Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/05838 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WNZN


JUGEMENT DU 02 AVRIL 2024



DEMANDERESSE :

S.A.S. DISCHCRAFT, 
représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, plaidant et et de Me Margaux MACHART, avocat au barreau de LILLE, postulant


DÉFENDERESSE :

S.C.I. CJLL1
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Juin 2023 ;

A l’audience publique du 15 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 mars 2024 puis prorogé pour être rendu le 02 Avril 2024

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Avril 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2021, la S.C.I. CJLL1 a donné à bail à la S.A.S. Dishcraft un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le règlement d'un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 8 novembre 2021.





Le 25 mai 2022, la bailleresse a accordé un échelonnement au preneur pour le paiement des loyers de mars et avril 2022.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2022, la S.C.I. CJLL1 a fait délivrer à la S.A.S. Dishcraft un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 38 500 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2022, la société Dishcraft a assigné la société CJLL1 en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Parallèlement, la société CJLL1 a assigné la société Dishcraft devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion, et de paiement d'une provision.


Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 décembre 2022, la société Dishcraft demande à la juridiction de :

Juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence, 

Débouter la société CJLL1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée aux termes du commandement de payer signifié le 4 août 2022 ;
Ramener le montant de la dette locative à la somme de 26 800 euros TTC après déduction du virement en date du 25 mai 2022 à hauteur de la somme de 7 700 euros TTC au titre du paiement du loyer du mois de mai 2022 et du virement en date du 25 juillet 2022 s’élevant à la somme de 4 000 euros effectué par la société Dishcraft, sauf à parfaire ;
 Lui Accorder à titre rétroactif, les plus larges délais de paiement afin de lui permettre de s’acquitter le cas échéant de tout ou partie des sommes qui resteraient dues par elle au titre du règlement de ses loyers et charges ;
 Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée des délais de paiements accordés ;
 Réduire de manière significative le quantum de la clause pénale, compte tenu des circonstances de l’espèce invoquées ; 
En tout de cause, 

Condamner la société CJLL1 à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 La Condamner aux entiers dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
 Assortir la présente décision de l’exécution provisoire nonobstant appel et sans constitution de garantie.






Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 mai 2023, la S.C.I. CJLL1 s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :

Constater à l’effet du 5 septembre 2022 la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 5 novembre 2021 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de la société Dishcraft ainsi que de toute personne qu’il aurait pu introduire dans les lieux de son fait avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir ;
 La Condamner au paiement des loyers, des charges et des frais d’exécution dus à la date de la résiliation, ainsi que de la clause pénale, soit la somme de 57 329,45 € ;
Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles en application de l’article 1343-2 du code civil ;
 Lui Attribuer le dépôt de garantie à titre d’indemnisation consécutive à la résiliation du contrat de bail ;
 Condamner la société Dishcraft au paiement de la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 La Condamner aux frais et entiers dépens, en ce compris notamment les frais de commandement, de saisie conservatoire éventuelle, de constat et de tous autres frais exposés antérieurement à la décision à intervenir ;
Subsidiairement, et si le Tribunal estimait devoir accorder à la société Dishcraft un délai pour s’acquitter des sommes dues et suspendre la résiliation :

Fixer le délai d’apurement de la dette locative à 18 mois ;
Dire qu’à défaut pour la société Dishcraft de régler à bonne date en plus du loyer courant les sommes mises à sa charge par la décision lui accordant des délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet, que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur et qu’il pourra être procédé à l’expulsion sans nouveau délai, ou au vu du jugement, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 6 juin 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 15 janvier 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 15 janvier 2024, la société CJLL1 a actualisé sa créance à la somme de 50 597,45 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.


L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de cet article, la clause résolutoire d'un bail commercial doit s'interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.

En l'espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté le 5 novembre 2021 prévoit en page 15 une clause résolutoire en cas de non-paiement d'un seul terme de loyer.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 août 2022 pour un montant en principal de 38 500 euros correspondant aux loyers des mois de mars, avril, juin, juillet et août 2022.

Aucun paiement n'est intervenu dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 septembre 2022.

Compte tenu de la résiliation du bail, la société Dishcraft s'est trouvée occupant sans droit ni titre à compter de cette date, de sorte que la bailleresse est fondée à solliciter son expulsion, laquelle sera accordée selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.


II- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, la société CJLL1 a produit un décompte actualisé à janvier 2024 mentionnant une dette locative de 52 117,68 euros, compte tenu de l'absence de paiement des loyers des mois de mars, avril, juin, juillet, août et septembre 2022, mars 2023, du complément de loyer de décembre 2022 et janvier 2023 suite à indexation et de la révision du dépôt de garantie (pièce 22). Elle précise dans ses conclusions d'actualisation de la dette que le preneur s'acquitte d'une somme de 1530 euros par mois depuis le mois d'octobre 2023 conformément à l'ordonnance de référé lui octroyant des délais de paiement (pièce 23). Elle déduit ainsi du décompte locatif la somme de 6 120 euros, soit une dette actualisée de 45 997,68 euros. 


S'agissant de sa créance, la société Dishcraft justifie du règlement du loyer du mois de mai 2022 et d'un règlement de 4 000 euros en juillet 2022, lesdits règlements apparaissant sur le décompte locatif arrêté à janvier 2024.

En revanche, elle justifie d'un virement de 7 700 euros exécuté le 13 septembre 2022, correspondant donc au loyer du mois de septembre 2022, sans que ce règlement apparaisse sur le décompte établi par la bailleresse. Il convient donc de déduire cette somme du solde locatif.

En conséquence, la société Dishcraft sera condamnée au paiement de la somme de 38207,68 (52 117,68 euros – 6210 euros – 7 700 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2024.

La capitalisation sera ordonnée.


III- Sur la clauses pénales

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, il est prévu à l'article intitulé « Clause résolutoire-Sanctions » page 15 du bail que « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % (dix pour cent) à titre de clause pénale et indépendamment de tous autres frais.
[...]
En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance restera acquis au BAILLEUR à titre d'indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation de même que le dépôt de garantie, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du PRENEUR ayant ou non provoqué cette résiliation. »

Ces clauses s'analysent en des clauses pénales soumises au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Le bailleur réclame à ce titre une indemnité de 10 %, soit 4 599,76 euros, outre la conservation du dépôt de garantie de 21 924 euros (21 000€+indexation de 924 €).

Ces pénalités sont manifestement excessives au regard du préjudice réel subi par le bailleur, lequel n'est pas explicité, puisque seuls certains loyers mensuels n'ont pas été réglés, et les versements étant réguliers depuis le mois de septembre 2022, à l'exception du loyer du mois de mars 2023.



En conséquence elles seront réduites. Ainsi, le preneur sera condamné à une somme de 1 euro au titre de la pénalité de 10% et la demande de conservation du dépôt de garantie sera rejetée.


IV- Sur l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose en outre que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, la société Dishcraft développe les difficultés rencontrées au moment de l'ouverture prévue de son restaurant liées à ses relations avec son franchiseur et à un litige avec la Mairie concernant les travaux d'aménagement avec l'obtention tardive des autorisations administratives nécessaires, ce qui n'a permis qu'une ouverture en mai 2022. Elle évoque encore l'évolution défavorable de la fréquentation de la rue suite à l'effondrement de deux immeubles à proximité du local commercial.

Elle justifie par ailleurs d'efforts significatifs pour reprendre le règlement du loyer courant, et du respect de l'échéancier octroyé par le juge des référés.

En conséquence, il convient d'accorder au débiteur un échelonnement de sa dette. Il sera autorisé à s'acquitter de sa créance de 38 208,68 euros en vingt-quatre mensualités, selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront consécutivement suspendus.

A défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre et la clause résolutoire reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pouvant être engagée et le preneur se trouvant alors redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.




V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. Dishcraft succombant au principal, supportera les dépens de la présente instance en ce compris le seul coût du commandement de payer du 4 août 2022, les autres frais étant putatifs. Elle sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 500 euros.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. CJLL1 à la S.A.S. Dishcraft portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 septembre 2022 ;

CONDAMNE la S.A.S. Dishcraft à payer à la S.C.I. CJLL1 la somme de 38 207,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2024 ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 1 euro au titre de la pénalité de 10 % ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;

DÉBOUTE la S.C.I. CJLL1 de sa demande d'attribution du dépôt de garantie à titre d'indemnisation consécutive à la résiliation du bail ;

AUTORISE la société Dishcraft à se libérer de sa dette par vingt-trois mensualités de 1 592 euros, et une vingt-quatrième mensualité couvrant le solde en principal, frais et intérêts, le premier de ces versements devant intervenir au plus tard le premier jour du mois suivant la signification de l’ordonnance et ce en plus du règlement régulier et ponctuel du loyer et des charges courants ;

DIT que pendant le délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT qu’à l’expiration du délai ainsi respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges courants et/ou d’une mensualité à l’échéance fixée, et après une sommation de payer restée infructueuse pendant sept jours calendaires :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- la clause résolutoire acquise reprendra ses effets ;





- il pourra être procédé à l’expulsion de la société Dishcraft et de tous occupants de son fait avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire, dans les conditions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- la société Dishcraft sera tenue, prorata temporis de l’occupation, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été payés en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE la S.A.S. Dishcraft à payer à la S.C.I. CJLL1 la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Dishcraft de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.C.I. CJLL1 de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. Dishcraft de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. Dishcraft aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 août 2022.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE




Benjamin LAPLUMEAurélie VERON