Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 30 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expédition exécutoire
délivrée le:
à Maître METIVIER

Copies certifiées conformes
délivrées le :
à Maître BRIZON, Maître
DEPOIX et Maître VIGOUROUX


■


8ème chambre 
1ère section


N° RG 21/08722
N° Portalis 352J-W-B7F-CUWXF


N° MINUTE : 


Assignation du :
21 Juin 2021







JUGEMENT 
rendu le 30 Avril 2024 

DEMANDERESSE

Madame [B] [N]
[Adresse 4]
[Localité 14]

représentée par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0045


DÉFENDEURS

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de Monsieur [X] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 13]

représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2066



Décision du 30 Avril 2024
8ème chambre 
1ère section
N° RG 21/08722 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUWXF



S.A. MATMUT, en qualité d’assureur de Monsieur [E] [F]
[Adresse 7]
[Localité 11]

représentée par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673 

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet VALIERE-CORTEZ 
[Adresse 8]
[Localité 10]

représenté par Maître Marie-Laure VIGOUROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1346

Monsieur [X] [Y]
[Adresse 12]
[Localité 5]

représenté par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2066

Monsieur [E] [F]
[Adresse 6]
[Adresse 9]

représenté par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 31 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.

Mme [B] [N] est propriétaire non occupante d'un appartement de deux pièces au 3ème étage de l'immeuble.

M. [X] [Y] est propriétaire d'un appartement au 4ème étage de l'immeuble, situé au dessus de celui de Mme [N]. Il est assuré auprès de la société Allianz Iard.

M. [E] [F] est propriétaire d'un appartement au 5ème étage de l'immeuble, situé au dessus de celui de M. [Y]. Il est assuré auprès de la société Matmut.

Par jugement du 17 mai 2011, le tribunal a notamment condamné in solidum M. [Y] et plusieurs assureurs à payer à Mme [N] diverses indemnités au titre d'un dégât des eaux en lien avec une fuite accidentelle sur le circuit privatif de l'appartement de M. [Y] et spécialement les sommes de 8.716,85 € au titre des travaux de remise en état et 28.400 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au 28 février 2011.

Se plaignant de subir de nouveaux dégâts des eaux depuis le 28 juillet 2017 et en l'absence d'accord amiable, Mme [N] a sollicité du juge des référés le prononcé d'une mesure d'expertise judiciaire.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 21 décembre 2017.

Puis, par ordonnance du 5 juillet 2018, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à M. [E] [F] et la Matmut.

L'expert judiciaire, M. [G] [U], a déposé son rapport le 29 mars 2021.

Par la suite, par actes d'huissier de justice du 25 juin 2021, Mme [N] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], M. [X] [Y], la société Allianz Iard, M. [E] [F], la société Matmut, en ouverture de rapport, aux fins principalement de réparation de ses préjudices.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 20 mai 2022, Mme [N] demande au tribunal, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, L 124-3 du code des assurances, de :

- "dire et juger Mme [B] [N] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;





- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société 2S. Immo, d'avoir à réaliser les travaux relatifs à la création de nouvelles chutes et raccordements des appartements, et à la consolidation des planchers hauts des 3ème et 4ème étages, sous un délai d'un mois à compter du prononcé du jugement à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- condamner in solidum M. [X] [Y], M. [E] [F] ainsi que leurs assureurs, les sociétés Allianz Iard et Matmut à verser à Mme [B] [N] une somme de 58.803 euros HT, TVA en sus, et actualisation au visa de l'indice BT01 à compter du 9 mai 2019, date du devis, au titre de la remise en état de l'appartement ;
- condamner in solidum M. [X] [Y], M. [E] [F] ainsi que leurs assureurs, les sociétés Allianz Iard et Matmut à verser à Mme [B] [N] une somme de 58.300 euros, à compléter et parfaire, à titre de dommages et intérêts pour perte locative ;
- condamner in solidum M. [X] [Y], M. [E] [F] ainsi que leurs assureurs, les sociétés Allianz Iard et Matmut à verser à Mme [B] [N] une somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- débouter M. [X] [Y] et la société Allianz Iard de leurs demandes à l'encontre de Mme [B] [N] ;
- débouter M. [E] [F] et la société Matmut de leurs demandes à l'encontre de Mme [B] [N] ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes à l'encontre de Mme [B] [N] ;
- condamner in solidum M. [X] [Y], M. [E] [F] ainsi que leurs assureurs, les sociétés Allianz Iard et Matmut à payer à Mme [B] [N] la somme de 15.000€, par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum M. [X] [Y], M. [E] [F] ainsi que leurs assureurs, les sociétés Allianz Iard et Matmut aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir."

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 19 mai 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal de :

- "prendre acte de la sommation faite par les présentes, par le SDC à Mme [N] de communiquer la situation d'assurance de l'appartement litigieux ;
- déclarer Mme [N] irrecevable en sa demande à l'encontre du SDC ;
- subsidiairement la débouter de toutes ses demandes à l'encontre du SDC ;
- dire et juger que les chutes de raccordement ont été faites ;
- dire et juger qu'en application du règlement de copropriété, MM. [Y] et [F] sont propriétaires des planchers avec les poutres et solives qui le soutiennent, et du plafond attaché aux poutre des planchers ;



- donner acte à M. [F] qu'il n'a aucune demande à l'encontre du SDC ;
- débouter M. [Y] de ses demandes à l'encontre du SDC ;
- réserver les droits du SDC à solliciter la condamnation de qui de droit à rembourser les frais de création des chutes extérieures de raccordement ;
- condamner Mme [N] à payer au SDC la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner Mme [N] à payer au SDC la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamner Mme [N] solidairement avec M. [Y] et son assureur Allianz Iard, ainsi que M. [F] et son assureur la Matmut à payer au SDC la somme de 7.000 euros sauf à parfaire correspondant aux frais encourus du fait de l'expertise judiciaire."

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 février 2022, M. [F] et la Matmut demandent au tribunal, au visa des articles 36 des conditions générales et 1310 du code civil, de :

"A titre principal :
- débouter Mme [N] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de M. [F] et de la Matmut ;
A titre subsidiaire :
- limiter les condamnations de M. [F] à 25% du préjudice matériel subi par Mme [N] soit la somme de 12.906,57 € retenue par l'expert au titre du préjudice matériel et 7.687,50 € au titre du préjudice de jouissance ;
- débouter Mme [N] de sa demande formulée au titre du préjudice moral ;
En tout état de cause :
- limiter la garantie de la Matmut à hauteur de la part virile de M. [F] ;
- débouter Mme [N] de sa demande de condamnation in solidum ;
- débouter Mme [N] du surplus de ses demandes."

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 février 2022, M. [Y] et la SA Allianz Iard demandent au tribunal, au visa du rapport d'expertise, de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1240 du code civil et de l'article L 124-3 du code des assurances, de :

- "recevoir la société Allianz Iard en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée ;
- juger que le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité engagée au titre du non-respect des dispositions de l'article 14 de la loi du 10/07/1965 et se devra en conséquence de relever et garantir M. [Y] et la société Allianz Iard de toutes éventuelles condamnations portées à leur encontre à hauteur d'un pourcentage qui ne saurait être inférieur à 75% ;



- juger que M. [F] devra relever et garantir M. [Y] et la société Allianz Iard à hauteur d'un pourcentage qui ne saurait être inférieur à 25% ;
- juger que le préjudice matériel de Mme [N] doit être fixé à la somme de 46.933€ HT ;
- fixer la perte locative de Mme [N] à la somme de 30.750€ ;
- débouter Mme [N] de sa demande formée au titre du préjudice moral ;
- débouter Mme [N] pour le surplus ;
En tout état de cause,
- dire et juger que la société Allianz Iard ne saurait, en application des dispositions de l'article 1101 et suivants du code civil être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers conformément à l'article 112-6 du code des assurances ;
- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [F] et la Matmut à payer à M. [X] [Y] la somme de 624€ ;
- condamner in solidum M. [F] et son assureur la Matmut à payer à Allianz Iard et M. [X] [Y] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC et les dépens."

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 mai 2022 et l'affaire a été plaidée le 31 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A l'appui de ses demandes principales, Mme [N] fait valoir que :

- son appartement était loué en meublé à M. [K] depuis le 1er février 2013 ;
- le 28 juillet 2017, un dégât des eaux est survenu dans son appartement en provenance de l'appartement du 4ème étage appartenant à M. [Y] et elle a déclaré ce sinistre à son assureur Macif ;
- après expertise d'assurance, un nouveau dégât des eaux est survenu le 24 octobre 2017 et son locataire a donné congé ;
- les dégâts des eaux ont impacté la cuisine et la salle d'eau de l'appartement ;
- une procédure a déjà été diligentée contre M. [Y] en raison de ses installations défectueuses ;
- elle n'a jamais été indemnisée de ses préjudices ;
- les développements du syndicat des copropriétaires relatifs à l'assurance ou au jugement de 2011 sont sans objet ;
- suite au jugement de 2011, l'appartement avait été remis en état, mais les travaux ont été mis à mal par les sinistres postérieurs ;


- il est demandé de faire injonction au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux qui lui incombent et votés en assemblée générale ;
- l'expert judiciaire a confirmé la matérialité des désordres affectant son appartement ;
- l'expert judiciaire a identifié une double origine des désordres : installations sanitaires de M. [Y] et installations sanitaires de M. [F] ;
- MM. [Y] et [F] ont concouru à la réalisation des désordres et devront être condamnés in solidum ;
- les travaux de reprise par création de nouvelles chutes proposés par l'architecte de l'immeuble ont été validés par l'expert judiciaire et votés par l'assemblée générale des copropriétaires, mais n'ont toujours pas été effectués ;
- les travaux de reprise par consolidation des planchers hauts des 3ème et 4ème étages n'ont pas été réalisés ;
- elle doit obtenir la remise en état de son appartement et la réparation intégrale des préjudices ;
- le préjudice matériel n'est pas contesté dans son principe par les défendeurs et elle l'estime à 58.803€ ;
- il a été constaté lors de l'expertise judiciaire l'impossibilité de louer l'appartement ;
- elle justifie d'une perte locative supérieure à celle proposée par l'expert judiciaire ;
- le préjudice de perte locative n'est pas contesté dans son principe par les défendeurs ;
- elle a subi un stress important du fait du sinistre et donc un préjudice moral ;
- la responsabilité de MM. [Y] et [F] est recherchée sur le fondement des articles 1240 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- l'expert judiciaire impute la responsabilité des désordres à MM. [Y] et [F] ;
- le plafond haut du 3ème étage appartient à M. [Y] et celui du 4ème étage à M. [F] ;
- elle dispose d'une action directe contre les assureurs de MM. [Y] et [F] ;
- l'absence de réalisation des travaux en parties communes identifiés depuis février 2019 par le syndicat des copropriétaires la prive de procéder à la remise en état de son appartement et de le remettre en location ;
- le projet a été voté lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2019 ;
- les chutes semblent avoir été réalisées mais pas le raccordement des appartements ;
- la consolidation des planchers n'a pas été entreprise ;
- le règlement de copropriété prévoit que les grosses poutres des planchers sont des parties communes ;
- compte-tenu de l'ampleur des désordres, la structure est affectée et les travaux portent sur les parties communes ;
- le syndicat des copropriétaires considère que les travaux de consolidation des planchers doivent être réalisés sous sa maîtrise d'ouvrage, même si le coût incombe à MM. [Y] et [F] ;
- le prononcé d'une astreinte est indispensable compte-tenu de la résistance opposée ;
- il n'y a aucun abus de sa part.


En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble fait valoir que :

- la création de nouvelles chutes et raccordement était terminée lors de la délivrance de l'assignation ;
- la consolidation des planchers ne relève pas de la copropriété mais des propriétaires concernés ;
- l'expert judiciaire n'a relevé aucun fait permettant d'engager sa responsabilité ;
- le règlement de copropriété prévoit que la propriété privative des lots comporte le plancher avec les poutres et solives qui le soutienne, le plafond attaché aux poutres des planchers ;
- l'expert judiciaire a proposé un partage de responsabilité entre MM. [Y] et [F] ;
- il a pris l'initiative de faire réaliser des chutes de canalisation sur le mur extérieur de l'immeuble ;
- il appartient à la demanderesse d'indiquer qui est son assureur et combien il a réglé au titre du sinistre, à défaut elle ne démontre pas son intérêt à agir ;
- la demanderesse est de mauvaise foi s'agissant des travaux de chutes d'eau ;
- la procédure contre le syndicat des copropriétaires est abusive.

De leur côté, M. [F] et la Matmut font valoir que :

- l'appartement du 5ème appartient à M. [F] et est assuré auprès de la Matmut ;
- les dégâts des eaux viennent de l'appartement de M. [Y] et les installations sanitaires de ce dernier ont déjà été incriminées dans le cadre d'un précédent contentieux ;
- l'expert judiciaire ventile les responsabilités comme suit : M. [Y] à concurrence de 75% au titre des engorgements répétés dus aux non-conformités de ses installations privatives et fuyardes, M. [F] à concurrence de 25% pour les mêmes causes ;
- il n'a pas été constaté de dégradation sur le plancher haut du 4ème étage ;
- l'expert judiciaire est défaillant à expliquer pourquoi il retient un taux de responsabilité à l'encontre de M. [F] alors qu'il n'a pas constaté de désordre chez la demanderesse en lien avec ses installations ;
- sans dommage au 4ème étage, on voit mal comment des installations du 5ème auraient pu dégrader celles du 3ème ;
- le lien de causalité pour retenir une responsabilité contre M. [F] n'est pas caractérisé ;
- le conseil syndical a mis en avant des suspicions de non-conformités dans l'exécution des travaux de nouvelles descentes d'eaux usées et pluviales en façade ;
- le tribunal homologuera le rapport de l'expert sur le préjudice matériel évalué à 51.626,30 € TTC, dont 12.906,57 € à la charge de M. [F] ;
- les autres frais ne sont pas retenus par l'expert judiciaire ;
- le préjudice de jouissance a été évalué par l'expert judiciaire ;
- le préjudice moral est contesté et il n'a commis aucune faute ayant causé un tel préjudice ;
- M. [F] n'a pas participé à la réalisation des dommages ;
- les conditions d'une condamnation in solidum ne sont pas réunies ;


- les conditions générales du contrat d'assurance limitent l'intervention de l'assureur à la part de responsabilité de son assuré dans les rapports entre co-obligés.

Pour leur part, M. [Y] et la SA Allianz Iard font valoir que :

- l'appartement de M. [F] se trouve au dessus de l'appartement de M. [Y] ;
- au cours de l'expertise, il a été rappelé par les parties que les mêmes fuites apparaissaient déjà en 1996 ;
- le syndicat des copropriétaires est responsable du vice de construction et de conception de l'immeuble et du défaut d'entretien des parties communes ;
- les désordres retenus par l'expert judiciaire proviennent principalement des engorgements de la descente reprenant les EU, EV et EP de l'immeuble, qui sont des parties communes ;
- il appartient au syndicat des copropriétaires d'adapter les parties communes afin de permettre aux propriétaires de lots privatifs destinés à l'habitation de raccorder leurs installations sanitaires et en ne le faisant pas le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité ;
- le syndicat des copropriétaires devra garantir M. [Y] à hauteur de 75% minimum ;
- les préjudices ont été estimés par l'expert judiciaire ;
- la société Allianz Iard ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite en application de l'article 1101 et suivants du code civil et opposables à l'assuré et aux tiers conformément à l'article 112-6 du code des assurances ;
- l'expertise a mis en évidence que l'appartement [Y] subissait des infiltrations en provenance de l'appartement [F], engageant ainsi sa responsabilité et ces infiltrations ont nécessité des travaux de réfection de la salle de bain validés par l'expert à hauteur de 624 €.

Sur les demandes principales de Mme [N]

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Cet article transcrit en matière de copropriété la théorie du trouble anormal de voisinage découlant de l'application de l'article 544 du code civil.

La théorie des troubles anormaux du voisinage consacre une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement du seuil de nuisance, sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire.

Vu l'article L 124-3 du code des assurances qui précise que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Sur ce





- Sur la matérialité des désordres, leurs causes et les responsabilités engagées

En l'espèce, dans son rapport, l'expert judiciaire confirme les désordres dans l'appartement de la demanderesse : "la salle de douche est sinistrée, la cuisine a aussi des traces de coulures importantes...".

Il relève également "d'importantes cloques et détériorations du plafond" dans la salle de bain de l'appartement de M. [Y], avec un taux d'humidité des plafonds de la salle d'eau et de la cuisine à 100%.

Il indique encore avoir relevé un taux d'humidité du sol sous le carrelage de la salle de douche de l'appartement de M. [F] à 100%. 
L'expert judiciaire précise également, après examen des planchers PH3 (entre le 3ème et le 4ème étages) et PH4 (entre le 4ème et le 5ème étages) que "les structures en chêne sont impactées par des fuites répétées et très anciennes".

S'agissant de l'origine des désordres, l'expert judiciaire considère : "dans cet immeuble, il y a plusieurs causes de fuites :

- en premier lieu, des engorgements : les installations d'évacuation privatives des appartements du 4ème étage ([Y]) et du 5ème étage ([F]), ne sont pas conformes aux règles de l'art (DTU, Règlement sanitaire de la ville de [Localité 15]) que j'ai détaillées dans mes notes, et que je rappelle : pentes insuffisantes - distance trop importante séparant les lavabos, douches, évier, machine à laver, WC de la chute verticale - mélange des EU, EV, EP - nombre d'équipements trop importants raccordés sur une évacuation vu le diamètre - le tout favorisant des engorgements fréquents qui ont fait l'objet des factures [I], 7 juillet 2014, 25 novembre 2014, 4 octobre 2017, et Mme [R] 28 juillet 2017, 24 octobre 2017 - au cours des opérations de la présente expertise il a d'ailleurs été rappelé par les parties que les mêmes fuites apparaissaient déjà en 1996.

- en second lieu, des fuites récurrentes sur les installations de plomberie privatives des appartements de MM. [F] et [Y], à savoir absence de dispositif de cantonnement d'eau, fuites sur siphons, absence d'étanchéité sous carrelage.

Les engorgements répétés qui proviennent des non conformités, et, aggravées par les fuites privatives, ont au fil du temps fortement dégradés les structures bois des planchers de façon d'autant plus forte que l'on descend dans les étages, menaçant leurs stabilités, ce qui a déjà fait l'objet de la première expertise judiciaire pour laquelle j'ai déposé mon rapport le 8 septembre 2010 et d'un arrêté de péril le 18 juin 1997 pour les étages inférieurs, que les parties m'ont révélé en cours d'expertise...".

Les conclusions de l'expert judiciaire démontrent que les désordres dans l'appartement de la demanderesse proviennent effectivement des installations sanitaires privatives de MM. [Y] et [F].




L'expert judiciaire ne retient pas en revanche les parties communes comme étant à l'origine, ne serait-ce qu'en partie, des désordres dénoncés, et bien qu'il le soutienne M. [Y] ne produit aucune pièce sur ce point de nature à contredire les termes de l'expertise judiciaire.

Par ailleurs, contrairement à ce qu'indique M. [F], des désordres ont bien été constatés au plafond de l'appartement de M. [Y].

Il est dès lors établi que les fuites d'eau en provenance des installations sanitaires du lot de M. [F], au 5ème étage, ayant sinistré sur leur passage le plafond de l'appartement de M. [Y] du 4ème étage, ont également occasionné les dégâts au sein de l'appartement de la demanderesse se trouvant en dessous au 3ème étage.

Les désordres subis par Mme [N] dans son appartement présentent une telle ampleur qu'ils ont entraîné le départ de son locataire et ont rendu l'appartement inhabitable selon l'expert judiciaire.

Ainsi, ces désordres constituent, de par leur importance et leur répétition, un trouble excédant ceux normaux du voisinage, causé par les installations sanitaires privatives défaillantes de MM. [Y] et [F].

La responsabilité sans faute de ces deux défendeurs est donc engagée sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 transcrivant en matière de copropriété la théorie du trouble anormal de voisinage.

Ayant concouru de la même façon au sinistre subi par la demanderesse, ils seront condamnés in solidum à réparer les préjudices qu'elle a subis.

L'expert propose d'imputer 75% du coût des rénovations à M. [Y] et 25% à M. [F], sans motiver cette proposition de ventilation des imputabilités.

Au regard de ses conclusions ayant relevé "les mêmes graves infractions aux textes normatifs et règles de l'art" dans l'appartement de M. [Y] et dans l'appartement de M. [F], le tribunal estime devoir retenir un partage de responsabilité à 50%/50% dans les rapports entre ces deux défendeurs.

- Sur les garanties des assureurs

S'agissant des assureurs de MM. [Y] et [F], ils ne contestent pas le principe de la mobilisation de leur garantie en cas de responsabilité de leurs assurés respectifs.

Allianz Iard oppose simplement les termes et limites de la police souscrite, sans toutefois préciser celles-ci, ni verser aux débats les conditions générales et particulières du contrat d'assurance souscrit. Dans ce contexte, le tribunal ne peut déterminer lesdites limites, de sorte que l'assureur sera débouté de sa demande à ce titre.





La société Allianz Iard sera donc condamnée in solidum avec son assuré au paiement des sommes allouées à la demanderesse.

La Matmut produit de son côté un extrait de ce qu'elle présente comme les conditions générales du contrat d'assurance et notamment un article 36 qui stipule que "lorsque la responsabilité de l'assuré se trouve engagée solidairement ou in solidum, nous garantissons à l'égard des tiers les conséquences pécuniaires de sa propre part de responsabilité dans ses rapports avec le ou les co-obligés lorsqu'elle est déterminée, ou les conséquences pécuniaires de sa part virile, si sa propre part n'est pas déterminée". Mais cette seule page produite des conditions générales ne permet pas au tribunal de vérifier qu'il s'agit bien des conditions générales du contrat souscrit. Ce d'autant que l'extrait produit n'est pas paraphé, ni signé. En l'état, la limitation de garantie n'est pas suffisamment justifiée.

La société Matmut sera donc condamnée in solidum avec son assuré.

Compte-tenu des développements précédents ayant retenu la responsabilité tant de M. [Y] que de M. [F] dans la survenance des désordres dénoncés par la demanderesse, MM. [Y] et [F], chacun in solidum avec leurs assureurs respectifs mais aussi in solidum entre eux, seront condamnés à réparer ces préjudices.

- Sur les demandes en réparation

En ce qui concerne les préjudices invoqués, les demandes de Mme [N] sont recevables dès lors qu'il n'appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d'indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l'invoque.

Sur le fond, l'expert judiciaire a donné son avis motivé sur les préjudices.

S'agissant des travaux de remise en état de l'appartement de la demanderesse, l'expert judiciaire retient une somme de 46.933 € HT soit 51.626,30 € TTC sur la base d'un devis corrigé.

L'expert a suffisamment expliqué dans son rapport pourquoi il ne pouvait pas retenir la somme réclamée par la demanderesse.

Le préjudice au titre des travaux de remise en état de l'appartement de la demanderesse sera donc fixé à 51.626,30 € TTC et actualisation selon l'indice BT01 à compter du 9 mai 2019, date du devis.

S'agissant des dommages-intérêts pour perte locative, l'expert judiciaire indique que l'appartement est vide depuis le 1er février 2018, date du départ du locataire et inutilisable depuis. Ces informations sont confirmées par le bail et la lettre de congé du locataire versés à la procédure. Il considère qu'il faut ajouter à la période d'indisponibilité un délai de 3 mois pour le renforcement du plancher PH3. Il propose un calcul à parfaire à hauteur de 30.750 € sur la base du loyer de 750 € fixé en 2013.



La demanderesse verse aux débats de son côté un avis d'un agent immobilier estimant le loyer de cet appartement à la somme mensuelle de 1.100 € pour 34,50 m2. Elle fait ses calculs sur cette base et en retenant une période d'indisponibilité de 53 mois au jour de rédaction de ses écritures, ce qui donne une somme de 58.300 €.

Le préjudice invoqué est en réalité une perte de chance de percevoir des revenus locatifs.

En la matière, la réparation d'une perte de chance, qui doit être mesurée à la chance perdue, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l'espèce, compte-tenu de l'emplacement de cet appartement à [Localité 15], la probabilité de le louer est très forte.

La période d'indisponibilité, qui a commencé le 1er février 2018, est toujours en cours du fait de l'absence de réalisation des travaux de reprise du plancher PH3. Elle dépasse désormais six années (plus de 72 mois).

Le loyer fixé en 2013 à 750 € ne correspond plus au tarif en vigueur pour les années 2018 et suivantes, ce qui est confirmé par l'évaluation produite par la demanderesse et les informations du site Seloger.com qu'elle produit. L'évaluation de loyer proposée par la demanderesse est cohérente avec les informations fournies.

Dès lors, au regard de la période d'indisponibilité toujours en cours, de la demande locative à [Localité 15] et des loyers pratiqués, la perte de chance globale de percevoir des loyers peut largement être évaluée à 58.300 € du fait de l'absence de réalisation des travaux de reprise des planchers à ce jour. Le préjudice de perte locative sera fixé à cette somme.

Mme [N] sera déboutée du surplus de sa demande, indéterminée, formée au titre du préjudice locatif "à parfaire". Ce préjudice complémentaire, sollicité en demande, apparaît en effet hypothétique, de sorte qu'il ne répond pas aux critères du préjudice certain susceptible de réparation, dès lors qu'il est assorti d'un aléa et d'un condition potestative.

S'agissant du préjudice moral, Mme [N] invoque un stress important découlant de cette affaire à hauteur de 10.000 €. Compte-tenu du fait que les conséquences des dégâts des eaux durent depuis plus de six années et qu'elles font suite à une précédente procédure judiciaire en lien avec un précédent dégât des eaux, qu'elle est privée de revenus locatifs et doit mener une nouvelle procédure judiciaire pour faire valoir ses droits, il est certain que madame [N] est soumise à un stress important en lien avec les désordres précités. Son préjudice moral sera justement fixé à 1.500 €.

MM. [Y] et [F], ainsi que leurs assureurs respectifs Allianz Iard et Matmut, seront condamnés in





En ce qui concerne les travaux sollicités sous astreinte par Mme [N] contre le syndicat des copropriétaires défendeur sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les nouvelles chutes d'eau ont été votées par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2019 et réalisées.

En effet, dans un courrier du 20 février 2020 adressé au syndic de l'immeuble, l'architecte de l'immeuble indique que "les travaux de création des descentes sur la façade arrière du bâtiment B, donnant sur le [Adresse 3], sont terminés. La descente existante mixte a été déposée. Deux descentes ont été créées à la place de l'ancienne : une descente EP reprenant uniquement les eaux de la gouttière dissociée de la descente EU/EV".

L'expert judiciaire indique d'ailleurs dans son rapport que "les travaux des nouvelles chutes sont achevés et les copropriétaires n'ont plus qu'à s'y raccorder selon les règles de l'art".

En ce qui concerne le raccordement de chaque appartement à la nouvelle chute d'eau, il s'agit de travaux privatifs qui n'incombent pas au syndicat des copropriétaire comme l'a justement indiqué l'expert judiciaire dans son rapport. Au demeurant, il n'est pas justifié que les appartements [Y] et [F] ne se seraient pas déjà raccordés à la nouvelle descente.

En ce qui concerne la consolidation des planchers PH3 et PH4 préconisée par l'expert judiciaire, ainsi que le précise justement ce dernier, ces travaux incombent aux propriétaires des parties privatives concernées puisque le règlement de copropriété prévoit que la propriété privative des lots comprend notamment "le plancher, avec les poutres et solives qui le soutiennent, le plafond attaché aux poutres des planchers".

L'expert judiciaire a donc implicitement estimé que ces éléments parties privatives étaient concernés et non les grosses poutres des planchers parties communes.

Dès lors, le coût des travaux de consolidation des planchers PH3 et PH4 incombent respectivement in fine à MM. [Y] et [F]. Le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné sous astreinte à réaliser ces travaux. Mais il peut éventuellement initier une démarche à ce titre volontairement pour assurer la sécurité de l'immeuble. Une telle demande aurait été plus justement dirigée contre MM. [Y] et [F].

Dès lors, toutes les demandes de Mme [N] dirigées contre le syndicat des copropriétaires seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Il est demandé au tribunal de réserver les droits du syndicat des copropriétaires de solliciter la condamnation de qui de droit à rembourser les frais de création des chutes extérieures de raccordement. Cette demande de réserver des droits n'est pas une véritable prétention à laquelle le tribunal doit répondre. 


Au demeurant, l'expert judiciaire a justement indiqué dans son rapport que "les nouvelles chutes seront collectives et profiteront donc à l'ensemble de l'immeuble, en conséquence leur coût n'a pas à être affecté aux 2 appartements visés mais doit rester un coût collectif".

En outre, il ne peut être considéré que la mise en cause du syndicat des copropriétaires est abusive.

En effet, Mme [N] pouvait légitimement souhaiter rendre la décision opposable au syndicat des copropriétaires du fait des conséquences du sinistre sur les parties privatives et communes de l'immeuble.

La demande au titre d'une procédure abusive contre le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les appels en garantie de M. [Y] et de la SA ALLIANZ IARD

Il a été jugé que dans les rapports entre eux MM. [Y] et [F] supporteront 50% chacun des condamnations prononcées au bénéfice de Mme [N], y compris les frais irrépétibles et dépens.

Il a également été retenu que le syndicat des copropriétaires n'était pas responsable des désordres.

Dès lors, l'appel en garantie de M. [Y] contre le syndicat des copropriétaires sera rejeté au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, M. [F] sera condamné à garantir M. [Y] et son assureur Allianz Iard des condamnations prononcées in solidum au bénéfice de Mme [N], mais dans la limite de 50% du montant total desdites condamnations et ce au visa des articles 1240 du code civil et L 124-3 du code des assurances.

En ce qui concerne la demande de M. [Y] contre M. [F] et la Matmut à lui régler une somme de 624€ au titre des travaux de réfection de la salle de bain, il ne verse pas aux débats la facture ou le devis de travaux évoqué. Le rapport de l'expert judiciaire ne permet pas de prononcer la condamnation de 624 € sollicitée. Il aurait été opportun de produire des pièces à l'appui de cette demande. En l'état, elle sera rejetée.

M. [F] et la Matmut ne formulent pas d'appel en garantie.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.





MM. [Y] et [F], ainsi que leurs assureurs respectifs Allianz Iard et Matmut, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

MM. [Y] et [F], ainsi que leurs assureurs respectifs Allianz Iard et Matmut, parties perdantes, seront condamnés in solidum à verser à Mme [N] une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Toutes les autres demandes des parties à ce titre seront rejetées.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables toutes les demandes de Mme [B] [N] ;

REJETTE les demandes de travaux de Mme [B] [N] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y], M. [E] [F] et leurs assureurs respectifs les sociétés Allianz Iard et Matmut à verser à Mme [B] [N] les sommes suivantes :

-51.626,30 € TTC et actualisation sur l'indice BT01 depuis le 9 mai 2019 ;

- 58.300 € à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

- 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;



- 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que dans les rapports entre eux, M. [X] [Y] et M. [E] [F] supporteront chacun 50% des condamnations in solidum prononcées au bénéfice de Mme [B] [N] ;

REJETTE l'appel en garantie de M. [Y] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

CONDAMNE M. [E] [F] à garantir M. [X] [Y] et son assureur Allianz Iard des condamnations prononcées in solidum au bénéfice de Mme [N] dans la limite de 50% du montant total desdites condamnations ;

REJETTE la demande de M. [X] [Y] contre M. [E] [F] et la Matmut à lui régler une somme de 624 € au titre des travaux de réfection ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre d'une procédure abusive ;

REJETTE les demandes de M. [X] [Y], M. [E] [F] et leurs assureurs respectifs les sociétés Allianz Iard et Matmut, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y], M. [E] [F] et leurs assureurs respectifs les sociétés Allianz Iard et Matmut aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.


Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2024.


Le GreffierLe Président