Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/02840 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WELE


JUGEMENT DU 15 AVRIL 2024



DEMANDERESSE :

Société BC BELGIUM HOLDING NV,
dont le n° d’entreprise est le 0737730332, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1] BELGIQUE
représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me David HALLER, avocat au barreau de PARIS, plaidant



DÉFENDERESSE :

S.A.S. LILLENIUM EUROPE
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE, plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Juin 2023 ;

A l’audience publique du 12 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Avril 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Avril 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, la S.A.S. Lillenium Europe a conclu un bail en l'état futur d'achèvement avec M. [O] [K] déclarant intervenir au nom et pour le compte de la société Belgium Holding NV portant sur une cellule C24 du centre commercial Lillenium situé [Adresse 8] à [Localité 5] moyennant le règlement d'un loyer de base annuel garanti de 70 000 euros hors taxes hors charges et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 7 % du chiffre d'affaire réalisé par le preneur et le loyer de base. Le bail a été conclu pour une durée de dix années, à compter de la date de livraison du local.

Le local a été mis à disposition le 10 juillet 2020 suivant procès-verbal de livraison.

Se plaignant d'impayés de loyers, la S.A.S. Lillenium Europe a fait délivrer à la société BC Belgium Holding NV un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 305 732,98 euros selon décompte arrêté au 7 mars 2022, signifié en tentative à l'établissement français le 25 mars 2022, puis transmis le 30 mars 2022 à l'huissier belge qui l'a signifié le 15 avril 2022 au siège social de la preneuse. 

Par exploit d’huissier délivré le 28 avril 2022, la société BC Belgium Holding NV a assigné la S.A.S. Lillenium Europe devant le tribunal judiciaire de Lille en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par une ordonnance d'incident du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a notamment:

- condamné la société BC Belgium Holding NV à payer à la SAS Lillenium Europe à titre de provision à valoir sur son arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2022, la somme de 375 000 euros ;

- rejeté le surplus de la demande de provision ;

- rejeté la demande de délais de paiement.


Dans ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 31 mars 2023, la société BC Belgium Holding demande à la juridiction de :

La Recevoir en ses demandes et la dire bien fondée ;
Débouter la société Lillenium Europe de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Et ce faisant,

Sur le quantum et le paiement de la dette locative :

Juger que la société Lillenium Europe n’est pas fondée à lui réclamer le paiement de la somme de 305 732,98 euros ;
_Juger qu'elle n’est pas fondée à réclamer sa condamnation au règlement de :

→ intérêts de retard au taux Euribor 3 mois, majoré de 500 points de base par an à compter de la date de chaque terme dû, le tout majoré de 10 % conformément au bail,
→ 1 000 euros de frais de recouvrement (article 24 du bail)
→ Pénalités de retard représentant 5 % des sommes dues à compter de la sommation depayer du 28 juin 2021
→ Une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, outre les charges de taxe foncière, assurance, jusqu’à complète libération des lieux le tout majoré de 25 % ; 

Débouter en tout état de cause la société Lillenium Europe de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions visant à sa condamnation au titre des créances alléguées ;
_Subsidiairement, lui accorder des délais sur une période de vingt-quatre mois, à compter de la date de signification du jugement à intervenir, pour s’acquitter de toute somme qui serait jugée être due ;


Sur la nullité du commandement de payer délivré le 30 mars 2022 :

Juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 mars 2022 ;Subsidiairement, juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 mars 2022 n’a pas été délivré de bonne foi par la société Lillenium Europe et en conséquence le priver de tout effet juridique ;
Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 mars 2022 est dépourvu de tout effet juridique extinctif à l’égard du bail commercial en état futur d’achèvement en date du 15 juin 2020 ;
Très subsidiairement, suspendre, pendant le cours des délais de paiement accordés et de manière rétroactive, les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 30 mars 2022 ;
En tout état de cause, 

Condamner la société Lillenium Europe à payer à la société BC Belgium Olding NV la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
La Condamner aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Evensten Avocats, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 avril 2023, la S.A.S. Lillenium Europe s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :

 Déclarer irrecevable et mal fondée en ses demandes la société BC Belgium Holding NV et l’en débouter ;
La Déclarer recevable et bien fondée en ses moyens juridiques et demandes ;
A titre principal, déclarer valable et opposable le commandement de payer signifié les 30 mars et 15 avril 2022 et constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en son article 24, au 15 mai 2022 ;
 A titre subsidiaire prononcer la résolution judiciaire du bail pour fautes contractuelles en l’absence de tout paiement et occupation illégale des lieux donnés à bail;En toute hypothèse,

Prononcer l’expulsion de la société BC Belgium Holding NV ainsi que de tout occupant de son chef des locaux, dont la société BC Foods, qu’elle occupe indûment, situé centre commercial Lillenium et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
 Condamner la société BC Belgium Holding NV à payer au bailleur les sommes suivantes :
→ 533 576,47 euros arrêtée au 12 avril 2023, avec intérêt au taux Euribor 3 mois, majoré de 500 points de base par an à compter de la date d’échéance de chaque terme dû, le tout majoré de 10 % conformément au bail 
→1 000 euros de frais de recouvrement (article 24 du bail)
→ les pénalités de retard de l’article 11.2, soit 5 % des sommes dues à compter de la sommation de payer du 28/06/2021
→ une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit depuis le 15 mai 2022, soit pour un montant de 37 255,36 euros HT, par trimestre outre les charges de taxe foncière, assurance, jusqu’à complète libération des lieux, le tout majoré de 25 % conformément au bail. 

-La Condamner à lui payer la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 14 juin 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 12 février 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la validité du contrat de bail

La société BC Belgium Holding NV sollicite le débouté de la demande en paiement des loyers et des pénalités au motif de l'inopposabilité des clauses et conditions du bail daté du 15 juin 2020 en ce qu'il n'a pas été signé par une personne habilitée à le faire.

Aux termes de l'article 1156 du code civil, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité. L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié.

En l'espèce, le contrat de bail du 15 juin 2020 a été conclu par la société BC Belium Holding NV représentée « par son représentant permanent monsieur [O] [K], dûment habilité à l'effet des présentes, tel qu'il en sera certifié par une attestation émanant d'un avocat belge que le preneur s'engage à remettre au Bailleur au plus tard à la date de livraison du local objet du présent bail ». M. [K] a signé le procès-verbal de réception du local le 10 juillet 2020, en mentionnant la qualité « gérant », sans toutefois fournir l'attestation prévue.

Il résulte de l'extrait d'immatriculation du 25 avril 2022 (pièce 3 demandeur) que le représentant légal de la société BC Belgium Holding NV est M. [I] [Z] (conducteur, personne chargée de la gestion courante et directeur général).

D'après le mandat établi par acte notarié du 28 janvier 2020, la société BC Belgium Holding et la société Hawaiian Group Belgium ont désigné « comme mandataire général et spécial avec droit de substitution » M. [O] [K] « Avec pouvoir d'agir chacun séparément et seul, ci—après dénommé invariablement « mandataire » Qu'ils chargent pour et en leur nom :
De créer des sociétés et associations dans lesquelles HAWAIIAN GROUP BELGIUM précitée et/ou BC BELGIUM Holding est actionnaire unique, d'ouvrir à cet effet les comptes bancaires nécessaires, de faire ouvrir et établir des attestations bancaires et un plan financier, de faire des apports, de modifier les statuts, d'assister à des assemblées générales et de participer aux délibérations et votes, le tout dans le respect des restrictions imposées par la loi et les statuts. » (pièce 4 demandeur).

Par ailleurs, il n'est pas contesté que M. [K] utilisait comme adresses mail [Courriel 7] et [Courriel 6]. Il résulte ainsi de la pièce 19 du défendeur que M. [K] était en copie des courriels échangés entre son assistante exécutive, Mme [J] [R] et Me Depoix, avocat chargé de la rédaction des actes, dans le cadre des négociations précontractuelles, au cours du mois de mars 2020. Le mandat notarié était joint dans le courriel adressé le 4 mars 2020 par Mme [R] à Me [L] avec la mention « With a « power of attorney », certified by a Belgian notary office, in attachment I can confirm that [O] [K] is the permanent representative of both groups. ».

De même, il apparaît à la lecture des courriels objets de la pièce 18 que M. [K] était l'interlocuteur de la société Lillenium dans le cadre des discussions concernant la date d'ouverture du centre commercial, entre le 18 mai et le 9 juin 2020, et a négocié une franchise partielle de loyer pour la première année avec un loyer réduit à 10 % du chiffre d'affaires ainsi qu'une année supplémentaire au bail.

Enfin, il sera relevé que la société BC Belgium Holding ne conteste aucunement l'occupation et l'exploitation des locaux, se prévalant d'un bail verbal, et n'a jamais contesté les factures qui lui ont été adressées directement par la société Lillenium dès le 15 juillet 2020.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, M. [K] a été l'unique interlocuteur de la société Lillenium dans le cadre des discussions en vue de la conclusion du contrat de bail et postérieurement à celle-ci jusqu'à l'ouverture du commerce. Il s'est présenté et s'est comporté à l'égard du propriétaire comme le mandataire de la société BC Belgium Holding, disposant du pouvoir suffisant (« the permanent representative », « dûment habilité à l'effet des présentes, tel qu'il en sera certifié par une attestation émanant d'un avocat belge que le preneur s'engage à remettre au Bailleur au plus tard à la date de livraison du local objet du présent bail » ) pour conclure le bail. Ce faisant, il a donné l'apparence à la société Lillenium qu'il disposait du pouvoir suffisant pour engager la société BC Belgium Holding.

La S.A.S. Lillenium a donc légitimement pu croire que M. [O] [K] avait mandat pour engager la société BC Belgium Holding.

En conséquence, le contrat de bail est opposable à la société BC Belgium Holding, de sorte que le moyen soulevé pour s'opposer à la demande en paiement sera écarté.


II- Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.







D'après l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable à l'espèce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


A- Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d'un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance y réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour la payer, la réalité de cette créance.

Le contrat de bail étant valide et opposable à la société BC Belgium Holding, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire dans un commandement de payer.

En l'espèce, il est stipulé à l'article 24 du bail une clause résolutoire de la manière suivante :
« La présente clause résolutoire sanctionne toute méconnaissance par le Preneur de l'une quelconque de ses obligations résultant pour lui tant du présent Bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, que des dispositions du Code du commerce et plus généralement de la législation en vigueur.

Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de loyer ou indemnités d'occupation et/ou accessoires à leur échéance, Quote-part de Charges ou des intérêts de retard des loyers et charges impayés à l'échéance contractuelle due, du coût du commandement comme en cas d'inexécution d'une obligation du Bail ou des dispositions résultant de la loi, d'une décision de justice, ou du règlement intérieur du Centre Commercial, et un (1) mois après un commandement de payer ou une simple sommation d'exécuter visant la présente clause, le présent Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, nonobstant tout paiement ou d'exécution qui interviendrait postérieurement à l'expiration du délai visé ci-dessus. [...]».

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré les 25 mars et 12 avril 2022 comporte un tableau intitulé « état de compte BELCHICKEN au 07.03.2022 ». Ce tableau comporte pour chaque ligne l'indication de la date, la mention de la nature de la créance (échéance de loyer ou facture), le montant et le numéro de facture, ainsi que la date d'exigibilité.

Ces éléments sont suffisants à éclairer le preneur sur les sommes dont le règlement lui est réclamé.

Au stade de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur n'a pas à justifier du bien fondé de la créance visée, mais uniquement à fournir les éléments suffisants pour que le preneur soit en mesure de vérifier la réalité des dettes évoquées.

Par ailleurs, la clause résolutoire stipulée au bail est reproduite intégralement dans le commandement, de sorte que le preneur avait connaissance du délai imparti pour régulariser la situation.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire est régulier et la demande de nullité de ce commandement sera rejetée.

B- Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer

Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. La clause résolutoire doit ainsi être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en mars et avril 2022, soit postérieurement aux périodes de confinement.

La société BC Belgium Holding argue de difficultés liées à un retard des travaux d'aménagement, un manque d'attractivité du centre commercial avec une fréquentation en baisse constante.

Cependant, il ne peut être reproché au bailleur d'avoir délivré un commandement en mars 2022 alors qu'il avait déjà délivré au preneur une simple sommation de payer en juin 2021 et que les impayés ont débuté en juillet 2020, sans régularisation.

La BC Belgium Holding ne caractérise ainsi aucune mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que cet acte est valide et produit tous ses effets.


III- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail a été délivré le 15 avril 2022 au siège social de la preneuse.

Il n'est pas contesté que les causes du commandement étaient effectivement dues à la bailleresse.

Aucun paiement n'est intervenu dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mai 2022.

Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose en outre que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société Belgium Holding NV sollicite l'octroi de délais de paiement afin de s'acquitter de sa dette en arguant du retard d'ouverture du commerce et de la faible fréquentation du centre commercial.

Cependant, elle ne fait état d'aucune difficulté de trésorerie et ne fournit aucun document de nature à justifier de difficultés financières ou de la faiblesse de son chiffre d'affaires.

Elle se borne à demander un délai de vingt-quatre mois sans démontrer sa capacité à s'acquitter de sa créance dans ce délai en sus du loyer courant.

En conséquence, compte tenu de l'absence de justification de sa situation financière par le preneur et en considération des besoins du créancier, il convient de débouter la société Belgium Holding NV de sa demande de délais de paiement.


les effets de la résiliation du bail
L'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à procéder à l'enlèvement des meubles et à les placer dans un garde-meuble selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera justement fixée au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 37 255,36 euros hors taxe par trimestre outre les charges de taxe foncière, assurance, jusqu'à la libération effective des locaux.



IV- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, il résulte du décompte arrêté au 12 avril 2023 un solde débiteur de 533 576,47 euros, déduction faite des sommes réglées.

Le montant de la dette n'est pas critiqué par le preneur.

En conséquence, il convient de condamner la société BC Belgium Holding NV à payer au bailleur la somme de 533 576,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 12 avril 2023.


V- Sur les clauses pénales

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, il est prévu à l'article 24.3 du contrat de bail que « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent Bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le Bailleur d'une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de dix (10) % à titre d'indemnité forfaitaire irrévocable.
[…] Par ailleurs, les sommes dues seront automatiquement majorées d'une somme de mille (1000) euros hors taxe, taxe sur la valeur ajoutée ajoutée en sus, à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous honoraires et frais de recouvrement ou de procédure (sommations, poursuites ou mesures conservatoires, etc.) ou tous frais de poursuite engagés par le Bailleur pour faire respecter les présentes, en ce inclus des honoraires d'avocat quelque soit leur montant, ainsi que tous frais de levée d'état et de notification nécessaires par application des articles L.145-5 à L.145-23 du Code de commerce sont à la charge du Preneur qui s'y oblige. ».

L'article 8.9 dispose que « L'indemnité d'occupation, à la charge du Preneur, en cas de non délaissement du local après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du dernier loyer de location du Local par le Preneur avant survenance du terme ou de la résiliation majoré de vingt-cinq pour cent (25) % sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être demandés en justice par le Bailleur, et outre tous accessoires du loyer. »


L'article 11.1 prévoit encore que « En cas de non-paiement à son échéance de toute somme due par le Preneur au Bailleur en vertu du Bail, le Bailleur pourra percevoir, à l'expiration d'un délai d'un (1) mois à compter d'une mise en demeure restée infructueuse, un intérêt de retard calculé au taux de l'Euribor 3 mois majoré de cinq cents (500) points de base par an à compter de la date d'échéance, tout mois commencé étant dû dans son intégralité, et ce indépendamment de tous dommages-intérêts et de l'éventuelle mise en jeu de la clause de résiliation du Bail. ». Et selon l'article 11.2 « En cas de retard de paiement de toute somme due par le Preneur au Bailleur en vertu du présent Bail, une majoration de cinq pourcent (5 %) des sommes dues sera appliquée à l'expiration d'un délai d'un (1) mois à compter d'une mise en demeure restée infructueuse et e, indépendamment des intérêts de retard prévis à l'Article 11.1 ci-dessus, de tous dommages-intérêts et de l'éventuelle mise en jeu de la clause de résiliation du Bail. »

Ces clause s'analysent en des clauses pénales soumises au contrôle du juge en leur caractère excessif ou dérisoire.

La bailleresse ne fait état d'aucun autre préjudice que le retard de paiement.

Ces clauses, qui plus est cumulées, sont manifestement excessives au regard du préjudice effectivement subi par la victime.

Il convient de les réduire.

Ainsi, la somme de 533 576,47 euros due au titre des loyers et charges impayés portera intérêt uniquement au taux d'intérêt légal à compter du 15 avril 2022, date du commandement de payer pour la somme de 305 732,98 euros et à compter de chaque échéance pour le surplus, et sans majoration de 10 %.

S'agissant des pénalités de retard fixées forfaitairement à 5 % des sommes dues par l'article 11.2, elles seront réduites à 25 000 euros.

Concernant la demande d'une somme de 1 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire de frais contentieux, la somme sera réduite à 1 euro. Aucune majoration forfaitaire ne sera accordée s'agissant de l'indemnité d'occupation.


VI- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société BC Belgium Holding NV succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.










PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société BC Belgium Holding NV de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

La DÉBOUTE de sa demande tendant à ce que le commandement de payer visant la clause résolutoire soit privé de tout effet juridique ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.A.S. Lillenium Europe à la société BC Belgium Holding NV portant sur le local commercial correspondant à la cellule C24 du centre commercial Lillenium situé [Adresse 8] à [Localité 5], par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mai 2022 ;

DÉBOUTE la société BC Belgium Holding NV de sa demande de délais de paiement;

ORDONNE l'expulsion de la société BC Belgium Holding NV et de tous occupants de son chef du local commercial correspondant à la cellule C24 du centre commercial Lillenium situé [Adresse 8] à [Localité 5], à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE la société BC Belgium Holding NV à une indemnité d'occupation de 37 255,36 euros hors taxe par trimestre outre les charges de taxe foncière et d'assurance du local, à compter de la résolution du bail, soit à compter du 15 mai 2022 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

CONDAMNE la société BC Belgium Holding NV à payer à la S.A.S. Lillenium Europe la somme de 533 576,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 12 avril 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2022 sur la somme de 305 732,98 euros et à compter de chaque échéance pour le surplus ;

La CONDAMNE à lui payer la somme de 1 euro au titre des frais de recouvrement (article 24 du bail) ;

La CONDAMNE à lui payer la somme de 25 000 euros au titre des pénalités de retard de l'article 11.2 du contrat de bail ;

CONDAMNE la société BC Belgium Holding NV à payer à la S.A.S. Lillenium Europe la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société BC Belgium Holding NV de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S. Lillenium Europe de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la société BC Belgium Holding NV de ses autres demandes ;

CONDAMNE la société BC Belgium Holding NV aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE



Benjamin LAPLUMEAurélie VERON