Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 26 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Nicolas GUERRIER 
Me Julien VERNET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/05988 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSBL

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 avril 2024


DEMANDERESSE
La société d’économie mixte ELOGIE-SIEMP S.A, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208


DÉFENDEURS
Madame [N] [J] épouse [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Julien VERNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0098

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Julien VERNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0098



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 avril 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier



Décision du 26 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/05988 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSBL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2006, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 727,95 euros.

Par jugement en date du 15 mai 2017, le juge des contentieux de la protection a :
- Condamné la société anonyme ELOGIE au paiement de la somme de 10.626 euros à Monsieur [Y] [U] à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi au cours de la période de janvier 2011 à juin 2016 inclus ;
- Condamné la société anonyme ELOGIE au paiement de la somme de 15.000 euros à Monsieur [Y] [U], à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi ;
- Ordonné la compensation de ces créances avec la condamnation de Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [J] épouse [U] au paiement de la somme de 14.524,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2016, telle que prononcée par la Cour d'appel de Paris le 17 janvier 2017 ; 
- Condamné la société anonyme ELOGIE à faire réaliser les travaux suivants, tels que préconisés par l'expert, et conformément aux règles de l'art, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue de ce délai :
•réfection totale de l'étanchéité des balcons du 6ème et 7ème étage d'une surface de 30m2, conformément aux travaux décrits dans le devis établi par l'entreprise MOREL le 13 avril 2015,
•fourniture et pose d'entrées d'eau fluviale de diamètre de100mm et réparation de la fissure du 7ème étage par des cordistes, tels que décrits dans le devis modifié établi par l'entreprise MOREL le 22 juillet 2015,
•création de barbacanes/trop-pleins dans les murs d'acrotères des balcons des 6ème et 7ème étage, telle que décrite dans le devis établi par l'entreprise MOREL le 18 janvier 2016,
- Condamné la société anonyme ELOGIE au paiement de la somme de 2.500 euros à Monsieur [Y] [U], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;
- Condamné la société anonyme ELOGIE aux entiers dépens, comprenant l'intégralité des frais d'expertise et des frais de constat d'huissier ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par jugement en date du 4 septembre 2018, le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, a :
- Condamné la société ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [U] née [J] la somme de 3 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte prononcée par jugement du Tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris du 15 mai 2017,
- Rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Rejeté la demande de fixation d'une astreinte par la S.A. ELOGIE SIEMP,
- Rejeté les demandes des parties faites en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la S.A. ELOGIE SIEMP aux dépens,
- Rappelé que les décisions du juge de l'exécution bénéficient de l'exécution provisoire de droit.

Par arrêt en date du 21 novembre 2019, la cour d’appel de Paris a :
- Confirmé le jugement, sauf en ce qu'il a liquidé l'astreinte à la somme de 3 000 euros ;
- Condamné la SEM ELOGIE-SIEMP à payer à M. [Y] [U] et Mme [N] [J], épouse [U], la somme de 10 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par le jugement du 15 mai 2017 du tribunal d'instance de Paris 16ème, pour la période du ler octobre 2017 au 31 octobre 2019 ;
- Condamné la SEM ELOGIE-SIEMP à payer à M. [Y] [U] et Mme [N] [J], épouse [U], la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SEM ELOGIE-SIEMP aux dépens d'appel.

Par ordonnance du 6 septembre 2019, le juge des référés a désigné un Monsieur [R] [G], expert judiciaire. Ce dernier a déposé son rapport le 7 juillet 2022.

Par actes de commissaire de justice du 5 février 2020, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5453,71 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] le 6 février 2020.

Par assignations du 25 juillet 2022, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,34753,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2022,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2022, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 février 2024, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA, représenté par son conseil, sollicite, se référant à ses conclusions déposées à l’audience au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 220, 1227, 1228, 1347 et 1728 du Code civil, de voir :
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
DEBOUTER Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] de l'ensemble de leurs demandes ;
Subsidiairement,
PRONONCER la résolution judiciaire du bail ;
REDUIRE à juste proportion les demandes de Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U].
En tout état de cause,
ORDONNER l'expulsion de Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier du logement qu'ils occupent dans l'immeuble sis [Adresse 1] (esc. G, 6ème étage, porte G).
ORDONNER, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur (article 1961 et suivants du Code Civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
CONDAMNER solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] au paiement de la somme de 52.550,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérées (échéance de septembre 2023 incluse).
FIXER à compter du 1er octobre 2023 l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner solidairement Madame [N]
[U] et Monsieur [Y] [U] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux.
CONDAMNER solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer.


Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] représentés par leur conseil, sollicitent, se référant à leurs conclusions déposées à l’audience :
In limine litis
JUGER NUL le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail
DEBOUTER en conséquence la société ELOGIE-SIEMP de sa demande d'acquisition de la clause resolutoire
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
DIRE que le bailleur ELOGIE-SIEMP est de mauvaise foi
DEBOUTER en conséquence la société ELOGIE-SIEMP de sa demande d'acquisition de la clause resolutoire
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
JUGER que Monsieur et Madame [U] sont bien fondés à suspendre le paiement des loyers, et charges en raison des manquements graves de la société ELOGIE-SIEMP à ses obligations
JUGER que la société ELOGIE-SIEMP est de mauvaise foi et mal fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail
DEBOUTER en conséquence la société ELOGIE-SIEMP de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 14 septembre 2006
En tout état de cause
OCTROYER des délais de paiement aux consorts [U] sur une durée de 36 mois aux fins d'apurement de la dette locative
SUSPENDRE l'acquisition de la clause résolutoire le cas échéant constatée et les effets de ladite clause
SUSPENDRE la résiliation judiciaire du bail le cas échéant prononcée et les effets de ladite résiliation
A TITRE RECONVENTIONNEL
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à payer à Monsieur [Y] [U] les sommes suivantes :
- 20.898,86 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi à compter du 1er juillet 2016 (correspondant à 20% du loyer mensuel jusqu'au 30/06/2018 puis 30% du loyer mensuel à compter du 01/07/2018 jusqu'à la complète exécution des travaux, à parfaire) ;
- 7.749,71 € au titre des frais d'expertise judiciaire, dont 6.699,71 € au titre des honoraires de l'expert et 750 € au titre de l'intervention de la société Airt Contrôle pour procéder à une recherche de fuites ;
- 1.812 € au titre des frais engagés pour l'établissement des procès-verbaux de constat réalisés ;
- 55.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi par Monsieur et Madame [U]
- 15.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice consécutif à la résistance abusive de la société ELOGIE Siemp ;
- 17.115 €, à parfaire selon devis, à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres subis par Monsieur [Y] [U] dans l'appartement loué en raison des travaux de réhabilitation de l'immeuble exécutés par la société ELOGIE-SIEMP
ORDONNER la compensation de ces créances avec la dette locative de Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [U]
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à communiquer à Monsieur et Madame [U], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, un planning détaillé de travaux ainsi qu'une date de début de travaux,
DIRE que cette communication devra intervenir au moins 10 jours avant la date de début des travaux afin de lui permette de s'organiser ;
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à exécuter, dans un délai maximum de 4 mois à compter de la décision à intervenir :
•les travaux de remise en état extérieure de nature à remédier définitivement, dans les règles de l'art et selon les prescriptions d'un architecte, aux malfaçons constatées par l'expert judiciaire dans son rapport du 7 juillet 2022, notamment la pose d'une descente en zinc et non d'une descente en fonte ;
•les travaux de remise en état intérieure du logement de Monsieur [U] dans un délai maximum de quatre mois suivant la décision à intervenir, selon devis des sociétés Monsoti, ALC et RTP communiqués le 3 juillet 2020 par la société ELOGIE-SIEMP (ou tous autres devis équivalents).
DIRE que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à l'issue du délai impératif de quatre mois précité
DIRE que le juge des contentieux de la protection se réserve le droit de liquider l'astreinte ordonnée en cas d'inexécution de la société ELOGIE-SIEMP
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à reloger à ses frais la famille [U] pendant toute la durée des travaux de remise en état de l'appartement, dans un logement de taille et de standing équivalent à celui de l'appartement occupé, et dans le même quartier
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à verser à Monsieur [Y] [U], à défaut de relogement proposé par ELOGIE-SIEMP aux conditions précitées, une somme de 15.000 € au titre des frais de relogement pour une durée minimale de 40 jours de travaux, et de 20.000€ pour une durée de 60 jours de travaux.
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP à verser à Monsieur [Y] [U] et Madame [N] [U] une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la société ELOGIE-SIEMP aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.


Sur la nullité du commandement de payer

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer n'est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées constituent réellement des loyers ou charges et qu'elles sont réellement et valablement dues.
Toutefois, s'il est délivré pour avoir paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette.
En l’espèce, les défendeurs font valoir que le décompte de la dette locative joint au commandement de payer est imprécis, ne permettant pas aux locataires d'apprécier le bienfondé des demandes qui leur sont adressées. Ils précisent qu’ELOGIE-SIEMP a annexé à son commandement de payer un relevé de compte général sur une période du 10 juin 2016 au 1er février 2020 qui ne correspond pas aux avis d'échéance reçus par les consorts [U] indiquant que ce décompte mentionne un solde « au 01/02/2020 » de 5.453,71 € restant dû par les locataires le 5 février 2020 et qu’il figure par ailleurs dans le décompte annexé à ce commandement de payer du 5 février 2020, l'inscription, à la date du 30 décembre 2019, d'une compensation de la dette locative avec les condamnations de la société ELOGIE-SIEMP au paiement de l'astreinte, en vertu de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 21 novembre 2019.
Force est de constater que la somme portée au crédit des locataires pour un montant de 10 000 euros au titre de la condamnation sous astreinte du bailleur est déduite de la dette locative. La circonstance selon laquelle les époux [U] ont accepté la compensation entre leur dette et ce montant le 8 janvier 2020 soit postérieurement à la date d’inscription dans le décompte est sans incidence sur la réalité d’une dette locative d’un montant minimal de 5.453,71 € constitué de loyer et de charges.
Il convient en conséquence de rejeter la demande des époux [U] visant à voir déclarer nul le commandement de payer.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société SEM ELOGIE-SIEMP SA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, selon les articles 1er et 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, modifiés par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, si ce délai devait expirer entre le 12 mars et le 23 juin 2020, la date à laquelle la clause résolutoire produit ses effets est reportée d’une durée, calculée à partir du 23 juin 2020, égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 et la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 5 février 2020 voit ses effets reportés du 5 avril 2020 au 19 juillet 2020.





Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet dans les deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Réciproquement, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Par ailleurs, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l'invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux. 

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’indécence des lieux, le paiement des loyers peut être suspendu ou le loyer réduit.

En l’espèce, il résulte des conclusions de l’expertise judiciaire en date du 7 juillet 2022 établi par M. [R] [G], expert près la cour d’appel de Paris que le préjudice de jouissance subi par les locataires est d’ordre visuel et évalué par l’expert à 20 % alors que seule la faute du bailleur empêchant le locataire de jouir totalement des lieux peut justifier que le locataire suspende le règlement de ses loyers. En conséquence, les locataires n’étaient pas fondés à suspendre à leur initiative tout règlement de leur loyer. Il leur appartenait d’agir en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis. L’exception d’inexécution sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il apparait ainsi que le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 5 février 2020. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5453,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (prorogé jusqu’au 19 juillet 2020) et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juillet 2020.

Sur la demande de délais

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] ne justifient pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, Dans ces conditions, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 octobre 2023, Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] lui devaient la somme de 52.550,14 € au titre des loyers, charges (échéance de septembre 2023 incluse, soustraction faite des frais de procédure.)

Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal au loyer et charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 juillet 2020, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA ou à son mandataire.

Sur le préjudice de jouissance
En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués ainsi que d’assurer la jouissance paisible du logement. En cas de manquement du bailleur a son obligation de délivrance, le locataire peut demander l’indemnisation du préjudice de jouissance subi. 

En l’espèce, aux termes de l’expertise judiciaire susvisée, il est établi un trouble de jouissance de 20 %. 
Il convient en conséquence d’évaluer le préjudice de jouissance des époux [U] à la somme de 13 870,02 euros sur les 5 dernières années, soit du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2023 (69 350,12*20%)

Sur les demandes portant sur les frais d'expertise judiciaire, les frais engagés pour l'établissement des procès-verbaux de constat réalisés et la somme de 750 € avancée au titre de l'intervention de la société Airt Contrôle pour procéder à une recherche de fuites 
Il y a lieu de condamner la société ELOGIE-SIEMP à régler les frais engagés pour l'établissement des procès-verbaux de constat réalisés et la somme de 750 € avancée au titre de l'intervention de la société Airt Contrôle pour procéder à une recherche de fuites. 
Il sera statué sur les frais d'expertise judiciaire au titre des dépens. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
La demande formée par Monsieur et Madame [U] visant à se voir accorder la somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation d’un préjudice moral subi sera rejetée à défaut pour eux d’établir la réalité d’un préjudice distinct du trouble de jouissance déjà indemnisé par ailleurs.

Sur la demande de dommages et intérêts, en réparation du préjudice consécutif à la résistance abusive 
La demande formée par Monsieur et Madame [U] visant à se voir accorder la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation d’un préjudice consécutif à la résistance abusive de la société ELOGIE-SIEMP sera accueillie à hauteur de 12 000 euros au regard de l’inexécution des travaux de réfection de l’intérieur du logement et du préjudice qui en en découle.

Sur la demande de dommages et intérêts, en réparation du préjudice consécutif à des désordres subis en raison des travaux de réhabilitation de l'immeuble exécutés par la société ELOGIE-SIEMP
Il est sollicité par les défendeurs la somme de 17.115 €, à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres subis dans l'appartement loué en raison des travaux de réhabilitation de l'immeuble exécutés par la société ELOGIE-SIEMP
La demande sera rejetée à défaut pour les défendeurs d’établir la réalité d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé par ailleurs.

Sur les demandes visant à voir condamner la société ELOGIE-SIEMP à réaliser les travaux sous astreinte 

Il résulte des conclusions de l’expertise en date du 7 juillet 2022 que les travaux extérieurs ont été réalisés, sans respecter les normes et recommandations de l’expert, mais qu’ils sont achevés, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des défendeurs en l’état.

Il résulte des conclusions de l’expertise en date du 7 juillet 2022 que les travaux de remise en état intérieure du logement de Monsieur [U] n’ont pas été planifiés. Il convient en conséquence de faire droit à la demande des défendeurs et d’ordonner la réalisation des travaux de remise en état intérieure du logement de Monsieur [U], visés dans les devis des sociétés Monsoti, ALC et RTP communiqués le 3 juillet 2020 par la société ELOGIE-SIEMP dans un délai de six mois suivant la signification d u présent jugement. Il sera dit, qu’à défaut, la condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue de ce délai. L’astreinte sera exécutée en tant que de besoin par le juge de l’exécution.

Il n’y pas lieu de faire droit à la demande visant à voir reloger la famille n’étant pas démontré que les enfants de Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U], aujourd’hui séparés résident au domicile de ce dernier, ni que celui-ci ne puisse demeurer dans son logement le temps des travaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société SEM ELOGIE-SIEMP SA sera condamnée à régler l’ensemble des dépens liés à l’expertise judiciaire.

Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] seront solidairement condamnés aux surplus des dépens de la présente instance.

Les deux parties succombant partiellement, il n’y a pas lieu à condamner l’une ou l’autre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande visant à voir déclarer nul le commandement de payer ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2020 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, ni à l’issue de la prorogation de ce délai jusqu’au 19 juillet 2020 en raison de la crise sanitaire,

CONSTATE que les locataires n’ont pas été privés de la jouissance de leur logement ;

REJETTE en conséquence l’exception d’inexécution soulevée par les défendeurs ;

DIT que Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] n’étaient pas fondés à suspendre à leur initiative tout règlement de leur loyer ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 septembre 2006 entre la société SEM ELOGIE-SIEMP SA, d’une part, et Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3]) est résilié depuis le 19 juillet 2020,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] ;

ORDONNE à Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1205, 41 euros par mois, au 18 octobre 2023 ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 juillet 2020, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] à payer à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA la somme de 52.550,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (échéance de septembre 2023 incluse) ;

CONDAMNE la société SEM ELOGIE-SIEMP SA à régler à Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] la somme de 13 870,02 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société SEM ELOGIE-SIEMP SA à régler à Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts du préjudice pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP S.A à régler les frais engagés pour l'établissement des procès-verbaux de constat réalisés et la somme de 750 € avancée au titre de l'intervention de la société Air Contrôle ;

CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP S.A à faire réaliser les travaux de remise en état intérieure du logement de Monsieur [U] tels que préconisés par l’expertise en date du 7 juillet 2022 et visés dans les devis des sociétés Monsoti, ALC et RTP communiqués le 3 juillet 2020 par la société ELOGIE-SIEMP dans un délai maximum de six mois à compter de la signification de la présente décisionet sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue de ce délai ;

REJETTE toute autre demande d’indemnisation de préjudices formée par Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U]

ORDONNE la compensation des sommes dues par les parties ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP S.A à régler l’ensemble des dépens afférent aux frais d'expertise judiciaire ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [U] aux surplus des dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 février 2020 et celui des assignations du 25 juillet 2022, hors l'intégralité des frais d'expertise.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge