Tribunal Judiciaire · Référés — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-



Référé
N° RG 23/01209 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XPVD
SL/SH


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2024



DEMANDERESSE : 

S.A.S. Madeleine Properties
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Sophie LAGAYETTE, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Nicolas AYNES, avocat au barreau de PARIS, plaidant



DÉFENDERESSE : 

Société IMMO SERVICES PLUS
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, plaidant 





JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 12 Mars 2024

ORDONNANCE du 02 Avril 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La société MADELEINE PROPERTIES a pour objet la réalisation, directement ou par le biais de création ou d'acquisition de toutes sociétés ou entités, de toutes opérations immobilières quelconques en France et/ou à l'étranger et notamment l'achat, la revente, la réalisation, la mise en valeur, la construction, la transformation, la location, la gestion, l'exploitation, la division, le lotissement de tous biens immobiliers. 
La société IMMO SERVICES PLUS (anciennement dénommée LPCR IMMO) a pour objet la prise à bail, acquisition, aménagement de locaux pour y installer des établissements d'accueil du jeune enfant et les louer. 
La société IMMO SERVICES PLUS fait partie du groupe Les Petits Chaperons Rouges (ou LPCR) qui exploite des crèches privées. 
 
La société Immobilière 8 a donné à bail à la société IMMO SERVICES PLUS des locaux dépendant d’un immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 2010 pour se terminer le 14 mars 2019, à l’effet d’exploiter une activité de crèche. Ce bail interdit toute sous-location sauf à une entité de LPCR. La société LPCR IMMO a sous-loué les locaux à la société LPCR Nord aux droits de laquelle vient désormais la société LPCR Groupe.
 
Le 10 septembre 2018, la société Immobilière 8 a donné congé à la société IMMO SERVICES PLUS avec offre de renouvellement pour le 14 mars 2019.
 
Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2019, la société IMMOBILIERE 8, représentée par son mandataire la société CITADEL SERVICES, a consenti à la société IMMO SERVICES PLUS un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de 10 années à compter du 15 mars 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 45804 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 11.451euros.
 
La société MADELEINE PROPERTIES est venue aux droits de la société IMMOBILIERE 8.
 
Exposant que la société IMMO SERVICES PLUS n’exploite pas personnellement les lieux loués et les a donné en sous-location en violation des termes du bail, la société MADELEINE PROPERTIES a fait signifier le 7 juillet 2023 à la société IMMO SERVICES PLUS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 8 septembre 2023, a fait assigner la société IMMO SERVICES PLUS devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial à effet au 15 mars 2019, et ce depuis le 7 août 2023, ordonner l’expulsion de la société IMMO SERVICES PLUS sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; condamner la société IMMO SERVICES PLUS à payer à la société MADELEINE PROPERTIES une indemnité d’occupation mensuelle de 12.906,05 euros, à compter du 7 août 2023 ; dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société MADELEINE PROPERTIES et condamner la société IMMO SERVICES PLUS à payer à la société MADELEINE PROPERTIES la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 
 
L’affaire appelée à l’audience du 17 octobre 2023 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 13 mars 2024.
 
A cette audience, la société MADELEINE PROPERTIES représentée par son avocat reprend oralement ses conclusions déposées.
Elle demande au président du tribunal judiciaire statuant en référés de 
Vu l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial à effet au 15 mars 2019, et ce depuis le 7 août 2023 ; 
• Dire que le bail commercial à effet au 15 mars 2019 est résilié, par application des effets de la clause résolutoire, à effet au 7 août 2023 ; 
• Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société IMMO SERVICES PLUS depuis le 7 août 2023 ; 
• Ordonner l’expulsion de la société IMMO SERVICES PLUS et de tous occupants de son chef des locaux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 7], avec, si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; 
• Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que madame ou monsieur le président du tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société MADELEINE PROPERTIES aux frais et risques de la société IMMO SERVICES PLUS, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; 
• Condamner la société IMMO SERVICES PLUS à payer à la société MADELEINE PROPERTIES une indemnité d’occupation mensuelle de 12.906,05 euros, et ce, à compter du 7 août 2023 et calculée au prorata des jours écoulés, jusqu’à la date de la complète et effective libération des lieux loués par la remise des clés ; 
• Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société MADELEINE PROPERTIES ; 
• Débouter la société IMMO SERVICES PLUS de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 
• Condamner la société IMMO SERVICES PLUS à payer à la société MADELEINE PROPERTIES la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 
 
La société IMMO SERVICES PLUS, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande : 
Vu les articles 32-1 et 834 et 835 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 32-1 et 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1103, 1231-5 et 2224 du Code civil, 
Vu les articles L. 145-41 et L. 145-60 du Code de commerce, 
• A titre principal 
- Dire et juger irrecevables, comme prescrites et ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, les demandes de la société MADELEINE PROPERTIES ; 
• A titre subsidiaire 
- Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail 15 mars 2019 portant sur les locaux situé [Adresse 1] et accorder un délai de deux ans à la société IMMO SERVICES PLUS pour faire cesser la sous-location consentie à la société LPCR GROUPE et pour exploiter personnellement les lieux loués ; 
- Réduire les clauses pénales du bail précité à un euro ; 
• En tout état de cause 
- Condamner la société MADELEINE PROPERTIES à régler à la société IMMO SERVICES PLUS la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile ; 
- Condamner la société MADELEINE PROPERTIES aux dépens et au paiement à la société IMMO SERVICES PLUS de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 
 
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. 
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la recevabilité de l’action
 
La société IMMO SERVICES PLUS fait valoir que la sous-location existe depuis 2011 et que le bailleur en avait connaissance, non seulement parce qu’il résulte de la commune intention des parties que les locaux avaient vocation à être nécessairement sous-loués, mais également parce que le bailleur s’était vu remettre la copie de l’acte de sous-location et de celle de l’agrément de l’administration autorisant la société LPCR GROUPE à exploiter une crèche dans les locaux loués.
Elle souligne que l’accord des parties sur la sous-location à LPCR GROUPE s’est prolongé au moment de la négociation du renouvellement du bail et ensuite. 
Elle estime que son action tendant à faire sanctionner une prétendue infraction connue depuis la signature du bail initial en 2010 est prescrite.
Elle estime que dès lors que la clause résolutoire d’un bail ne peut être mise en œuvre que dans les limites de l’article L. 145-41 du Code de commerce, l’action tendant à voir constater son acquisition ne peut être qu’une action fondée sur une disposition du statut des baux commerciaux soumise à la prescription biennale. Elle indique que le commandement litigieux est inefficace, dès lors qu’il ne peut ouvrir droit au bailleur à une action en constat d’acquisition de la clause résolutoire qui est prescrite, la prescription biennale ayant commencé à courir à compter de la prétendue infraction connue du bailleur, sans que la conclusion d’un nouveau bail en 2019 ou la vente de l’immeuble en 2021 n’ait pu faire courir un nouveau délai et même si un nouveau délai avait couru à compter du renouvellement du 15 mars 2019, il aura expiré le 15 mars 2021, avant la vente du 23 décembre 2021.
 
Pour s’opposer à la prescription, le bailleur estime que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce ne s’applique pas : l’action en acquisition de clause résolutoire ne relève pas du statut des baux commerciaux et le point de départ imparti au bailleur pour agir court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer en l’espèce soit au jour où la société MADELEINE PROPERTIES a appris l’existence de la sous-location, c’est-à-dire lorsqu’elle a fait signifier à IMMO SERVICES PLUS le congé-dénégation, le 28 février 2023, et, subsidiairement, au plus tôt au jour de l’entrée en vigueur du nouveau bail, puisque c’est à compter de cette date que la société IMMO SERVICES PLUS a manqué à ses obligations de preneur en sous-louant les locaux de manière illicite, c’est-à-dire le 15 mars 2019 et que quel que soit le point de départ retenu, l’action de MADELEINE PROPERTIES n’est pas prescrite.

Seules les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux sont soumises à la prescription biennale. L’action en résiliation judiciaire du bail pour infraction aux dispositions des obligations contractuelles et l’action en acquisition de clause résolutoire ne relèvent pas du statut des baux commerciaux et sont donc soumises à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil.
 
Il ressort des documents versés aux débats que la société IMMO SERVICES PLUS a signé un nouveau bail, le 15 mars 2019, comportant des clauses différentes de celles du bail qu’elle avait précédemment conclu avec la société Immobilière 8 à compter du 15 mars 2010 pour se terminer le 14 mars 2019, à l’effet d’exploiter une activité de crèche. 
 
Le bailleur sollicite l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement d’avoir à respecter les clauses du bail signé le 15 mars 2019, qu’il a fait délivrer le 7 juin 2023. 
 
Par conséquent, l’action du bailleur tendant à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire n’étant pas soumise à la prescription biennale, n’est pas prescrite et est recevable. 

 
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits
 
Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci.
 
L’absence de dénonciation régulière aux créanciers antérieurement inscrits a pour effet de rendre inopposable à ceux-ci la résiliation ainsi que l’ensemble de la procédure et de leur permettre de faire tierce opposition à cette décision ou d’obtenir des dommages et intérêts contre le bailleur si l’omission leur a fait perdre la valeur de leur gage.
 
En l’espèce, le bailleur ne justifie ni de l’existence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce, ni de la dénonciation de l’assignation délivrée aux créanciers éventuellement inscrits sur ledit fonds.
 
Par conséquent, la présente procédure ne saurait être opposable aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

 
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
 
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
 
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
 
Il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.
 
- Sur l’absence de régularité de la clause résolutoire 
 
La société IMMO SERVICES PLUS indique que le bailleur fonde son commandement sur la clause résolutoire du 15 mars 2019 et que ce contrat est soumis aux dispositions de l’article 1225 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations qui dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ». Elle souligne que la clause du bail stipule qu’« à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, qu'il résulte du présent contrat, de ses avenants ou d'actes postérieurs ou de décisions judiciaires fixant le montant du loyer en renouvellement, révision, arriérés et autres, à son échéance ou de ses accessoires, notamment charges, impôts et taxes, du dépôt de garantie ou de ses compléments ou des indemnités d'occupation en cas de maintien dans les lieux, comme des frais d'actes extrajudiciaires ou encore en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent bail ou des obligations légales ou réglementaires et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, restés sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur et sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire. La procédure en acquisition de la clause résolutoire n'exonère pas le preneur du paiement des sommes dues ». Elle fait valoir que cette clause ne précise pas suffisamment les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, hormis ce qui concerne les défauts de paiement.
 
La société MADELEINE PROPERTIES estime que la clause résolutoire vise expressément l’hypothèse d’une « inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail ou des obligations légales ou réglementaires », que le nouveau bail interdit expressément toute sous-location en son article 15 et oblige le preneur à occuper « personnellement » les lieux loués. Elle souligne que ces obligations contractuelles visées dans la clause résolutoire ont été violées.
 
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
 
L’article 1225 du même code précise que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
 
Le contrat de bail signé le 15 mars 2019 prévoit une clause résolutoire en son article 25 page 21 qui prévoit « à défaut de paiement d’un seul terme du loyer […] ou encore en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent bail ou des obligations légales ou réglementaires […] la résiliation du bail. 
 

La clause prévoit la résolution du bail en cas d'inexécution de l'une des clauses du bail. 
Cette clause est parfaitement compréhensible pour ce qui concerne les défauts de paiement ainsi que l'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent bail, comme en l’espèce.
 
La contestation de la société IMMO SERVICES PLUS ne saurait constituer un moyen de contestation sérieuse.
 
 
- Sur l’absence d’infractions aux clauses du bail 
 
La société IMMO SERVICES PLUS expose que le bail initial a été consenti à la société IMMO SERVICES PLUS, anciennement dénommée LPCR IMMO, sa dénomination sociale ne laissant subsister aucun doute sur son objet social, à savoir la prise à bail ou l’acquisition de locaux et leur aménagement afin d’y installer des crèches. 
Elle précise que ce bail initial autorisait une sous-location totale à toute entité LPCR de sorte que l’acte de sous-location avait été transmis au bailleur. Elle souligne que dans les faits le sous-locataire, la société LPCR [Localité 8] EST (devenue LPCR NORD puis LPRC GROUPE), était l’interlocuteur du bailleur et cette dernière exploitait les locaux loués.
Elle explique que le bailleur ne conteste pas que la sous location était régulière sous l’empire du premier bail. 
Ensuite, le sous-locataire bénéficie d’un droit direct au renouvellement en cas de cessation du bail principal (C. com., art. L. 145-32), étant précisé que ce droit est d’ordre public (C. com., art. L. 145-15) et que toute clause contraire doit être réputée non écrite.
Elle estime que compte-tenu de l’accord des parties sur ce montage (prise à bail des locaux par la société IMMO SERVICES PLUS avec sous-location à la société LPCR GROUPE pour l’exploitation), le preneur n’a pas violé les clauses du bail en renouvellement qui imposent une exploitation personnelle des locaux et interdisent la sous-location. 
Il existe à tout le moins une contestation sérieuse sur ce point rendant les demandes du bailleur irrecevables en référé.
 
La société MADELEINE PROPERTIES rappelle que dans le premier bail, toute sous-location était interdite « sauf à une entité de LPCR » et estime que cette autorisation ne valait que pendant la durée de l’ancien bail. Elle fait valoir que l’anéantissement de l’ancien bail a mis fin à la sous-location puisque le congé met fin à la fois au bail principal et à la sous-location.
Elle indique que le renouvellement du Bail à effet au 15 mars 2019 a donné naissance à un nouveau contrat dans lequel le bailleur n’a pas renouvelé l’autorisation de la sous-location mais interdit expressément toute sous-location. 
Elle expose qu’au titre du nouveau bail, aucune sous-location n’a été autorisée par le bailleur.
 
En l’espèce, le congé avec offre de renouvellement de bail commercial délivré au preneur le 10 septembre 2018 mentionne que le congé donné dans le cadre du précédent bail l’a été pour voir le bail se renouveler avec offre d’un nouveau prix, « toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées », mais ce document ne précise pas l’autorisation de sous-louer à toute entité du groupe LPCR alors qu’il indique que « le présent congé est donné afin de voir s’ouvrir droit à renouvellement au locataire et pour que soient déterminées les conditions d’un nouveau bail ». (Pièce demanderesse n° 5) 
 

L’acte de sous-location du 20 décembre 2012 versé aux débats précise en son article 2 « le sous-locataire ne pourra prétendre à aucun maintien dans les lieux à l’expiration du Bail ou lors de sa résiliation pour quelque cause que ce soit, les locaux loués constituant en fait et dansa la commune intention des parties au bail un tout indivisible ». (Pièce défenderesse n° 7) 
 
Les clauses du bail signé le 15 mars 2019 ne reprennent pas les mêmes conditions que le premier bail s’agissant de la sous-location. 
 
L’article 15 du bail prévoit que « le preneur occupera personnellement les locaux loués […], Néanmoins, il pourra être autorisé à sous-louer partiellement à une société filiale du preneur au sens de l’article L233-1 du Code du commerce. A cette fin le preneur devra soumettre au bailleur le projet de convention de sous location et justifier de la qualité de filiale du futur sous-locataire […] » 
La société IMMO SERVICES PLUS ne conteste pas ne pas avoir obtenu l’autorisation expresse du bailleur pour une sous-location au titre du nouveau bail.
 
La contestation de la société IMMO SERVICES PLUS ne saurait constituer un moyen de contestation sérieuse.
 
 
- Sur l’absence de bonne foi du bailleur
 
La société IMMO SERVICES PLUS explique que le bailleur ne peut invoquer la clause résolutoire que de bonne foi, en application des dispositions de l'ancien article 1134 du Code civil et du nouvel article 1104 du même code et c'est au moment de la délivrance du commandement que s'apprécie la bonne foi du bailleur.
Elle fait valoir que le commandement visant la clause résolutoire intervient dans un contexte d’éviction des locaux pour réaliser un projet immobilier de démolition reconstruction. Elle estime qu’il constitue le prolongement du chantage exercé par le nouveau propriétaire des locaux à la suite de son acquisition, consistant à menacer le locataire d’avoir à prendre en charge le coût important de travaux tout en étant privé des locaux et en devant régler le loyer, sans indemnisation possible des pertes que l’impossibilité d’exploiter entraînerait.
 
La société MADELEINE PROPERTIES indique que les courriers dont fait état le preneur ne démontrent pas un chantage, ni une menace mais explique que dans le cadre de travaux autorisés aux termes du bail, elle s’est rapprochée de son locataire, qui était tenu d’une obligation de souffrance, pour tenter de trouver une solution amiable à ce sujet. Elle rappelle qu’il n’a pas été question d’évincer du jour au lendemain le preneur et qu’un local de substitution a été proposé et refusé. 
 
S’agissant de l’absence d’exécution de bonne foi par le bailleur de ses obligations résultant du contrat, la société IMMO SERVICES PLUS n’établit pas que la société MADELEINE PROPERTIES a refusé toute possibilité de règlement amiable et d’adaptation raisonnable, alors qu’au contraire il est établi que le bailleur a proposé des solutions de déménagement.
 
Les moyens tirés de l’absence d’exécution de bonne foi du contrat par le bailleur ne revêt pas le caractère d'une contestation sérieuse.
 
 
 


Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 
 
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 25 page 21 du contrat). 

Le commandement visant la clause résolutoire, le preneur n’exploitant pas personnellement les locaux loués, ayant sous loué les locaux à une société sans établir qu’il s’agit d’une filiale de la société IMMO SERVICES PLUS et sans obtenir l’autorisation à la sous-location du bailleur, délivré le 7 juillet 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 7 août 2023, ce qu’il convient de constater.
 
Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 
 

Sur le sort des meubles :
 
Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
 
Le maintien dans les lieux de la société IMMO SERVICES PLUS causant un préjudice à la société MADELEINE PROPERTIES, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement, de la IMMO SERVICES PLUS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.
 
 
Sur les clauses pénales et la conservation du dépôt de garantie
 
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
 
En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

La société IMMO SERVICES PLUS sollicite des délais et souligne que si dans sa version initiale, l’article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 limitait la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire au défaut de paiement des loyers, ce texte a été modifié par l'article 6 de la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 qui a supprimé les termes de l’article 25 relatifs au défaut de paiement des loyers et que la clause résolutoire peut sanctionner des infractions autres que le paiement du loyer et sa suspension peut être accordée pour ces autres infractions. Elle sollicite donc la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en raison de la sous-location irrégulière.
Elle souligne que la perte de jouissance des locaux loués sera lourde de conséquence tant sur le plan financier que pour les familles d’autant qu’aucun local exploitable n’est situé à proximité directe.
 
La société MADELEINE PROPERTIES s’oppose à cette demande estimant que les délais de grâce ne s’appliquent qu’en matière de sommes d’argent.
 
Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 (devenu article L145-41 du code de commerce) et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
 
Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
 
Si l’article L. 145-41 du Code de commerce ne se réduit pas aux commandements de payer mais peut s’entendre des commandement de respecter les clauses du bail comme en l’espèce, l’article 1343-5 d code civil ne prévoit l’octroi de délai que lorsque le preneur est débiteur de sommes d’argent et qu’il justifie de sa faculté d’honorer sa dette par un échelonnement de celle-ci.
 
La société IMMO SERVICES PLUS sollicite en l’espèce un délai de deux ans pour lui permettre de régulariser la situation et d’organiser juridiquement et comptablement l’exploitation des locaux loués par la société IMMO SERVICES PLUS mais ne fonde pas sa demande, l’article 1343-5 n’ayant pas vocation à s’appliquer.
 
La demande de la société IMMO SERVICES PLUS sera rejetée.
 

Sur la procédure abusive
 
L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
 
La société IMMO SERVICES PLUS n’établit pas que le bailleur a introduit cette procédure en référé de manière injustifiée. 
 

Il n’y aura donc pas lieu de faire droit à la demande de la société IMMO SERVICES PLUS de condamner la société MADELEINE PROPERTIES, à lui régler la somme de 5000 euros pour procédure abusive.

 
Sur les demandes accessoires
 
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
La société IMMO SERVICES PLUS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
 
En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
 
Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société MADELEINE PROPERTIES, les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. 
La société IMMO SERVICES PLUS sera condamnée à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande à ce titre sera rejetée.

 
Sur l’exécution provisoire
 
La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS
 
Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;
 
Déclarons recevable l’action de la société MADELEINE PROPERTIES ;
 
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 15 mars 2019, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] depuis le 7 août 2023 ;
 
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société IMMO SERVICES PLUS et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
 
Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 août 2023 ;
 
Condamnons à titre provisionnel la société IMMO SERVICES PLUS au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
 
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MADELEINE PROPERTIES de conservation du dépôt de garantie et de doublement de l’indemnité d’occupation ;
 
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société IMMO SERVICES PLUS de paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile ; 
 
Rejetons la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;
 
Condamnons la société IMMO SERVICES PLUS à payer à la société MADELEINE PROPERTIES la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rejetons la demande de la société IMMO SERVICES PLUS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
Condamnons la société IMMO SERVICES PLUS aux dépens ;
 
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
 
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE