Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [M]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/09092 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3L4I

N° MINUTE : 
5/2024






JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU 04 AVRIL 2024
PROROGÉ EN DATE DU 23 AVRIL 2024 


DEMANDERESSE
BATIGERE HABITAT
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle MARCAILLOU-DEGASNE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1773

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [M]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 23 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09092 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3L4I



Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 3 mars 1998, la société TRAVAIL ET PROPRIETE SA D’HLM aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société BATIGERE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] et à Madame [Y] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3813,59 francs, outre 377,12 francs au titre du loyer de l’emplacement de parking.

Suite au décès de Monsieur [T], par avenant du 02 mars 2016, Madame [Y] [M] est devenue la seule titulaire du bail, portant sur le logement sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3473,35 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Y] [M] par courrier daté du 12 juillet 2023 reçu le 18 juillet 2023.

Par assignation du 3 octobre 2023, la société BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4516,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 janvier 2024, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 janvier 2024, s'élève désormais à 7888,70 euros. 
Elle soutient que la saisine de la CCAPEX peut s’opérer sans adresser le commandement de payer.
La société BATIGERE HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société BATIGERE HABITAT s’oppose à l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où le dernier versement de la locataire date de juillet 2023.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Y] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En cours de délibérés, la juridiction a sollicité de la partie demanderesse des précisions quant à l’adresse exacte du bien et quant à la date du contrat de bail et son avenant, qui a répondu par note en délibérés du 20 mars 2024. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 23 avril 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. 

En effet, eu égard aux dispositions combinées de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 14 du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la saisine par courrier de la CCAPEX reprenant les éléments essentiels du commandement est suffisant à satisfaire cette obligation légale. 

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 10 juillet 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3473,35 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 janvier 2024, Madame [Y] [M] lui devait la somme de 7888,70 euros.

Madame [Y] [M], non comparante, n’apportant donc aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 3473,35 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1043,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due ; et dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Y] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 


CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 mars 1998 modifié par avenant du 02 mars 2016 entre la société BATIGERE HABITAT, d’une part, et Madame [Y] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], est résilié depuis le 11 septembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [Y] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [Y] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [M] au paiement à la société BATIGERE HABITAT d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 7888,70 euros (sept mille huit cent quatre-vingt-huit euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 3473,35 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1043,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 et celui de l'assignation du 3 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge