Tribunal Judiciaire · Expropriations — 12 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations
N° RG 24/00009 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6HU


JUGEMENT DU 12 AVRIL 2024



DEMANDEUR : 

L’ ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDEUR : 

M. [Z] [I] demeurant [Adresse 1]
non comparant




En présence de Madame [B] [S], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.


DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mars 2024, après avoir entendu :

Me Delgorgue
Mme [S]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Avril 2024.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 12 Avril 2024


EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 11 janvier 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et parcellaire.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 24 avril 2023.

La parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 4] d'une contenance de 232 m² située [Adresse 2] à [Localité 11] appartenant à M. [Z] [I] est concernée par le projet.

Le 18 janvier 2023, le service des Domaines a évalué le bien à 6 500 euros, outre l'indemnité de remploi de 1 625 euros.

L'Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2023 à M. [I] (avis de réception signé le 27 octobre 2023).

Faute d'accord du propriétaire, par mémoire parvenu au greffe le 19 janvier 2024, l'Etablissement public des Hauts-de-France (EPF) a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [Z] [I] à 6 500 euros, outre l'indemnité de remploi de 1 625 euros.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 14 février 2024, Mme le commissaire du gouvernement demande la fixation de l'indemnité conformément à l'offre.

La visite des lieux s’est déroulée le 14 mars 2024, en présence du représentant de l'Etablissement public des Hauts-de-France (EPF), de son conseil, et de Mme le commissaire du gouvernement, mais en l’absence du propriétaire régulièrement convoqué.

L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 15 mars 2024, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondee.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;
- l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l'indemnité principale d'expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 11]. Il s'agit d'une parcelle nue, à l'état de friche, de 232 m². Il s'agit d'un terrain de forme rectangulaire, étroit en façade et profond.

Il n'est pas occupé.

 Le terrain est classé en zone UA : Zone urbaine mixte centrale à vocation dominante d'habitat.

2/ Sur la qualification du bien

Selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.

Le bien présente les caractéristiques nécessaires et doit recevoir la qualification de terrain à bâtir.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 12], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l'espèce, il s'agit du PLU Intercommunal de la communauté d'Agglomération [Localité 11] publié le 12 décembre 2019.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties représentées s'accordent sur la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Cités par l'EPF
Terme n°1Acte du 08/11/2021 – parcelle cadastrée U [Cadastre 5], contenance 232 m² – [Adresse 13] à [Localité 11] – 5 000 € soit 21,55 €/m²
Terme n°2Acte du 09/08/2021 – parcelle cadastrée U [Cadastre 3], contenance 177 m² – [Adresse 13] à [Localité 11] – 5 000 € soit 28,25 €/m²

Cités par le commissaire du gouvernement
Terme n°3Acte du 12/09/2022 – parcelle cadastrée AD [Cadastre 8], contenance 346 m² – [Adresse 9] – 10 000 € soit 28,90 €/m² – zone UA
Terme n°4Acte du 12/05/2023 – parcelle cadastrée BD [Cadastre 6], contenance 697 m² – [Adresse 14] à [Localité 10] – 20 000 € soit 28,69 €/m² – zone UA

Ces quatre termes correspondent à des terrains à bâtir de taille similaire et situés dans le même secteur géographique. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus.

Il en résulte un prix moyen de 26,85 €/m² soit un prix de 6 226,88 euros pour la parcelle de 232 m².

Dès lors, l'offre de l'Etablissement public foncier des Hauts de France d'un prix de 6 500 euros basée sur un prix de 28€/m² apparaît satisfactoire et il convient de fixer l'indemnité principale de dépossession revenant à M. [I] à ce montant


II- Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
- 6 500 euros x 25 % = 1625 euros.

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de L'Etablissement public des Hauts-de-France (EPF).

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 12 décembre 2019 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [Z] [I], pour la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 4] d'une contenance de 232 m² située [Adresse 2] à [Localité 11] à 8 125 euros se décomposant ainsi :
 indemnité principale : 6 500 euros indemnité de remploi : 1 625 euros ;
DÉBOUTE l'Etablissement public foncier des Hauts de France de ses autres demandes;

LAISSE les dépens à la charge de L'Etablissement public des Hauts-de-France (EPF).

Le GreffierLe juge de l'expropriation