Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 AVRIL 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06370 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYBJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SENS - RG n° 18/00891





APPELANTE

 

Société anonyme d'HLM HABELLIS venant aux droits de la société d'HLM BRENNUS HABITAT

immatriculée au RCS de Dijon sous le numéro 015 450 638

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

ayant pour avocat plaidant : Me Nelly BUVAT de la SELARL BROCARD-GIRE, avocat au barreau de DIJON, toque : 28





INTIMES 



Monsieur [K] [X]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représenté par Me Laure LE CHEVOIR de la SCP BOIVIN-LE CHEVOIR, avocat au barreau de SENS



Madame [J] [X]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 9] (Maroc)

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentée par Me Laure LE CHEVOIR de la SCP BOIVIN-LE CHEVOIR, avocat au barreau de SENS







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [K] [X] et Mme [J] [X] sont propriétaires d'un immeuble d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 6], acquis suivant acte reçu le14 juin 2000 par Maître [Z] [Y], notaire dans la même ville.



Suivant permis de construire n° PC08938712S0061 délivré le 14 février 2013, la société Brennus Habitat a fait construire sur son terrain situé [Adresse 5] à [Localité 6], à proximité de la propriété de M. et Mme [X], des bâtiments à étages comprenant 71 logements.



Les époux [X] se plaignant de différentes nuisances qu'ils attribuent à la présence de ces bâtiments, une mesure d'expertise a été ordonnée par ordonnance de référé du 12 juillet 2016, laquelle a désigné M. [B] [E], expert près la cour d'appel de Paris, pour procéder aux opérations. 



L'expert a déposé son rapport le 6 octobre 2017.



Par acte d'huissier du 11 octobre 2018, M. et Mme [X] ont fait assigner la société Brennus Habitat devant le tribunal pour faire reconnaître et indemniser le préjudice lié au trouble de voisinage subi du fait de cette construction notamment liée à la perte d'ensoleillement et aux vues créees.



Par jugement du 5 février 2020, le tribunal judiciaire de Sens a : 

- condamné la société Brennus Habitat à payer à M. et Mme [X] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :


10.000 € pour perte d'ensoleillement

40.000 € pour la perte d'intimité

34.000 € pour la perte de valeur vénale ; 


- débouté M. et Mme [X] de leur demande en réparation au titre des nuisances sonores, olfactives et de pollution d'air ;

- condamné la société Brennus Habitat à procéder à la plantation d'une haie haute, à distance réglementaire, du côté où ses bâtiments impactent l'intimité des requérants, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;

- condamné la société Brennus Habitat aux dépens, dont la moitié des frais d'expertise supportés par les demandeurs, par application de l'article 696 du code de procédure civile ;

- condamné la société Brennus Habitat à payer à M. et Mme [X] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Brennus Habitat a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 mai 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 10 janvier 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 8 novembre 2021 par lesquelles la société anonyme d'Habitations à Loyer Modéré Habellis, venant aux droits de la société anonyme Brennus Habitat, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a : 


condamné à payer à M. et Mme [X] les sommes de 10.000 € pour perte d'ensoleillement, 40.000 € pour perte d'intimité, 34.000 € pour perte de la valeur vénale de leur bien et 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

condamné à planter une haie haute entre les deux propriétés ;


- confirmer le jugement pour le surplus ;

- débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire ;

 - juger que les demandes de M. et Mme [X] sont manifestement excessives au regard de la réalité du préjudice et les réduire substantiellement, en tout état de cause ;

- condamner M. et Mme [X] aux dépens comprenant les frais d'expertise, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les conclusions en date du 20 janvier 2024 par lesquelles M.et Mme [X], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, des articles 544, 651, 1240 et 1242 du code civil, de :

- débouter la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat de ses demandes ;

- confirmer en ce qu'il a condamné la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :


10.000 € pour perte d'ensoleillement

40.000 € pour la perte d'intimité ;


- réformer le jugement en ce qu'il a fixé la perte de valeur vénale à 34.000 €, condamner la société Habellis à leur payer la somme de 37.000 € à ce titre ;

- réformer le jugement en ce qu'il les a débouté de leur demande au titre du préjudice de nuisances sonores, olfactives et pollution de l'air et condamner à ce titre la société Habelli à leur payer la somme de 15.000 € ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné à la société Habellis venant aux droits de la Société Brennus Habitat l'implantation d'une haie haute à distance réglementaire du côté où ses bâtiments impactent l'intimité des concluants dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

- y ajoutant, dire que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 50 € par jour de

retard ;

- condamner la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat aux dépens ceux-ci comprenant la moitié des frais d'expertise, la moitié des frais d'expertise ayant été payée par eux, l'autre par M. [L] et Mme [O] ;







SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la caractérisation du trouble anormal du voisinage et la réparation des préjudices :



Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage qui prévoit le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue sauf usage prohibé par la loi ou les règlements et limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage ;



La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;



L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire jouit de son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;



Par application des dispositions de l'article 544 du code civil ci-dessus énoncé, il est constant que seule l'anormalité du trouble est constitutif d'un préjudice indemnisable, en ce sens que le trouble doit excéder les inconvénients que doivent normalement subir, dans un environnement urbain, les propriétaires voisins ;



Il résulte de l'article 1240 du code civil que celui qui cause à autrui un dommage est tenu de le réparer ; 



L'article 1242 du code civil dispose qu'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ; 



Selon les pièces versées aux débats, il est constant que la propriété des époux [X] est une zone constructible depuis leur installation dans les lieux et que la société Brennus Habitat a obtenu toutes les autorisations administratives requises en la matière avant d'entreprendre les travaux litigieux ; 



Il résulte précisément du rapport d'expertise judiciaire que l'expert a évalué la perte d'ensoleillement à 12 % de l'ensoleillement annuel moyen, en considération de la distance qui sépare la maison des époux [X] des bâtiments érigés par la société Habellis ; ainsi : 'les constructions nouvelles masquent l'élévation du soleil de 7h49 à 8h20 le 20 mars et de 7h33 à 8h25 le 22 septembre (R+1)», ainsi que «de 5h45 à 6h55 le 20 juin (R+1)' ;

 

Sur cette base, l'expert considère que l'on peut 'estimer au coin CH (depuis la fenêtre de la chambre donnant sur le jardin) la perte annuelle d'ensoleillement à 228 heures, soit 13 % de l'ensoleillement annuel moyen (228/1700)', et 'au point J (depuis le jardin) à 208,5 heures, soit 12 % de l'ensoleillement moyen annuel (205,5/1700)' ; 



Enfin, l'expert judiciaire relève une perte d'intimité à hauteur de 80 % par rapport à l'existant qu'il caractérise par le constat factuel suivant 'La forme du terrain [X] (bande cintrée), la proximité des constructions nouvelles, leur disposition en bande aux abords de la moitié du périmètre de la propriété [X], leur hauteur pouvant aller jusqu'à R+3 (12,25 m environ), créent un effet de rempart avec vue sur la propriété [X] anéantissant quasiment l'intimité des zones concernées. Ces constructions nouvelles ont modifié l'environnement et le cadre de vie et cela de manière définitive' ; 

 

Toutefois, par seule application des dispositions de l'article 544 précité, aucune disposition ne garantit à quiconque l'immutabilité de son environnement et des avantages qui s'y rattachent tels que l'ensoleillement ou la vue, alors qu'un plan d'urbanisme peut, au regard des contraintes liées à une densification urbaine normale et prévisible dans les zones d'habitation urbaines et péri-urbaines, remettre légitimement la situation en cause par l'édification de nouvelles constructions ;



En l'espèce, il apparaît que l'ensoleillement et l'intimité de la maison des époux [X] se trouvent certes affectés par l'édification par Brennus Habitat de l'ensemble immobilier litigieux mais dans la limite de 12% s'agissant de l'ensoleillement annuel, au droit d'une seule fenêtre d'une chambre donnant sur le jardin dans un laps de temps circonscrit au seul moment du lever du soleil, soit à un moment très matinal - entre 5 h 45 du matin et 8 h 25, selon les saisons - ; la gêne ressentie est de fait très limitée ;



Dès lors, il y a lieu de considérer que le préjudice subi par les époux [X] pour la perte d'ensoleillement doit être justement évalué à la somme de 3.000 €; le jugement sera infirmé sur ce point en ce qu'il a alloué aux époux [X] la somme de 10.000 € au titre du préjudice subi pour perte d'ensoleillement ;



Par ailleurs et concernant la perte d'intimité, il résulte des clichés photographiques produits en page 25 du rapport d'expertise, que les bâtiments de la bande B disposent certes de vues sur la propriété des époux [X], mais il s'agit de vues portant depuis une unique fenêtre des chambres des appartements de la nouvelle construction qui est d'une hauteur raisonnable de 3 étages, et non pas depuis des pièces de vie et/ ou de balcons de sorte que ces vues ne sont pas permanentes mais occasionnelles ; en outre, il s'agit de vues obliques, de nature à créer une gêne relative dans le jardin, laquelle peut être considérée comme acceptable dans un environnement urbain, les vues alléguées sur la cuisine et la chambre 1 de la maison des époux [X] n'étant pour leur part nullement caractérisées au vu de ce même reportage photographique ;



En outre et concernant les vues crées depuis les bâtiments de la bande C de la nouvelle construction les vues sont sans incidence du fait que le jardin principal de la maison [X] est totalement protégé par les bâtiments de la propriété [X] elle-même, seule une petite courette située en partie arrière de la propriété subissant une vue mais il s'agit d'une vue manifestement éloignée, non susceptible de caractériser un trouble anormal ; 



Enfin, si les époux [X] allèguent d'une perte des vues sur la cathédrale de [Localité 6] l'expert judiciaire a relevé en fin de rapport qu'aucun élément ne permettant de vérifier la réalité de leurs dires ne lui a été communiqué ;



En considération de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les époux [X] ne sont pas fondés à arguer d'un préjudice lié à une perte d'intimité, laquelle ne peut, en tout état de cause, être qualifiée 'd'anormale' en considération de la typologie des lieux dès lors que leur propriété se situe dans une zone d'habitat continu, rendant prévisible, notamment du fait de l'existence d'un plan local d'urbanisme, l'édification de nouvelles constructions voisines ; le jugement sera infirmé sur ce point en ce qu'il a alloué aux époux [X] la somme de 40.000€ pour perte d'intimité ;



Dès lors et en ce qui concerne la condamnation de la société Brennus Habitat à procéder à la plantation d'une haie haute, à distance réglementaire, du côté où ses bâtiments impactent l'intimité des époux [X] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, le jugement sera infirmé, l'anormalité du trouble causé quant à l'intimité des époux [X] étant insuffisamment caractérisé en l'état, s'agissant de vues sensiblement éloignées et situées en hauteur ; la demande des époux [X] sollicitant la condamnation de la SA Habellis à procéder sous astreinte à la plantation de cette haie sera donc rejetée ;



En ce qui concerne la perte de valeur vénale, l'expert judiciaire a retenu ce préjudice comme étant un trouble distinct, visant à tenir compte, dans l'hypothèse d'une vente, de l'influence que ne manquera pas d'avoir l'impact visuel de l'environnement créé par les constructions incriminées tant sur l'estimation de la propriété des époux [X] que sur la décision des acquéreurs potentiels ; 



A ce titre, il apparaît que le premier juge a justement retenu qu'il résulte de ce qui précède que la propriété a subi une perte de valeur vénale, qui, tant dans son principe qu'au regard de son ampleur, caractérise un trouble anormal de voisinage ;



Toutefois, au vu des éléments versés aux débats et en l'état de l'estimation en date du 21 novembre 2026 de la valeur de la propriété par une agence immobilière entre 130.000 et 140.000 € et de la valeur d'acquisition de la maison par les époux [X] en 2000 pour la somme de 88.000 €, et de la situation de cette propriété en zone urbanisée impliquant inéluctablement un développement naturel des agglomérations sur les terrains laissées en friche, il y lieu de minorer l'estimation de la perte de valeur vénale telle que proposée par l'expert judiciaire et de fixer la perte de valeur vénale de la maison à la somme de 12.000 € ; le jugement sera infirmé sur ce point en ce qu'il a fixé la perte de cette valeur vénale à la somme de 34.000 € ;



S'agissant des nuisances sonores, olfactives et de pollution d'air, l'expert a conclu qu'il n'était pas caractérisable au jour de l'expertise ; 



En effet, l'expert judiciaire relève que 'la circulation qui sera engendrée par les nouveaux logements constituera 'nécessairement' une augmentation des nuisances mais que 'le trafic devrait être réparti sur 4 accès' pondérant ainsi la survenance des troubles sonores ; à ce titre, le premier juge a ainsi justement considéré qu'aucun élément ne permet d'établir de manière certaine, même future, que l'augmentation du trafic dans la zone en cause dépassera ce qui est ordinairement admis en milieu urbain ; 



En ce qui concerne les nuisances olfactives ou de pollution d'air, il apparaît également qu'aucun élément ne caractérise la réalité des troubles, la seule photographie du parking, motos et vélos, de la construction édifiée étant insuffisante en l'état à justifier desdits troubles ;



Enfin il apparaît que si les époux [X] produisent des attestations indiquant que les voisins de la construction édifiée par Brennus Habitat seraient particulièrement bruyants, il est constant que ce trouble n'a pas été évoqué en première instance, les époux [X] imputant alors la cause des nuisances sonores au flux de véhicules à venir ; de plus, les auteurs de ces troubles allégués de voisinage ne sont pas la société Brennus Habitat mais les occupants des locaux litigieux de sorte que la demande des époux [X] est sans rapport avec les demandes dirigées à l'encontre de la société Brennus Habitat dans le présent litige ; 



Les époux [X] seront dès lors déboutés de l'ensemble de leurs demandes d'indemnisation au titre des préjudices allégués au titre des nuisances sonores, olfactives et pollution de l'air ; le jugement sera confirmé sur ce point ;



Il n'y a lieu à statuer sur d'autres demandes ;











Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux époux [X], globalement, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Habellis ;

 



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a alloué à M. et Mme [X] la somme de 10.000€ au titre de la perte d'ensoleillement, la somme de 40.000 € au titre du préjudice lié à la perte d'intmité et la somme de 37.000 € au titre du préjudice lié à la perte de valeur vénale de leur maison, outre en ce qu'il a condamné la SA Habellis venant aux droits de Brennus Habitat à planter une haie haute ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SA d'habitation à loyer modéré Habellis venant aux droits de Brennus Habitat à payer à M et Mme [X] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte d'ensoleillement ; 



Condamne la SA d'habitation à loyer modéré Habellis venant aux droits de Brennus Habitat à payer à M et Mme [X] la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de valeur vénale de leur maison ;



Déboute M. et Mme [X] de leur demande d'indemnisation au titre de la perte d'intimité ; 



Déboute M. et Mme [X] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société Brennus Habitat à procéder à la plantation d'une haie haute ;



Condamne la SA d'habitation à loyer modéré Habellis venant aux droits de Brennus Habitat aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme [X], globalement, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à allouer aucune somme à la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat au titre de l'article 700 du même code en première instance et en appel ; 



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT