Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître GUICHETEAU


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître ABOUKHATER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06470 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SDD

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024

DEMANDERESSE
Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Maître GUICHETEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1904


DÉFENDERESSE
Madame [D] [V] [P] [N], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître ABOUKHATER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G31


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06470 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SDD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2016, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a consenti une convention d’occupation à titre onéreux à Madame [D] [P] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’une contribution mensuelle de 661 euros et d’un forfait pour charges de 100 euros par mois, dans le cadre du dispositif « Louez solidaire et sans risque ».

La convention a été reconduite par avenants des 9 avril 2019, 23 novembre 2019, 23 novembre 2020, 11 novembre 2021, ce dernier avenant fixant le terme de la convention au 22 novembre 2022. 
Par avenant du 28 juin 2022 le montant de la contribution mensuelle a été porté à 793,25 euros. 

La direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 5] a demandé par écrit à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE de mettre fin à la convention, Madame [D] [P] [N] ayant refusé une proposition de relogement et la durée d’hébergement maximale de 18 mois ayant été dépassée.

Par courrier du 14 mars 2023 adressé en recommandé avec avis de réception, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a notifié à Madame [D] [P] [N] la résiliation de la convention à l’expiration du délai d’un mois à compter de la date de présentation de la lettre. 

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a assigné Madame [D] [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Juger que Madame [D] [P] [N] occupe les lieux depuis plus de 18 mois, Juger valable la résiliation du contrat notifiée à Madame [D] [P] [N] par LRAR du 14 mars 2023Prononcer la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire à la date du 14 avril, ordonner l’expulsion de Madame [D] [P] [N], l’autoriser à faire enlever les meubles, et obtenir la condamnation de Madame [D] [P] [N] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation égale à la contribution contractuelle en cours outre les charges, 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions elle fait valoir au visa des articles 1103, 1104 et 1224 du code civil que Madame [D] [P] [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 19 avril 2023. 

L’affaire, appelée à l’audience du 18 octobre 2023 a été renvoyée à l’audience du 15 février 2024. 

À l'audience l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE France, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance outre le rejet des demandes de Madame [D] [P] [N].

Sur la loi applicable, elle soutient que le contrat n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais relève d’un dispositif spécifique comme précisé dans la convention, qu’elle est elle-même locataire en titre. Sur la validation de la résiliation, elle expose que Madame [D] [P] [N] a refusé une proposition de relogement et ne pouvait ignorer les conséquences de ce refus. Sur la demande de délai, elle fait valoir que Madame [D] [P] [N] aurait dû quitter le logement depuis un an. 

Madame [D] [P] [N], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande de :
Qualifier le contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, Rejeter les demandes de l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, A titre subsidiaire lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux, Dire que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens, Ecarter l’exécution provisoire. 
Elle soutient que le contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE ne rapportant pas la preuve que le contrat n’en relève pas, qu’en conséquence la résiliation du contrat n’a pu intervenir. Subsidiairement elle soutient au visa de l’article 1226 du code civil que Madame [D] [P] [N] n’a reçu aucune mise en demeure préalable et qu’elle n’a pas été informée des conséquences du refus de la proposition de relogement lequel était parfaitement justifié puisque le logement n’était pas adapté à sa situation familiale et était dans un quartier insécure. Sur sa demande de délai pour quitter les lieux au visa des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution elle soutient ne pas pouvoir se reloger dans le parc privé avec ses enfants et que son recours contre la préfecture est pendant devant le tribunal administratif. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en requalification du contrat 

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la convention d’occupation conclue le 23 novembre 2016 stipule expressément qu’elle s’inscrit dans le dispositif « Louez solidaire et sans risque » financé par le département de Paris dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement afin de permettre l’accueil de ménages défavorisés dans un logement temporaire mis à disposition de l’occupant par l’organisme agréé, qu’en aucun cas un titre quelconque de location pourra être reconnu à l’occupant, l’organisme agréé étant seul titulaire du titre de locataire en vertu d’un bail conclu le 15 juillet 2009 pour une durée de trois ans renouvelable avec Monsieur [I], propriétaire. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le contrat a été conclu dans le cadre d’une mise à disposition temporaire et non pour accorder à Madame [D] [P] [N] un logement pérenne. 

La présente convention est dès lors soumise aux dispositions du code civil et non de la loi du 6 juillet 1989. 

La défenderesse sera en conséquence déboutée de sa demande en requalification du contrat. 

Sur la résiliation de la convention

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat.
En application de l'article 1225 du code civil la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En l’espèce, la convention stipule que toute offre d’un logement ou d’un autre hébergement adressée à l’occupant mettra fin à la convention sous réserve de respecter un préavis d’un mois et d’en informer l’occupant par lettre recommandée avec avis de réception (articles 1 et 4). 

Il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants. 

Par courrier du 11 octobre 2022, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] a proposé à Madame [D] [P] [N], en tant que candidate reconnue prioritaire au titre du droit au logement opposable, un logement d’une surface de 82 m2 situé dans le [Localité 3] en l’informant qu’un refus l’exposerait à un risque de perte du bénéfice de la décision de la commission de médiation. 

Madame [D] [P] [N] ayant refusé ce logement, elle était informée par courrier du 3 mars 2023 par la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 5] que son dossier était radié du dispositif « Accompagner et Reloger les Publics Prioritaires », son refus étant injustifié eu égard à l’adaptation du logement proposé à sa situation familiale. La radiation était confirmée par décision du 2 juin 2023 et il lui était précisé que sa demande de logement social était maintenue. 

Ladite direction a ensuite demandé par courrier à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE de mettre fin à la convention d’occupation en raison de ce refus et du dépassement de la durée maximale d’hébergement. 

Par courrier adressé en lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2023 l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a notifié à Madame [D] [P] [N] la résiliation de la convention à l’expiration du délai d’un mois à compter de la date de présentation de la lettre en raison du refus opposé à la proposition de logement. 

Pour justifier de son refus du logement, Madame [D] [P] [N] produit le courriel d’une assistante sociale reprenant ses différents griefs à l’encontre du logement. 
Elle ne justifie aucunement cependant de l’insécurité qu’elle invoque. Le logement parait en outre adapté à la configuration familiale. 
Il n’appartient pas par ailleurs au juge de revenir sur la décision de la commission de médiation DALO. 

Ce motif de résiliation était expressément prévu par la convention d’occupation de sorte que Madame [D] [P] [N] ne peut valablement soutenir qu’elle n’était pas informée des conséquences d’un tel refus. 

La résolution résultant du seul fait du refus de la proposition d’hébergement, elle n’était pas subordonnée à une mise en demeure infructueuse. 

L’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a par ailleurs respecté les formes et le délai de préavis. 

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de la convention d’occupation à compter du 21 avril 2023, date de présentation de la lettre recommandée avec avis de réception, ainsi que d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [P] [N] comme de tout occupant de son chef dans l’hypothèse où elle ne libèrerait pas volontairement les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux de Madame [D] [P] [N] ou de toute personne de son chef malgré la résolution de la convention, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui de la contribution mensuelle outre les charges qui auraient été dues en cas de poursuite de la convention. 

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE ou à son mandataire.

Il n’y a pas lieu de juger que Madame [D] [P] [N] occupe les lieux depuis plus de 18 mois, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE n’en tirant aucune conséquence juridique. 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce Madame [D] [P] [N] justifie avoir 4 enfants dont trois mineurs. Elle perçoit un salaire de 1600 euros et des prestations familiales à hauteur de 1900 euros par mois en moyenne. Elle justifie d’une demande de logement social depuis 2015 depuis lors renouvelée. Elle aurait dû quitter les lieux depuis une année. 
Il ressort de la convention triennale que le dispositif « LOUEZ solidaire » dont relève Madame [D] [P] [N] est ouvert aux familles en grande difficulté. 
Il convient également de tenir compte du fait que de nombreuses autres familles sont en attente d’un logement.

Au vu de ces éléments il y a lieu d’accorder à Madame [D] [P] [N] un délai de six mois pour quitter les lieux selon les modalités précisées au présent dispositif. 

Sur les autres demandes et l’exécution provisoire

Madame [D] [P] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Madame [D] [P] [N] de sa demande en requalification de la convention d’occupation ;

CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation conclue le 23 novembre 2016 entre l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, d’une part, et Madame [D] [P] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ;

DIT que cette résiliation prend rétroactivement effet le 21 avril 2023 ;

ORDONNE à Madame [D] [P] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ACCORDE à Madame [D] [P] [N] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [P] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la contribution et aux charges qui auraient été dues en cas de poursuite de la convention d’occupation ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée à la contribution dès le 21 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la contribution et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [D] [P] [N] aux dépens ; 

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge