Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 30 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


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18° chambre 
1ère section

N° RG 21/05710 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUI4J

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
16 Avril 2021









JUGEMENT 
rendu le 30 Avril 2024 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’ORCHIDEE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Carine ADJEDJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0174




DÉFENDEUR

Monsieur [B] [U] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4] 

représenté par Me Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0780






Décision du 30 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/05710 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUI4J




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


Par acte sous seing privé du 26 décembre 2007, Monsieur [U] [X] [B] a consenti à la SARL L’ORCHIDÉE un bail de courte durée (23 mois) sur le local commercial de 50 m2, au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2] dans le [Localité 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 6.000 euros, à compter du 1er décembre 2007 pour finir le 31 octobre 2009.

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2010, Monsieur [U] [X] [B] a donné à bail commercial à la SARL L’ORCHIDÉE les locaux précités pour une durée de 9 années à effet rétroactif du 1er novembre 2009 pour s’achever le 31 octobre 2018, moyennant un loyer annuel de 72.000 euros hors taxe et hors charge, payable mensuellement et d’avance (soit 6.000 euros par mois). 

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2018, Monsieur [U] [X] [B] a délivré à la SARL L’ORCHIDÉE un congé pour le 31 décembre 2018 avec offre de renouvellement du bail commercial pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er janvier 2019, avec maintien du loyer et des conditions du bail expiré. 

Par courrier du 2 août 2018, la SARL L’ORCHIDÉE a accepté l’offre de renouvellement et a informé Monsieur [U] [X] [B] du changement de sa gérance (Madame [I] [J]).

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 20 février 2019, la SARL L’ORCHIDÉE a sollicité une demande de révision à la baisse du loyer. 





Par courrier du 27 janvier 2020 (sans date formelle de notification) la SARL L’ORCHIDÉE a sollicité à nouveau une demande de révision à la baisse du loyer. 

Par courrier du 20 avril 2020 (sans date formelle de notification) la SARL L’ORCHIDÉE a demandé une remise gracieuse des loyers d’avril et de mai 2020. 

Par acte extrajudiciaire du 23 février 2021, le bailleur a fait délivrer à la SARL L’ORCHIDÉE un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en raison de 25.597 euros de dettes locatives en principal, dettes arrêtées à la date du 16 octobre 2020 incluse, et 225,02 euros au titre du coût de l’acte. 

Par exploit d’huissier du 16 avril 2021 la SARL L’ORCHIDÉE a fait assigner Monsieur [U] [X] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, de faire constater principalement que le loyer a été réduit à 5.000 euros par mois à compter du mois de mars 2019 ; qu’elle est éligible au dispositions l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 ; subsidiairement, obtenir la nullité du commandement, et de façon infiniment subsidiaire, obtenir un délai de paiement.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 10 mars 2022, la SARL L’ORCHIDÉE demande au tribunal judiciaire de Paris de : 
A titre principal,
Constater que le loyer a été ramené à la somme de 5.000 euros par mois à compter du mois de mars 2019 ; Constater que la SARL L’ORCHIDEE est éligible au dispositif de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 ;Constater que Monsieur [U] [X] [B] a été de mauvaise foi en ignorant le bénéfice de cette ordonnance et juger Monsieur [U] [X] [B] de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer en date du 23 février 2021 ; Juger que le commandement de payer délivré en date du 23 février 2021 est nul et de nul effet ; A titre subsidiaire, 
Constater la disparition partielle des locaux pris à bail par ses soins ;Juger Monsieur [U] [X] [B] de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer en date du 23 février 2021 ;Juger que le commandement de payer délivré en date du 23 février 2021 est nul et de nul effet ; A titre infiniment subsidiaire, 
Lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois à compter de la signification du jugement qui sera rendu pour apurer le montant de la dette consignée dans le commandement de payer ; Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer du 23 février 2021 visant la clause résolutoire, pendant le délai de paiement qui lui est octroyé pour s’acquitter des sommes dont le tribunal la déclarerait débitrice à l’égard de Monsieur [U] [X] [B]. En tout état de cause, 
Condamner Monsieur [U] [X] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens sans pouvoir prétendre au paiement des frais et honoraires de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL L’ORCHIDEE énonce:
Que le bailleur fait preuve d’une manifeste mauvaise foi en faisant signifier un commandement, alors qu’il a encaissé les loyers réduits (5.000 euros par mois) depuis le mois de janvier 2019, sans aucune contestation; qu’il a en outre consenti à la réduction, comme le démontre certains relevés de comptes et des correspondances téléphoniques écrites; Que dans une correspondance téléphonique écrite, le bailleur indique qu’une franchise de loyer serait appliquée pour le loyer du mois de mai 2020, lequel loyer est pourtant inclus dans le commandement de payer ;Que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 indique que tout paiement de loyer intervenant entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020 est exempté de clause résolutoire et qu’en conséquence, le loyer sollicité par le commandement n’est pas exigible ; Que les baux signés font état d’un local d’une superficie de 50 m² ; que, ce local ne mesure que 28 m² sans toilette, ni réserves, et que de ce fait, le bailleur manque à son obligation de délivrance, ce qui ouvre droit à une réduction de loyer ; qu’elle disposait d’un espace de stockage au sous-sol de l’hôtel voisin appartenant au bailleur, mais que ce dernier lui en a retiré l’usage, sans ajuster le loyer en conséquence ;Que l’impossibilité d’exploiter le local commercial du fait des multiples fermetures administratives s’apparente à la disparition au moins partielle des locaux loués ; que la mauvaise foi du bailleur doit être caractérisée en raison de sa connaissance parfaite de la perte partielle des locaux loués à raison des mesures gouvernementales liées à la crise sanitaire ;Que la situation économique et notamment l’impact de la crise sanitaire sur son activité de vente de produits de mariage justifie que lui soit accordé des délais de paiement ; 

Par conclusions notifiées le 30 mai 2022, Monsieur [U] [X] [B] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

À titre principal, 
Débouter la SARL L’ORCHIDÉE de toutes ses demandes ; 
À titre reconventionnel, 
Juger que le bail commercial du 16 décembre 2009 renouvelé à compter du 1er janvier 2019 est résilié de plein droit depuis le 24 mars 2021, suite à l’acquisition de la clause résolutoire ; 
Subsidiairement, 
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 16 décembre 2009 renouvelé à compter du 1er janvier 2019, aux torts exclusifs de la SARL L'ORCHIDÉE ;
En conséquence, 
Ordonner l’expulsion de la SARL L'ORCHIDÉE et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2] et ses annexes ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de la SARL L'ORCHIDÉE, ou à défaut sur place ; 
En tout état de cause, 
Condamner la SARL L'ORCHIDÉE à lui régler la somme en principal de 72.500 euros, au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2022 inclus, sauf à parfaire ; 
Subsidiairement, 
Condamner la SARL L'ORCHIDÉE à lui régler la somme en principal de 15.000 euros, au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2022 inclus, sauf à parfaire ; Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer principal et charges, et condamner la SARL L’ORCHIDÉE à lui payer mensuellement cette somme jusqu’à remise des clés et départ effectif des lieux loués ; Juger que toute suspension de la clause résolutoire et tous délais de paiement seront subordonnés à une clause de déchéance stipulant que ladite clause résolutoire reprendra tous ces effets, à défaut de règlement d’une seule mensualité d’apurement de la dette et/ou de règlement d’une seule échéance courante de loyer, pendant toute la durée des délais pouvant être accordés ;
En tout état de cause,
Condamner la SARL L'ORCHIDÉE à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL L'ORCHIDÉE aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 23 février 2021, des états des privilèges et des nantissements, et d’éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits et juger qu’ils seront recouvrés par distraction par Maître Manuel BISE-BLAINEAU, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [X] [B] énonce : 
Qu’aucun accord n’est intervenu avec la SARL L’ORCHIDÉE pour que le loyer mensuel soit ramené à la somme de 5.000 euros à compter du mois de mars 2019, le versement de cette somme réduite résultant d’une initiative unilatérale de la SARL L'ORCHIDÉE ; Que la SARL L’ORCHIDÉE n’est pas fondée à invoquer le bénéfice d’éléments de preuve qu’elle s’est elle-même préconstituée pour établir l’existence d’un tel accord ; Que l’encaissement des loyers unilatéralement réduits ou acomptes ne saurait suffire à établir l’acceptation sans équivoque d’une telle modification, dès lors qu’en la matière le silence ne saurait valoir acceptation et qu’il appartient au contraire à la SARL L'ORCHIDÉE de démontrer la réalité des modifications invoquées ; Que rien ne permet de lui attribuer les correspondances téléphoniques écrites invoquées par la SARL L'ORCHIDÉE, ni de les dater précisément, alors qu’elles sont sans numéro apparent et figurent sous la mention « [R] De [U] » ; qu’à supposer qu’il en soit à l’origine, il en ressort que la réduction du loyer à hauteur de 3.500 euros à compter du mois d’août 2020 était soumise à la condition de «rénovation de la devanture », rénovation qui n’a manifestement pas été réalisée, alors même que la SARL L’ORCHIDÉE a réduit ses versements mensuels dès l’échéance suivante ; qu’en outre, nonobstant la réduction alléguée à 3.500 euros, la SARL L’ORCHIDÉE n’en reste pas moins débitrice de 15.000 euros au titre du commandement de payer, du fait de la réduction unilatérale du loyer à 5.000 euros ; Que les correspondances entre les parties les 20 avril, 2 et 11 mai 2020, démontrent qu’il a accepté d’annuler la seule échéance du mois d’avril 2020 du fait de la crise sanitaire du Covid-19, et non pas celle afférente au mois de mai 2020 ; Que pour bénéficier de la protection instituée par l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 diverses conditions doivent être préalablement remplies ; qu’en outre aucun texte n’est venu suspendre l’exigibilité des « loyers Covid » ; que si la SARL L’ORCHIDÉE apparaissait protégée de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement d’une absence de règlement des loyers d’avril et mai 2020 du fait d’un confinement strict ordonné jusqu’au 11 mai 2020, tel n’apparaît en revanche pas être le cas entre les mois de juin et de septembre 2020 inclus, date de fin de la période juridiquement protégée ; que les sommes visées par le commandement de payer du 23 février 2021 sont arrêtées à la date du 16 octobre 2020, soit antérieurement à la nouvelle protection instituée par l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 qui ne saurait dès lors trouver application dans le présent litige ; que hormis l’échéance du mois de mai 2020 qui ne saurait à elle seule entraîner la nullité de l’acte, aucune des autres échéances visées par ledit commandement de payer visant la clause résolutoire ne bénéficiait de la protection apportée par l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, étant précisé que la protection temporaire de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 était pour sa part expirée depuis le 23 juin 2020 ; Que la réduction de surface de 40% des locaux alléguée par le preneur n’est étayée par aucun justificatif ; qu’en outre, l’article 2 du bail intitulé « désignation » stipule que: « il est précisé que toute différence entre les côtes et surfaces mentionnées au présent bail ou résultant du plan annexé et les dimensions réelles des lieux, ne saurait justifier une réduction ou augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance des lieux tels qu’ils existent » ;Qu’il a subi pareillement le contexte de la crise sanitaire, et contrairement au preneur, il n’a pu bénéficier d’aide de l’Etat pour lui permettre de faire face à ses charges fixes ; que la SARL L’ORCHIDÉE est demeurée pendant toute cette période en possession des locaux, lui permettant de conserver son stock et ses équipements et de mettre en place une solution de vente par correspondance ;
Qu’en l’absence de mauvaise foi, la clause résolutoire est définitivement acquise et le bail commercial du 16 décembre 2010 est résilié de plein droit depuis cette date ; qu’à défaut, la violation délibérée de son obligation contractuelle au paiement du loyer convenu justifie la résiliation du bail aux torts du preneur ; Que s’agissant des délais de paiement, la mauvaise foi du preneur commande de les exclure ; En outre, aucun justificatif récent n’est versé aux débats pour établir que la SARL L’ORCHIDÉE ne serait pas en mesure de s’acquitter de sa dette autrement qu’au moyen d’un échéancier sur 24 mois.La clôture a été prononcée le 13 octobre 2022.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 30 janvier 2024. 
La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2024. 

MOTIVATION

Sur la réduction du loyer de 6.000 à 5.000 euros à compter de janvier 2019

Les règles concernant la révision triennale légale prévue à l’article L. 145-38 du code de commerce, et la révision de l'article L. 145-39 du code de commerce sont d'ordre public, et visées comme telles par l'article L. 145-15 du code de commerce. 

Toute modification à la baisse du montant du loyer d’un bail commercial en cours intervenant en dehors du mécanisme de révision légale ou d’une clause d’échelle mobile doit s’analyser comme une franchise partielle de loyers. Il appartient au preneur qui l’invoque d’en apporter la preuve, étant entendu que la renonciation à un droit (en l’espèce le droit du bailleur à une partie du loyer) doit être expresse et en tout état de cause non équivoque. 

En l’espèce, l’encaissement à compter du 11 mars 2019 des montants partiels du loyer par le bailleur qui ressort des comptes bancaires du preneur ne saurait constituer la preuve de l’octroi d’une franchise de loyers. En outre, aucune des correspondances téléphoniques invoquées ne relate par écrit la prétendue franchise partielle réduisant le loyer de 1.000 euros en principal, en faveur de la SARL L’ORCHIDÉE. Par ailleurs, le décompte produit par le bailleur indique pour chaque échéance dont il est fait le constat du versement de 5.000 euros par le preneur, 1000 euros restant dû. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du preneur de voir constater la réduction du loyer de 6.000 à 5.000 euros. 

Sur l’éligibilité du preneur au dispositif de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 à hauteur de l’intégralité des sommes réclamées au titre du commandement de payer
Il sera rappelé que l’état d’urgence sanitaire, qui a conduit à la fermeture des commerces non essentiels à compter du 12 mars 2020, a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu’au 1er juin 2021. Il s’en est suivi un régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 30 septembre 2021 institué par la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, prolongé une première fois jusqu’au 15 novembre 2021 par la loi n° 2021-1040 du 5 août 2021 puis jusqu’au 31 juillet 2022 par la loi n° 2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire. 

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : “Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020.

L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d'éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d'effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d'affaires (inférieur à un million d'euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d'au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente).


En l’espèce, à supposer que la SARL L’ORCHIDÉE soit une personne éligible aux dispositions susmentionnés, ce dont elle ne fait pas la démonstration, les sommes échues avant le 12 mars 2020, soit celles exigibles par Monsieur [U] [X] [B] jusqu’au 2 mars 2020 (le terme étant échu le 2 de chaque mois au regard du bail) ne sont pas concernées par le mécanisme invoqué. Il ressort du compte locatif produit dans le commandement de payer qu’a minima 13.000 euros de cumul d’impayés sont exigibles au 2 mars 2020. 

En conséquence, la demande de constat de l’éligibilité du preneur au dispositif de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 sera rejetée pour être sans effet sur l’examen de l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’il est constant que celle-ci garde ses effets à hauteur minimale des impayés non susceptibles d’être couverts par les dispositions invoquées. 


Sur la bonne foi dans la délivrance du commandement avec clause résolutoire

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil, applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.


Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la violation de l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, ont été rejetées la demande de constat de l’existence d’une franchise partielle de loyers à hauteur de 1.000 euros par mois, et celle de constater l’éligibilité du preneur au dispositif de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 à hauteur de l’intégralité des sommes réclamées au titre du commandement de payer. En conséquence, doivent être rejetés les moyens qui consistent à reprocher au bailleur de ne pas avoir tenu compte desdits constats avant la délivrance du commandement de payer au soutien d’une allégation de violation par celui-ci de l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Le preneur produit un procès-verbal de constat du 6 janvier 2022 qui décrit des correspondances téléphoniques écrites discutant d’une franchise intégrale pour le loyer de mai 2020, et d’une franchise partielle susceptible de réduire le loyer à 3.500 euros contre la rénovation du magasin. Pour autant, ces propos n’émanent pas du bailleur lui-même mais sont rapportés par une personne tierce qui se présente sur un message comme étant sa conjointe, comme cela ressort au demeurant d’un message reproduit du preneur "Bonjour Madame, pourquoi Monsieur [U] ne nous répond pas », « Bonjour dites à Monsieur [U] ». En l’absence de mandat en bonne et due forme du correspondant qui s’adresse au preneur, ces correspondances ne peuvent être opposables au bailleur. 

En conséquence, ces correspondances téléphoniques écrites ne rapportent pas la preuve des nouvelles franchises alléguées (mai 2020, puis 2.500 euros mensuels de franchise de loyer ), et ne sauraient donc être invoquées pour caractériser une violation par le bailleur de l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, au motif qu’il n’en aurait pas tenu compte dans le décompte locatif annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Il y a donc lieu de constater que la délivrance du commandement de payer délivré le 23 février 2021 à la SARL L’ORCHIDÉE par Monsieur [U] [X] [B] a été faite de bonne foi. 


Sur les manquements à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. 

Aux termes de l’article 1722 du code civil, un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites.

Le preneur invoque la perte partielle des locaux du fait de la crise sanitaire. Or, Il est constant que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, y compris partielle. En effet, cette interdiction était générale et temporaire ; avait pour seul objectif de préserver la santé publique ; était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat. Le preneur n’est donc pas en droit de demander une réduction de son loyer sur ce fondement.
Le preneur invoque en outre la réduction de surface de 40 % des locaux. Or, il ne produit aucun justificatif au soutien de cette allégation, si ce n’est une prétendue perte d’usage d’un espace de stockage au sous-sol de l’hôtel voisin appartenant au propriétaire dont il n’est pas établi qu’il entrait bien dans l’assiette du bail, cette preuve n’étant pas rapportée. 

Surabondamment, le second paragraphe du point 2.2 de l’article 2 du bail intitulé « désignation » stipule que : « il est précisé que toute différence entre les côtes et surfaces mentionnées au présent bail ou résultant du plan annexé et les dimensions réelles des lieux, ne saurait justifier une réduction ou augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance des lieux tels qu’ils existent ». Il convient donc de tirer toutes les conséquences de droit de la volonté commune des parties de neutraliser tous les effets sur le loyer d’une différence entre la surface réelle et la surface stipulée au bail. En conséquence, ce moyen ne saurait prospérer.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative actualisée

Aux termes du 2° de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le terme convenu dans les stipulations du bail est le 2 de chaque mois pour une somme au principal de 6.000 euros, sans que la SARL L’ORCHIDÉE ait pu utilement établir de franchise autre que celle reconnue par le bailleur à savoir au titre du mois d’avril 2020 (période de la crise sanitaire).

Le bailleur produit un décompte fixant la dette locative à 78.500 euros arrêtée au 1er juin 2022 inclus. Sur cette base, il réclame au titre de son dispositif la somme de 72.500 euros, sans explicitation de la réduction du quantum.


Le preneur n’a pu utilement contesté cette somme. En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL L’ORCHIDÉE au paiement de la dette locative de 72.500 euros arrêtée au 1er juin 2022 inclus à l’égard de Monsieur [U] [X] [B]. 
 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 1134 du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.
La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

En l’espèce, l’article 15 du bail intitulé « clause résolutoire » stipule que : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit […] ». Cette clause est visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021.

En l’absence d’apurement des dettes visées dans le délai prescrit, de tout manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi du bailleur au moment de la délivrance du commandement, et de tout moyen susceptible de justifier le non-paiement de tout ou partie des sommes réclamées, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mars 2021, soit un mois, après le commandement du 23 février 2021 demeuré infructueux. 


Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que «Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»  

L'article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : «Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.»
En l’espèce, une demande de délai a été formée concernant les sommes visées dans le commandement délivré visant la clause résolutoire, mais aucune demande de délai n’a été sollicité concernant le surplus des sommes dont la SARL L’ORCHIDÉE a été déclarée redevable. 

Compte tenu des difficultés économiques du preneur qui ressortent du courrier recommandé avec avis de réception qu’il a notifié le 20 février 2019 (demande de révision à la baisse du loyer) ; du courrier du 27 janvier 2020 qu’il a adressé au bailleur (réitération de la demande de révision à la baisse du loyer) et du courrier du 20 avril 2020 du preneur sollicitant du bailleur une remise gracieuse des loyers d’avril et de mai 2020, il lui sera accordé relativement aux sommes visées dans le commandement de payer, un échéancier de 10 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 2 du mois suivant la signification du jugement, avec pendant le cours des délais, la suspension rétroactive du jeu de la clause résolutoire suivant les modalités et les conditions figurant dans le dispositif. Il est précisé que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.


Sur la demande d’expulsion

La suspension de la clause résolutoire ayant été ordonnée, l’expulsion qui découlerait de son acquisition se trouve parallèlement suspendue.


Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


En l’espèce, la SARL L’ORCHIDÉE sera condamnée aux entiers dépens (en ce, compris les frais du commandement de payer). 


L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.


En l’espèce, la situation économique de la SARL L’ORCHIDÉE commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Rejette la demande formée par la SARL L’ORCHIDÉE de voir constater la réduction du loyer de 6.000 à 5.000 euros ; 
Rejette la demande formée par la SARL L’ORCHIDÉE de voir constater son éligibilité au dispositif de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 pour caractériser la violation à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi de Monsieur [U] [X] [B] et neutraliser les effets de la clause résolutoire du bail commercial;
Constate que la délivrance du commandement de payer délivré le 23 février 2021 à la SARL L’ORCHIDÉE par Monsieur [U] [X] [B] a été faite de bonne foi ;
Rejette la demande formée par la SARL L’ORCHIDÉE tendant à la réduction du loyer au titre de l’atteinte à l’obligation de délivrance par Monsieur [U] [X] [B]; 

Condamne la SARL L’ORCHIDÉE au paiement à Monsieur [U] [X] [B] de la dette locative de 72.500 euros arrêtée au 1er juin 2022 (dont 25.597 euros déjà visés par le commandement de payer délivré 23 février 2021);





Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 15 du bail liant Monsieur [U] [X] [B] et la SARL L’ORCHIDÉE relativement au local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2] dans le [Localité 3] à [Localité 5], à la date du 23 mars 2020, pour la somme de 25.597 euros arrêtées à la date du 16 octobre 2020 incluse, et 225,02 euros au titre du commandement de payer ;
Accorde à la SARL L’ORCHIDÉE pour apurer l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer délivré le 23 février 2021, soit la dette locative arrêtée au 16 octobre 2022 de 25.597 euros et 225,02 euros au titre du commandement de payer :un échéancier de 20 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 2 du mois suivant la signification du jugement, et par la suite, le 2 de chaque mois successif jusqu’à apurement total de la dette, avec pendant le cours des délais, la suspension rétroactive du jeu de la clause résolutoire ;Dit que le remboursement intégral à Monsieur [U] [X] [B] peut être anticipé par la SARL L’ORCHIDÉ sans aucune incidence ; Dit que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, en ce inclus, l’expulsion de la SARL L’ORCHIDÉ à compter de la déchéance du terme, au besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération volontaire des lieux pris à bail au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2] dans le [Localité 3] à [Localité 5] ;Dit que si les tous délais sont respectés ou que la dette est intégralement remboursée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;Rappelle que cet apurement se fait sans préjudice des autres obligations au titre du bail commercial qui lie la SARL L’ORCHIDÉE à Monsieur [U] [X] [B], en ce compris, les arriérés de loyers et charges autres que ceux visés dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 février 2021 ; 
Condamne la SARL L’ORCHIDÉE aux entiers dépens qui seront recouvrés par distraction par Maître Manuel BISE-BLAINEAU, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;





Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 


Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2024


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME