Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00541
N° Portalis DBZS-W-B7I-YFQS

N° de Minute : 24/00088

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Avril 2024





[S] [K]
[P] [I]


C/

Société LA COPROPRIETE LE [Adresse 5]
Société SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE
[C] [J]
[Y] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Avril 2024




DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [S] [K], demeurant [Adresse 3]


M. [P] [I], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Jean-luc WABANT, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

LA COPROPRIETE LE [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA DES HAUTS DE FRANCE [Adresse 2]

représentée par Me LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE


Mme [C] [J], ayant élu domicile chez [Adresse 6]

ayant pour avocate plaidante Me Claire FAGES de la SELARL CLF, avocate au Barreau de TOULOUSE et pour avocat postulant Me Alexandre DEMEYERE-HONORE, avocat au barreau de LILLE

M. [Y] [J], ayant élu domicile chez [Adresse 6]

ayant pour avocate plaidante Me Claire FAGES de la SELARL CLF, avocate au Barreau de TOULOUSE et pour avocat postulant Me Alexandre DEMEYERE-HONORE, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024 

Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Avril 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier


RG 541/2024 – Page - MA
EXPOSE DES FAITS


Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [F] épouse [J] sont propriétaires d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7], au sein de la copropriété Le [Adresse 5].

L’appartement se situe au premier étage de l’immeuble.

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2019, Monsieur [J] et Madame [J] ont donné à bail leur immeuble à Monsieur [S] [K] et Madame [P] [I].

Le 6 janvier 2024, l’ascenseur du bâtiment A de la résidence a cessé de fonctionner. Monsieur [K], personne à mobilité réduite du fait de la paralysie de ses membres inférieurs, doit nécessairement emprunter l’ascenseur pour quitter et regagner le logement qu’il occupe au 1er étage.

Les locataires ont contacte le syndic de copropriété pour solliciter la remise en service de l’ascenseur.

Par ordonnance du 18 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Lille a fait droit à la requête de Monsieur [K] et Madame [I] et les a autorisés à assigner en référé heure à heure Monsieur [J] et Madame [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 mars 2024, Monsieur [K] et Madame [I] ont assigné Monsieur [J] et Madame [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 25 mars 2024 aux fins d’obtenir :

A titre principal :
Ordonner à Monsieur [J] et Madame [J] et au syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA de faire remettre en service l’ascenseur de l’immeuble sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15e jour qui suivra la signification d’ordonnance,Ordonner à Monsieur [J] et Madame [J] de mettre en place une prestation par un tiers agrée permettant à Monsieur [K] de rentrer en toute sécurité dans son logement au rythme de 4 fois par semaine sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,Condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA à leur payer à titre de provision la somme de 990 euros,

A titre subsidiaire :
Condamner Monsieur [J] et Madame [J] à verser à Monsieur [K] la somme de 1 800 euros à titre de provision pour les dépenses liées à l’utilisation d’un service agrée lui permettant de sortir et d’entrer dans son domicile 4 fois par semaine,
En tout état de cause :
Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA et Monsieur [J] et Madame [J] à payer à Madame [I] et Monsieur [K] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [J] et la copropriété le [Adresse 5] aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024, lors de laquelle elle a été retenue.

Monsieur [K] et Madame [I], représentés par leur conseil, reprennent les demandes contenues dans l’assignation.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et 1708 et suivants du code civil, ainsi que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que les bailleurs sont tenus de garantir tous les vices ou défauts de la chose louées, et doivent indemniser le locataire de toute perte conséquente. Ils font également valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Monsieur [J] et Madame [J], représentés par leur conseil, sollicitent à titre principal le rejet des demandes de Monsieur [K] et Madame [I], et à titre subsidiaire la réduction du montant de l’indemnisation provisionnelle sollicitée à la somme de 360 euros.

Ils demandent également que soit allouée à Monsieur [K] la somme de 64 euros par semaine pendant 10 semaines au titre d’indemnité provisionnelle pour couvrir les frais d’assistance à tierce personne.

Ils sollicitent que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] soit condamné à les relever et garantir indemnes de toute condamnation, et qu’il soit condamné à leur verser la somme de 1 800 euros au titre des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ne peuvent être tenus de mettre à disposition du locataire un service d’accompagnement dans un délai de 3 jours suivant la décision à intervenir, indiquant qu’ils ne connaissent pas les besoins spécifiques du locataire et ne sont donc en mesure d’exécuter cette obligation. Ils font valoir en outre qu’ils n’ont pas qualité pour faire procéder à la réparation de l’ascenseur, qui incombe à la copropriété.

Au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ils font valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit du défaut d’entretien des parties communes et doit donc garantir les propriétaires de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société FONCIA, représenté par son conseil, conclut au rejet des demandes de Monsieur [K] et Madame [I] en raison de l’existence de difficultés sérieuses aux demandes.

Reconventionnellement, il sollicite la condamnation de Monsieur [K] et Madame [I] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir au visa de l’article 1708 du code civil, que Monsieur [K] et Madame [I] ne peuvent solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires, qui n’est tenu d’aucune obligation à leur égard. A titre subsidiaire, ils font valoir que Monsieur [K] peut être aidé à sortir de son logement et que l’indemnité sollicitée doit être ramenée à de plus justes proportions. Concernant la demande de prestation de service de portage, le syndicat des copropriétaires fait valoir ne pas avoir connaissance de la nature précise de l’aide requise pour les déplacements.

Concernant la remise en service de l’ascenseur, le syndicat des copropriétaires fait valoir avoir effectué toute diligence pour obtenir la remise en service dans les meilleurs délais de l’ascenseur, et indique que les désordres nécessitent des investigations complémentaires qui doivent se poursuivre.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


I. Sur la demande de remise en service de l’ascenseur

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] produit un devis de la société OTIS du 15 janvier 2024 pour l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] dont il ressort que le dysfonctionnement est lié à l’inondation de la fosse et que sont nécessaires de travaux de décorrodage et d’application d’une peinture anti-oxydation, de remplacement de la poulie tendeuse et du câble limiteur, ainsi que le remplacement des deux amortisseurs cabine en fond de cuvette. Le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 5] produit également un courrier de la société OTIS du 14 février 2024 dont il ressort que les poulies tendeuses et les contacteurs et câblettes de l’ascenseur sont immergés en raison de l’inondation des fosses, et que le matériel ne peut être remplacé tant que la cause de l’inondation n’est pas trouvée.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre le rapport d’expertise réalisé par la société [W] EXPERTISES le 6 février 2024 à la demande de la compagnie d’assurance du syndicat des copropriétaires. Il en ressort que les fosses de l’ascenseur du bâtiment A sont inondées, ce qui a endommagé le fonctionnement de l’appareil. Il est indiqué que l’excédent pluviométrique peut expliquer la formation d’eau accidentelle en fond de fosse ascenseur. Il est indiqué que l’entreprise SEMNORD est intervenue afin de procéder au pompage des fosses d’ascenseur. Il est également indiqué que la société OTIS  titulaire du contrat de maintenance des ascenseurs a indiqué qu’il n’y avait pas de contre-indication à remettre en service les ascenseurs mais qu’il convenait néanmoins au préalable de remplacer les contacteurs.

Cependant, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] verse aux débats un rapport d’investigations en recherches de fuites réalisé le 8 mars 2024 par la société IRD VIDEO à la demande de la compagnie d’assurances de la copropriété dont il ressort que les causes de l’inondation sont liées à la remontée des nappes phréatiques, le défaut d’étanchéité de la fosse de la pompe.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les travaux nécessaires à la remise en service de l’ascenseur incluent, outre le remplacement par la société OTIS des éléments abîmés par la présence d’eau, des travaux d’étanchéisation de la fosse de l’ascenseur, dont la réalisation requiert un certain temps, de façon à ce que la remise en service soit pérenne et qu’une nouvelle inondation des fosses de l’ascenseur n’endommage à nouveaux les composants de ce dernier.

Il n’est pas contesté que les réparations nécessaires à la remise en service de l’ascenseur incombent au syndicat des copropriétaires, qui a pour mission l’administration des parties communes et qui est responsable des dommages causés par les parties communes. Par ailleurs, il est établi que le fait de ne pas pouvoir quitter le logement constitue pour Monsieur [K] un trouble manifestement illicite, en ce qu’il ne peut jouir paisiblement du logement qu’il occupe.

Il convient par conséquent d’ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] de réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la remise en service de l’ascenseur du bâtiment A, en ce compris l’étanchéisation des fosses, de façon à faire cesser le trouble manifestement illicite affectant la jouissance par Monsieur [K] de son logement.

Par ailleurs, il est nécessaire de s’assurer que les travaux soient réalisés dans un délai de temps permettant à Monsieur [K] d’être en mesure, le plus rapidement possible, de quitter le logement, ce qui justifie que la réalisation des travaux soit assortie d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Néanmoins, eu égard à l’importance des travaux à réaliser, l’astreinte ne courra qu’à compter d’un délai de 3 mois de la signification de la présente décision.


II. Sur la demande de prestation par un tiers agrée permettant au locataire de quitter le logement


L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1721 qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Monsieur [K] indique avoir besoin de quitter le logement à quatre reprises par semaine pour réaliser des soins de kinésithérapie. Il verse aux débats une carte mobilité inclusion attestant de l’invalidité dont il souffre. Il produit également une attestation rédigée par Monsieur [A] [T], kinésithérapeute, qui indique que l’état de santé de Monsieur [K] nécessite la réalisation de séances de kinésithérapie afin de lutter contre la spasticité de ses membres inférieurs, renforcer ses membres supérieurs et maintenir une activité cardio respiratoire. Il produit également un devis établi par la SARL Ambulance Service Nord – [L] le 25 mars 2024 dont il ressort que la prise en charge d’un patient à mobilité réduite de sa résidence à [Localité 7] au Kinésithérapeute est facturée au montant de 149,22 euros par déplacement, ce qui inclut la prise en charge et la réalisation du trajet.

Il apparaît que dans l’attente de la réalisation des travaux nécessaires à la remise en fonction de l’ascenseur, il soit nécessaire, pour faire cesser le trouble manifestement illicite, de permettre à Monsieur [K] de quitter son logement, et que le rythme de 4 fois par semaine n’apparaît pas excessif, pour permettre à Monsieur [K] de réaliser ses soins et maintenir ses relations sociales.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] et Madame [J], qui sont tenus, en qualité de bailleurs, des défauts qui empêchent l’usage de la chose louée, à verser à Monsieur [K] la somme hebdomadaire de 600 euros correspondant aux frais de prise en charge pour quitter le logement à quatre reprises par semaine.


Le versement de la somme devant permettre au locataire de financer la prise en charge, il n’est pas nécessaire d’assortir la condamnation d’une astreinte.
 

III. Sur la demande en paiement de la somme de 990 euros à titre de provision sur dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance


Monsieur [K] sollicite une indemnité pour défaut de jouissance à hauteur de 15 euros par jour du 6 janvier au 18 mars 2024.

Il n’est pas contesté que Monsieur [K] ne puisse, en raison de sa situation de mobilité réduite, quitter le logement depuis l’arrêt de l’ascenseur du bâtiment A le 6 janvier 2024. Il convient par conséquence de lui allouer la somme de 990 euros de provision sur dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance qu’il subit de ce fait.

Madame [I], quand à elle, ne justifie pas avec l’évidence qui s’impose en référé, d’un préjudice lié au dysfonctionnement de l’ascenseur, en ce qu’elle réside au 1er étage et n’est pas en difficulté pour quitter l’immeuble. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.


IV. Sur la demande de garantie de Monsieur [J] et Madame [J]

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le préjudice de jouissance invoqué par le locataire est lié à la carence du syndicat des copropriétaires auquel incombe la réparation de l’ascenseur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir Monsieur [J] et Madame [J] des condamnations prononcées contre ces derniers. Cette garantie est étendue aux condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.


V. Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] et Monsieur [J] et Madame [J] qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers frais et dépens.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] et Monsieur [J] et Madame [J] in solidum à payer à Monsieur [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] sera également condamné à verser à Monsieur [J] et Madame [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à faire réaliser tous travaux nécessaires à la remise en état de fonctionnement de l’ascenseur du bâtiment A situé [Adresse 3] à [Localité 7], ce dans un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que, passé ce délai, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 180 jours ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 600 euros par semaine à compter de la signification de la présente décision, pour permettre au locataire d’entrer et sortir du logement ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [S] [K] somme de 990 euros de provision sur dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de Madame [P] [I] en paiement d’une provision de 990 euros ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à payer à Monsieur [S] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, aux dépens ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à garantir Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] des condamnations prononcées contre eux ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 15 Avril 2024, par mise à disposition au Greffe.


Le GreffierLe Juge