Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/07341 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUQO5

N° MINUTE : 


Assignation du :
27 Avril 2021



JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet JUNEGE.
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELARLU CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0937


DÉFENDERESSES

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 7] 

représentée par Maître François SELTENSPERGER de la SELAS L ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0550

VILLE DE [Localité 12], Subdivision service aux usagers et Patrimoine, circonscription EST, prise en la personne de Madame le Maire
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Maître Jean-paul PHELIP de la SELEURL PHELIP & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0839
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/07341 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQO5


Société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentée par Maître Jean-marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0435

Société HOTEL [11], SA, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 8]

S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentées par Maître Olivier ACHACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0267


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 01 Février 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

Exposé du litige :

L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], assuré par la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/07341 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQO5

L'immeuble voisin situé au [Adresse 4] est la propriété de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE qui le donne à bail à la S.A. HOTEL [11]. 

Se plaignant d'infiltrations d'eau en cave de son immeuble depuis 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] a sollicité la désignation d'un expert judiciaire en référé. 

Selon ordonnance du 8 février 2019, Monsieur [R] [B] a été désigné en qualité d'expert. 

L'expert a déposé son rapport le 14 avril 2020, concluant que les désordres affectant le sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 1] provenaient : 

- principalement de la vétusté, défectuosité, non conformité des ouvrages d’évacuation, ainsi que de la défectuosité de l’alimentation générale eau froide en tube cuivrée encastrée dans le sol de la salle des petits déjeuners de l’hôtel [11], 
- et pour une moindre part de la vétusté et de la défectuosité du réseau d’assainissement eaux usées/eaux vannes enterré sous la chaussée. 

C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier du 30 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] a fait assigner au fond, en ouverture de rapport, son assureur, la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, la S.A. HOTEL [11], la S.A. AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d'assureur de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11] et la Ville de [Localité 12] afin de solliciter la réalisation sous astreinte de différents travaux par la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11], la condamnation de la ville de [Localité 12] à mettre en conformité sa canalisation fissurée en fonte DN 185 située sous la chaussée, ainsi que l'indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels. 

Selon ordonnance rendue le 12 janvier 2023, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’incompétence des juridictions de l’ordre judiciaire pour connaître des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] à l’encontre de la ville de [Localité 12] dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro de RG 21/07341 et a renvoyé en consequence les parties à mieux se pourvoir concernant les demandes formées à l’encontre de la ville de [Localité 12]. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1240,1241 et 1243 du code civil, 
Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage, 
Vu les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le rapport de Monsieur [B],

CONDAMNER in solidum la SCI IMMO MESLAY et la société HOTEL [11] à faire réaliser, par des entreprises munies de toutes les assurances et qualifications, les travaux validés par l’expert judiciaire aux termes des devis des entreprises LACROIX et LAVILLAUGOUET sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir. 

CONDAMNER in solidum la SCI IMMO MESLAY et la société HOTEL [11] à justifier au syndicat des copropriétaires des attestations d’assurances et qualification des entreprises intervenantes sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir. 

CONDAMNER in solidum la SCI IMMO MESLAY et la société HOTEL [11] à justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la réalisation conforme des travaux par la transmission d’une facture acquittée et détaillée sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir. 

CONDAMNER in solidum la SCI IMMO MESLAY, la société HOTEL [11], la compagnie d’assurance AXA IARD, la compagnie d’assurance GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 52 562 euros TTC se décomposant comme suit : 
* 34 144 euros TTC au titre de la remise en état de l’ascenseur ; 
*10 300 euros TTC au titre de la remise en état des ouvrages d’évacuation ; 
* 3600 euros TTC au titre de la remise en état des ouvrages d’évacuation ; 
* 1163 euros TTC au titre de l’assainissement et la désinfection du sol ; 
* 3355 euros TTC au titre des travaux de maçonnerie. 

CONDAMNER in solidum la SCI IMMO MESLAY, la société HOTEL [11], la compagnie d’assurance AXA IARD, la compagnie d’assurance GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 21078,57 euros au titre de la réparation de son préjudice financier. 

CONDAMNER in solidum la SCI IMMO MESLAY, la société HOTEL [11], la compagnie d’assurance AXA IARD, la compagnie d’assurance GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 20 000 euros au titre de la réparation de son préjudice immatériel.

CONDAMNER in solidum la SCI IMMO MESLAY, la société HOTEL [11], la compagnie d’assurance AXA IARD, la compagnie d’assurance GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE au paiement de la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise, dont distraction au profit de la Selarl Canchel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11] demandent au tribunal de :

SURSEOIR à statuer dans l’attente d’une décision définitive à l’égard de la Ville de [Localité 12], 

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [R] [B], 

LIMITER la prise en charge du préjudice matériel à la somme de 42.049,60 Euros, 

DIRE que la compagnie d’assurance AXA France IARD devra garantir l’hôtel [11] et la SCI IMMO MESLAY de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, 

DEBOUTER le SDC DU [Adresse 1] au titre de sa demande relative aux préjudices financiers et frais immatériels, 

DEBOUTER le SDC DU [Adresse 1] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER le SDC DU [Adresse 1] à payer la somme de 3.000 Euros au titre du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2022, la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11], demande au tribunal de :

Vu le rapport de l’expert [B] 

➢ JUGER que la Cie AXA ne saurait être condamnée à verser au demandeur qu’une indemnité à hauteur de 42.049,60 €, correspondant au préjudice matériel tel que chiffré par l’expert judiciaire aux termes de son rapport. 

➢ DEBOUTER le SDC de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 12] de ses demandes relatives aux préjudices financiers suivants : 
* frais de remise en état de l’ascenseur (déjà indemnisée au titre du préjudice matériel), 
* frais de reprise des maçonneries en sous-sol (déjà indemnisée au titre du préjudice matériel), 
* frais d’assainissement et la désinfection du sous-sol (déjà indemnisée au titre du préjudice matériel), * frais d’assistance à expertise (déjà indemnisée au titre de l’article 700 du CPC), 
* et de sa demande au titre des frais immatériels. 

➢ DEBOUTER de sa demande au titre des frais immatériels. 

➢ DEBOUTER le SDC de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 12] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions au moins en ce qu’elles sont dirigées contre la Cie Axa France IARD. 
➢ CONDAMNER le SDC de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 12] à payer la somme de 3000 € à AXA France IARD en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

➢ STATUER ce que de droit sur les dépens. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2021, la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [B], 
Vu l’article 1231-1 du Code Civil, 
Vu l’article 1240 du Code Civil, 
Vu l’article L.121-12 du Code des assurance, 

I - Sur la demande d’astreinte :

• CONSTATER que la demande de reprise de travaux sous astreinte n’est, en toute logique, pas dirigée contre la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, 

II - Sur les responsabilités et demandes de préjudices matériels et immatériels :

• CONSTATER que la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] est présentée sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui concerne la responsabilité délictuelle et non sur le fondement contractuel du contrat d’assurance, 

• CONSTATER que les responsabilités ont été clairement établies par l’Expert Judicaire, à savoir la SCI IMMO MESLAY et la Ville de [Localité 12], 
• PRENDRE ACTE que la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE s’en rapporte à justice sur l’évaluation des montants retenus par l’Expert Judiciaire au titre du préjudice matériels, 

• CONSTATER que le préjudice lié à l’impossibilité d’utiliser l’ascenseur n’est pas un préjudice direct pour le Syndicat des Copropriétaires, mais un préjudice pour les occupants. 

En conséquence, 

• DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires et tous concluants de leurs demandes à l’encontre de la compagnie GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, 

III - En cas de condamnation « in solidum », sur les appels en garantie du fait de la subrogation, et sur la franchise :

• SI PAR EXTRAORDINAIRE le Tribunal faisait droit à la demande de condamnation « in solidum », et que la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE se voyait condamner à supporter la charge de sommes sans aucun lien avec la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, 

CONDAMNER la SCI IMMO MESLAY, la compagnie AXA et la Ville de [Localité 12] à garantir GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre, 

• DIRE ET JUGER que la compagnie GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE est en droit d’appliquer sa franchise contractuelle. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

CONDAMNER toutes parties succombantes à payer à la compagnie GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 1er février 2024, a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

 
MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le recours en garantie formé par la compagnie GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE à l’encontre de la ville de [Localité 12], qui n’est plus partie à la présente procédure depuis l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 12 janvier 2023, sera déclaré d’office irrecevable. 

Par ailleurs, la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à l’égard de la ville de [Localité 12] formée par la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11], devra être également rejetée, dès lors que : 
- il n’est pas établi que la juridiction administrative aurait été saisie par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] à l’égard de la ville de [Localité 12], l'attente d’un événement hypothétique, dont le sort reste incertain, ne pouvant justifier une décision de sursis à statuer, 
- en tout état de cause, une décision définitive à l’égard de la ville de [Localité 12] n’est pas nécessaire à la solution du présent litige, en ce que les deux causes identifiées dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (dont la principale provient des ouvrages d’évacuation de l’hôtel Meslay) ont contribué ensemble à la réalisation de l’entier préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8]. 

I – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] agit notamment sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. 

Il fait valoir en substance que :
- l’expert judiciaire conclut ses opérations en considérant que l’origine et la cause des désordres affectant le sous-sol de l’immeuble [Adresse 1] proviennent principalement de l’hôtel [11], en raison de la vétusté, de la défectuosité et de la non conformité des ouvrages d’évacuation, 
- s’agissant de la défectuosité de l’alimentation générale eau froide encastrée dans le sol au deuxième sous-sol, ayant mis hors service la machinerie de l’ascenseur et immobilisé l’appareil, ainsi que des désordres relevés au rez-de-chaussée dans le hall de l’immeuble, l’expert retient la responsabilité pleine et entière, à 100 %, de l’hôtel [11]. 

Sur les travaux devant être réalisés par la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11], il souligne que l’expert a relevé la nécessité d’une réalisation en urgence de la proposition 1 de la société LAVILLAUGOUET et que malgré cette urgence signalée par l’expert les travaux n’ont pas été réalisés, aucun des intervenants n’ayant jugé bon de mettre fin aux désordres en réalisant les travaux clairement précisés par Monsieur [B]. 

Sur ses demandes indemnitaires, il sollicite l’entérinement du rapport d’expertise judiciaire. 

Sur le prejudice immatériel, il rappelle qu’à la suite de la fuite qui s’est déclarée dans le sous-sol de l’hôtel, la cave a été inondée et l’ascenseur n’a pu être utilisé du 25 janvier 2019 au 17 septembre 2019, comme le reconnaît l’expert, cette situation ayant été gravement préjudiciable aux occupants de l’immeuble, en particulier pour ceux dont les déplacements étaient difficiles. Il s’estime donc fondé à solliciter la somme de 20.000 € de ce chef, précisant que l’action du syndicat des copropriétaires est recevable pour le trouble ressenti par les copropriétaires, qui présente un caractère collectif par son importance et son etendue, l’ensemble des lots étant touché. Il considère que l’impossibilité d’utiliser l’ascenseur par tous les occupants de l’immeuble constitue bien un trouble collectif. 

La S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11] répondent en substance que : 
- le tribunal devra limiter la prise en charge du sinistre à hauteur de 80 % au titre du prejudice matériel, soit la somme de 42.049,60 €, ce prejudice devant être pris en charge par la S.A. AXA FRANCE IARD, 
- comme le precise la société M-ENERGIES EXPLOITATION (pièce n° 3), le tuyau de l’alimentation desservant la cuisine, la buanderie, les sanitaires, la chaufferie et les trois colonnes montantes n’a pas pu être remplacé, car son cheminement était enterré, 
- à ce jour, la fuite a été réparée comme en atteste la facture du 18 novembre 2021 d’un montant de 1.295,17 €, 
- le conseil de la société HOTEL [11] a informé l’expert, dans son dire n° 2, de la difficulté de mettre en application les travaux préconisés par l’entreprise LAVILLAGOUET concernant la déviation du DEP à l’intérieur de la salle du petit déjeuner en perçant les voutes et le marbre de la façade à l’extérieur pour rejoindre le regard en apparent, 
- l’entreprise LAVILLAGOUET étant la seule entreprise accréditée par la ville de [Localité 12], elle s’est trouvée sans solution possible et pérenne mais a néanmoins procédé aux travaux de contrôle de tout-à-l’égout effectués par la société LAVILLAUGOUET pour un montant de 4.864,76 € (pièce n° 4), 
- il convient de surseoir à statuer en ce qui concerne les travaux de deviation du DEP. 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/07341 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQO5

Sur le prejudice financier, elles estiment que cette demande n’est pas fondée et fait double emploi avec celle au titre du prejudice matériel. 

Sur le prejudice immatériel, elles relèvent que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir afin de solliciter l’indemnisation personnelle de chaque copropriétaire ayant subi un prejudice, s’agissant d’une action individuelle.

La compagnie GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE ajoute que le prejudice lié à l’impossibilité d’utiliser l’ascenseur n’est pas un prejudice direct pour le syndicat des copropriétaires mais un prejudice pour les occupants. Elle precise que la demande de condemnation in solidum de GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE semble symbolique et devra être rejetée, outre qu’elle est fondée sur la responsabilité délictuelle et non sur le fondement contractuel du contrat d’assurance, l’assureur n’ayant commis aucune faute. 

La S.A. AXA FRANCE IARD soutient qu’il appartient à l’assuré ou au tiers qui recherche l’application d’un contrat d’assurance de justifier des conditions de mise en oeuvre de la garantie, tout en précisant qu’elle ne conteste pas ses garanties au profit de ses assurés mais seulement une partie des montants indemnitaires sollicités. 

Sur le prejudice matériel, elle precise que sa garantie n’est susceptible d’être mobilisée qu’à hauteur de 42.019,60 € correspondant à 80 % des préjudices matériels subis par le syndicat des copropriétaires. 

Sur le prejudice financier, elle fait valoir que : 
- la remise en état de l’ascenseur a déjà été indemnisée au titre des frais matériels pour un montant de 34.144,00 €, réclamé deux fois, 
- la reprise des maçonneries en sous-sol a déjà été indemnisée au titre des frais matériels pour un montant de 3.355,00 €, réclamé deux fois, 
- l’assainissement et la désinfection du sous-sol ont déjà été indemnisés au titre des frais matériels, pour un montant de 1.163,00 €, réclamé deux fois, 
- la facture des ETABLISSEMENTS LACROIX en date du 10 mars 2019 d’un montant de 825 € (pièce n° 26) pour assistance à expertise et la facture de l’architecte en date du 4 novembre 2019 pour un montant de 1.968,00 €, “assistance à expertise” (pièce n° 27) n’ont pas à être intégrées dans le prejudice financier, faisant double emploi avec la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procedure civile. 

Sur le prejudice immatériel, elle soutient qu’il ne s’agit pas d’un prejudice direct pour le syndicat des copropriéaires mais d’un prejudice pour les occupants, nul ne plaidant par procureur, ce prejudice de jouissance, à le supposer reel, n’étant pas celui du syndicat des copropriétaires mais des copropriétaires et ne pouvant être garanti au titre du contrat d’assurance. 

1-1 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

Les désordres d’infiltration faisant l'objet du présent litige sont décrits notamment en pages 26 et 27 du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [R] [B] et consistent en :

* Des infiltrations, avec présence d’eau dans le couloir, sur une hauteur d’environ 10 cm, dans le deuxième sous-sol de la cave à gauche, au bas de l’escalier, de l’immeuble sis [Adresse 1], 
* Des infiltrations affectant le deuxième sous-sol dudit immeuble, avec une armoire de commande hors service et un groupe de traction inutilisable, celui-ci ayant été immergé pendant plusieurs jours lors des inondations, 
* Des dégradations de peinture sur le mur mitoyen à environ 50 cm de la porte de séparation vitrée dans le hall d’entrée de l’immeuble [Adresse 1], au niveau de la partie basse du mur de droite, mitoyen de l’Hôtel [11], avec 50 % d’humidité dans la zone la plus dégradée, à 1,30 mètres du sol, l’humidité s’atténuant à l’approche de la porte d’entrée. 

 La matérialité des désordres est ainsi établie.

S'agissant de leur origine (rapport, pages 27 et 28), les désordres d’infiltration en sous-sol proviennent :

- à titre principal, de la vétusté, défectuosité et non-conformité des ouvrages d’évacuation ainsi que de la défectuosité de l’alimentation générale eau froide en tube cuivrée encastrée dans le sol de la salle de petits déjeuners, de l’Hôtel [11], 

- et, dans une moindre mesure, de la vétusté et défectuosité du réseau d’assainissement des eaux usées/eaux vannes sous la chaussée, à 1,20 m du mur de l’immeuble sis [Adresse 1]. 

En ce qui concerne les désordres d’infiltration survenus dans le hall de l’immeuble, sur le mur mitoyen de l’hôtel, ceux-ci proviennent exclusivement des fuites relevées dans l’hôtel [11] (vétusté et défectuosité des ouvrages d’évacuation, entre le branchement particulier et l’hôtel) ayant affecté le hall de l’immeuble sis [Adresse 1], par « remontées capillaires » (rapport, page 29). 

S’agissant des responsabilités, la mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. 

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises. Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

Lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble a une action directe contre le locataire sur le fondement de la théorie du trouble anormal du voisinage (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 Chambre 2, 28 juin 2023, n° RG 21/06610). 

En l’espèce, les désordres d’infiltration provenant de l’immeuble voisin appartenant à la S.C.I. IMMO [11], donné à bail à la S.A. HOTEL [11], excèdent à l'évidence, par leur gravité, leur ampleur et leurs conséquences (inondation en cave depuis 2016, l’eau s’étant propagé dans les couloirs et ayant endommagé la machinerie de l’ascenseur, mis hors service), les inconvénients normaux du voisinage. 

La responsabilité objective tant de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, propriétaire de l’immeuble voisin à l’origine du trouble, que de la S.A. HOTEL [11], locataire occupant l’immeuble voisin et auteur effectif du trouble, sera donc retenue sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, sans qu’il y ait lieu de limiter les indemnités allouées à 80 % des préjudices subis au titre de l’obligation à la dette, les installations défectueuses et vétustes de l’immeuble sis [Adresse 4] ayant contribué à la réalisation de l’entier sinistre, tant au sous-sol (nonobstant l’existence d’une autre cause mentionnée dans le cadre des opérations d’expertise) qu’au niveau du hall de l’immeuble. 

1-2 : Sur les travaux de reprise/remise en état et sur les préjudices matériels et immatériels :

1-2-1 Sur les travaux de reprise/remise en état :

En l'espèce, les opérations d'expertise ont permis d'établir la nécessité de faire procéder aux travaux suivants pour remédier de manière pérenne aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige (rapport, pages 12, 30 et 32) : 

* réfection du réseau froide défectueux selon devis n° I-2017-2018-3757 des établissements LACROIX du 24 septembre 2019 pour un montant de 9.137,28 € TTC (annexe n° 48 au rapport), 
* mise en conformité des ouvrages d’évacuation selon devis n° JM/AV/SR/18/01-59.783 du 18 octobre 2019 de la société LAVILLAUGOUET, proposition 1, d’un montant de 21.400,00 € TTC (annexe n° 43 au rapport). 

L’expert judiciaire précise notamment dans son rapport que, lors d’une réunion d’expertise qui s’est tenue le 15 janvier 2020, il a été indiqué que les travaux prévus au devis LAVILLAUGOUET du 18 octobre 2019 correspondaient « à ceux demandés » et qu’il était urgent d’y procéder selon les règles de l’art et les prescriptions des textes en vigueur (rapport, page 32). 

De même, en page 12 dudit rapport, il insiste sur le fait que la « proposition 1 » de la société LAVILLAUGOUET à 21.400 € est « à réaliser de toute urgence » par l’Hôtel [11] (mise en conformité du pied de chute de la descente d’eau pluviale sur rue, ramenée réglementairement à l’intérieur de l’immeuble à l’aide d’un percement au diamant et réfection du regard de visite réglementaire en limite de propriété, avec dépose partielle du revêtement en façade).

Si la S.A. HOTEL [11] justifie avoir fait réaliser des travaux de réfection de la canalisation eau froide enterrée de l’immeuble, percée, par l’entreprise M-ENERGIES EXPLOITATION pour un montant de 1.295,17 € (pièce n° 3), elle ne justifie par aucun élément de preuve de l’incidence sur « l’esthétique de la salle » et du risque de casse susceptible d’être causé par les travaux inclus dans la proposition n° 1 de la société LAVILLAUGOUET, dont il est fait état dans un dire du 10 mars 2020 (pièce n° 2), et elle ne formule aucune proposition alternative justifiée par des éléments techniques précis (devis, proposition d’un maître d’œuvre ou autres…), alors que les travaux susvisés auraient dû être réalisés en urgence dès le mois de janvier 2020 (de sorte qu’il n’y a pas lieu, en l’espèce, de surseoir à statuer sur la demande formée au titre de ces travaux). 

Dans ces conditions, la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11], qui ne justifient par aucun élément de preuve d'une quelconque intention de faire réaliser à bref délai les travaux susvisés, devront être condamnées in solidum à faire procéder à la mise en conformité des ouvrages d’évacuation de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], conformément au devis n° JM/AV/SR/18/01-59.783 du 18 octobre 2019 de la société LAVILLAUGOUET, proposition n° 1, d’un montant de 21.400,00 € TTC, par une entreprise de leur choix qualifiée et dûment assurée, et à en justifier auprès du syndic en exercice de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] sera débouté du surplus de sa demande de condamnation in solidum de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11] à faire réaliser sous astreinte divers travaux validés par l’expert judiciaire et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8]. 

1-2-2 Sur les préjudices matériels et immatériels :

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, en application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

La jurisprudence n'exige pas que le préjudice subi soit continu dès lors qu'il est collectif et touche uniformément l'ensemble des copropriétaires, de la même manière pour chacun d'eux (en ce sens : Civ. 3ème, 9 juin 1993, n° 91-16.375 et 91-16.357, premiers moyens des pourvois).
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/07341 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQO5

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex. : Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).

En application du principe de réparation intégrale, sans perte ni profit, et au regard des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites, il convient de retenir comme justifiés et acceptables les postes de préjudices suivants, validés par l'expert judiciaire et directement en lien avec les désordres de structure faisant l'objet du présent litige :

- au titre du préjudice dit « matériel » (remise en état de l’ascenseur, des ouvrages d’évacuation, de l’assainissement et la désinfection du sol, de maçonnerie) : la somme globale de 52.562,00 € TTC (rapport, page 30), détaillée comme suit : 
* remise en état de l’ascenseur, selon devis CREA LIFT n° CL19/267 du 10 avril 2019 (annexe n° 26 au rapport) : 34.144,00 € TTC, 
* remise en état des ouvrages d’évacuation, selon devis LAVILLAUGOUET JM/AV/MC/8/01.59.325 du 28 juin 2019 (annexe n° 32 au rapport) : 13.900,00 € TTC (propositions n° 1 et 3), 
* assainissement et désinfection du sous-sol, selon devis PHENIX du 25 octobre 2019 (annexe n° 40 au rapport) : 1.163,00 € TTC, 
* maçonnerie, selon devis SUSANNA n° 2019/263B/S du 30 octobre 2019 (annexe n° 42 au rapport) : 3.355,00 € TTC. 

- au titre des préjudices dits financiers, directement en lien avec les désordres faisant l’objet du présent litige et qui ne font nullement double emploi avec l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile (pièces n° 18, 19, 21, 23 à 28, 31 et 32 produites en demande et rapport, page 31) : la somme globale de 21.078,57 € TTC (recherches de fuite, mesures d’humidité, contrôle sur canalisations de tout-à-l’égout, assistance à expertise de professionnels de la construction, pompage, création d’une fosse de relevage… : 118,80 € + 1.208,75 € + 816,00 € + 748,80 € + 4.560,00 € + 5.870,38 € + 825,00 € + 1.968,00 € + 420,00 € + 3.690,84 € + 852,00 €). 

S’agissant du préjudice immatériel allégué par le syndicat des copropriétaires, celui-ci n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, alors qu’il n’est nullement établi que le trouble de jouissance dont il fait état aurait été éprouvé de la même façon par tous les copropriétaires (impossibilité temporaire de jouir normalement du deuxième sous-sol, du fait des inondations, et d’utiliser l’ascenseur de l’immeuble…), ce préjudice étant éprouvé différemment par les copropriétaires selon leur âge, leur condition physique et en fonction de la localisation de chaque appartement. C’est d’ailleurs en ce sens que l’expert judiciaire indique, en page 31 de son rapport, que si la cave a été inondée et l’ascenseur a été rendue inutilisable du 25 janvier 2019 au 17 septembre 2019, suite à la fuite qui s’est déclarée dans le sous-sol de l’hôtel, cette situation « a été préjudiciable à l’un des occupants de l’immeuble qui pour des raisons de santé n’a pu sortir de son logement ». 

Le syndicat ne peut donc demander l’indemnisation d’un trouble de jouissance qui n’a pas été éprouvé par l’ensemble des copropriétaires ni supportés par eux de la même façon (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 10, 13 octobre 2010, n° RG 09/06239).
Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 20.000 € formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] au titre de la réparation de son préjudice immatériel sera rejetée. 

1-3 : Sur la garantie des assureurs :

Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, il est constant qu’en l’absence de précision sur le fondement d’une demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables, en explicitant le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis. 

En l’espèce, la S.A. AXA France IARD et la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE ne contestent pas le principe de la mobilisation de leurs garanties à l’égard de leurs assurés, tandis que le tiers lésé dispose d’une action directe à l’encontre de ces assureurs, en application du premier alinéa de l’article L. 124-3 du code des assurances. 

La S.A. AXA France IARD sera donc condamnée à garantir ses assurés, la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11], de l’intégralité des condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles. 

Sur ce, 

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de condamner in solidum la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, la S.A. HOTEL [11], la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11] et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] au paiement : 

- de la somme globale de 52.562,00 € TTC au titre du préjudice matériel (remise en état de l’ascenseur, remise en état des ouvrages d’évacuation, assainissement et désinfection du sol, travaux de maçonnerie), 
- et de la somme globale de 21.078,57 € TTC au titre du préjudice financier. 

S’agissant d’une garantie facultative, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, recherchée en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], doit être déclarée bien fondée à opposer à son assuré et au tiers lésé les limites de sa garantie, et notamment sa franchise contractuelle. 

1-4 : Sur le recours en garantie de la compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil s'agissant des locateurs d'ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l'article 1231 du Code civil s'ils sont contractuellement liés.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux (sans solidarité).

*** 
En l’espèce, les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige étant imputable à un défaut d’entretien des ouvrages d’évacuation, vétustes et défectueux, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, recherchée en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], apparaît bien fondée à solliciter la condamnation de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. AXA France IARD, à la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles. 

II – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

La S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, la S.A. HOTEL [11], la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11], et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARLU CANCHEL. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déclare la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], irrecevable en son recours en garantie formé à l’encontre de la ville de [Localité 12], 

Rejette la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à l’égard de la ville de [Localité 12] formée par la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11],

Déclare la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11] responsables des désordres d’infiltration subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Condamne in solidum la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11] à faire procéder à la mise en conformité des ouvrages d’évacuation de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], conformément au devis n° JM/AV/SR/18/01-59.783 du 18 octobre 2019 de la société LAVILLAUGOUET, proposition n° 1, d’un montant de 21.400,00 € TTC, par une entreprise de leur choix qualifiée et dûment assurée, et à en justifier auprès du syndic en exercice de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] du surplus de sa demande de condamnation in solidum de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11] à faire réaliser sous astreinte divers travaux validés par l’expert judiciaire et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8],

Condamne in solidum la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, la S.A. HOTEL [11], la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11], et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] :

- la somme globale de 52.562,00 € TTC au titre du préjudice matériel (remise en état de l’ascenseur, remise en état des ouvrages d’évacuation, assainissement et désinfection du sol, travaux de maçonnerie), 
- et de la somme globale de 21.078,57 € TTC au titre du préjudice financier, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € au titre de la réparation de son préjudice immatériel, 

Déclare la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, recherchée en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], bien fondée à opposer à son assuré et au tiers lésé les limites de sa garantie, et notamment sa franchise contractuelle, 

Condamne la S.A. AXA France IARD à garantir ses assurés, la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. HOTEL [11], de l’intégralité des condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, 

Condamne la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la S.C.I. IMMO [11] et de la S.A. HOTEL [11], à garantir la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, 

Condamne in solidum la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, la S.A. HOTEL [11], la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE et de la S.A. HOTEL [11] et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, 

Accorde à la SELARLU CANCHEL le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum la S.C.I. IMMO MESLAY REPUBLIQUE, la S.A. HOTEL [11], la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la S.C.I. IMMO [11] et de la S.A. HOTEL [11], et la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE, en qualité d’assureur de multirisques du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La Greffière Le Président