Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/04870 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WKHD


JUGEMENT DU 15 AVRIL 2024



DEMANDEUR :

M. [K] [P]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE :

Mme [C] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Alexis IHOU, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Juin 2023 ;

A l’audience publique du 12 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Avril 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Avril 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2020, M. [K] [P] a donné à bail à la S.A.S. Auto-Ecole Alpha Groupe Formation et à Mme [C] [L] un local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le règlement d'un loyer annuel de 10 200 euros, payable mensuellement. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 12 octobre 2020.

Le bail prévoit une franchise de loyer de trente-six mois à compter de la prise d'effet du bail, en raison de travaux d'aménagement que doit réaliser le preneur.

Par actes du 24 janvier 2022, le propriétaire a fait signifier à la S.A.S. Auto-Ecole Alpha Groupe Formation et à Mme [C] [L] une sommation d'avoir à être présent le 2 février 2022 pour une visite des lieux.

Le preneur ne s'est pas présent à la date fixée pour la visite des locaux.

Par actes d'huissier du 8 février 2022, M. [K] [P] a fait délivrer à la S.A.S. Auto-Ecole Alpha Groupe Formation et à Mme [C] [L] un commandement de payer les loyers pour un montant de 14 511,59 euros.

Par procès-verbal des 9 et 10 février 2022, il a été procédé à la reprise des lieux, Mme [L] ayant acquiescé à leur restitution volontaire.

Le 11 mars 2022, le tribunal de commerce d'Arras a prononcé l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la S.A.S. Auto-Ecole Alpha Groupe Formation.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2022, M. [K] [P] a assigné Mme [C] [L] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges.

Dans ses dernières conclusions n°1 signifiées le 27 février 2023, M. [P] demande à la juridiction de :

Juger son action recevable et bien fondée ;
Débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes ;
En conséquence,

la Condamner à lui payer la somme de 14 902,84 euros au titre de loyers et charges impayés assorti du taux d'intérêt légal majoré de 7 point à compter du 8 février 2022, date du commandement de payer ;
la Condamner à lui payer la somme de 2 980,57 euros au titre de la clause pénale insérée au bail commercial ;
la Condamner à lui payer la somme de 937,02 euros au titre des dépens exposés antérieurement à l'instance ;
la Condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 mai 2023, Mme [C] [L] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :

Constater que la société Auto Ecole Alpha Groupe a été liquidée judiciairement par jugement du tribunal de commerce d'Arras du 11 mars 2022 ;
Constater l'absence de Me [V] en qualité de liquidateur de la société à la procédure ;
Constater l'absence de déclaration de créances du bailleur auprès du liquidateur valant renonciation à faire valoir sa créance ;
Dire et Juger nulle l'assignation délivrée uniquement à l'encontre de Mme [L] et l'absence de fondement juridique de la demande ;
Dire et Juger irrecevables les demandes formulées à son encontre ;
Annuler les créances du bailleur en ce qu'elles reposent sur une clause abusive et a fortiori inopérante ;
Condamner M. [P] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.


Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 14 juin 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 12 février 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la nullité de l'assignation

Le moyen tiré d'une nullité de forme ne peut être accueilli que s'il est justifié qu'elle cause un grief. Le grief doit être expressément évoqué.

Mme [L] argue de la nullité de l'assignation au motif que la SAS Auto Ecole Alpha Groupe n'a pas été assignée à ses côtés et que la demande de M. [P] ne repose sur aucun fondement juridique.

Or, ces moyens, soulevés sans fondement textuel, ne sont pas de nature à emporter la nullité de l'acte introductif d'instance.

En conséquence, la demande sera rejetée.


II- Sur l'irrecevabilité des demandes en raison de la procédure collective

Mme [L] a été assignée en la procédure en qualité de preneur et non de représentante de la société Auto Ecole Alpha Groupe.

La liquidation judiciaire de ladite société est donc sans incidence sur les demandes formées à l'encontre de Mme [L], en son nom personnel.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir.


III- Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l'article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.









En l'espèce, il résulte des dispositions claires du contrat de bail du 12 octobre 2020 que Mme [C] [L] est co-preneur à titre personnel du bail, aux côtés de la société Auto-Ecole Alpha Groupe Formation. Il est indiqué sous le nom des deux preneurs « Et soumis solidairement entre eux à toutes les obligations leur incombant en vertu du présent acte. ».

Ainsi, Mme [L] est tenue solidairement avec la société d'auto-école du paiement des sommes dues au titre du bail.

Il est stipulé au bail que :

« Le BAILLEUR accorde au PRENEUR une franchise de loyer de TRENTE-SIX (36) mois à compter de la prise d'effet du présent bail. La franchise de loyer de 36 mois débutera à compter du 12 OCTOBRE 2020 jusqu'au 11 OCTOBRE 2023.
Il est précisé que le montant du loyer ainsi que la franchise de loyer ne sont consentis par le BAILLEUR qu'en raison des travaux d'aménagement que doit réaliser le PRENEUR comme indiqué ci-après sous le chapitre travaux et conformément à l'annexe 2.

Si les travaux n'étaient pas réalisés entièrement dans un délai de 12 mois à compter des présentes, la franchise de loyer se trouverait sans fondement. En conséquence, la franchise de loyer ne serait pas applicable et le PRENEUR devra rembourser immédiatement les loyers non payés depuis la signature du présent bail. Le montant du loyer sera automatiquement majoré de 30% et dès aujourd'hui. Le BAILLEUR aura également la faculté de demander la résiliation du bail pour inexécution d'une clause déterminante. Dans ce cas, le BAILLEUR conserverait le bénéfice des travaux déjà réalisés sans aucune indemnisation du PRENEUR. ».

Il est précisé en page 10/48 :

« Travaux devant être réalisés par le PRENEUR – en sus de ce qui a été prévu ci-avant il est prévu comme condition essentielle et nécessaire au consentement du BAILLEUR au présent bail, au montant du loyer et à la franchise de loyer la réalisation de travaux par la PRENEUR.
Travaux devant être réalisés par le PRENEUR :

- ectricité (bureautique, fibre internet, salle de simulateur, salles théoriques) ;
- isolation phonique (salle théoriques) ;
- placostyle sur tous les murs avec isolant thermique et enduits ;
- création d'un espace accueil de la clientèle (cloison, porte) ;
- rénovation WC.

Le tout conformément au devis de travaux ci-après annexé (ANNEXE 2). »

L'annexe 2 correspond à un devis d'un montant total TTC de 74 147,52 euros pour la démolition de cloisons, de plafonds et de parquet et l'installation de nouvelles cloisons et l'aménagement d'un WC et d'un lavabo mural.

M. [P] réclame le paiement des loyers, en estimant que la condition de réalisation des travaux justifiant la franchise des loyers est défaillie.

En réponse, Mme [L] se prévaut de la nullité de la clause comme abusive, sans fonder juridiquement sa demande.








A- Sur l'annulation des créances au motif du caractère abusif de la clause

La débitrice se borne a indiquer qu'eu égard au montant du devis, il ne s'agit pas de simples travaux d'aménagement.

Or, il ne peut être déduit du simple montant du devis qu'il s'agit de travaux excédant le simple aménagement de la cellule commerciale.

Au contraire, la description littérale des travaux conditionnant la franchise de loyer dans le bail et le devis développant les travaux visés attestent de ce qu'il s'agit bien de simples travaux d'aménagement de locaux et non de gros travaux tels que ceux affectant la structure ou encore la toiture, lesquels sont à la charge exclusive du bailleur sans possibilité de transfert au preneur.

Le fait que la participation du bailleur aux frais d'aménagement du preneur soit de 30 600 euros (franchise de loyer de trois ans) sur un devis total de 74 147,52 euros, relève des négociations contractuelles entre les parties et ne saurait caractériser une clause abusive.

S'agissant de l'argument tenant à l'existence d'un devis de remplacement des châssis des fenêtres des locaux, il convient de relever que ce devis correspond à l'engagement du bailleur de procéder à ces frais à ces travaux, et est sans lien avec la clause liant la franchise de loyer avec la réalisation de travaux par le preneur.

Au regard de ces éléments, Mme [L] échoue à démontrer le caractère abusif et inopérant de la clause liant la franchise de loyer à la réalisation de travaux. Elle sera donc déboutée de sa demande d'annulation des créances.


B- Sur les sommes dues

Il est constant qu'aucun des travaux stipulés au bail n'a été réalisé dans le délai d'un an imparti. La condition est donc défaillie et le bailleur est fondé à réclamer le paiement des loyers au preneur.

Compte tenu de la qualité de preneur de Mme [L] et de la clause de solidarité, l'ensemble des loyers peut lui être réclamé, sans qu'il soit nécessaire d'appeler en la cause le co-preneur.

La défenderesse ne discute pas le quantum réclamé.

Il résulte du décompte actualisé une dette locative de 14 902,84 euros. Il sera fait droit à la demande en paiement pour ce montant.


IV- Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.



En l'espèce, il est prévu à l'article Clause Pénale page 6/48 du contrat de bail que les sommes impayées seront majorées de 20 % et que le taux d'intérêt sera majoré de 7 points.

Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Le bailleur ne justifiant d'aucun préjudice particulier, les pénalités apparaissent manifestement excessives au regard du préjudice effectivement subi par le créancier et seront réduites à une somme forfaitaire de 2 000 euros, sans majoration du taux d'intérêt.

La dette locative portera ainsi intérêt au taux légal à compter du 8 février 2022, date du commandement de payer.


V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [C] [L] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 500 euros. Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 937,02 euros au titre des dépens exposés antérieurement à la présente instance.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [C] [L] de sa demande de nullité de l'assignation ;

La DÉBOUTE de sa demande d'irrecevabilité des demandes formées à son encontre ;

DECLARE recevables les demandes formées à l'encontre Mme [L] ;

La DÉBOUTE de sa demande d'annulation des créances en ce qu'elles reposent sur une clause abusive et inopérante ;

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à M. [K] [P] la somme de 14 902,84 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 ;

La CONDAMNE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de la clause pénale ;

La CONDAMNE à lui payer la somme de 937,02 euros au titre des dépens exposés antérieurement à la présente instance ;

La CONDAMNE à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





DÉBOUTE Mme [C] [L] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [K] [P] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE Mme [C] [L] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Mme [C] [L] aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE




Benjamin LAPLUMEAurélie VERON