Tribunal Judiciaire · Chambre 10 — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/06185 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XK73

N° de Minute : 24/00092

JUGEMENT 

DU : 16 Avril 2024





[N] [F]


C/

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Avril 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Madame [N] [F], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne


ET :


DÉFENDEUR

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Madame [X] [O], juriste droit locatif, munie d'un pouvoir 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Février 2024 

René ZANATTA, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Avril 2024, date indiquée à l'issue des débats par René ZANATTA, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier





















EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [F] est locataire de la société [Localité 9] Métropole Habitat depuis le 12 septembre 2012 pour un logement sis dans un immeuble collectif à [Localité 9] au [Adresse 10].

En 2015, Madame [N] [F] a subi un dégât des eaux dont l’origine a été située au niveau de la terrasse de l’immeuble ce qui a amené le bailleur à faire intervenir une société pour la réfection de la terrassse mise en cause. 

Par la suite en 2021, de nouvelles infiltrations sont survenues dans le logement de Madame [N] [F] qui ont été imputées à priori au voisin de palier de celle-ci, Monsieur [W].

Informée de ce sinistre et en vue de le résoudre, [Localité 9] Métropole Habitat a demandé et obtenu une injonction de faire en novembre 2021 en vue de pouvoir pénétrer chez Monsieur [W] et traiter le problème.

Une tentative de rédaction d’un constat amiable de dégât des eaux entre Madame [N] [F] et Monsieur [W] en mars 2022 n’a pu aboutir faute de volonté de ce voisin d’y souscrire.

Par la suite et devant la permanence du problème, un accord a été signé le 2 mars 2022 devant le conciliateur de justice entre Madame [N] [F] et la société [Localité 9] Métropole Habitat dans lequel :
-“ [Localité 9] Métropole Habitat s’engage à mobiliser les services techniques compétents de son ressort afin de procéder à une expertise sur l’origine des nuisances et à une évaluation des travaux à engager pour faire cesser le préjudice subi par Madame [N] [F] 
- ces démarches seront engagées au plus tard le 30 avril 2022 pour une réalisation des travaux fin juin 2022"

La tentative de recherche de l’origine des infiltrations chez Monsieur [W], menée par [Localité 9] Métropole Habitat, n’a pu aboutir faute de coopération de ce locataire ce qui a entraîné la condamnation de ce locataire à lui payer une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts par jugement du 18 octobre 2022 au motif du refus de laisser entrer chez lui toute entreprise mandatée par le bailleur [Localité 9] Métropole Habitat. 

Il a été proposé ensuite à Madame [N] [F] par [Localité 9] Métropole Habitat de reprendre les embellissements, proposition qui n’a pas abouti.

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Par requête reçue le 28 juin 2023, Madame [N] [F] a saisi ce tribunal afin de voir afin de voir condamner la société [Localité 9] Métropole Habitat à lui payer les sommes de 2500€ au titre des travaux et de 2.500 € au titre du trouble de jouissance. 


Madame [N] [F] précise devoir vivre dans un logement malsain depuis des années suite à des dégâts des eaux et reproche à son bailleur de ne rien faire pour le traitement du dégât des eaux venant de son voisin malgré l’accord pris. 

A l’audience du 13 février 2024, Madame [N] [F] est présente et la société [Localité 9] Métropole Habitat est représentée par Madame [O].

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A cette audience du 13 février 2024, Madame [N] [F] maintient sa demande de condamnation à dommages et intérêts de 2.500 € pour trouble de jouissance et la prise en charge par [Localité 9] Métropole Habitat des travaux de reprise des embellissements et de traitement des infiltrations. 
Sur la demande reconventionnelle de [Localité 9] Métropole Habitat relative aux loyers impayés pour la somme de 1.927,41 € arrêtée au 31 janvier 2024. Madame [N] [F] ne conteste pas cette dette. 
Madame [N] [F] soutient que les infiltrations postérieures à 2018 viennent du dégât des eaux mais aussi de la structure. 

La société [Localité 9] Métropole Habitat soulève la prescription triennale pour les désordres relatifs au premier sinistre venant de la structure soit de 2015 à 2018.
Sur la période postérieure, [Localité 9] Métropole Habitat conteste toute infiltration venant de la structure de l’immeuble et affirme que celle-ci vient uniquement du voisin, Monsieur [W].
Elle affirme n’avoir pas manqué de diligences et a agi contre ce locataire voisin en vue de reprendre ces désordres à partir de l’appartement de celui-ci ; qu’elle a usé de tous les moyens pour y parvenir avec l’injonction de faire et la condamnation de ce voisin à dommages et intérêts; qu’elle est intervenue en outre chez Madame [N] [F] pour divers travaux de plomberie, de changement d’évier, de baignoires et de fenêtres en 2022 et 2023.
Elle précise qu’elle n’est pas en principe concernée par ce litige entre voisins qui doit se résoudre via les assurances habitations respectives mais qu’elle a quand même proposé à Madame [N] [F] de reprendre ses embellissements lesquels doivent faire l’objet de travaux prochainement à partir du 19 février 2024. 
La société [Localité 9] Métropole Habitat sollicite donc le débouté des demandes de Madame [N] [F] mais ne s’oppose pas à reprendre à son compte les travaux d’embellissements nécessaires. 
La société [Localité 9] Métropole Habitat rappelle que Madame [N] [F] a une dette locative de 1.927,41 € dont elle demande le paiement.

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SUR CE 

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions résultant d’un contrat de bail se prescrivent par 3 ans. 
Il s’ensuit que sont irrecevables toutes actions antérieures de 3 années à l’accord devant le conciliateur de justice du 2 mars 2022, date devant être considérée comme la reconnaissance par le bailleur de ses obligations 

Ce tribunal ne peut donc être saisi que des faits de 2019 et ultérieurs, lesquels concernent le dégât des eaux mais aussi la structure, ce qui résulte de documents produits par Madame [N] [F], à savoir :
- un mail de M. [G] ([Localité 9] Métropole Habitat ) en date du 24 mai 2022 adressé à Madame [N] [F] et précisant “nous avons eu le rapport de la société BCR ETANCHEITE, il s’avère que la fuite proviendrait de la terrasse de M. [V] ; de ce fait nous allons demander à la société GRIMONPON de réintervenir sur la terrasse de Monsieur [V] dans le cadre de la garantie” 
- un mail de M. [G] ([Localité 9] Métropole Habitat ) en date du 30 mai 2022 adressé à Madame [N] [F] et précisant “a priori, la terrasse de M. [V] montre plusieurs points d’infiltrations, je pense qu’il faudrait de nouveau une réfection complète - effectivement la terrasse avait déjà été réparée en 2015 mais peut être que les matériaux ont mal vieilli - concernant Monsieur [W] notre service juridique devrait rencontrer son avocat très prochainement pour trouver enfin une solution durable”

Il apparaît donc la nécessité de demander un avis impartial extérieur afin de faire le point et de déterminer l’origine du ou des sinistres et leur imputation outre les devis ou travaux à entreprendre
Il sera donc organisé une expertise aux frais du bailleur pour tenir compte de la situation économique de la locataire et de la présomption de responsabilité du bailleur d’avoir à mettre à disposition de son locataire un logement décent et en bon état d’usage. 
Ce tribunal observe ne pas savoir si la terrasse de Monsieur [V] dont il est fait état se trouve en partie commune ou privative 
L’arriéré de loyers n’est pas contesté et Madame [N] [F] sera condamnée à le payer.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort sur la dette locative et avant dire droit sur l’imputation des désordres 

Déclare irrecevables toutes actions résultant du contrat de bail antérieures de 3 années à l’accord pris devant le conciliateur de justice le 2 mars 2022;

Condamne Madame [N] [F] à payer à la société [Localité 9] Métropole Habitat la somme de 1.927,41 € arrêtée au 31 janvier 2024 au titre de l’arriéré de loyers; 

Sursoit à statuer sur les autres demandes, 

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [P] [M] demeurant [Adresse 7] 
[XXXXXXXX02] [Courriel 8]

avec pour mission de, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

- Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, échanges... relatifs aux sinistres dont il est fait état dans ce contentieux; 

- Se rendre sur les lieux chez Madame [N] [F] à [Localité 9] au [Adresse 10], après y avoir convoqué les parties;

- Examiner le logement dont s’agit, son état et les désordres éventuels issus de sinistres postérieurs à 2018, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes; 

- Examiner toutes parties communes de l’immeuble collectif susceptibles d’être à l’origine d’un sinistre affectant le logement de Madame [N] [F]; 

- Avec accord préalable avec le locataire voisin, Monsieur [W] et avec Monsieur [V], occupant d’un étage supérieur, examiner les parties de leurs logements susceptibles d’avoir été à l’origine du dégât des eaux subi par Madame [N] [F]; 

- Exposer la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, le coût de ces travaux ou recueillir l’accord du bailleur d’avoir à y procéder ;

- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

- Faire toutes observations utiles à la compréhension du litige;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier, au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 3], dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties);

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle;

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction;

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile;

Fixe à la somme de 1.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la société [Localité 9] Métropole Habitat entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de six semaines à compter de présent jugement, sans autre avis;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet sauf à Madame [N] [F] d’y suppléer ; qu’en cas de caducité de l’expertise, ce tribunal statuera sur les seules pièces produites dans la cause;

Dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération;

Dit que l’instance reprendra à première demande d’une des parties.

Réserve les dépens.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT