tenir l’assemblée du 16 juillet 2021 en visioconférence ou par vote par correspondance. 

Sur la résolution n° 16, il souligne que : 
- les pièces annexées à la convocation décrivent précisément la fenêtre en cause (pièce n° 4, page 52), s’agissant de la suppression de l’une des fenêtres éclairant le lot de Monsieur [F], ouvrant sur la cour de l’immeuble qui surplombe l’endroit où sont entreposées les poubelles de la copropriété, 
- tous les copropriétaires ont clairement compris de quoi il s’agissait, l’autorisation de supprimer cette fenêtre étant claire, 
- les fenêtres sur cour sont des parties privatives aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble (page 9), 
- l’assemblée n’avait donc aucune raison de s’opposer à la fermeture de cette fenêtre sur laquelle le syndicat n’a pas de droit, 
- la résolution querellée a précisément été votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (s’agissant de travaux de suppression d’une fenêtre affectant l’aspect extérieur de l’immeuble), celle-ci ayant recueilli un vote favorable de 964 tantièmes sur les 1.120 tantièmes composant le syndicat, soit nettement plus de la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Sur la résolution n° 18, il précise que : 
- elle a pour objet la cession de 2,84 m² de parties communes à Monsieur [F], à constituer en un lot de copropriété, 
- l’objectif de Monsieur [F] était de réunir le lot n° 24 créé par prélèvement sur les parties communes, aux deux autres lots dont il est déjà propriétaire (lots n° 22 et 23), afin de fondre ces trois lots en un lot unique n° 25, 
- Monsieur [F] a ainsi joint à sa demande d’ordre du jour le modificatif au règlement de copropriété prévoyant la création des lots n° 24 et 25, 
- ce projet de modificatif figurait en annexe à la convocation à l’assemblée générale et explicitait clairement le projet de Monsieur [F] ainsi que l’objet de la résolution n° 18, qui a été approuvée par les copropriétaires (pièce n° 4, pages 59 à 71), 
- par ailleurs, ce projet formait une unité qu’il n’était pas envisageable de dissocier, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’un vote bloqué mais du vote de questions indissociables dont la validité est admise par la jurisprudence, 
- contrairement à ce qu’affirme Madame [N], le projet de modificatif au règlement de copropriété était précisément annexé à la convocation (pièce n° 4). 

Sur la résolution n° 19, il fait valoir que : 
- il suffit de prendre connaissance des plans figurant en pages 79 et 81 de la convocation à l’assemblée générale pour comprendre que, du fait de la cession à Monsieur [F] du lot n° 24, ce dernier souhaite modifier la porte d’accès à son appartement, 
- au lieu d’y pénétrer comme cela était le cas par la porte ouvrant sur le lot n° 23, il y entrera par ce qui est devenu le lot n° 24, 
- or, l’espace situé devant ce lot n° 24 est un sas d’accès séparé du hall d’entrée de l’immeuble par une porte et permettant d’accéder sur la gauche au couloir des caves, 
- la proposition de Monsieur [F], acceptée selon résolution n° 19, est de déplacer la porte séparant le hall de ce sas pour l’installer devant son lot, le sas étant ainsi supprimé pour être incorporé au hall d’entrée, qui conservera néanmoins sa physionomie dans la mesure où la porte le clôturant sera décalée d’environ un mètre pour constituer la porte d’accès au lot de Monsieur [F], 
- une nouvelle porte sera installée aux frais de Monsieur [F], sur la gauche en haut de l’escalier menant aux caves, 
- ces questions forment un projet unique qui ne pouvait être dissocié, 
- il sera démontré ci-après que Madame [N] n’a aucun droit sur le placard situé au sommet de l’escalier menant aux caves. 

Monsieur [C] [F] reprend en substance les mêmes arguments que le syndicat des copropriétaires. 

Sur la résolution n° 16, il précise en particulier que, compte tenu des éléments de localisation indiqués dans sa demande d’inscription annexée à la convocation et de la photographie jointe (page 105 de la convocation), aucune interrogation ne pouvait subsister quant à l’objet et au sens de sa demande. Il relève que la mention « il est précisé que ce travaux [sic] sont refusé [sic] par l’assemblée dû au manque de clarification sur la propriété de ce local » ne figure pas dans le texte de sa demande et qu’il s’agit d’une erreur matérielle lors de la retranscription des échanges et du vote des copropriétaires de sorte qu’il n’y a aucune ambiguïté sur le fait que 6 copropriétaires sur 7 ont voté en faveur de sa demande. Il estime que Madame [N] occupe déjà la remise dont elle est propriétaire conformément à son titre. 

Sur la résolution n° 18, il indique qu’ont été régulièrement communiqués en annexe à la convocation sa demande d’acquisition d’une partie commune, le projet de modificatif au règlement de copropriété, les plans de l’état actuel, l’état intermédiaire et l’état futur établis par un géomètre, permettant aux copropriétaires de voter en toute connaissance de cause, le prix proposé, de 12.000 €, étant indiqué à l’ordre du jour. Il ajoute que c’est au vu de de l’ensemble de ces éléments que les copropriétaires ont accepté de lui vendre la partie commune au prix de 17.000 €. Il estime également que les différentes questions abordées dans la résolution n° 18 étaient indissociables, de sorte qu’elles pouvaient faire l’objet d’un vote unique (ex. : Civ. 3ème, 28 janvier 2021, n° 19-22.681). 

Sur la résolution n° 19, il considère que sa demande était compréhensible, les questions étant indissociables puisqu’elles faisaient partie d’un projet global de rénovation et d’aménagement de l’espace en cause par Monsieur [F], qui offrait en outre d’en supporter tous les frais. 

***

1-1 Sur la participation des copropriétaires à l’assemblée générale des copropriétaires ordinaire du 16 juillet 2021 par visioconférence et au moyen du vote par correspondance :

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. »

Des dispositions dérogatoires ont toutefois été adoptées, pendant la période d’état d’urgence sanitaire, motivées par l’épidémie du Covid, afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété.

Aux termes des dispositions prévues au I. de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans leur version issue de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 en vigueur du 2 juin 2021 au 24 janvier 2022 et ainsi applicable au présent litige, « par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. »

En outre, aux termes de l’article 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, issue de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 en vigueur du 2 juin 2021 au 24 janvier 2022 et ainsi applicable au présent litige, « par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation. »

L’assemblée générale querellée s’est ainsi tenue, le 16 juillet 2021, en parfaite conformité avec les dispositions susvisées de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, permettant à cette date, au syndic, de déroger aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 qui imposent un vote préalable de l’assemblée générale pour décider « des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant ». 

Ce moyen de droit sera donc écarté. 

1-2 Sur la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2021 (« autorisation donnée à Monsieur [F] [C] d’effectuer des travaux ») :

Une assemblée ne prend une décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour dans la convocation, en application des dispositions de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Dès lors, toute délibération sur une question non inscrite à l’ordre du jour ou formulée de manière imprécise ou équivoque entraîne sa nullité. En revanche, les décisions prises en assemblée générale sont valides dès lors que les documents notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, en dépit d’insuffisances ou de maladresses de rédaction, ne laissent subsister aucun doute sur le contenu des informations communiquées aux copropriétaires, leur permettant ainsi de se prononcer de manière éclairée en pleine connaissance de cause.

En l’espèce, la résolution n° 16 intitulée « Autorisation donnée à Monsieur [F] [C] d’effectuer des travaux » est rédigée comme suit : 

« A la demande de M. [F] : 

La fenêtre n’est plus nécessaire et l’enlèvement aidera à prévenir les odeurs nauséabondes, les germes et le bruit du bac à bouteilles entrant dans l’appartement (Voir photo ci-jointe) 
Tous les frais payés par moi-même. 

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise Monsieur [F] (copropriétaire) à effectuer à ses frais dans les parties communes les travaux demandés, sous réserve de : » […] 

Une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire, en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux d’enlèvement d’une fenêtre affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, celle-ci ayant été accordée dans les conditions de l’article 25, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (6 copropriétaires sur 8, totalisant 964 tantièmes sur les 1.120 tantièmes). 

Par ailleurs, l’examen des documents annexés à la convocation adressée aux copropriétaires permettait à ces derniers de disposer d’une information suffisante sur l’implantation et la consistance des travaux envisagés, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, portant sur « l’enlèvement d’une petite fenêtre donnant sur la cour de la poubelle. La fenêtre n’est plus nécessaire et l’enlèvement aidera à prévenir les odeurs nauséabondes, les germes et le bruit provenant du bac à bouteilles entrant dans l’appartement. (Voir photo ci-jointe) Tous les frais payés par moi-même » (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires, convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 16 juillet 2021, pages 53 et 105 : demande d’inscription du point n° 4 à l’ordre du jour de l’assemblée générale 2021 formulée par M. [C] [F] et photographie jointe). 

Le texte de la résolution n° 16 n’est donc nullement « ambigu », nonobstant l’erreur purement matérielle résultant de l’ajout en fin de ladite résolution, dans le procès-verbal de l’assemblée, d’une mention relative au « manque de clarification sur la propriété de ce local » :
- constituant une simple retranscription des débats qui se sont tenus lors de l’examen en assemblée de la résolution, 
- qui ne figurait pas dans la demande d’inscription à l’ordre du jour adressée au syndic de l’immeuble par Monsieur [F],
- et n’ayant aucune incidence sur le sens du vote des 6 copropriétaires s’étant prononcée en faveur de l’autorisation de travaux aux termes de ladite résolution. 

La question de la propriété contestée de la « remise » sera examinée ci-après au § II du présent jugement. 

1-3 Sur la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2021 (« Vente d’une partie commune (A la demande de Monsieur [F]) » :

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l’assemblée générale doit en principe être séparé.
 
L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.
 
Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité, dès lors que les questions sont indissociables, connexes ou interdépendantes (ex. récent : Civ. 3ème, 28 janvier 2021, n° 19-22.681).

En l’espèce, la résolution n° 18 intitulée « Vente d’une partie commune (A la demande de Monsieur [F]) » est rédigée comme suit : 

« Demande de Monsieur [F] : 
L’approbation pour l’achat de la partie commune étant le lot 24 du rapport Geometrage. Offre d’achat, 12000 euros. Un nouveau lot comprenant tout l’appartement étant le Lot 25 sera créé. Lot 25 à inclure dans le règlement des copropriétaires. (Rapport Geometrage ci-joint) 

L’assemblée générale : 
- Décide de céder la partie commune suivante (selon le plan annexé à la convocation à la présente assemblée générale ainsi que la partie commune située au rez de chaussée donnant sur un couloir de desserte de 2,84 mètre carré) : à un prix qui ne saurait être inférieur à 17000 € T.T.C. à Monsieur [F] [C]. 
- Approuve l’état de répartition modificatif annexé à la convocation à la présente assemblée générale. 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/13869 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIED

- Donne mandat au syndic pour : 
* signer tous compromis, 
* faire réaliser par une étude notariale le projet d’acte modificatif nécessaire, 
* représenter la copropriété à la signature de l’acte de vente, faire toutes déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire, 
- Décide que les frais des honoraires du syndic conformément à son contrat sont à la charge de Monsieur [F] [C] (acquéreur), 
- Décide que les frais d’acte, y compris ceux liés aux modificatifs du règlement de copropriété sont à la charge de Monsieur [F] [C] (acquéreur), 
- Décide que les honoraires de négociation pour recherche d’acquéreur seront à la charge de ce dernier, 
- Prend acte que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété et reversé aux copropriétaires proportionnellement aux tantièmes détenus sur les parties communes cédées lors du prochain ajustement de charge. 

L’assemblée générale reconnaît que la conservation de la partie cédée n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble ». 

Le texte de cette résolution est parfaitement conforme à la demande d’inscription à l’ordre du jour présentée au syndic de l’immeuble par Monsieur [C] [F] (pièce n° 4 précitée, page 53). En outre, il n’est nullement ambigu et il permet aux copropriétaires d’identifier l’objet de la résolution portant, en l’espèce, sur : 
* la vente d’une portion de partie commune située au rez-de-chaussée donnant sur un couloir de desserte de 2,84 m² précisément identifiable dans sa localisation, sa consistance et sa superficie, aux termes des documents annexés à la convocation, et en particulier du rapport de géomètres experts ainsi que des plans joints (pièces n° 4 précitée, pages 59 à 83, projet de modificatif au règlement de copropriété, courrier du conseil de M. [F], plan de l’état actuel, plan de l’état intermédiaire, plan de l’état futur), 
* la création d’un nouveau lot n° 24, qui correspond à la portion de partie commune cédée (2,84 m²), puis la création d’un lot unique n° 25 issu de la réunion du nouveau lot créé n° 24 avec les lots n° 22 et 23 dont Monsieur [C] [F] est déjà propriétaire. 
 
La fixation finale du prix de vente à la somme de 17.000 €, et non à la somme de 12.000 € telle qu’initialement proposée par Monsieur [F], relève du libre pouvoir de négociation de l’assemblée générale, qui n'est pas une chambre d'enregistrement et qui dispose d'un pouvoir d'amendement, sauf dénaturation du sens d'un projet de résolution porté à l'ordre du jour (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-14.518, deuxième moyen).

Les dispositions citées en demande de l’article 11 I 6° du décret du 17 mars 1967 ont été respectées en l’espèce dès lors qu’a été notifié en même temps que l’ordre du jour un projet de modificatif au règlement de copropriété établi par un géomètre-expert, portant création des lots n° 24 et 25 et comportant un calcul des quotes-parts de parties communes pour les lots créés, avec établissement d’un tableau modificatif des quotes-parts de parties communes (pièce n° 4 précitée, pages 59 à 71). 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/13869 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIED

Par ailleurs, les décisions prises dans le cadre de la résolution querellée n° 18 étant indissociablement liées entre elles dès lors qu’elles concernent la vente d’une partie commune, puis la création de nouveaux lots consécutifs à cette vente, avec mandat donné au syndic pour la réalisation de l’acte de vente et la réalisation par une étude notariale du projet d’acte modificatif nécessaire, il était possible de procéder à un vote unique sur l’ensemble de ces questions connexes et interdépendantes entre elles. 

Au surplus, l’habilitation donnée au syndic de procéder à la régularisation de la cession ne constitue qu’une mesure d’exécution connexe à la décision de vendre, de sorte qu’il n’y a pas d’exigence d’un vote séparé (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 2 décembre 2015, n° RG 11/21030). 

Madame [M] [N] née [E] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 16 juillet 2021. 

1-4 Sur la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2021 (« Autorisation donnée à Monsieur [F] [C] d’effectuer des travaux » :

Il est constant qu’en application des articles 9 du décret du 17 mars 1967 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne doit avoir qu’un seul objet (ex. : Civ. 3ème, 26 septembre 2007, n° 06-11.191 ; 14 janvier 2009, n° 08-10.624). 

Toutefois, une résolution unique peut avoir pour objet plusieurs questions lorsque celles-ci sont indissociables, dès lors que le vote unique porte sur des questions ayant un caractère indissociable en raison du lien de dépendance ou de connexité existant entre elles. 

Ainsi, il est constant qu’une assemblée générale peut, par une même décision, voter un ensemble de travaux dès lors que ces derniers forment un tout indissociable (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-18.623, §8). 

Il appartient au juge du fond de procéder à l’analyse des éléments de preuve sur lesquels il se fonde pour retenir le caractère indissociable des objets de la résolution, écartant la nécessité d’un vote distinct (ex. : Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-22.391 ; 11 juillet 2019, n° 18-16.904).

L’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 prévoit par ailleurs que lorsqu’un projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. 

En l’espèce, la résolution n° 19 intitulée « Autorisation donnée à Monsieur [F] [C] d’effectuer des travaux » est rédigée comme suit : 

« A la demande de M. [F] 

Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/13869 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIED

Je propose de déplacer ma porte d’entrée à la porte située dans la partie commune. 

Si la vente de la partie commune est approuvée, je demande ce qui suit : 
2.1 Approval pour rénover l’espace commun entre « A » et « B » dans le plan fourni, 
2.2 Unpproval pour rénover les portes existantes des grottes à gauche de l’entrée actuelle (voir « C » sur les plans). Je fournirai une nouvelle serrure sécurisée sur la porte rénovée. 
2.3 Approbation de déplacer la porte existante au sous-sol pour l’utiliser comme porte d’entrée. 

Voir « A » sur les plans fournis et la photo de la porte existante. Voir « B » dans les plans fournis). 
L’ouverture « A » se maintiendra sans porte, offrant ainsi une petite zone d’entrée à mon appartement (Voir la photo du porte d’entrée des grottes). 

Toutes les dépenses payées par moi-même. 

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise Monsieur [F] [C] (copropriétaire) à effectuer à ses frais dans les parties communes les travaux demandés, sous réserve de » […]

En l’espèce, la résolution querellée n° 19 qui a été soumise au vote des copropriétaires est imprécise quant à la nature, la localisation et l’ampleur des travaux de rénovation que Monsieur [F] se propose de réaliser à ses frais dans l’espace commun de l’immeuble, en l’absence du moindre document technique joint à la convocation sur ce point. 

Les copropriétaires n’ont donc pas disposé d’une information suffisante quant à l’objet exact des demandes d’autorisations de travaux présentées par Monsieur [F], ainsi que sur la localisation, l’implantation et la consistance de ces travaux, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. 

Les plans annexés à la convocation auquel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] fait référence dans ses dernières écritures (page 9) ne permettent nullement aux copropriétaires d’être éclairés sur la localisation des travaux projetés, dès lors qu’il s’agit uniquement de trois plans établis par un géomètre-expert de l’état actuel (lots n° 22 et 23), l’état intermédiaire (lots n° 22, 23 et 24) et l’état futur (lot n° 25) dans le cadre du projet d’acquisition de partie commune, de création d’un nouveau lot n° 24 puis de création d’un lot n° 25 issu de la réunion des lots n° 22, 23 et 24 de Monsieur [C] [F] (pièce n° 4 précitée produite par le syndicat des copropriétaires, plans, pages 79 à 81). 

L’examen de ces plans de lots, sans référence aux lettres « A », « B » et « C » mentionnées par Monsieur [F] dans sa demande d’autorisation, ne permet nullement d’apprécier l’implantation et la consistance des travaux de rénovation de l’espace commun, des portes existantes des grottes à gauche de l’entrée actuelle et de déplacement de la porte existante au sous-sol pour l’utiliser comme porte d’entrée. 

De surcroît, les travaux de déplacement/création de portes projetés par Monsieur [F] ne sont nullement indissociables de ceux, parfaitement distincts, de rénovation de l’espace commun, de sorte que ces travaux, dont le caractère indivisible n’est pas démontré, ne pouvaient, en l’espèce, faire l’objet d’un seul et unique vote. 

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire droit à la demande de Madame [M] [N] née [E] en prononçant l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 16 juillet 2021.

La question de la propriété du placard revendiquée par Madame [M] [N] née [E] sera examinée ci-après (§ II). 

II – Sur la propriété de la remise située dans la cour ainsi que du placard situé au fond du couloir revendiquée par Madame [M] [N] née [E] et sur les demandes de restitution/libération de ces espaces : 

Sur la remise dans la cour, Madame [M] [N] née [E] fait valoir que : 
- aux termes de son titre de propriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble, la remise dans la cour fait partie du lot n° 1 (petite remise dans la cour), donc lui appartient, 
- Monsieur [P], le vendeur de Monsieur [F], a annexé en partie cette remise en l’intégrant à son lot, ainsi qu’il en ressort d’un e-mail de 2006 (pièce n° 26), 
- il ressort des plans d’origine datés de 2004 communiqués par Monsieur [H], architecte, mais également des plans d’évacuation de l’immeuble (pièces n° 14 à 16) qu’il n’y avait alors qu’une seule remise dans la cour, 
- les divers plans établis par Monsieur [H], architecte en charge d’établir un projet de travaux pour Monsieur [P], à la suite de l’acquisition de la loge par ce dernier, montrent l’appropriation d’une partie de la remise (pièces n° 18.1 à 18.5), 
- cette annexion n’a été régularisée ni par un acte de cession ni par la publication d’un modificatif à l’état descriptif de division, 
- elle a revendiqué la propriété de cette partie de la remise qui est à ce jour annexée indûment, 
- le modificatif au règlement de copropriété du 7 décembre 2006 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) comporte un trait matérialisant la division de la remise qui n’est pas un trait plein, contrairement aux autres limites séparatives, aucun élément ne permettant de s’assurer que cette division de la remise est bien d’origine et n’est pas intervenue au moment de la cession de l’ancienne loge, 
- cette limite séparative ne correspond pas à la situation actuelle, ce qui tend à démontrer une annexion au moins partielle de la remise par le titulaire de l’ancienne loge, 
- le descriptif des lots n° 22 et 23 acquis par Monsieur [F] n’inclut pas la remise ni le tiers de la cour de l’immeuble que Monsieur [P] a aussi annexé, 
- il reprend en annexe le plan précité annexé au modificatif ainsi qu’un autre plan montrant l’annexion d’une partie de la remise, 
- l’acte relate que « la cloison séparative du WC avec le local figurant comme remise sur le plan ne semble pas être au bon emplacement sur ledit plan », 
- ni le titre de Monsieur [F] ni les plans ne permettent de démontrer qu’il y avait une partie de la remise incorporée dans le lot n° 23, 
- elle ne conteste pas l’existence d’un mur d’origine à l’intérieur de cette remise mais conteste que cette remise soit incorporée au lot de Monsieur [F], le plombier de l’immeuble attestant en 2022 que toute la plomberie des deux parties de la remise était reliée au lot n° 1 lui appartenant, ce qui est confirmé par le plan d’évacuation de l’immeuble (pièces n° 24 et 15), 
- ainsi, depuis l’origine, la remise dépend du lot n° 1 et a été annexée en partie par le vendeur de Monsieur [F], ce que ce dernier n’ignorait pas, ayant été alerté par Madame [N] avant la cession, 
- Monsieur [F] succombe à démontrer qu’il est propriétaire de la partie de remise qu’il occupe indûment, 
- il ne saurait prescrire la propriété alors même qu’il l’occupe depuis 2019 et qu’il est dépourvu de juste titre. 

Sur le placard dans le fond du couloir, elle fait valoir que : 
- ce placard figure dans son titre de propriété (pièce n° 2, acte notarié du 2 mars 2012, remise dans le fond du couloir avec descente de cave), même s’il ne figure pas explicitement dans la désignation du lot n° 1 de l’état descriptif de division, 
- à l’article « charges et conditions », il est expressément indiqué que « la petite remise dans la cour est décrite dans le lot d’origine mais le vendeur déclare ne pas en avoir l’usage depuis son acquisition. Il en est de même d’un débarras au fond du couloir (remise visée dans l’observation de son titre de propriété et ne figurant pas dans la désignation du lot d’origine) », 
- ces stipulations démontrent que la « petite remise » et le « débarras » ne sont pas intégrés dans son appartement et figurent bien dans son titre de propriété, l’examen de clichés photographiques corroborant cette analyse (pièces n° 20 et 21), de sorte qu’elle est de parfaite bonne foi et bien fondée à faire reconnaître son droit de propriété. 

Subsidiairement, elle s’estime fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée à son profit concernant le placard affecté à son usage depuis plus de 10 ans (articles 2261 et 2272 du code civil) et elle se prévaut des dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, cette partie de l’immeuble étant à son usage exclusif, de sorte qu’elle considère qu’il s’agit d’une partie privative. 

Elle fait valoir que : 
- elle s’est comportée en véritable titulaire du droit sur la chose en tentant de faire reconnaître par l’assemblée son droit sur ce placard depuis 2015, ayant rendu public sa possession à la communauté des copropriétaires de l’immeuble en apposant un cadenas et en revendiquant la propriété de ce placard dès son arrivée dans l’immeuble, les actes matériels sur le bien n’ayant jamais fait l’objet de clandestinité de sorte que le caractère public de la possession est caractérisé, 
- sur le projet de modificatif soumis à l’assemblée générale de 2005, le placard figurait bien dans le lot n° 1 (pièce n° 17), 
- le placard figure bien dans son titre de propriété, de sorte qu’elle l’a acquis de bonne foi le 2 mars 2012, son vendeur étant déjà propriétaire dudit placard (article 2265 du code civil), 
- elle a donc prescrit la propriété du placard par usucapion. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] répond, sur la remise sur cour, que, selon le règlement de copropriété, le lot n° 1 appartenant à Madame [N] est décrit comme un « local commercial prenant jour sur la rue avec second accès sous la voute d’entrée, faisant suite une arrière-boutique sur cour avec accès sous la vente et petite remise dans la cour », son titre de propriété reprenant cette désignation. 

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires a, par assemblée générale du 19 mai 2005, créé différents lots à partir des parties communes, notamment le lot n° 23 constitué par l’ancienne loge, deux modificatifs reçus les 7 et 12 décembre 2006 ayant rendu publique et opposable la création de ces nouveaux lots en les cédant aux copropriétaires intéressés. 

Il précise que : 
- selon les plans réalisés pour établir ces modificatifs, il apparaît que l’ancienne loge, devenue le lot n° 23, jouxte la remise sur cour dépendant du lot de Madame [N], 
- ce plan annexé au modificatif du 7 décembre 2006 a été publié au ficher immobilier par le notaire, 
- la revendication de Madame [N] sur une partie de la remise en cause est donc limitée et il s’agit d’un litige entre voisins, qui ne le concerne pas, 
- il a donné son accord pour l’ouverture d’une fenêtre au copropriétaire qui en faisait la demande sans se prononcer sur la propriété effective de cette fraction de lot, ancienne partie commune. 

Sur le placard situé au fond du couloir, il relève que : 
- ce placard ne figure pas dans la description du lot de Madame [N], qui a uniquement acheté un lot de copropriété et ne peut être propriétaire d’un placard qui n’y est pas décrit, 
- les énonciations de l’acte d’acquisition décrivant la configuration du lot de Madame [N], lorsqu’elle l’a acheté, ne peuvent valoir titre de propriété à son profit, 
- le lot de Madame [N] comprend un escalier intérieur menant à deux caves situées au sous-sol qui semblent avoir été aménagées en local d’habitation, 
- il est donc parfaitement probable que la mention « remise dans le fond du couloir avec descente de cave » corresponde en réalité à la description interne de son lot n° 1 et ne concerne ainsi pas, comme elle le prétend, l’escalier commun, permettant l’accès aux caves de tous les autres copropriétaires, situé à une vingtaine de mètres à l’extérieur de son lot, 
- la description du titre de propriété de Madame [N] intègre la remise litigieuse à l’intérieur de son appartement, sans préciser que cette remise est située à l’extérieur de l’appartement, comme le prétend Madame [N], 
- chaque année, le syndicat est confronté à la revendication de la propriété de ce placard par Madame [N] et chaque année, l’assemblée générale lui demande de justifier des titres démontrant sa propriété de ce placard, ce qu’elle est incapable de faire, 
- s’agissant de la prescription acquisitive dont le bénéfice est revendiqué par Madame [N], il indique qu’il est nécessaire pour pouvoir revendiquer le bénéfice d’une prescription acquisitive abrégée que le possesseur soit muni d’un juste titre et qu’il soit de bonne foi, 
- or, en l’espèce, Madame [N] ne justifie d’aucun « juste titre » lui permettant de revendiquer la propriété du placard en cause, son acte d’acquisition portant sur le seul lot n° 1, 
- il est constant qu’à défaut d’être translatif de propriété, un acte déclaratif ne peut constituer un juste titre, 
- le possesseur doit être de bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Madame [N] dénaturant le texte de son acte d’achat, en essayant d’en étendre l’objet au placard situé en-dehors du périmètre du lot n° 1, 
- de surcroît, par ses agissements et déclarations, Madame [N] a reconnu n’avoir aucun droit sur ce placard, en sollicitant un vote en faveur d’une attribution privative de celui-ci, qui lui a été refusée, 
- dans la mesure où Madame [N] occupe ce placard sans droit ni titre, il sollicite à titre reconventionnel sa condamnation sous astreinte à libérer ledit placard et à lui en restituer les clés. 

Monsieur [C] [F] répond, sur la « partie de la remise » dans la cour, que : 
- la « partie de la remise » qu’entend revendiquer Madame [N] ne fait pas partie de la remise mais appartient aux lots n° 22 et 23 qu’il a acquis le 11 juin 2019 de Monsieur [P], lequel les avait lui-même acquis du syndicat des copropriétaires le 12 décembre 2006, 
- si le lot n° 1 acquis par Madame [N] comprend bien une petite remise, Madame [N] est déjà en possession de cette remise qui n’a en aucun