Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/02283 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WBU4


JUGEMENT DU 15 AVRIL 2024


DEMANDEUR :

Mme [O] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [I] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Olivier CARDON, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Olivier CARDON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Mai 2023.

A l’audience publique du 05 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Avril 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.









EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 4 janvier 2021, Mme [O] [Z] a vendu à M. [I] [K] et Mme [R] [X] une maison située [Adresse 1] à [Localité 6] pour un prix de 643.000 euros.

La vente a été conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, la réception de l'offre de prêt devant intervenir au plus tard le 4 mars 2021.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 4 avril 2021.

Par courrier en date du 30 mars 2021, Mme [O] [Z] a mis en demeure les acquéreurs de justifier, sous cinq jours, de l'obtention d'un prêt, à défaut de quoi elle considérerait la vente comme caduque.

Par mail en date du 8 avril 2021, les acquéreurs lui ont indiqué qu'ils étaient en attente de l'offre de prêt définitive qui a été acceptée.

Finalement, Mme [O] [Z] a remis en vente la maison le 10 avril 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mai 2021, elle a mis en demeure les acquéreurs d'avoir à lui payer le montant de la clause pénale prévue au compromis, soit la somme de 64.300 euros.

Suivant exploit délivré le 5 avril 2022, Mme [O] [Z] a fait assigner M. [I] [K] et Mme [R] [X] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 28 octobre 2022 pour Mme [O] [Z] et le 20 avril 2023 pour M. [I] [K] et Mme [R] [X].

La clôture des débats est intervenue le 24 mai 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 5 février 2024.

****

Aux termes de ses dernières écritures, Mme [O] [Z] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1304-3, 1193, 1194, 1217 et 1231-1 du code civil,

condamner solidairement ou in solidum M. [I] [K] et Mme [R] [X] à lui payer la somme de 64.300 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, date de la mise en demeure,condamner solidairement ou in solidum M. [I] [K] et Mme [R] [X] à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,débouter M. [I] [K] et Mme [R] [X] de leurs demandes,condamner solidairement ou in solidum M. [I] [K] et Mme [R] [X] aux entiers dépens,ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Aux termes de leurs dernières écritures, M. [I] [K] et Mme [R] [X] demandent au tribunal de :

Vu l'article L313-41 du code de la consommation,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

juger qu'ils ont satisfait à leur obligation tendant à effectuer des démarches pour l'octroi d'un prêt dans le délai de validité de la condition suspensive insérée au compromis de vente du 4 janvier 2021,écarter leur responsabilité dans l'absence de levée de la condition suspensive liée au financement de la vente de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],débouter Mme [O] [Z] de l'ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel :* juger que Mme [O] [Z] a commis une faute dans l'exécution du compromis de vente en date du 4 janvier 2021,
* condamner Mme [O] [Z] à leur verser la somme de 50.000 euros en réparation de leur préjudice,
en tout état de cause :* condamner Mme [O] [Z] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamner Mme [O] [Z] aux entiers dépens,
* écarter l'exécution provisoire de droit.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire et juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande d'indemnisation de la venderesse

L'article 1217 du code civil prévoit que :
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

En outre, l'article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. S'il incombe à l'acquéreur de démontrer qu'il a sollicité un financement conforme aux termes du contrat, il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

En l'espèce, la vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention par M. [I] [K] et Mme [R] [X] d'un prêt de 689.000 euros, au taux d'intérêts maximum de 1,80% et sur une durée maximale de 300 mois (25 ans). La date limite d'obtention du prêt a été fixée au 4 mars 2021.



L'acte reprend les termes de l'article 1304-3 du code civil puisqu'il indique que « la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui [l'acquéreur] était imputable et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles ».

Les acquéreurs justifient avoir sollicité, le 2 février 2021, auprès du Crédit Agricole un prêt d'un montant de 689.200 euros sur une durée de 300 mois, prêt qui leur a été refusé selon attestation du 16 février 2021.

Ils ont en outre sollicité le 15 mars 2021, soit après le délai prévu pour l'obtention du crédit, un prêt de 689.000 euros sur une durée de 300 mois auprès de la banque HSBC [Localité 5]. Par courrier du même jour, la banque leur a notifié un refus.

Enfin, ils démontrent avoir sollicité le 7 février 2021 M. [V] [M] de la société Immoprêt, courtier en prêt immobilier, pour obtenir un financement. Par courrier en date du 4 avril 2021, la société Immoprêt indique qu'une suite favorable ne peut être réservée à leur demande de prêt à hauteur de 689.000 euros sur 300 mois avec un taux de 1,80%.

Il n'est pas soutenu par la venderesse que les demandes de prêts ainsi formulées ne seraient pas conformes aux exigences contractuelles s'agissant des modalités du crédit sollicité. Celle-ci reproche essentiellement aux acquéreurs de n'avoir formulé qu'une seule demande de prêt dans le délai de la réalisation de la condition suspensive et de n'avoir pas communiqué immédiatement les refus de prêt en violation des dispositions du contrat.

Outre qu'il ne ressort pas du compromis de vente que les acquéreurs auraient été tenus de solliciter plusieurs établissements bancaires plutôt qu'un, le tribunal relève qu'ils ont fait des demandes, conformes aux prescriptions contractuelles, et dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, auprès du Crédit Agricole et de la société Immoprêt. Pour autant, leurs demandes ont été refusées.

La venderesse procède par voie de pure affirmation lorsqu'elle indique qu'il ne s'agirait que d'attestations de complaisance voir de fausses attestations puisqu'elle indique douter du fait qu'elles émanent d'organismes bancaires. Toutefois, elle n'apporte aucun élément permettant de remettre en question la véracité de ces attestations.

Quant au caractère tardif de la justification de ces refus de prêt, il n'est pas contesté par les acquéreurs que les courriers de refus ont été adressés tardivement au notaire et à la venderesse, en tout cas après le délai prévu à l'acte. En effet, selon le compromis, les acquéreurs s'obligeaient à notifier au notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le surlendemain de la date limite d'obtention du prêt visée aux conditions particulières, soit au plus tard le 6 mars 2021, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Pour autant, ce n'est pas la notification tardive de ces refus de prêt au notaire qui est à l'origine de la défaillance de la condition suspensive et de l'échec de la vente mais bien le refus des banques de financer le projet des acquéreurs, de sorte que Mme [O] [Z] ne peut obtenir indemnisation du préjudice résultant de l'échec de la vente au motif que M. [I] [K] et Mme [R] [X] lui ont notifié tardivement leur refus de prêt.

En réalité, conformément au compromis de vente, la notification tardive ou l'absence de notification dans le délai fixé au compromis permet seulement au vendeur d'être délié de tout engagement s'il le souhaite après une mise en demeure de l'acquéreur, avec un préavis de cinq jours, restée infructueuse.



Qui plus est, l'article L313-41 du code de la consommation, invoqué par les défendeurs, prévoit que 
« Lorsque l'acte mentionné à l'article L.313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Ces dispositions étant d'ordre public, elles ne peuvent être affectées par la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur qui seraient de nature à accroître les exigences qui en résultent, notamment en l'obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai, à justifier de ses démarches auprès du vendeur ou du notaire ou à notifier toute offre ou refus de prêt. Dès lors, il ne peut être reproché aux acquéreurs de n'avoir pas justifié du refus de prêt dans le délai prévu à l'acte. Là encore, la seule conséquence attachée au non respect de ce délai tient dans le fait que le vendeur retrouve sa liberté contractuelle.

Il ne peut davantage être reproché aux acquéreurs d'avoir été de mauvaise foi et d'avoir empêché la condition suspensive de se réaliser alors qu'en réalité il se comprend des pièces versées que, prenant conscience des difficultés dans lesquelles ils se trouvaient pour obtenir un financement complet du bien au moyen d'un prêt, ils ont cherché une autre solution en vendant deux de leurs biens pour diminuer le montant de l'emprunt. C'est en ce sens qu'ils ont indiqué à Mme [O] [Z], par mail du 8 avril 2021, que leur dossier était prêt et qu'ils attendaient l'offre définitive de prêt qui avait été acceptée. Ils confirmaient alors qu'ils souhaitaient toujours acquérir la maison et expliquaient le retard pris dans le projet du fait du désistement d'un de leurs acquéreurs et des délais de traitement des banques dans le contexte de crise sanitaire. Le plan de financement du 18 mars 2021 de la Caisse d'Epargne confirme qu'ils ont cherché une autre solution avec un apport personnel de 174.299 euros. Mme [O] [Z] s'est toutefois prévalu de la non réalisation de la condition suspensive pour reprendre sa liberté contractuelle et remettre le bien en vente.

Les éléments ainsi exposés permettent de considérer que le rejet des demandes de prêt et la défaillance de la condition suspensive ne sont pas imputables aux acquéreurs. La demande de dommages et intérêts formée par Mme [O] [Z] sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des acquéreurs

Les acquéreurs soutiennent que Mme [O] [Z] a commis une faute dans l'exécution du compromis de vente en révoquant son consentement à la vente par une simple lettre recommandée et en remettant en vente le bien. Ils réclament 50.000 euros de dommages et intérêts faisant valoir qu'ils ont définitivement cédé deux de leurs biens et qu'il ont été contraints de prendre un logement à bail alors qu'ils ont quatre enfants.

La venderesse rappelle les termes du compromis et soutient qu'elle était en droit de se délier de son engagement après une mise en demeure infructueuse.






Sur ce, le principe est qu'en cas de non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, chacune des parties reprend sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre.

Le compromis de vente a prévu le formalisme à respecter en pareille hypothèse. Ainsi, passé le délai laissé à l'acquéreur pour notifier au notaire l'offre ou le refus de prêt, l'acte prévoit que la condition suspensive est réputée non réalisée à l'égard du vendeur et que celui-ci est délié de tout engagement, si bon lui semble, après mise en demeure de l'acquéreur, avec un préavis de cinq jours, restée infructueuse.

Ainsi qu'il a été dit, M. [I] [K] et Mme [R] [X] disposaient d'un délai jusqu'au 6 mars 2021 pour justifier soit d'une offre de prêt soit d'un refus de prêt, ce qu'ils n'ont pas fait de sorte que la condition suspensive a défaillie à cette date.

Par courrier recommandé en date du 30 mars 2021, Mme [O] [Z] les a mis en demeure de justifier, sous cinq jours, de l'obtention d'un prêt, à défaut de quoi elle considérerait la vente comme caduque. Elle indique, sans être contestée sur ce point, que le courrier a été reçu le 2 avril 2021. Pour autant, les acquéreurs n'ont pas justifié, dans le délai de cinq jours, de l'obtention d'un prêt. Il n'a pas été signé d'avenant au compromis de vente pour proroger le délai d'obtention du prêt. Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à Mme [O] [Z].

La demande de dommages et intérêts formée par les défendeurs sera donc rejetée.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

Succombant principalement en l'instance, Mme [O] [Z] supportera les dépens.

L'équité commande d'allouer à M. [I] [K] et Mme [R] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Mme [O] [Z] de sa demande indemnitaire à l'encontre de M. [I] [K] et Mme [R] [X],

Déboute M. [I] [K] et Mme [R] [X] de leur demande indemnitaire à l'encontre de Mme [O] [Z],

Condamne Mme [O] [Z] aux dépens,

Condamne Mme [O] [Z] à payer à M. [I] [K] et Mme [R] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


Le greffier, Le président,