Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/01532 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XWRM

N° de Minute : 24/00080

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Avril 2024





S.A. CDC HABITAT


C/

[S] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Avril 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [V], demeurant [Adresse 3]


comparante en personne 





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2024 

Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Avril 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier



















RG 1532/2023 – Page - MA


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 1er avril 2022 avec effet au 11 avril 2022, la société anonyme CDC HABITAT a donné en location à Madame [S] [V] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6], ayant pour accessoire deux emplacements de stationnement numérotés 129 et 132, moyennant un loyer mensuel révisable de 496,40 euros, outre un loyer mensuel révisable de 100 euros au titre des emplacements de stationnement, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 87,76 euros.

Par acte d'huissier du 22 décembre 2022, la société anonyme CDC HABITAT a fait signifier à Madame [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 2 052,48 euros en principal au titre des charges et loyers impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 23 décembre 2022.

Par acte d'huissier du 7 novembre 2023, la société anonyme CDC HABITAT a fait assigner Madame [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 5 février 2024 aux fins de :

constater acquise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail,ordonner l'expulsion de Madame [S] [V] dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir ainsi que celle de tout occupant de son chef et de leurs biens avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,rappeler qu’en application de l’article L433-1 du code de procédure civile d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 705,04 euros à compter du mois d’octobre 2023,condamner Madame [S] [V] à lui verser la somme provisionnelle de 4 407,86 euros, selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 184,25 euros à compter du commandement de payer, et avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur le surplus,condamner Madame [S] [V] à lui verser la somme de 705,04 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois d’octobre 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,condamner Madame [S] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [S] [V] aux entiers frais et dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers.
A l'audience du 5 février 2024, la société anonyme CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 7 271,22 euros, terme de février 2024 inclus.



Madame [V], présente à l’audience, indique avoir repris le paiement du loyer courant et sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement durant 36 mois à hauteur de 190 euros par mois en plus du loyer courant. Madame [V] justifie avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers du Nord le 15 janvier 2024.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

- Sur le montant de la provision

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l'espèce, suivant le décompte produit à l’audience par la société anonyme CDC HABITAT, Madame [V] est redevable d'une somme de 7 271,22 euros, au 5 février 2024, échéance de février 2024 incluse.

Toutefois, ce décompte comprend une somme de 156,38 euros, correspondant à des frais de contentieux qu'il convient de déduire, en ce qu’ils relèvent des dépens.

Madame [V] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 7 114,84 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 5 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, assortie des intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur la somme de 2 052,48 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, à l’audience du 5 février 2024, la bailleresse a confirmé que Madame [V] a réglé le loyer de février 2024 par virement bancaire.

Madame [V] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter sa dette de loyers et charges. Il est constant que Madame [V] a réalisé plusieurs paiements depuis la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise du versement intégral du loyer pour le mois de février 2024, il convient de lui accorder un délai de paiement de 36 mois.

Elle réglera donc cette somme en 35 mensualités de 190 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus de son loyer courant et les effets de la clause résolutoire seront suspendues pendant cette période, dans les conditions reprises par le dispositif du présent jugement.

II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

- Sur la recevabilité de l’action

La société anonyme CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 23 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 9 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2022 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2022, pour la somme en principal de 2 052,48 euros. Malgré des paiements partiels, les causes du commandement n’ont pas été apurées dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 23 février 2023.

Conformément à l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il sera fait droit à la demande de Madame [V] de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant la durée des délais de paiement dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.


III. Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [V] qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS la société anonyme CDC HABITAT recevable à agir ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 1er avril 2022 avec effet au 11 avril 2022 conclu entre la société anonyme CDC HABITAT et Madame [S] [V] et portant sur un logement situé [Adresse 3], à [Localité 6], sont réunies à la date du 23 février 2023 ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme provisionnelle de 7 114,84 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 5 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, assortie des intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur la somme de 2 052,48 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS que Madame [S] [V] pourra s'acquitter de cette somme en 36 mensualités dont 35 mensualités de 190 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELONS que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DISONS que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour Madame [S] [V] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;Madame [S] [V] sera condamnée à payer à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 726,64 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;
RAPPELONS à Madame [S] [V] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] à payer à la société anonyme CDC HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au Greffe, le 15 Avril 2024.

Le GreffierLe Juge