Tribunal Judiciaire · Expropriations — 12 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations
N° RG 24/00008 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6HT


JUGEMENT DU 12 AVRIL 2024



DEMANDEUR : 

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDEURS : 

M. [M] [X], demeurant [Adresse 8]
non comparant

Mme [H] [X], demeurant [Adresse 8]
non comparante




En présence de Madame [S] [G], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.


DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mars 2024, après avoir entendu :

Me Delgorgue
Mme [G]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Avril 2024.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 12 Avril 2024
EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 11 janvier 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et parcellaire.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 24 avril 2023.

La parcelle cadastrée V n°[Cadastre 1] d'une contenance de 656 m², située [Adresse 2] à [Localité 11] appartenant à M. [M] [X] et Mme [H] [X] son épouse est concernée par le projet.

Le 18 janvier 2023, le service des Domaines a évalué le bien à 12 500 euros, outre une indemnité de remploi de 2 450 euros.

L'Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2023 à Mme [X] (avis de réception signé le 19 octobre 2023) et par lettre recommandée avec avis de réception du 8 décembre 2023 à M. [X] (avis de réception signé le 11 décembre 2023).

Faute d'accord des propriétaires, par mémoire parvenu au greffe le 19 janvier 2024, l'Etablissement public des Hauts-de-France (EPF) a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [M] [X] et Mme [H] [X] à 12 500 euros, outre l'indemnité de remploi de 2 450 euros.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 14 février 2024, Mme le commissaire du gouvernement demande la fixation de l'indemnité de dépossession conformément à l'offre de l'autorité expropriante.

La visite des lieux s’est déroulée le 14 mars 2024, en présence du représentant de l'Etablissement public des Hauts-de-France, de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, et de Mme [X], mais en l’absence de M. [X], régulièrement convoqué.

Les propriétaires n'ont pas constitué avocat, de sorte qu'il conviendra de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 15 mars 2024, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondee.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;
- l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l'indemnité principale d'expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 11]. Il s'agit d'une parcelle nue, à l'état de pâture de 656 m². Il s'agit d'un terrain de forme rectangulaire, d'environ 32 m. sur 20 m.

Le terrain, issu de la division de la parcelle V487, est enclavé.

Il n'est pas occupé.

Le terrain est classé en zone UA : Zone urbaine mixte centrale à vocation dominante d'habitat. Il fait aussi l'objet de mesures de classement et d'inscription et protections des abords des monuments historiques (AC1) Eglise « sous le bois ».

2/ Sur la qualification du bien

Selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.

Compte tenu de son enclavement, le bien ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir. Il doit être évalué en nature de jardin.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 12], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l'espèce, il s'agit du PLU Intercommunal de la communauté d'Agglomération [Localité 11]-[Localité 14] publié le 12 décembre 2019.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties représentées s'accordent sur la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Cités par l'EPF
Terme n°1Acte du 28/06/2019 – parcelle AC [Cadastre 6], contenance 32 m² – situé à [Localité 10] – prix = 600 € soit 19,35 €/m² – terrain enclavé
Terme n°2Acte du 26/11/2019 – parcelle cadastrée V [Cadastre 9], contenance 9 m² située à [Localité 11] – prix = 175 € soit 19,44 €/m² – terrain enclavé
Terme n°3Acte du 27/11/2018 – parcelles cadastrées AC [Cadastre 4] et [Cadastre 5], contenance 68 m² situées à [Localité 10]– prix = 1 250 € soit 18,38 €/m² – terrain enclavé

Cités par le commissaire du gouvernement
Terme n°4Acte du 20/01/2023 – 2023P01630 – parcelle cadastrée AB [Cadastre 3], contenance 238 m² – [Adresse 13] à [Localité 11] – 2 923,41 € soit 12,28 €/m² – zone UB

Ces quatre termes correspondent à des terrains enclavés, de petite taille, situés dans le même secteur géographique. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus.

Il en résulte un prix moyen de 17,36 €/m² soit un prix de 11388,16 euros pour la parcelle de 656 m².

Dès lors, l'offre de l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France d'un prix de 12 500 euros basée sur un prix supérieur de 19,44 €/m² apparaît satisfactoire et il convient de fixer l'indemnité principale de dépossession revenant aux consorts [X] à ce montant.

II- Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
8 000 euros x 25 % = 2 000 euros ;4 500 euros x 10 % = 450 euros ;= 2 450 euros.

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de L'Etablissement public des Hauts-de-France (EPF).


PAR CES MOTIFS


Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 12 décembre 2019 ;


FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [M] [X] et Mme [H] [X], pour la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 1] d'une contenance de 656 m², située [Adresse 2] à [Localité 11] à 14 950 euros se décomposant ainsi :
 indemnité principale : 12 500 euros indemnité de remploi : 2 450 euros ;
DÉBOUTE l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France de ses autres demandes;

LAISSE les dépens à la charge de L'Etablissement public des Hauts-de-France (EPF).


Le GreffierLe juge de l'expropriation