Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/07862 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XPJB


JUGEMENT DU 02 AVRIL 2024



DEMANDERESSE :

Mme [Z], [U] [P] veuve [F]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Clement DORMIEU, avocat au barreau D’AVESNES-SUR-HELPE



DÉFENDERESSE :

S.C.I. ANGELO,
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 422 499 970
représenté par son gérant M. [K] [D] [B], domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Caroline LETELLIER, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Décembre 2023 ;

A l’audience publique du 15 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 mars 2024 puis prorogé pour être rendu le 02 Avril 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Avril 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 mai 2014, la S.C.I. Angelo a conclu en renouvellement un bail avec [M] [F] et Mme [Z] [P] d'une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2014 portant sur un local commercial à usage d'habitation et de commerce situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 165 euros avec indexation.



[M] [F] est décédé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 décembre 2021, Mme [P] mettait en demeure la bailleresse de procéder aux réparations de la toiture.

Par acte du 8 février 2022, la société civile immobilière Angelo a fait délivrer à Mme [P] un commandement de payer pour un montant en principal de 12 572,84 euros.

Le 23 février 2022, la bailleresse faisait procéder une saisi-attribution sur le compte bancaire de Mme [P].

Par acte du 30 mars 2022, Mme [P] a saisi le juge de l'exécution afin de contester la saisie-attribution. Par jugement avant dire droit du 2 juin 2022, le juge de l'exécution a sursis à statuer dans l'attente de la procédure au fond.

Par exploit d’huissier délivré le 12 avril 2022, Mme [Z] [P] a assigné la S.C.I. Angelo devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et de réparations sous astreinte.

Parallèlement, par acte du 7 juin 2022, la S.C.I. Angelo a assigné Mme [P] devant la même juridiction en résiliation du bail et en paiement de l'arriéré locatif.

Par ordonnance du 30 septembre 2022, les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance d'incident du 10 mars 2023, le juge de la mise en état a :

rejeté les demandes de Mme [P] aux fins de réalisation de travaux par le bailleur, et de consignation des loyers dans l'attente de la réalisation desdits travaux ;rejeté sa demande de provision ;rejeté sa demande d'expertise ;condamné Mme [P] à payer à la S.C.I. Angelo la somme de 8 068,20 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés ;rejeté le surplus de la demande de provision ;rejeté la demande de délais de paiement de Mme [P] ;réservé le sort des dépens et des frais irrépétibles.

Mme [P] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et demande à la juridiction de :

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 16 novembre 1976 renouvelé le 19 octobre 2005 ;
Condamner la société Angelo sous astreinte de 150 euros par jour de retard à procéder à la réfection de la chaudière et des menuiseries des lieux loués, ainsi qu'à garnir le logement d'une chaudière en bon état de fonctionnement ;
La Condamner à lui payer la somme de 27 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;
L'autoriser à s'acquitter de sa dette en vingt-quatre mensualités ;
La Condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.





Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 août 2022, la S.C.I. Angelo s’oppose aux demandes formées à son encontre et sollicite de la juridiction de :

Débouter Mme [P] de sa demande de délai de paiement ;
Prononcer la résiliation du bail commercial consenti le 20 mai 2014 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 9 mars 2022 ;
 Ordonner l’expulsion de Mme [P] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] dans le mois du prononcé de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 € par jours de retard, le cas échéant avec le concours de la force publique ;
La condamner à lui payer la somme de 15 146,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2022, date de la résiliation du bail, augmentée d’une majoration de 10 % et des intérêts au taux légal augmenté de 5 points ;
La Condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente à un mois de loyer, soit 1 286,88 €, à compter du 9 mars 2022, augmentée d’une majoration de 10% et des intérêts au taux légal augmenté de 5 points ;
La Condamner à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive au paiement ;
La Condamner à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Caroline LETELLIER – Avocat au Barreau de Lille - ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance en ceux compris les frais de commandement de payer (181,01 €) et les frais de greffe pour lever l’état d’endettement (49,17 €) ;
Dire et juger que le jugement à venir est de droit exécutoire par provision.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 20 décembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 15 janvier 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Le commandement de payer du 8 février 2022 ne vise aucune résolutoire, aucune clause de ce type n'ayant été prévue par les parties dans le contrat de bail du 20 mai 2014 les liant.

Mme [P] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.


II- Sur les demandes de réparation en raison des manquements du bailleur à ses obligations

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1221 du même code dispose que le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En vertu de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est stipulé au contrat de bail, conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Pinel, en page 5, que « Le « Preneur » entretiendra les lieux loués en bon état de réparations, grosses ou menues, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil, et les rendra à sa sortie, quel qu'en soit le motif, en bon état de réparations. Le preneur entretiendra notamment les peintures du local ».

Les grosses réparations affectant les locaux sont ainsi transférées au preneur.

Si Mme [P] se plaint d'infiltrations dans les toitures ayant dégradé les lieux loués, elle produit uniquement un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 15 décembre 2021, et une lettre de mise en demeure de réaliser de réaliser les réparations en toiture émanant de son conseil datée du 2 décembre 2021.

Or, s'il résulte du constat d'huissier un trou dans un plafond, un plancher visible au niveau du plafond des WC, des traces d'infiltrations importantes dans un couloir, d'un WC au 1er étage, des traces de moisissures au niveau des menuiseries des fenêtres, les causes de ces infiltrations et moisissures ne sont pas établies par ce simple constat, lequel ne comprend pas de constatations sur la toiture. Il ne peut ainsi être déterminé si elles sont dues à un défaut d'entretien de la toiture, des chéneaux, ou descentes d'eaux pluviales, ou encore à un manque d'aération du logement. En l'absence d'autres éléments, il n'est pas démontré que ces désordres seraient dus à des réparations relevant du bailleur malgré la clause transférant au preneur les grosses réparations.

S'agissant de la chaudière, l'huissier de justice a uniquement constaté que l'équipement ne fonctionne pas alors que le bouton est en marche. En l'absence d'éléments de la part d'un chauffagiste sur l'état de la chaudière, il n'est pas établi qu'elle ne soit plus en état de fonctionnement et n'est pas réparable. Il n'est pas davantage établi la cause du prétendu dysfonctionnement et ni son entretien régulier par le locataire.



Au surplus, il sera relevé que Mme [P] ne justifie de demande de réalisation de travaux auprès de sa bailleresse avant le courrier du 2 décembre 2021, alors qu'il résulte du constat d'huissier que les désordres sont anciens, la situation s'étant dégradée avec le temps en l'absence d'intervention sur les premières infiltrations. Il sera également relevé que la bailleresse a par courrier du 10 janvier 2022, manifesté son souhait d'accéder aux locaux pour constater les dégâts, sans réponse de Mme [P].

Ainsi, aucun manquement du bailleur à ses obligations n'est établi et Mme [P] sera déboutée de ses demandes de réparations des désordres et de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.


III- Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, il résulte du décompte produit en pièce 3 de la S.C.I. Angelo, arrêté au mois de mars 2022 que seule une somme de 640 euros a été payée au titre de l'année 2021 et qu'aucun règlement n'a été effectué ensuite. La dette locative est ainsi de 15 147,60 euros.

En conséquence, le manquement du preneur à son obligation de payer les loyers est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. La résiliation prend effet à la date de la présente décision.


IV- Sur la demande en paiement

A- Sur la dette locative

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi que cela a été relevé précédemment, d'après le décompte établi par la bailleresse arrêté au mois de mars 2022, et non critiqué par Mme [P], le solde locatif est de 15 147,60 euros.


B- Sur les pénalités

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, il est stipulé au contrat de bail page 11 RETARD DE PAIEMENT que « Sans préjudice de la faculté pour le « Bailleur » d'invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non-paiement à l'échéance d'une somme quelconque due au « Bailleur » par le « Preneur » en vertu du présent bail, le « Bailleur » bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d'une majoration forfaitaire de 10 % de la somme due et d'un intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal en vigueur majoré de cinq points, sans que cette clause autorise le « Preneur » à différer son obligation. »

Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Le cumul d'une augmentation de 10 % de la dette et d'une majoration de 5 points des intérêts est manifestement excessif au regard du préjudice du bailleur, qui ne justifie d'aucune difficulté particulière.

En conséquence, la dette ne sera pas majorée et elle portera intérêts au taux légal majoré de 2 points.

Mme [P] sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 15 146,60 euros avec intérêts au taux légal augmenté de deux points.


V- Sur les effets de la résiliation du bail

Il convient d'ordonner l'expulsion du preneur à défaut de libération effective des locaux dans le mois de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique.

Le concours de la force publique est suffisant pour garantir l'exécution de la décisions, sans qu'il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Le preneur sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle en réparation du préjudice causé par son maintien dans les lieux après la résiliation du bail.

Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer mensuel, soit 1 286,88 euros. Cette indemnité d'occupation sera due à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des locaux.

S'agissant d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer, la clause contractuelle prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement n'est pas applicable.





VI- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, Mme [P] ne justifie pas de sa situation financière et ne s'explique pas sur d'éventuelles difficultés. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de délai.


VII- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l'espèce, la S.C.I. Angelo ne démontre pas que Mme [Z] [P] a agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.


VIII- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.



2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [Z] [P] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement de payer, mais à l'exclusion des frais de greffe pour lever l'état d'endettement. Elle sera en outre redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 500 euros.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [Z] [P] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

La DÉBOUTE de sa demande de réfection de la toiture et des menuiseries et de remplacement de la chaudière ;

La DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance;

PRONONCE la résiliation du bail du 20 mai 2014 liant Mme [Z] [P] à la S.C.I. Angelo ;

ORDONNE l'expulsion de Mme [Z] [P] et de tous occupants de son chef de l'immeuble loué sis [Adresse 4] à [Localité 5] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

DÉBOUTE la S.C.I. Angelo de sa demande d'astreinte ;

CONDAMNE Mme [P] à payer à la S.C.I. Angelo la somme de 15 146,60 euros avec intérêts au taux légal augmenté de deux points, au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2022 ;

LA CONDAMNE à payer à la S.C.I. Angelo une indemnité d'occupation de 1 286,88 euros par mois à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la présente décision, et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

DÉBOUTE Mme [P] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE la S.C.I. Angelo de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à la S.C.I. Angelo la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Z] [P] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE Mme [Z] [P] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. Angelo de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 février 2022 de 181,01 euros.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE





Benjamin LAPLUMEAurélie VERON