Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 26 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Sarah VERHELST


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Keltoum MESSAOUDEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06204 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PRO

N° MINUTE : 
9 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 avril 2024


DEMANDERESSES
Madame [O] [E] [B] [A], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Sarah VERHELST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0480

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Sarah VERHELST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0480


DÉFENDEUR
Monsieur [X] [S] [V] [L] [D] [I], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 avril 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 26 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06204 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PRO

Aux termes d'un contrat de location en date du 20 octobre 2022, à effet du 1er décembre 2022, Monsieur [X] [D] [I] a donné à bail à Madame [O] [A] et Madame [F] [Y], un appartement meublé à usage d'habitation sis [Adresse 1] - [Localité 2].
Le bail stipule : 
Période de construction : 1981Surface habitable : 55,26 m2 Nombre de pièces : 2Autre partie de logement : jardinNiveau de performance énergétique :ELoyer initial : 1.973,00 euros, (Loyer de référence : 25,40 € ttc/m, Loyer de référence majoré : 30,50 € ttc/m ) se décomposant en :Loyer de base : 1685,43 eurosComplément de loyer : 287,57 euros. Caractéristiques justifiant le complément de loyer : « Droit de jouissance d'un jardin privatif avec abri de jardin, d'une surface d'environ 40 m2».Charges forfaitaires : 155,00 euros par mois.
Par courriels en date du 16 janvier 2023, Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] font état de difficultés à chauffer le logement.

Saisie le 22 février 2023 par Mme [O] [A] et Mme [F] [Y], la commission départementale de conciliation de Paris a rendu un avis le 28 avril 2023 aux termes duquel elle prend acte que les parties conviennent :
- d'une indemnité de 1 000 euros versée par le bailleur aux locataires au titre du préjudice de jouissance subis pendant la période hivernale du fait des températures relativement basses qu'elles ont du supporter.
de la pose d'une porte coulissante séparant le logement de la véranda.de l'établissement d'un nouveau diagnostic de performance énergétique à la charge du bailleur dans la continuité de ces travaux.- de la rédaction d'un avenant aux termes duquel la véranda sera comprise dans le complément de loyer au même titre que le jardin privatif avec le montant du loyer correspondant.

Par acte d'huissier délivré le 4 juillet 2023, Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] ont fait assigner M.[X] [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de voir :
DECLARER nul le complément de loyer fixé par le contrat de bail signé le 20 octobre 2022,
ORDONNER l'annulation pure et simple du complément de loyer d'un montant de 287,57 euros prévu par le contrat de bail signé le 20 octobre 2022.
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I], à rembourser la somme de 2.012,99 euros à Madame [O] [A] et Madame [F] [Y], au titre du complément de loyer trop-perçu.
ORDONNER la diminution du loyer à la somme de 1.341,39 euros, hors charges,
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I], à rembourser la somme de 2.408,28 euros à Madame [O] [A] et Madame [F] [Y], au titre du loyer trop perçu,
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I] à la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I], aux entiers dépens.

A l'audience, Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles, elles sollicitent de voir:
DEBOUTER Monsieur [X] [D] [I] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de Madame [O] [A] et Madame [F] [Y],
DECLARER nul le complément de loyer fixé par le contrat de bail signé le 20 octobre 2022,
ORDONNER l'annulation pure et simple du complément de loyer d'un montant de 287,57 euros prévu par le contrat de bail signé le 20 octobre 2022.
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I], à rembourser la somme de 3.094,00 euros à Madame [O] [A] et Madame [F] [Y], au titre du complément de loyer trop-perçu.
ORDONNER la diminution du loyer à la somme de 1.297,41 euros, hors charges,
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I], à rembourser la somme de 4.175,00 euros à Madame [O] [A] et Madame [F] [Y], au titre du loyer trop perçu,
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I] à rembourser la somme de 200,00 euros au titre des diagnostics réalisés par Madame [O] [A] et Madame [F] [Y]
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I] à la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I], aux entiers dépens.
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne permettra de l'écarter.

M. [X] [D] [I], représenté par son conseil, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite de voir :
A titre principal
DEBOUTER Madame [A] et Madame [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions en ce qu'elles ne sont pas fondées;
CONDAMNER Madame [A] et Madame [Y] à verser à Monsieur [D] [I] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
A titre subsidiaire
RAMENER à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [A] et Madame [Y] ;
DIRE que ces demandes indemnitaires ne sauraient dépasser la somme globale de 500 euros, déduction faite de la somme de 1.000 euros déjà versée par Monsieur [D] [I]
En tout état de cause
CONDAMNER Madame [A] et Madame [Y] à verser à Monsieur [D] [I] la somme de 2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers


Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes formées au titre du montant du loyer et du complément de loyer,

Aux termes de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
En cas de colocation du logement définie à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.
B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

IV. - L'arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.

Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

L’arrêté n°2022-06-01-0009 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de [Localité 3] du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 précise que pour les logements de deux pièces, loués en meublé et situés dans un immeuble bâti construit entre 1971 et 1990 à cette adresse, les loyers de référence sont les suivants :
Loyer minoré : 18.2 €/m²
Loyer de référence : 26.0 €/m²
Loyer de référence majoré : 31.2 €/m²

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties stipule que le montant du loyer mensuel est de 1.973,00 euros, (Loyer de référence : 25,40 € ttc/m, Loyer de référence majoré : 30,50 € ttc/m ) se décomposant en :
Loyer de base : 1685,43 euros (55, 26 m x 30,5€)Complément de loyer : 287,57 euros. Caractéristiques justifiant le complément de loyer : Droit de jouissance d'un jardin privatif avec abri de jardin, d'une surface d'environ 40 m2».
Il apparait ainsi que le montant du loyer de référence et du loyer majoré indiqué dans le bail sont ceux applicables selon l’arrêté sus visé à la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022. Pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, période de la signature du bail, le montant du loyer majoré applicable à la date de la signature du bail s’élève à 1724,11 euros.
Par ailleurs, il est constaté que le bail stipule un complément de loyer et précise conformément à la loi les caractéristiques justifiant ce complément de loyer, en l’espèce, un jardin privatif avec abri d’une surface d’environ 40m2.

Dès lors, il convient de constater d’une part que le montant du loyer de base est conforme au montant du loyer majoré applicable lors de la signature du bail et d’autre part que le complément de loyer est justifié par une caractéristique rare dans le centre de [Localité 3] la jouissance d’un jardin privatif , étant par ailleurs observé qu’il n’est pas démontré que le montant fixé pour ce complément de loyer à hauteur de 287,57 euros, soit 17% du montant du loyer de base égal serait excessif.

Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] contestent par ailleurs l’application d’un complément de loyer au motif que le logement relèverait non pas d’un niveau de performance énergétique de classe E, mais de classe F.
Elles produisent au soutien de leurs affirmations un diagnostic en date du 26 janvier 2023 classant le logement en catégorie F. Cependant, il est établi aux termes du diagnostic en date du 6 octobre 2022 annexé au bail, qui ne peut être considéré comme ayant une moindre force probante, que le logement est classé en catégorie E. En outre, le bailleur produit un troisième diagnostic en date du 6 juillet 2023 et valable jusqu’au 6 juillet 2033 confirmant le classement du logement en catégorie E.

Enfin, il est constaté que M. [X] [D] [I] a respecté en tous points les termes de l’accord des parties tel que retranscrit dans l’avis de la commission départementale de conciliation de Paris en date du 28 avril 2023.
Il est constant qu’il a réglé une indemnité de 1 000 euros aux locataires au titre du préjudice de jouissance subis pendant la période hivernale du fait des températures relativement basses qu'elles ont supporté.
Il justifie avoir procédé à des travaux à hauteur de 2365 euros afin d’installer une porte fenêtre battante en double vitrage et un VMC hygroréglable dans les toilettes et dans la salle de bains
Il a fait établir comme déjà relevé un nouveau diagnostic de performance énergétique à sa charge dans la continuité de ces travaux établissant une performance de niveau E.
Il a enfin proposé la rédaction d'un avenant aux termes duquel la surface habitable est fixée à 45,02 m2, soit un loyer de 1 373,11 euros hors véranda et jardin, tous deux compris dans le complément de loyer pour un montant de 400 euros.

Il convient en conséquence de débouter Mme [O] [A] et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes.
 
Sur la demande en dommages et intérêts 

En l'espèce, il a été constaté que M. [X] [D] [I] a respecté en tous points les termes de l’accord des parties tel que retranscrit dans l’avis de la commission départementale de conciliation de Paris en date du 28 avril 2023. Les locataires l’ont néanmoins assigné à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection. 
Les demanderesses seront par conséquent condamnées à verser à M.[X] [D] [I] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par celui-ci en raison de la procédure judiciaire initiée alors qu’un accord avait été conclu entre les parties.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] qui perdent le procès, sont condamnées aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] seront condamnées à payer à M.[D] [I] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] à payer à M.[X] [D] [I] la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;
 
CONDAMNE Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] à payer à M.[X] [D] [I] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [O] [A] et Mme [F] [Y] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le GreffierLa Juge