Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 30 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre
1ère section

N° RG 19/13459 
N° Portalis 352J-W-B7D-CREYQ

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
12 Novembre 2019









JUGEMENT 
rendu le 30 Avril 2024 


DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT - OPH
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0483




DÉFENDERESSE

Association L’ONDE ET CYBELE
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0219






Décision du 30 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/13459 - N° Portalis 352J-W-B7D-CREYQ




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 16 mai 2014, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT-OPH (ci-après, l’«EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH ») a donné à bail civil à l’association L’ONDE ET CYBELE des locaux comprenant une boutique et un sous-sol situés [Adresse 1] dans le 18ème arrondissement à [Localité 5], pour une durée de 6 années, à compter du 14 mars 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 7.153,44 euros.

La destination est la suivante : production, diffusion de spectacles vivants à l’exclusion de toute affectation. 

Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2018, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a délivré à l’association L’ONDE ET CYBELE une sommation visant la clause résolutoire du bail, sollicitant de lui payer la somme de 11.091,43 euros au titre de la dette locative et 191,34 euros, au titre du coût de l’acte.

Par exploits d’huissier du 2 août et 30 novembre 2018, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a fait assigner en référé l’association L’ONDE ET CYBELE devant le juge des référés aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 10 avril 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH et sur l’ensemble des demandes reconventionnelles de l’association L’ONDE ET CYBELE.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2019, l’EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH a fait assigner l’association devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail, subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire et en tout état de cause de condamner l’association L’ONDE ET CYBELE à lui payer un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 10.322,45 euros et ordonner l’expulsion de cette dernière.

Le 4 mars 2021, une ordonnance de redistribution a renvoyé la présente affaire pendante devant la 5ème chambre à la 18ème chambre de la juridiction.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 2 mars 2021, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH demande au tribunal judiciaire de Paris de : 

A titre principal, 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail civil la liant à l’association L’ONDE ET CYBELE, au plus tôt à compter du 1er juillet 2018 ; 
A titre subsidiaire, 
Prononcer la résiliation judiciaire du bail civil en date du 16 mai 2014 ; 
En tout état de cause, 
Condamner l’association L’ONDE ET CYBELE à lui payer la somme de 13.900,78 euros, représentant l’arriéré des loyers et des charges augmenté des intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points, à parfaire, outre les intérêts au taux légal, à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil, encore applicable à la présente espèce ; Ordonner l’expulsion de l’association L’ONDE ET CYBELE, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux sis [Adresse 3], avec l’assistance d’un serrurier, de la force publique et du commissaire de police si besoin et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; Ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles selon son choix, aux frais, risques et périls de l’association L’ONDE ET CYBELE et ce, conformément aux dispositions combinées des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner l’association L’ONDE & CYBELE à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation égale à la valeur du loyer en cours, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clés ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; Condamner l’association L’ONDE ET CYBELE à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Condamner l’association L’ONDE ET CYBELE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH énonce:
Que les causes du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié le 1er juin 2018 n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois ; que l’association L’ONDE ET CYBELE reconnait avoir a délibérément cessé de procéder au paiement de ses loyers ;Qu’ il est constant que le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers, au motif de désordres dans les lieux loués et d’une prétendue créance certaine de travaux, sauf s’il y impossibilité totale d’utiliser les locaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; Que les travaux sollicités par le preneur ont bel et bien été réalisés par la copropriété voisine, ce qui a d’ailleurs été reconnu par l’association L’ONDE ET CYBELE par courrier électronique du 11 septembre 2017 qui indique: « les photos ci-joint témoignent de l’avancée de l’infiltration, malgré l’isolation de la colonne d’évacuation d’eaux pluviales » ;Que s’agissant subsidiairement de la résiliation judiciaire, le 2° de l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu ; que le preneur s’est obligé à verser le loyer annuel par trimestre et par quart, d’avance, les premier janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, et dans les mêmes conditions, une provision trimestrielle en couverture des charges ; or, les décomptes annexés à la sommation du 1er juin 2018 visant la clause résolutoire, révèlent une absence de paiement des loyers et charges à leur échéance ; Que les désordres ne sont pas de sa responsabilité et ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers pendant plus d’un an ; Que s’agissant des désordres provenant de la descente d’eaux pluviales, ils relèvent de la responsabilité de l’immeuble de la copropriété voisine ; qu’un courrier électronique du 21 septembre 2016 indique que l’assureur de l’association L’ONDE ET CYBELE, la société ALLIANZ, prendra en charge le sinistre à la suite de la fuite de la descente d’eaux pluviales, lié à un engorgement de la canalisation de l’immeuble mitoyen ; que pour sa part, il justifie avoir réalisé, en juin et octobre 2016, des travaux concernant la façade de l’immeuble ; que par la suite, des travaux ont bel et bien été réalisés, en mars 2017, par le Syndic PIRIA, syndic de copropriété de l’immeuble voisin, responsable de ladite descente d’eaux pluviales ;Que s’agissant de la demande d’installation d’une VMC, il n’est absolument pas démontré la quelconque utilité d’une VMC dans le local loué à usage associatif ; que si la VMC s’avérait utile, sa mise en place reviendrait à la charge du preneur puisqu’elle n’entre pas dans les dispositions de l’article 606 du code civil qui fixent les travaux à la charge du bailleur ; Que s’agissant de la réparation du placoplâtre en sous-sol, la reprise de cette découpe ne relevant pas des dispositions de l’article 606 du code civil, le bailleur n’est aucunement tenu d’en réaliser la réparation ;Que s’agissant des dommages-intérêts pour cause de désordres, le preneur n’apporte pas la preuve d’une quelconque faute du bailleur ; Que les indemnités sollicitées au titre des travaux menés ne sont pas fondées dès lors que ces travaux sont en dehors du champ des dispositions de l’article 606 du code civil ; que le preneur soutient, sans aucune preuve, que la fenêtre de la vitrine ne serait pas étanche à l’air et à l’eau ; que par ailleurs il a reconnu avoir réceptionné ce local en bon état de réparations locatives le 16 mai 2014 ; que le bail prévoit qu’il « a à sa charge l’entretien complet et le remplacement de toutes parties, en verre armé ou non et/ou matériaux similaires, de la devanture, y compris les fermetures […], ainsi que le remplacement desdites fermetures. » ; qu’il apparait que la devanture n’a jamais fait l’objet d’entretien de la part du preneur ; Que s’agissant des travaux de peinture intérieure, il convient de rappeler que l’entretien des peintures du local revient à la charge du preneur conformément au contrat de bail ; que malgré l’indemnisation de ce sinistre par son assureur, l’association L’ONDE ET CYBELE n’a jamais procédé à la reprise des peintures du local, manquant ainsi à son obligation d’entretien ; Que s’agissant de la réparation du prétendu préjudice de jouissance, l’inertie du bailleur, au demeurant non responsable des désordres, n’est pas démontrée, pas plus que l’insalubrité (absence d’arrêté d’insalubrité) ; que rien ne permet d’établir que le chauffage n’était pas en état de fonctionner ; Que s’agissant du préjudice financier, il sera rappelé que la FONDATION [Localité 5] HABITAT qui a annulé la subvention de l’association L’ONDE ET CYBELE et l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH sont deux entités distinctes, celle-ci étant étrangère à ce litige ; Que l’association L’ONDE ET CYBELE ne justifie ni du principe, ni du quantum d’un préjudice moral ;Que s’agissant des délais de paiement, outre sa mauvaise foi, l’association L’ONDE ET CYBELE ne fournit aucun élément comptable permettant d’apprécier sa situation financière ;que le paiement des sommes dues ne pourra nécessairement pas être reporté au constat de bonne fin d’achèvement des travaux puisque les seuls travaux à réaliser, à savoir la réparation de la fuite de la descente d’eaux pluviales, ont été exécutés par la copropriété voisine ; 
Par conclusions notifiées le 19 février 2021, l’association L’ONDE ET CYBELE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

Débouter l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de l’intégralité de ses demandes ; Lui octroyer des délais de paiement au titre des loyers et juger que le paiement des sommes dues à ce titre sera reporté au constat de bonne fin d’achèvement des travaux réalisés par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ; Juger l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH responsable des désordres affectant l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] et les locaux loués à l’association ONDE ET CYBELE ; Condamner l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à procéder aux réparations des descentes d’eau de l’immeuble à l’origine des désordres, à installer une VMC dans les toilettes et à réparer le placoplâtre en sous-sol, avec astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;Condamner l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à lui payer :Au titre des travaux de réfection de partie basse de la devanture et du remplacement du reste de la devanture : 5.148 euros TTC et 27.192 euros TTC ; Au titre des travaux de peinture intérieure : 3.272,50 euros TTC ;Au titre des préjudices de jouissance : 15.750 euros de janvier 2015 à ce jour, et 350 euros par mois pendant les mois de chauffe et 140 euros pour les autres mois, à compter du mois de mai 2020 jusqu’à cessation définitive des troubles ;Au titre du préjudice financier : 3.400 euros TTC ; Au titre du préjudice moral : 5.000 euros. Ce, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2017, date de la mise en demeure concernant les travaux de jouissance, et de la signification des présentes conclusions concernant les autres préjudices, avec capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
Condamner l’EPIC [Localité 5] HABITAT à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi ;Condamner l’EPIC [Localité 5] HABITAT à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les constats de Maitre [J], huissier de justice en date des 20 avril 2018 et 20 janvier 2020.
Au soutien de ses prétentions, l’association L’ONDE ET CYBELE énonce : 
Que la bonne foi du créancier est une condition de mise en œuvre de la clause résolutoire ; qu’est constitutive d’une atteinte à l’obligation de bonne foi, la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, dans le contexte d’un refus du bailleur de procéder aux travaux de remise en état des locaux suite aux dégâts des eaux provoqués par la vétusté des descentes d’eau de l’immeuble, en violation de son obligation de délivrance, et de son obligation d’assurer une jouissance paisible à son locataire ;Que la suspension de paiement de quatre termes de loyer ne justifie pas la résiliation du bail alors que, depuis, le paiement des loyers intervient régulièrement malgré le fait que le bailleur n’ait pas exécuté les travaux qui lui incombent ; Que du fait des problèmes d’infiltrations rencontrés et des nombreux manquements de l’EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH, elle n’a pas pu user et jouir normalement de son local depuis le mois de septembre 2013 ; que le local loué ne satisfait pas aux conditions essentielles de décence ; Que les investigations réalisées ont permis d’établir que les désordres toujours actuels proviennent des descentes d’eau vétustes de l’immeuble, et pas de l’immeuble voisin comme le prétend le bailleur ;Qu’en l’absence de clause transférant la vétusté sur le locataire, le bailleur doit conserver la charge des travaux qui en résultent ; que les travaux s’imposent en raison des infiltrations d’eau mais également de la vétusté des descentes d’eau de l’immeuble mais aussi de la devanture en bois, des fenêtres ; en particulier, la fenêtre qui n’est étanche ni à l’air, ni à l’eau est à remplacer ; Que les désordres de peinture n’ont été que partiellement pris en charge par l’assurance ; que le bailleur responsable doit donc indemniser son locataire à hauteur des travaux non pris en charge par l’assurance ; que dans la mesure où les locaux ont été délivrés par le bailleur sans VMC, il n’incombe pas au preneur de créer celle-ci ; qu’à l’occasion de la recherche des causes des désordres affectant l’immeuble, une découpe dans le placoplâtre du sous-sol a laissé le mur en pierre de l’immeuble visible ; que les travaux de reprise du placoplâtre sont à la charge du bailleur ; Que s’agissant du préjudice moral, elle se trouve dans une situation d’inquiétude constante depuis plus de trois ans dans l’attente de pouvoir jouir paisiblement des locaux ;La clôture a été prononcée le 20 juin 2022.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 30 janvier 2024. 
La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2024. 

MOTIVATION

Sur la bonne foi dans la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil, applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la violation de l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Par ailleurs, s’il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible pendant la durée du bail, l’article 1725 du même code précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, il ressort d’un constat amiable dressé entre les parties le 12 janvier 2015 l’existence de dégâts des eaux affectant les peintures au-dessus d’un chauffage électrique ; un autre constat amiable dressé entre les parties le 10 octobre 2015 souligne que sont également affectées les peintures se trouvant dans la descente d’escaliers au sous-sol.

Un procès-verbal de constat du 20 janvier 2020, actualisant un précédent procès-verbal du 20 avril 2018, confirme la persistance des désordres relativement aux peintures, y ajoutant en substance: que la fenêtre se trouvant au fond des locaux peut permettre des infiltrations dans le bâti, en raison du décollement de la barre de rejet d’eau et de son joint ; que la descente d’eau est dégradée ; que le bois de la devanture est dégradé suite à un dégât des eaux ; qu’une pièce contenant les toilettes avec une fenêtre en PVC ne contient pas de VMC ; que l’un des convecteurs électriques se trouve au niveau de l’important dégât des eaux, de sorte que le locataire déclare ne pas l’utiliser.

Il ressort néanmoins du rapport du 21 novembre 2018 de l’expert [I] [H] mandaté par la société ALLIANZ, l’assureur du preneur, que l’origine du sinistre survenu le 12 janvier 2015 provient d’un engorgement de canalisation d’évacuation de l’immeuble mitoyen administré par le cabinet Washington immobilier, et que la responsabilité de la copropriété voisine, qui est un tiers au sens de l’article 1725 sus visé, lui paraît pleinement engagée. 

En conséquence, l’association L’ONDE ET CYBELE qui ne produit aucune contre-expertise ni ne critique utilement ledit rapport, ne saurait invoquer utilement la violation de l’obligation de bonne foi dans l’exécution du bail par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH dans la délivrance le 1er juin 2018 d’une sommation visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à lui payer la somme de 11.091,43 euros au titre de loyers, alors qu’il n’est pas établi que le bailleur soit à l’origine des désordres allégués, ni même qu’il était tenu d’en garantir le preneur.

Il y a donc lieu de constater que la délivrance de la sommation délivrée le 1er juin 2018 à l’association L’ONDE ET CYBELE par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a été faite de bonne foi. 


Sur l’exception d’inexécution au motif de manquements à l’obligation de délivrance et à l’obligation d’assurer la jouissance paisible

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. 
Aux termes de l'article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. L'exception d'inexécution ne saurait être invoquée qu'à propos d'obligations nées d'une même convention. 

Il est constant que le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers, au motif de désordres dans les lieux loués et d’une prétendue créance certaine de travaux, sauf s’il y impossibilité totale d’utiliser les locaux.

En l’espèce, comme cela a été rappelé précédemment, le rapport du 21 novembre 2018 de l’expert [I] [H] mandaté par la société ALLIANZ souligne que la responsabilité de la copropriété voisine lui paraît pleinement engagée, et l’association L’ONDE ET CYBELE ne produit aucune contre-expertise ni ne critique utilement ledit rapport. Les désordres auxquels le bailleur semble parfaitement étranger n’ont en outre pas contraint le preneur à quitter les lieux pris à bail, ni ne l’ont empêché d’ exploiter les locaux conformément à leur destination.

En conséquence, le moyen tiré de l’exception d’inexécution ne saurait prospérer et sera rejeté, faute d’avoir établi la réalité d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et à son obligation d’assurer la jouissance paisible, dans des circonstances telles que le preneur a été contraint de quitter les lieux par les agissements fautifs et a été empêché d’exploiter les lieux loués .


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 1134 du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.
La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

En l’espèce, l’article intitulé « clause résolutoire » stipule « qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires ou autres charges à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou un mois après une sommation d’exécuter contenant mention de la présente clause et restée sans effet, le bail sera résilié purement et simplement et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus, si bon semble au bailleur ». 

Le bailleur produit un décompte annexé à la sommation délivrée le 1er juin 2018 à l’association L’ONDE ET CYBELE par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH dont il ressort un solde de débiteur de 11.091, 43 euros, somme visée dans la cause de la sommation, outre 191,34 euros au titre du coût de la sommation. 

En l’absence d’apurement des dettes visées dans le délai prescrit, de tout manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi du bailleur au moment de la délivrance du commandement, et de tout moyen susceptible de justifier le non-paiement de tout ou partie des sommes réclamées non contestées, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 1er juillet 2018, soit un mois, après la sommation du 1er juin 2018 demeurée infructueuse. 


Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que «Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»  

L'article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : «Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.»
En l’espèce, une demande de délai de paiement a été formée concernant les sommes visées dans la sommation délivrée visant la clause résolutoire.

Néanmoins, l’association L’ONDE ET CYBELE ne produit aucun élément comptable de nature à justifier sa situation économique, alors que le montant des impayés repérsente plus d’un an d’arriérés de loyers.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de l’association L’ONDE ET CYBELE tendant à l’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, le contrat ayant pris un terme rétroactivement par l’acquisition de la clause résolutoire le 1er juillet 2018, l’association L’ONDE ET CYBELE se retrouve sans droit, ni titre, à compter de cette date. 

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH en condamnant l’association L’ONDE ET CYBELE à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation forfaitaire égale à la valeur du loyer en cours, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu'à la libération complète et effective des locaux sis [Adresse 1] dans le 18ème arrondissement à [Localité 5].


Sur l’expulsion

Il est constant que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir l'expulsion des occupants.

En l’espèce, le contrat ayant pris un terme rétroactivement par l’acquisition de la clause résolutoire le 1er juillet 2018, l’association L’ONDE ET CYBELE se retrouve sans droit, ni titre, à compter de cette date. 

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion, à défaut de départ volontaire des lieux, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.


Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la majoration des intérêts

Aux termes du 2° de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 
En l’espèce, le preneur s’est obligé au titre du bail à verser le loyer annuel par trimestre et par quart, d’avance, les premier janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, et dans les mêmes conditions, une provision trimestrielle en couverture des charges.
Le bailleur produit un décompte fixant la dette locative actualisée à 13.334,08 euros arrêtée au 10 octobre 2020 inclus. 

Le preneur n’a pas utilement contesté cette somme. En conséquence, il y a lieu de condamner l’association L’ONDE ET CYBELE au paiement de la dette locative de 13.334,08 euros arrêtée au 10 octobre 2020 inclus en faveur de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH. 

Aux termes de l’article 1226 ancien du code civil, applicable au bail civil d’espèce, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

Il est constant que la pénalité stipulée peut se concevoir aussi bien comme un moyen de contraindre les parties à l’exécution de leurs obligations que comme une évaluation conventionnelle anticipée d’un préjudice futur éventuel, elle n’en peut pas moins, dans l’un et l’autre cas, être révisée par le juge s’il constate son caractère disproportionné, soit que la clause pénale soit manifestement dérisoire soit qu’elle soit, à l’inverse, manifestement excessive.

En l’espèce, le bail stipule dans la clause résolutoire que les sommes dues et réclamées produiront des intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points, et ce, à compter de leur date d’exigibilité. Cette stipulation est une clause pénale au sens du texte précité.

Cette clause ne trouvera à s’appliquer qu’au montant visé dans la sommation visant la clause résolutoire, à l’exclusion de tout montant actualisé, lequel n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure préalable. En conséquence, il y a lieu de juger que seule la somme de 11.091,43 euros produira intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points, et ce, à compter de leur date d’exigibilité, soit à compter du 1er juillet 2018, le surplus produira intérêt au taux légal.


Sur les demandes de dommages-intérêts au titre de l’atteinte au préjudice de jouissance, de la au titre du préjudice moral, et au titre des travaux de réparation (réfection et travaux de peinture)

Le 1° de l’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Selon l’article 1883 ancien du code civil, applicable au contrat de bail d’espèce, devenu l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Si la survenance d’un dommage dans les locaux pris à bail par l’association L’ONDE ET CYBELE n’est pas contestée par les parties et ressort clairement des constats amiables dressés entre les parties le 12 janvier 2015 et le 10 octobre 2015, du procès-verbal de constat du 20 janvier 2020, il ressort du rapport du 21 novembre 2018 de l’expert [I] [H] mandaté par la société ALLIANZ, l’assureur du preneur, que l’origine du sinistre survenu le 12 janvier 2015 provient d’un tiers, et ne saurait être imputée à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH. Il apparaît en outre que le preneur a été indemnisé au titre du sinitre.

Contrairement à ce qu’indique le preneur il ne ressort pas des constats d’huissier du 18 janvier 2018 et du 20 janvier 2020 que l’imposte vitrée située sur la devanture n’est pas étanche à l’air et à l’eau, seule la présence de rubans adhésifs allégués comme visant à éviter les infiltrations d’air est relevée. Cet élément est insuffisant à caractériser un agissement fautif du bailleur, alors qu’il ressort du bail que le preneur à sa charge l’entretien complet et le remplacement de toutes parties, en verre armé ou non et/ou matériaux similaires, de la devanture, y compris les fermetures, ainsi que le remplacement desdites fermetures. 

Partant, l’article 1725 du code civil a vocation à s’appliquer et l’association L’ONDE ET CYBELE ne saurait obtenir du bailleur la réparation par la voie de la responsabilité contractuelle d’un préjudice dont il appert qu’il a été causé par un tiers, régime qui relève de la responsabilité extracontractuelle, les deux régimes étant exclusifs l’un de l’autre. 

Par ailleurs, les règles de la décence s’appliquent en premier lieu aux locaux donnés à bail d’habitation, bénéficiaires directs du 1° de l’article 1719 du code civil. Les bailleurs de locaux commerciaux constitués d’une partie habitation (baux dits « mixtes ») sont également soumis aux règles de la décence locative. En l’espèce, il s’agit d’un bail civil ne comportant aucun local destiné à l’habitation. En conséquence, ne saurait prospérer pour justifier d’une atteinte au trouble de jouissance, le moyen tiré de l’indécence du logement pris à bail. 

Il y a lieu de rejeter en conséquence, les condamnations aux dommages-intérêts pour atteinte au préjudice de jouissance, violation de l’obligation de délivrance, au titre du préjudice moral, et de remboursement des frais exposés au titre des travaux, faute de lien de causalité avec des agissements du bailleur. 


Sur les demandes de travaux autres que ceux trouvant leur cause dans les désordres (installation d’un VMC et réparation du placoplâtre)

Selon l’article 1147 ancien du code civil, applicable au contrat de bail d’espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

S’agissant de la réparation du placoplâtre en sous-sol, il ressort des écritures du preneur qui la sollicite que le dommage a été causé à l’occasion de la recherche des causes des désordres affectant l’immeuble. Il ressort du rapport du 21 novembre 2018 que la société ALLIANZ, a mandaté l’expert [I] [H] pour identifier les causes des désordres. En conséquence, la cause du préjudice ne saurait être imputée à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH. Cette demande sera rejetée. 

S’agissant de l’installation d’une VMC dans les toilettes, l’association L’ONDE ET CYBELE n’établit pas la nécessité d’une telle installation, alors qu’il est relevé dans le procès-verbal de constat du 20 janvier 2020 qui fait état de l’absence d’une VMC dans ladite pièce, la présence d’une fenêtre PVC. En conséquence, cette demande sera rejetée.


Sur le préjudice financier

Selon l’article 1883 ancien du code civil, applicable au contrat de bail d’espèce, devenu l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de l’article précité, l’association L’ONDE ET CYBELE ne saurait imputer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, l’annulation de la subvention annoncée par la FONDATION [Localité 5] HABITAT, entité juridique parfaitement distincte.

La demande de réparation du préjudice financier formée par l’association L’ONDE ET CYBELE sera donc rejetée. 


Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, l’association L’ONDE ET CYBELE sera condamnée aux entiers dépens (en ce, compris les frais de la sommation de payer) dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il y a lieu de condamner l’association L’ONDE ET CYBELE à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Compte tenu de la nature de l’affaire et des dispositions du présent jugement, l’exécution provisoire ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;


Constate que la délivrance de la sommation de payer délivrée le 1er juin 2018 à l’association L’ONDE ET CYBELE par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a été faite de bonne foi ;
Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant l’établissement public à caractère industriel [Localité 5] HABITAT-OPH et l’association L’ONDE ET CYBELE relativement aux locaux sis [Adresse 1] dans le 18ème arrondissement à [Localité 5], à la date du 1er juillet 2018, pour la somme de 11.091,43 euros arrêtée à la date du 15 mai 2018 incluse, et 191,34 euros au titre du commandement de payer ;
Rejette la demande de l’association L’ONDE ET CYBELE tendant à l’octroi de délais de paiement ;
Condamne l’association L’ONDE ET CYBELE au paiement à l’établissement public à caractère industriel [Localité 5] HABITAT-OPH de la dette locative de 13.334,08 euros arrêtée au 10 octobre 2020 ;
Dit que seule une fraction de cette somme, soit 11.091,43 euros produira intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points, et ce, à compter de leur date d’exigibilité, soit à compter du 1er juillet 2018 ;
Dit que le surplus de la somme de 13.334,08 euros, soit 2.242,65 euros, produira intérêts au taux légal ;
Ordonne la capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ article 1154 ancien du code civil ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 1] dans le 18ème arrondissement à [Localité 5], à [Localité 6], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de l’association L’ONDE ET CYBELE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Fixe l’indemnité d’occupation à hauteur d’une indemnité forfaitaire trimestrielle égale à la valeur du loyer en cours, à compter du 1er juillet 2018, et ce jusqu'à la libération complète et effective des locaux sis [Adresse 1] dans le 18ème arrondissement à [Localité 5], et condamne l’association L’ONDE ET CYBELE à verser à l’établissement public à caractère industriel [Localité 5] HABITAT-OPH ladite indemnité ; 
Rejette les demandes de dommages-intérêts formées par l’association L’ONDE ET CYBELE pour atteinte au préjudice de jouissance, violation de l’obligation de délivrance, au titre du préjudice financier, du préjudice moral, et du remboursement des frais exposés au titre des travaux (réfection et travaux de peinture) ; 
Rejette les demandes de travaux formées par l’association L’ONDE ET CYBELE pour l’installation d’une VMC et pour la réparation du placoplâtre en sous-sol ; 
Condamne l’association L’ONDE ET CYBELE aux entiers dépens (dont les frais de la sommation de payer) qui seront recouvrés par distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamne l’association L’ONDE ET CYBELE à verser à l’établissement public à caractère industriel [Localité 5] HABITAT-OPH 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Rejette le surplus des demandes ;
Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire. 

Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME