Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 26 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/04613
N° Portalis 352J-W-B7G-CWWKM



N° MINUTE : 6

Assignation du :
06 Avril 2022


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [E] [M][2]

[2] 
[Adresse 7]
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 26 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.N.C. KC 5
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Catherine CARIOU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0107



DEFENDERESSE

S.A.S.U. THOM
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Brigitte BILLARD SEROR, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B1157



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 27 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2005, la SNC KC 5 (ci-après la société KC 5) a donné à bail renouvelé à la société SAS Marc Orian – aux droits de laquelle est venue la société Histoire D’or, aujourd’hui dénommée Thom (ci-après la société Thom) par l’effet d’une fusion-absorption du 2 juin 2014 – le local n°49 du Centre Commercial Grand Sud situé à [Localité 12]. 

Le bail renouvelé a été consenti pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 7 octobre 2005, moyennant le versement d’un loyer en principal correspondant à 7,1% du chiffre d’affaires hors taxes et ne pouvant être inférieur à la valeur locative de base du local s’élevant à la somme annuelle de 29.642 euros hors taxes hors charges et indexée, par lettre-avenant du 24 octobre 2008, à l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Au 1er juillet 2018, le loyer s’élevait à la somme annuelle de 37.896,05 euros hors taxes hors charges. 

Les lieux ont pour destination l’activité décrite comme suit : « Bijouterie, Bijouterie Or, Horlogerie et Joaillerie moyenne gamme, le tout sous l’enseigne Trésor, à l’exclusion de l’orfèvrerie et de toute autre activité ». 

En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 7 octobre 2017. 

Par acte d’huissier du 10 octobre 2017, la société KC 5 a signifié à la société Thom un congé avec offre de renouvellement pour une durée douze ans à compter du 1er juillet 2018 moyennant le versement d’un loyer minimum garanti de 47.300 euros hors taxes hors charges par an. 

Par acte d’huissier des 16 et 17 juin 2020, la société KC 5 a adressé au preneur un mémoire réitérant sa demande de fixation du loyer minimum garanti au montant de 47.300 euros hors taxes hors charges par an.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société KC 5 a fait assigner, par acte d’huissier du 6 avril 2022, la société Thom devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer le loyer en renouvellement à la somme annuelle de 47.300 euros hors taxes hors charges et, subsidiairement, de désigner un expert pour donner son avis sur le montant de la valeur locative au 1er juillet 2018. 

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 octobre 2023, la société KC 5 demande au juge des loyers commerciaux de :

- Débouter la société Thom de tous ses chefs de demandes, 
- Fixer à la somme annuelle en principal de 47.300 euros par an en principal, le loyer du bail renouvelé pour douze ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2018, portant sur un local n°49 d’une superficie d’environ 43 m² dépendant du Centre Commercial Grand Sud à [Localité 12], 

Subsidiairement :
- Désigner tel Expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de se rendre sur place, de visiter les lieux, d’entendre les parties et tous sachants, et de donner son avis sur le montant de la valeur locative au 1er juillet 2018, 
- Dans cette hypothèse, réserver les dépens. 

Au soutien de ses demandes, la société KC 5 fait valoir en substance que : 

- le loyer du bail renouvelé doit être déterminé par référence à la valeur locative, ce qui n’est pas contesté par la société preneuse,
- les quatre références qu’elle communique ont une activité, surface et ancienneté comparables au local litigieux, les autres locaux présents dans le centre commercial étant immanquablement différents à ce dernier eu égard à ces critères, et que la comparaison avec les prix pratiqués concernant les enseignes Swarovski, Calzedonia, Bouygues Telecom et Bloon suffit pour établir la valeur locative du loyer en renouvellement du bail litigieux. 

Par mémoire en réplique notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2024, la société Thom demande au juge des loyers commerciaux de : 

- Débouter la société KC 5 de l’ensemble de ses demandes, 

Subsidiairement :

- Dans l’hypothèse où Madame, Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux devait faire droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire, condamner la société KC 5 à communiquer : 
L’ensemble des références locatives du centre commercial Grand Sud à [Localité 12], sous la forme d’un tableau récapitulatif, établi par un organisme indépendant et certifié, reprenant l’identification des locataires, de l’enseigne, des cellules louées, de la destination, de leur surface et du montant du loyer annuel HT et HC à la date de prise d’effet de sa dernière fixation en renouvellement ou à la date de prise d’effet du bail, Les baux des références dont elle entend faire usage, Les baux des références dont la société Thom, ou l’expert judiciaire désigné en fera la demande, - Juger que les frais d’expertise devront être supportés par la société KC 5, 


En tout état de cause : 

- Condamner la société KC 5 au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, la société Thom fait valoir que : 

- le loyer du bail renouvelé doit être déterminé par référence à la valeur locative, telle que définie contractuellement à l’article 35 du bail, et que doivent être prises en compte les locaux de références situés dans le centre commercial, 
- dès lors que la société KC 5 est l’unique bailleur de l’ensemble des soixante locaux appartenant au centre commercial litigieux et que par conséquent, il dispose du monopole des preuves relatives aux différents loyers pratiqués dans ledit centre – la communication de seulement quatre références choisies discrétionnairement par celui-ci illustre, d’une part, un défaut de loyauté et une atteinte à l’égalité des armes et d’autre part, sa carence dans l’administration de la preuve qui ne saurait être étayée par la mise en œuvre d’une expertise ; 
- sur la détermination de la valeur locative : 
Sur les valeurs de référence prises en compte : qu’eu égard à la différence de surface, de localisation et d’activité des références évoquées par le bailleur avec celles du local litigieux, les prix allégués doivent être corrigés, et qu’aucunes pièces n’étayent les prix desdites références, Sur les valeurs de référence à prendre en compte : qu’il est nécessaire d’appréhender, par le biais d’un état locatif complet dressé par un organisme indépendant, l’ensemble des références du centre commercial afin d’établir une véritable comparaison de prix et, in fine, une évaluation éclairée et pertinente de la valeur locative, les quatre références alléguées par le bailleur étant indubitablement insuffisantes, Qu’en tout état de cause, l’importance et la multiplicité des charges exorbitantes supportées par le preneur justifient un abattement sur la valeur locative. 
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 avril 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT


Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze ans aux clauses et conditions du bail expiré à l'exception du montant du loyer de renouvellement, sur la date de prise d'effet de ce renouvellement au 1er juillet 2018 et sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, conformément aux termes de l'article 35 des conditions générales du bail, relatif au renouvellement, qui stipule en ses deux derniers paragraphes :

« Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d‘accord amiable. »

Dès lors et au préalable, il convient de juger que le bail du local n°49 dépendant du centre commercial Grand Sud situé [Adresse 10], est renouvelé pour une durée de douze années à effet du 1er juillet 2018, au profit de la société Thom, locataire.

Les parties sont, à l'inverse, en désaccord sur le montant de ce loyer et les valeurs de référence produites en l’espèce par le bailleur.

A ce titre, la société SNC KC 5 produit quatre références du centre commercial, selon elle seules opportunes pour fixer, par comparaison, la valeur locative, ce que la société Thom conteste, les jugeant insuffisantes à déterminer la valeur locative.

L’article R145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que “si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge”. 

Selon les articles R145-7 du même code, relatifs à la détermination de la valeur locative :

Article R145-7 : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

En l’état des contestations élevées par les parties et pièces produites aux débats, notamment les quatre références mises en avant par la bailleresse, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer en l’état.

La carence de la bailleresse invoquée par la société preneuse pour s’opposer à la demande d’expertise n’est pas suffisamment caractérisée en ce que la SNC KC 5 a explicité sa demande au regard des références qu’elle produit, et qu’en tout état de cause, seule une expertise judiciaire mettra le juge des loyers commerciaux en mesure d’apprécier la valeur locative des locaux au regard des éléments de comparaison, mais aussi de leurs caractéristiques propres.

Le juge n'étant pas en mesure de statuer en l'état, il convient d'ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif.

S’agissant des références de comparaison qui seront à prendre en compte dans le seul centre commercial Grand Sud, s'agissant d'une unité autonome de marché, ce qui n'est pas discuté, il appartient à l’expert judiciaire et à lui seul de demander la communication de tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission et, notamment, ceux qui lui paraîtront les plus opportuns pour déterminer la valeur locative du local, plus particulièrement à la date de renouvellement du bail.

Dès lors, la demande de communication formée à titre subsidiaire par la société Thom sera en l’état rejetée, étant entendu qu’il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments de comparaison qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission

M. [E] [M], expert judiciaire inscrit à la cour d’appel de Montpellier, sera désigné en qualité d’expert.

La surface du local sera calculée comme il est d’usage dans un centre commercial, ce sur quoi l’expert pourra faire toutes observations.

La société KC 5, bailleresse et demanderesse à l’instance, qui sollicite l’augmentation du loyer minimum garanti par rapport à sa valeur actuelle et a le plus d’intérêt à ce que l’expertise prospère supportera l’avance des frais d’expertise et devra consigner.

Le tribunal surseoira donc à statuer sur le surplus des demandes, et réservera les dépens.

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans l’immédiat.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, mis à disposition au greffe,

Dit que le bail du local n°49 dépendant du centre commercial Grand Sud situé [Adresse 10], est renouvelé pour une durée de douze années à effet du 1er juillet 2018, au profit de la société Thom, locataire,

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base (loyer minimum garanti) doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article 35 du bail auquel la société KC 5 et la société Thom sont parties ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué par la société KC 5 à la société Thom, lequel se situe dans l’enceinte du centre commercial Grand Sud, unité autonome de marché ;

Commet pour y procéder :



Monsieur [E] [M]
[Adresse 7]
 Tél : [XXXXXXXX02] - [Localité 13]. : [XXXXXXXX03] 
Fax : [XXXXXXXX01] - Mèl : [Courriel 11]


Ayant pour mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents utiles, recueilli tous renseignements utiles et reçu le plan et le relevé des surfaces, de : 

- décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,
- annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires, même fiscaux,
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,
- fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er juillet 2018 le loyer de base (ou loyer minimum garanti) du bail considéré à la valeur locative prévue par l’article 35 du bail, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial (unité autonome de marché) en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,
- rechercher les références de comparaison les plus utiles, en pouvant exiger de la société KC 5 qu’elle communique tous les documents utiles à cet égard, concernant les documents contractuels conclus avec les autres preneurs du centre;
- préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
- faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- du tout, dresser rapport ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société KC 5 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 juin 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Réserve les autres demandes,
 

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation.

Fait et jugé à PARIS, le 26 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME