Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 30 avril 2024

Minute n° 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Première Chambre
JUGEMENT
30 AVRIL 2024


N° RG 22/01600 - N° Portalis DB22-W-B7G-QP7Z
Code NAC : 91Z 

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [L]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [D] [Y] épouse [L]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par, Maître Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et Maître Erika MARTIN de la SCP FILOR AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant


DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE-FRANCE ET DE PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Pôle juridictionnel judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 3]
dispensée du ministère d’avocat 





ACTE INITIAL du 16 Mars 2022 reçu au greffe le 21 Mars 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Mars 2024 Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame BEAUVALLET, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 30 Avril 2024.


EXPOSE DU LITIGE 

Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] sont associés de la société à responsabilité limitée LOKIMO (ci-après la SARL LOKIMO) relevant de l’impôt sur le revenu. 

La société exerce une activité de location de logements meublés et détient : 
- quatre chambres dans une résidence étudiante à [Localité 5],
- quatre chambres dans une résidence étudiante à [Localité 9], 
- onze chambres dans un EHPAD à [Localité 6], 
- treize appartements et un local commercial équipé dans un bâtiment d’habitation à [Localité 7]. 

Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] ont déclaré et acquitté l’impôt sur la fortune immobilière (ci-après IFI) au titre de l’année 2019, pour un montant de 41.771 euros, en mentionnant dans leur déclaration d’IFI les parts détenues dans la SARL LOKIMO. 

Estimant avoir déclaré ces parts à tort, les époux [L] ont, par courrier en date du 3 décembre 2020, adressé une réclamation contentieuse au pôle de contrôle des revenus et du patrimoine de [Localité 8], sollicitant l’exonération de l’IFI des parts détenues au sein de la SARL LOKIMO sur le fondement de l’article 975, II et V du code général des impôts. 

Par courrier en date du 8 avril 2021, l’administration fiscale a informé Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] du rejet de leur réclamation. 

C’est dans ce contexte que Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] ont, par acte d’huissier de justice en date du 16 mars 2022, assigné la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins notamment de voir annuler la décision de rejet prononcée par l’administration fiscale le 8 avril 2021. 

Par dernières conclusions, signifiées par exploit de commissaire de justice le 6 janvier 2023, Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] demandent au tribunal de : 

« - JUGER que l’action de Monsieur et Madame [L] est recevable ; 
 
- JUGER que les demandeurs exercent effectivement leur activité professionnelle principale dans la société LOKIMO ; 
 
- JUGER que tous les biens immobiliers inscrits à l’actif de la société LOKIMO sont affectés à l’activité de location meublée qui est une activité commerciale au sens de l’article 975 V du CGI ; 
 
- JUGER par suite que les parts sociales de la société LOKIMO sont éligibles au régime d’exonération des biens professionnels conformément à l’article 975 II du CGI ; 
 
- En conséquence et dans tous les cas, ANNULER la décision de rejet prononcée par la Direction Générale des Finances Publiques le 8 avril 2021 ; 
 
- PRONONCER la décharge de l’IFI 2019 relative aux parts sociales de la SARL LOKIMO ; 
 
- CONDAMNER l’Administration fiscale à verser aux demandeurs la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Ils soutiennent que leur recours est recevable, exposant que la décision de rejet du 8 avril 2021 qui mentionne une juridiction matériellement incompétente pour connaître du litige ne fait pas courir de délai de recours, de sorte que l’administration fiscale ne peut opposer la prescription de leurs demandes.
 
Sur le fond, ils font valoir que les conditions posées par l’article 975 du code général des impôts sont réunies pour que les parts détenues au sein de la SARL LOKIMO soient exonérées de l’IFI. 

Ils soulignent à cet égard qu’ils exercent leur activité professionnelle principale au sein de la société et ce de manière effective, précisant qu’ils sont retraités et participent personnellement, directement et de façon continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité de la société, qui est leur seule activité professionnelle. Ils contestent la position de l’administration fiscale qui confond l’activité de location para hôtelière exercée par des organismes au profit de leurs résidents, et l’activité de location en meublée exercée par la société au profit de ces professionnels et en déduisent qu’ils n’ont pas dès lors à intervenir dans les services rendus aux résidents pour que leurs parts soient qualifiables de biens professionnels exonérés d’IFI. 

Ils soutiennent que leur activité est lucrative et leur procure les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence et reprochent à l’administration fiscale, d’une part, d’avoir pris en considération leurs pensions de retraite qui ne sont pas des activités économiques permettant de déterminer le caractère lucratif de l’activité économique, et, d’autre part, de se référer à un résultat déclaré après amortissement des biens, déconnecté de la trésorerie nette issue de l’activité. 

Par dernières conclusions, signifiées par exploit de commissaire de justice le 6 décembre 2022, la Direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris demande au tribunal de :

« - vues les conclusions respectivement signifiées ; 

- sur le rapport fait en audience publique par l’un des juges commis à cet effet ; 

- ouï, s’il y a lieu, les parties en cause ou leurs avocats en leurs explications orales ; 

- après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

- statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort ; 

- confirmer la décision de rejet en date du 8 avril 2021 ; 

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des requérants ; 

- les condamner, en outre, à tous les dépens de l’instance ».


Elle soutient que le recours est prescrit dès lors que l’assignation a été signifiée plus de deux mois après la décision de rejet de la réclamation contentieuse, et qu’en raison de l’erreur de plume sur la décision qui mentionne une juridiction incompétente, seule l’introduction d’un recours devant le tribunal administratif de Versailles aurait eu pour effet d’interrompre la prescription. 

Sur le fond, elle fait valoir que Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] ne peuvent bénéficier de l’exonération d’IFI, ne justifiant pas de l’accomplissement d’actes et de diligences réelles caractérisant de manière effective l’exercice d’une activité professionnelle à titre principal, au sein de la SARL LOKIMO. 
Elle considère à cet égard qu’ils ne démontrent pas l’exercice effectif de la profession de loueur en meublé dès lors qu’ils ne démontrent pas participer activement à la gestion, au fonctionnement et à la recherche de prestataires pour la réalisation de travaux, que les biens sont éloignés géographiquement et qu’ils sont exploités par des sociétés gestionnaires. 

Enfin, elle fait valoir qu’ils ne réalisent pas des opérations lucratives leur procurant les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence, compte tenu de leurs pensions de retraite. 

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2023. 

L’affaire, appelée à l’audience du 4 mars 2024 a été mise en délibéré au 30 avril 2024.


MOTIFS 

Sur la recevabilité du recours

L’article L.199 alinéa 2 du livre des procédures fiscales énonce que : « En matière de droits d'enregistrement, d'impôt sur la fortune immobilière, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, de contributions indirectes et de taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire. Les tribunaux judiciaires statuent en premier ressort. Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application. »

Selon l’article R.199-1 alinéa 1 du livre des procédures fiscales : « L'action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l'avis par lequel l'administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation, que cette notification soit faite avant ou après l'expiration du délai de six mois prévu à l'article R.198-10. »

Aux termes de l’article R.421-5 du code de justice administrative : « Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision ».

Il résulte de ces dispositions que l'absence de mention ou la mention erronée dans la décision administrative de la voie de recours ouverte, de son délai ou de ses modalités ne fait pas courir le délai de recours. 

En l’espèce, la décision de rejet de l’administration fiscale notifiée aux époux [L] le 8 avril 2021 indique, dans la rubrique « Modalité de recours », que « A compter du jour de réception de cette lettre, vous avez deux mois pour contester cette décision devant le juge. Pour cela, il vous suffit d’envoyer une demande sur papier libre, datée et signée, au tribunal administratif de VERSAILLES (service du greffe), dans laquelle vous exposerez les raisons de votre désaccord ». 

La mention erronée du tribunal administratif de Versailles et non du tribunal judiciaire de Versailles, n’a pu valablement faire courir le délai de recours de deux mois prévu par l’article R.199-1 alinéa 1 du livre des procédures fiscales précité faute de satisfaire aux exigences de l’article R.421-5 du code de justice administrative. 

Il convient en conséquence de déclarer Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] recevables en leurs demandes. 


Sur le bien-fondé de l’assujettissement des parts détenues dans la SARL LOKIMO à l’IFI 

L’article 965 alinéa 1 du code général des impôts dispose : « L'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année :
1° De l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l'article 964 ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;
2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. »

L’article 975 II de code général des impôts indique : « II.-Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale.
Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent II affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés de personnes dans lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les sociétés ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l'application du présent alinéa, la condition d'activité principale s'apprécie au regard de l'ensemble des sociétés précitées. »

L’article 975 V du code général des impôts précise : « V.-Pour l'application du présent article, les activités commerciales s'entendent de celles définies à l'article 966.

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l'application des I à IV :
1° L'exercice d'une activité de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s'agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu'elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 ;
2° L'exercice, par une personne mentionnée au 1° de l'article 965 ou par une société ou un organisme, d'une activité de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »



La doctrine administrative fiscale de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) est venue préciser à cet égard la notion d’activité principale ouvrant droit à exonération. 

Le BOI-PAT-IFI-30-10-20 du 8 juin 2018 souligne que le redevable propriétaire des parts d’une société de personnes doit exercer dans cette société son activité professionnelle à titre principal et de manière effective, ce qui suppose l'accomplissement d'actes précis et de diligences réelles.

Le BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 du 2 mai 2019 est venu préciser s’agissant de la notion de profession : « D'une façon générale, la profession consiste dans l'exercice, à titre habituel et constant, d'une activité de nature à procurer à celui qui l'exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l'existence.
Bien entendu, cette profession doit être effectivement exercée, ce qui suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant, au sens courant du terme, la pratique d'une profession mais dont la nature dépend de la taille de l'exploitation, des secteurs d'activité et des usages : présence sur le lieu de travail, réception et démarchage de la clientèle, participation directe à la conception et à l'élaboration des produits, contacts avec les fournisseurs, déplacements professionnels, participation aux décisions engageant l'exploitation, établissement de factures ou de notes, relance des débiteurs défaillants, etc.
Néanmoins, si elle est nécessaire, cette condition n'est pas suffisante : outre ces actes et diligences, le caractère professionnel d'une activité est apprécié en fonction d'un faisceau d'indices, tels notamment :
- l'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers en ce qui concerne certaines professions industrielles, commerciales ou artisanales ;
- l'inscription à un organisme professionnel (ordres et syndicats notamment) ;
- le caractère habituel de l'activité : tel est le cas lorsque les actes qui caractérisent l'activité sont effectués de manière répétitive et constante ;
- l'exercice de l'activité dans un but lucratif de telle façon que celle-ci procure ou contribue à fournir au redevable des ressources lui permettant de faire face aux besoins de l'existence ;
- l'exercice de l'activité pour son propre compte ;
- l'existence d'une organisation destinée à réaliser les opérations commerciales (ensemble de moyens -personnel, matériel, locaux spécialisés et aménagés- servant à leur réalisation) ;
- l'existence d'une clientèle ;
- l'existence d'une qualification professionnelle (possession obligatoire de certains diplômes, etc.) ;
- l'affiliation au régime obligatoire d'assurance maladie des non-salariés des professions non agricoles, ou, s'agissant des professions agricoles, de l’assurance maladie, invalidité, maternité du régime des non salariés agricoles (AMEXA). »

Le BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 du 08 juin 2018 énonce que « pour l'appréciation de la condition tenant au caractère principal de l'activité professionnelle et lorsqu'il y a lieu de faire application du critère du revenu prépondérant, il est fait abstraction des revenus qui ne se rattachent pas à une activité professionnelle (notamment revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, plus-values des particuliers). Seuls sont donc à prendre en considération, lorsqu'ils proviennent de l'exercice d'une profession, les revenus appartenant aux catégories suivantes : traitements et salaires (autres que pensions, rentes et retraites), bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI ».

Il résulte de ces dispositions que les parts détenues dans les sociétés de personnes, soumises à l’impôt sur le revenu et dont l’activité consiste en la location de logements meublés, sont exonérées de l’IFI lorsque sont réunies les trois conditions suivantes : 
- le redevable doit au sein de la société exercer, à titre principal et de manière effective, une activité professionnelle de nature lui à procurer les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence, 
- la société doit réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles, 
- les recettes annuelles doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. 

En l’espèce, Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] soutiennent qu’ils exercent une activité professionnelle leur permettant de satisfaire aux besoins de l’existence, ce que conteste l’administration fiscale. 

Il est établi que : 
- Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L], retraités, sont associés au sein d’une société de personnes, la SARL LOKIMO,
- la SARL LOKIMO exerce une activité de location de logements meublés et possède quatre chambres en résidence étudiante à [Localité 5], quatre chambres en résidence étudiante à [Localité 9], onze chambres dans un EHPAD à [Localité 6], treize appartements et un local commercial équipé dans un bâtiment d’habitation à [Localité 7],
- les chambres situées en résidence étudiante à [Localité 5] et [Localité 9] sont gérées par le Groupe Réside Etudes, les chambres situées dans l’EHPAD à [Localité 6] par la société DOMUS VI. 
Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la société FONCIA est le gestionnaire locatif des appartements situés à [Localité 7]. 

Il résulte des échanges de courriels entre Monsieur [K] [L] et le gestionnaire de l’immeuble de [Localité 7] que c’est ce dernier qui est en charge de la recherche des entreprises et des demandes de réalisation de devis concernant les travaux à réaliser sur les chambres de l’immeuble, et que ceux-ci sont ensuite adressés à Monsieur [L] pour validation. De plus, les échanges sont espacés de plusieurs jours, voire de plusieurs semaines, et il n’est pas établi que les demandeurs aient eux-mêmes prospecté pour la réalisation de nouveaux investissements comme ils l’allèguent. 
De surcroît, s’agissant des chambres étudiantes et des chambres situées dans l’EHPAD, ils ne communiquent aucune pièce permettant de démontrer qu’ils accompliraient des diligences réelles en se consacrant notamment à la gestion courante ou à la recherche de nouveaux locataires, ce d’autant moins que l’éloignement géographique des biens ne permet pas de considérer que les demandeurs assureraient une gestion courante. 
Enfin, les courriels avec le cabinet d’expert-comptable ne font état que d’échanges ponctuels concernant le suivi de la déclaration des revenus ou le remboursement du compte courant. 

Ces éléments, outre l’éloignement géographique des biens loués de leur domicile, ne permettent pas de considérer que les époux [L] accompliraient des actes précis, répétitifs et constants ni des diligences réelles caractérisant l’exercice effectif d’une activité professionnelle. 

En conséquence, les conditions pour bénéficier de l’exonération prévue à l’article 975 du code général des impôts n’étant pas réunies, il y a lieu de confirmer la décision prise par l’administration fiscale le 8 avril 2021 de rejeter la demande de Madame [D] [Y] épouse [L] et de Monsieur [K] [L] d’exonération d’IFI des parts qu’ils détiennent au sein de la SARL LOKIMO. 


Sur les autres demandes 

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est exécutoire par provision. 

Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] seront condamnés aux dépens. 

Par ailleurs, Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L], qui succombent, seront déboutés de leur demande de condamnation de la Direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DECLARE Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] recevables en leurs demandes ; 

CONFIRME la décision de rejet rendue le 8 avril 2021 par la Direction générale des finances publiques, rejetant la demande de Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] d’exonération d’impôts sur la fortune immobilière des parts qu’ils détiennent au sein de la SARL LOKIMO ; 

CONDAMNE Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] aux dépens ;



DEBOUTE Madame [D] [Y] épouse [L] et Monsieur [K] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 



Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2024 par Madame MARNAT, Juge, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT