Tribunal Judiciaire · Référés — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 23/01719 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X2C3
SL/CG



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 AVRIL 2024




DEMANDERESSE : 

S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Sofiane DJEFFAL, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.C.I. [M] IMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-françois CORMONT, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Mars 2024

ORDONNANCE du 16 Avril 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La S.A.R.L. GARAGE [M] est bénéficiaire d’un bail commercial qui lui a été consenti par la SCI [M] IMMO, portant sur des locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 2].
Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2021, la S.A.R.L. GARAGE [M] a consenti à [N] [O] pour le compte de la société en formation, la S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE, créée le 05 mars 2021, un contrat de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives, en présence du bailleur, moyennant le paiement de la somme de 75.000 euros. La cession du fonds de commerce a été régularisée suivant acte sous seing privé du 09 avril 2021.
[B] [M], gérante de la SCI [M], est également l’ancienne gérante et le liquidateur de la S.A.R.L. GARAGE [M], cédante du fonds de commerce.

Le 09 avril 2021, la SCI [M] IMMO a consenti à la S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE un nouveau bail à effet du 1er avril 2021, portant sur les locaux, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28.500 euros, payable mensuellement et d’avance.

Le cessionnaire du fonds soutient qu’avant la régularisation de l’acte, il n’a jamais eu l’occasion de visiter les lieux sauf une visite sommaire et écourtée par le cédant, et qu’il a découvert, lors de la prise de possession des lieux, la disparition de matériels mentionnés à l’inventaire, ainsi que la défectuosité de l’ensemble des ponts, ce dont il a informé le cédant les 03 mai 2021 et 02 novembre 2021 et ce qu’il a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice le 03 mai 2021. La S.A.R.L. GARAGE [M] n’a donné aucune suite, a cessé son activité et fait l’objet d’une liquidation amiable avec effet au 31 mai 2021. La S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE a fait assigner le vendeur du fonds de commerce devant le tribunal commerce de DUNKERQUE, devant lequel la procédure est actuellement pendante. 

Par acte du 18 décembre 2023, la S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE a fait assigner la SCI [M] IMMO, son bailleur, devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins d’exécution sous astreinte de travaux propres à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’elle invoque, de réduction du loyer pendant la durée des travaux, de condamnation provisionnelle au paiement en remboursement de dépenses exposées, outre indemnité pour frais irrépétibles. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 19 mars 2024.

A cette date, la S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE sollicite le bénéfice de ses dernières écritures aux fins de : 
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 
Vu les articles 1103, 1231-1, et 1719 et suivants du code civil, 
Vu les pièces versées au débat, 
-Constater l’urgence de la situation en raison de la présence d’amiante dans le local exploité, 
-Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, 
-Se déclarer compétent pour statuer sur la présente action, 
-Condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir la société SCI [M] IMMO à faire réaliser les travaux de remise aux normes de la toiture qui s’imposent en ce compris au regard de la présence d’amiante, 
-Se réserver la liquidation de l’astreinte, 
-Réduire de moitié le prix du loyer pendant toute la durée des travaux en raison de la gêne occasionnée, 
-Condamner par provision la société SCI [M] IMMO à payer à la société [O] AUTOMOBILE la somme de 8.078,10 euros composée comme suit : 
- 328,10 euros au titre de l’enlèvement des huiles usagées ; 
- 250 euros de repérage amiante ; 
- 2.500 euros de matériel endommagé ; 
- 5.000 euros de préjudice d’anxiété dû à l’amiante. 
-Débouter la société SCI [M] IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
-Condamner la société SCI [M] IMMO à payer à la société [O] AUTOMOBILE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société SCI [M] IMMO aux entiers frais et dépens de ’instance. 
-Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
 
La SCI [M] IMMO représentée par son avocat a développé oralement ses écritures déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile 
Vu les articles 1353 du code civil et 1104 du code civil,
-Débouter la Société [O] AUTOMOBILE de l’ensemble de ses demandes.
-La condamner reconventionnellement au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

sur l’exécution de travaux sous astreinte

Invoquant les manquements du bailleur dans ses obligations résultant du bail, le locataire, bénéficiaire de la cession du bail, sollicite la condamnation du bailleur, mis en demeure vainement le 30 octobre 2023, de procéder aux travaux de couverture, dont la charge incombe incontestablement au propriétaire, s’agissant de grosses réparations, du fait de leur ampleur et dès lors qu’elles sont générées par la vétusté, sans que ne puisse lui être opposée la clause selon laquelle il a pris à bail les lieux en toute connaissance de cause, dans l’état où ils se trouvaient. La S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE soutient que l’état dégradé de la toiture, imputable à la vétusté, justifie sa reprise en intégralité ; que la présence d’amiante impose l’intervention du bailleur ; que le rapport d’analyse de repérage de l’amiante confirme la nécessité de procéder à des actions correctives urgentes ; que non seulement la bailleresse est défaillante dans son obligation de délivrance mais également de bon entretien des lieux ; que l’urgence tout comme le trouble manifestement illicite sont caractérisés.

La SCI [M] IMMO conclut au rejet des prétentions formées à son encontre par la demanderesse. Invoquant l’absence d’urgence caractérisée, soutenant que l’état critique allégué n’est pas avéré, seule une plaque de fibro-ciment en toiture étant dégradée et percée, alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas cette dégradation, qui est le fait de l’occupant, qui doit en supporter la remise en état en application du bail et alors que la preneur n’établit pas se trouver dans l’impossibilité d’exploiter le fonds. La SCI [M] IMMO ajoute que le locataire est informé depuis l’origine du bail de la présence d’amiante dans les locaux et que le rapport d’analyse ne fait nulle mention de la nécessité des actions correctives urgentes invoquées. La SCI [M] IMMO conteste également l’existence d’un trouble manifestement illicite, en l’absence de violation évidente d’une règle de droit.

En tout état de cause, la bailleresse soutient que la demande est mal fondée, la preuve des dégradations émanant d’un seul constat d’huissier non contradictoire, et étant au demeurant limitées à une seule plaque en toiture. Il n’est donc aucunement justifié de la nécessité de reprise totale de la toiture, alors qu’il appartient au locataire aux termes du bail d’entretenir les lieux loués. 

Sur quoi, 
Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination, de bon entretien des lieux et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux (articles 1719 à 1721 du code civil).

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire (...) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Aux termes du bail, le bailleur est tenu de procéder aux travaux d’entretien des lieux (page 10 du bail pièce [O] n° 2), le bailleur est quant à lui en charge : 
-des “grosses réparations” de l’article 606 du code civil, qui sont définies au bail comme “les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure et sa solidité générale” 
-de “toutes les réparations et réfections autres que les réparations locatives ou d’entretien énoncées à l’article 2 ci-dessous”, ( c’est à dire autres que celles utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état, lesquelles sont à la charge du preneur)
-des réparations rendues nécessaires par la vétusté, ou imposées par la survenance d’un événement extérieur, irrésistible et imprévisible. (page 12 du bail pièce [O] n°2). 

Le procès-verbal de constat du 03 mai 2021 (pièce [O] n°6) qui relate l’état du matériel cédé se trouvant dans les lieux ou encore le rapport d’intervention relatif à la cabine de peinture (pièce [O] n° 26), ne concernent pas le bailleur, mais intéressent le cas échéant le cédant du fonds de commerce, qui a vendu son matériel. Le procès-verbal de constat du 04 décembre 2023 (pièce [O] n° 20) mentionne quant à lui que “dans l’atelier de la société requérante [[O] Automobile], au fond de celui-ci à gauche, au dessus de la cabine de peinture, je constate que le plafond est composé de plaques de ciment ondulé, l’une d’entre elles est dégradée, percée”.
Il est établi qu’une plaque en toiture est sérieusement endommagée. Cependant, les photographies non datées et dont on ignore si elles proviennent des locaux (pièce [O] n°24) et l’attestation de l’EURL ALL IN BAT préconisant “la réfection totale de la toiture” et excluant “toute intervention et réparation partielles compte tenu de la vétusté de l’ouvrage” et mentionnant que “la couverture est en tôles fibro-ciment amianté”, pour un montant de près de 56.000 euros (pièces [O] n°19 et 24) ne permettent aucunement de considérer qu’il s’agit de “grosses réparations” imputables au bailleur, affectant la structure de l’immeuble et sa solidité générale alors qu’une seule plaque en toiture est signalée comme dégradée, et que la simple attestation d’une entreprise ne permet pas d’établir avec certitude la nécessité de reprise de l’intégralité de la toiture. Il n’est pas plus établi à ce stade ni que les dommages sont imputés à la vétusté, ni la présence d’amiante, qui justifierait une remise aux normes des locaux par le bailleur. Au contraire, sur ce point, le bail mentionne que “le bailleur déclare que les recherches effectuées à sa diligence en exécution des prescriptions de l’article R1334-18 du code de la santé publique n’ont pas révélé la présence de flocages calorifugeages au faux plafonds contenant de l’amiante” ( pièce [O] n°2 page 3) et seule est produite la facture de HDF DIAGNOSTICS du 26 septembre 2023 (pièce n° 16), sans le rapport correspondant établissant la présence d’amiante. 

Il s’ensuit que l’obligation du bailleur à procéder aux travaux au titre de ses obligations résultant du bail et l’imputabilité à celui-ci des réparations en toiture n’apparaissent pas non sérieusement contestables, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux. 


Sur la réduction du montant du loyer

Le preneur sollicite une réduction du loyer de moitié pendant toute la durée des travaux. Cependant en l’absence de condamnation du bailleur à procéder aux travaux, cette demande est sans objet. 


Sur les remboursements des dépenses

Le preneur sollicite la condamnation du bailleur au titre des dépenses, exposées pour l’enlèvement des huiles usagées, de repérage amiante, de matériels endommagés et de préjudice moral. 

Ces demandes ne peuvent toutefois pas prospérer, dès lors qu’en dépit de l’identité de dirigeants et des liens entre la SCI [M], bailleresse et la S.A.R.L. [M], cédante du fonds, le bailleur qui n’a pas lui-même exploité les lieux n’est responsable ni du bac d’huiles usagées se trouvant dans les lieux, ni de l’état du matériel cédé avec le fonds et de la cabine de peinture. Par ailleurs le préjudice moral allégué, du fait de la présence d’amiante dans les lieux, si elle se trouvait elle-même établie, n’est aucunement justifié que ce soit dans son existence comme dans son quantum, par une quelconque pièce. Il n’est pas non plus fondé de faire supporter au bailleur le coût du diagnostic amiante, dont au demeurant les conclusions ne sont pas communiquées dans le cadre de la procédure. 


Sur les autres demandes

La S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. 
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI [M] IMMO la somme de 1000 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a exposés pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte, par le bailleur,

Disons sans objet la demande de réduction du loyer de moitié pendant la durée des travaux, 

Déboutons la S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE de sa demande provisionnelle en remboursement de dépenses et dommages et intérêts,

Condamnons la S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE à payer à la SCI [M] IMMO la somme de 1000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles, 

Condamnons la S.A.R.L. [O] AUTOMOBILE aux dépens, 

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS







Sébastien LESAGE Carine GILLET