Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 12 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/04619 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WJKZ


JUGEMENT DU 12 AVRIL 2024



DEMANDERESSE :

S.A.S.U. FREE PRO, anciennement dénommé JAGUAR NETWORK
inscrite au RCS de MARSEILLE sous le n° 439 099 656
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Louisa DAHMANI, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSES :

S.A. OTOKTONE 31, anciennement dénommée GRAND OUEST GESTION ACTIFS
inscrite au RCS de RENNES sous le n° 342 762 176
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Hadrien DEBACKER, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS

S.C.P.I. ATLANTIQUE MUR REGIONS
inscrite au RCS de NANTES sous le n° 342 803 236
[Adresse 6]
[Localité 9] / FRANCE
représentée par Me Hadrien DEBACKER, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. CBRE CONSEIL & TRANSACTION
inscrite au RCS de PARIS sous le n° 433 951 282
[Adresse 12]
[Localité 11]
représentée par Me Marguerite TIBERGHIEN, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.A.S.U. ARROW IMMOBILIER
[Adresse 8]
[Localité 10]
défaillant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Décembre 2023 ;





A l’audience publique du 15 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 02 Avril 2024 puis prorogé pour être rendu le 12 Avril 2024.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Avril 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de placement immobilier Atlantique Murs Régions (la société AMR) est propriétaire d'un local commercial de 256 m² dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] et correspondant à un plateau de bureaux, ainsi que de dix places de parking extérieures.

La société AMR a mandaté la SASU Arrow Immobilier pour la commercialisation des locaux. La société Arrow Immobilier a elle-même eu recours au services de la SASU CBRE Conseil & Transaction pour leur mise en location via une délégation de mandat.
 Par acte sous seing privé du 13 septembre 2021, la société AMR a donné à bail à la SASU Jaguar Network, devenue la SASU Free Pro, les locaux susmentionnés pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2021, moyennant un loyer annuel de 36 500 euros hors taxe.

La S.A. Grand Ouest Gestion d'Actifs, devenue la S.A. Otoktone 31, est la société de gestion de la société propriétaire.

Par exploits d’huissier délivrés respectivement les 8, 7 et 5 juillet 2022, la S.A.S. Jaguar Nework devenue la société Free Pro a assigné la société AMR, la société Grand Ouest Gestion d'Actifs, la société Arrow Immobilier et la société CBRE Conseil & Transactions devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de nullité du bail pour dol et réparation du préjudice et subsidiairement de résiliation du bail.

Dans ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 6 novembre 2023 aux parties constituées et par acte de commissaire de justice le 8 novembre 2023 à la société Arrow Immobilier, la S.A.S.U Free Pro sollicite de la juridiction de :

A titre principal,

 Prononcer la nullité du bail commercial conclu entre la société Free Pro et les sociétés SCPI Atlantique Mur Régions et Otoktone 31 le 13 septembre 2021 pour dol ;
- Condamner solidairement les sociétés SCPI Atlantique Mur Régions, Otoktone 31, CBRE Conseil & Transaction et Arrow Immobilier, ou l’une/les unes à défaut de l’autre/des autres, à lui rembourser la somme de 24 219,20 € sauf à parfaire et ventilée ainsi :

→ 9 125 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

→ 710,35 € au titre des loyers et provisions pour charges pour la période courant du 15 septembre 2021 au 30 septembre 2021 ;

→ 5 988,85 € au titre des loyers et des provisions pour charges pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 ;

→ 6 570 € au titre des honoraires de commercialisation de la société CBRE (alors que le bail stipule que la négociation aurait été réalisée par l’intermédiaire de la société Arrow Immobilier, et surtout, qu’ils étaient dus par le bailleur (article 28 du bail commercial) ;

→ 1 825 € au titre des frais d’huissier exposés ;



- Les Condamner solidairement ou l’une/les unes à défaut de l’autre/des autres, à lui payer la somme de 297 485,15 € sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts ventilée ainsi : 
→ 5 000 € au titre du préjudice de jouissance subi ;

→ 267 485,15 € au titre des redevances, charges et dépôts de garantie réglés auprès de la société FLEX-O selon décompte arrêté au 31 novembre 2023 et à parfaire jusqu’à la signification de la décision à intervenir ;

→ 5 000 € au titre du préjudice d’image subi ;

→ 20 000 € au titre de la perte d’exploitation subie ;

- Les Débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dont leurs demandes reconventionnelles.

A titre subsidiaire, si par impossible la nullité du bail commercial n’était pas retenue,
 
- Prononcer la résolution du bail commercial conclu le 13 septembre 2021 aux torts exclusifs des sociétés SCPI Atlantique Mur Régions, Otoktone 31, CBRE Conseil & Transaction et Arrow Immobilier à compter du 28 octobre 2021, ou aux torts exclusifs de l’une/des unes à défaut de l’autre/des autres ; 

- Condamner solidairement les sociétés SCPI Atlantique Mur Régions, Ottoktone 31, CBRE Conseil & Transaction et Arrow Immobilier, ou l’une/les unes à défaut de l’autre/des autres, à lui payer la somme de 321 704,35 € sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts, ventilée ainsi ;

→ 9 125 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
→ 710,35 € au titre des loyers et provisions pour charges pour la période courant du 15 septembre 2021 au 30 septembre 2021 ;
→ 5 988,85 € au titre des loyers et des provisions pour charges pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 ;
→ 6 570 € au titre des honoraires de commercialisation de la société CBRE (alors que le bail stipule que la négociation aurait été réalisée par l’intermédiaire de la société Arrow Immobilier, et surtout, qu’ils étaient dus par le bailleur (article 28 du bail commercial) ;
→ 1 825 € au titre des frais d’huissier exposés ;
→ 5 000 € au titre du préjudice de jouissance subi ;
→ 267 485,15 € au titre des redevances, charges et dépôts de garantie réglées auprès de la société FLEX-O selon décompte arrêté au 31 novembre 2023 ;
→ 5 000 euros au titre du préjudice d’image subi ;
→ 20 000 € au titre de la perte d’exploitation subie ;

- Les Débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dont leurs demandes subsidiaires et reconventionnelles ;

En tout état de cause, 

- Les Débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dont leurs demandes reconventionnelles et subsidiaires ;

 Prononcer l’exécution provisoire du jugement à venir ;
 Condamner solidairement les sociétés SCPI Atlantique Mur Régions, Otoktone 31, CBRE Conseil & Transaction et Arrow Immobilier, ou l’une/les unes à défaut de l’autre/des autres, à lui payer la somme de 16 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.





Dans leurs dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2023, la société AMR et la société Otoktone 31 s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Elles demandent au tribunal de :

Débouter la société Free Pro de toutes ses demandes, fins et prétentions ;La Débouter de sa demande de nullité du bail commercial du 13 septembre 2021;La Débouter de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 13 septembre 2021 à compter du 28 octobre 2021 au tort du bailleur ;La Débouter de sa demande en condamnation solidaire ;La Débouter de sa demande en indemnisation du préjudice de jouissance tiré de l’impossibilité de s’installer dans les locaux donnés à bail commercial ;La Débouter de sa demande en indemnisation du préjudice tiré du « bouleversement du projet de développement dans les Hauts de France de la société Jaguar Network et de sa réinstallation urgente et précaire au sein d’un espace de coworking » ;La Débouter de sa demande en indemnisation du préjudice d’image ;La Débouter de sa demande en indemnisation du préjudice tiré de la perte d’exploitation ;

A titre reconventionnel :

La Condamner à leur payer la somme de 25 000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour les fautes commises par la société Free Pro à ses obligations contractuelles ;
A titre reconventionnel et subsidiairement, si la somme de 25 000,00 € à titre de dommages et intérêts n’était pas attribuée à titre d’indemnités contractuelles à la société AMR :

Juger que le bail du 13 septembre 2021 est résilié judiciairement aux torts exclusifs de la société Free Pro en raison de ses graves inexécutions contractuelles et notamment le défaut de paiement de ses loyers, le défaut d’exploitation des locaux donnés à bail, le défaut de délivrance d’un congé, le défaut de respect de l’obligation d’assurer le gardiennage et la surveillance des locaux loués, le défaut d’entretien et de réparation des locaux donnés à bail ;
Juger que la somme de 9 125,00 euros versée à titre de dépôt de garantie par la société Free Pro entre les mains de la société AMR restera acquise à cette dernière, conformément à ce qui est prévu par l’article 21 du contrat de bail, en cas de résiliation dudit bail, par suite d’inexécution contractuelle de la société Free Pro ;
En toute hypothèse :

Condamner la société Free Pro à communiquer son attestation d’assurance au besoin sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard un mois après la date de signification à partie de communiquer son attestation d’assurance ainsi que ses déclarations de sinistres et le montant des indemnisations perçues ;

La Condamner à payer à la société AMR la somme totale de 221 249,52 € (210 713,83 € + 210 713,83 € x 5%) à parfaire correspondant aux travaux de remise en état et aux loyers et accessoires dus au 8 novembre 2023, 4 ème trimestre 2023 inclus, majorés de 5% en application de la clause pénale de l’article 24 du bail du 13 septembre 2021 ; 
La Condamner à lui payer la somme de 43 525,38 € TTC correspondant aux loyers et accessoires dus à compter du 1er trimestre 2024 jusqu’à la date de la prochaine échéance triennale, soit le 14 septembre 2024, conformément à la clause pénale de l’article 24 du bail du 13 septembre 2021, au bénéfice de la société AMR ;

La Condamner au remboursement de la somme de 9 125,00 euros accordée par la société AMR au titre de la franchise des loyers ;
La Condamner à payer à la société AMR la somme de 147,10 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir, au titre du remboursement des frais d’électricité ; La Condamner à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2023, la société CBRE Conseil & Transaction, demande à la juridiction de :

Débouter la société Jaguar Network de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;
Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner la société Jaguar Network, ainsi que tout succombant, à lui verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Arrow Immobilier ne s'est pas fait représenter en la procédure, de sorte qu'il conviendra de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 20 décembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 15 janvier 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024 prorogé au 12 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondee.

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la nullité du contrat pour dol

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1130 du même code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L'article 1131 stipule que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.







D'après l'article 1137, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence (article 1138).

Le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

La société Free Pro se plaint d'une réticence dolosive du propriétaire et de ses mandants relative à la dissimulation de la présence historique d'occupants sans droit ni titre dans le quartier de [Adresse 14] à [Localité 15].

En l'espèce, il est stipulé au préambule du contrat de bail que « Dans ce cadre, la société ATLANTIQUE MUR REGIONS et la société JAGUAR NETWORK déclarent avoir communiqué de bonne foi à l'autre partie toutes les informations réclamées dont elles avaient respectivement besoin de nature à négocier et à s'engager contractuellement. Les Parties déclarent à ce titre que toutes les informations dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre ont été révélées. Le Preneur déclare se satisfaire desdites informations, ainsi que des réponses qui ont été apportées à ses demandes d'information et reconnaît ainsi conclure le Bail en toute connaissance de cause. ».

Il est produit divers articles de presse, dont un de 2006, trois de 2008, un de 2011, huit de 2014, six de 2015, deux de 2016, un du 5 septembre 2017, un du 23 juin 2020 et deux articles des 25 et 30 septembre 2021, relatifs à l'occupation irrégulière de terrains sur la commune de [Localité 15] par des gens du voyage (pièce 5 demandeur). Ces articles font référence notamment à des occupations de cette nature dans le quartier de [Adresse 14], mais pas uniquement. Ces coupures de presse ne relatent pas précisément des intrusions dans les locaux et parkings objets du bail ou dans les immeubles voisins.

Il est de plus versé aux débats la copie d'un courriel d'une personne du service de prévention de la délinquance de la Mairie de [Localité 15] du 25 novembre 2021 dont les termes sont les suivants :

« Chère Madame,
Nous concernant la plus vieille implantation cette année date du 16 août, mais j'ai une implantation avenue de l'horizon datant du 11 juin qui pourrait être localisé sur votre site. »

Ce courriel est trop imprécis pour que puisse en être tiré la moindre conclusion relativement à une intrusion dans les locaux ou occupation irrégulière des parkings litigieux.

Enfin, il est produit un courriel du gestionnaire Grand Ouest Gestion d'Actifs du 9 novembre 2021 dans lequel il est indiqué : « Enfin et comme nous avons pu vous le préciser ; nous sommes également propriétaires de l'immeuble voisin, le [Adresse 2] sur lequel est installée une alarme anti-intrusion et malgré l'implantation des gens du voyage sur le site pendant plusieurs jours le temps de la procédure d'expulsion, nous n'avons eu aucune intrusion dans le bâtiment. Aussi, nous vous conseillons vivement d'installer sans attendre un équipement similaire dans vos locaux privatifs. ».

Contrairement à ce que soutient la requérante, ce courriel ne constitue aucunement un aveu de la connaissance d'une situation d'occupation irrégulière antérieure à la signature du bail.




Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de constat d'état des lieux d'entrée du 15 septembre 2021, réalisé contradictoirement, en présence notamment de M. [I] [O], représentant la société Jaguar Network, que les locaux étaient lors de la signature du bail en parfait état, sans que la moindre intrusion ou la présence de caravanes sur les parkings des locaux loués ou à proximité ne soit relevée.

Au total, les pièces produites démontrent l'existence de plusieurs installations de caravanes de la communauté des gens du voyage sur des zones non autorisées de la commune de [Localité 15] depuis 2006. Cependant, elles ne permettent pas d'établir l'existence de fréquentes intrusions et occupations par des caravanes des lieux objets du bail ou des immeubles voisins, et ce de manière concomitante à la signature du bail.

Le fait que la commune de [Localité 15] ait été touchée depuis 2006 par des occupations irrégulières de terrains par des gens du voyage ne concernant pas directement les locaux en cause, cela ne constitue pas une information déterminante du consentement du locataire qui devait être transmise au cocontractant dans le cadre des négociations avant la conclusion du contrat de bail.

En conséquence, la demande de nullité du bail pour dol sera rejetée.



II- Sur la demande subsidiaire de résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Selon l'article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.

L'article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, la société Free Pro se prévaut d'une double série de manquements du bailleur correspondant d'abord à la dissimulation délibérée de la présence d'occupants sans droit ni titre depuis plusieurs années au sein des locaux et des places de parking donnés à bail ainsi qu'à proximité immédiate et ensuite en l'absence de mise en place de mesures permettant l'exploitation des locaux par le preneur.





1° Sur le manquement du bailleur à son obligation d'information précontractuelle et de bonne foi et à son obligation de communiquer toutes les informations déterminantes du consentement de la société Free Pro

Selon l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En application de cet article, le manquement à l'obligation précontractuelle d'information, constitutif d'une faute antérieure à la conclusion du contrat et donc délictuelle, ne peut entrainer la résolution du bail, les seules sanctions étant l'annulation et la responsabilité.

En conséquence, ce moyen n'est pas de nature à entrainer la résolution du contrat.


2° Sur l'inefficacité des mesures prises par le bailleur

Il est stipulé à l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

D'après, l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il est stipulé à l'article 6 page 6 du contrat de bail que : « Le Preneur devra faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des Locaux qui lui sont loués. Il ne pourra notamment rechercher la responsabilité du Bailleur dans le cas où un poste de gardien existant serait supprimé. ».

En application des clauses contractuelles, la locataire était seule responsable du gardiennage et de la surveillance des locaux à compter de l'entrée en possession des lieux.

Dès lors, compte tenu de cette clause et de l'article 1725 du code civil, le preneur ne pouvait demander à la bailleresse de prendre des mesures destinées à protéger les locaux des intrusions.

Il ne peut donc se plaindre que les mesures prises volontairement par la bailleresse ou son gestionnaire se sont avérées insuffisantes.

Il n'y a donc aucun manquement du bailleur ou de son mandat tiré de l'inefficacité des mesures prises ou de la prétendue dissimulation d'intrusions postérieures à la signature du bail.

Au final, la société Free Pro ne démontre aucun manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations pour entrainer la résolution du contrat, de sorte que sa demande sera rejetée.


III- Sur la responsabilité délictuelle des mandataires du bailleur

La société Free Pro se prévaut des mêmes manquements que ceux soulevés à l'appui de la demande de résolution du bail.

Ainsi que cela a été relevé précédemment, les pièces produites attestent uniquement de l'occupation irrégulière de terrains et de parkings situés sur la commune de [Localité 15] et notamment dans le quartier de la Haute-Borne, de manière ponctuelle, depuis 2006.

Il n'est pas établi que ces occupations irrégulières concernent les locaux et parkings loués ou les immeubles voisins, ni qu'il s'agit d'occupations régulières, fréquentes, gênant l'utilisation normale des locaux.

S'agissant de l'annulation du marathon EKIDEN-COFIDIS programmé le 10 octobre 2021 liée à « l'occupation illicite des emplacements du parcours par des gens du voyage qui ont envahi la zone d'arrivée, de relais et le village Ekiden » (pièce 42 demandeur) et des articles de presse et pétition relatifs à l'occupation du parc de [Localité 13], ils sont relatifs à des occupations postérieures à la conclusion du bail et ne concernent pas explicitement les locaux litigieux, de sorte qu'ils ne peuvent servir à fonder un manquement à l'obligation précontractuelle d'information des mandataires du bailleur.

Au regard de ces éléments, la société Free Pro n'établit pas que les locaux et parkings litigieux et ceux voisins subissaient, avant la conclusion du bail, des occupations illicites récurrentes, empêchant leur exploitation normale par le preneur.

S'il est à déplorer que peu de temps après la signature du contrat, les locaux aient fait l'objet d'intrusion et les parkings aient été occupés, et que ces évènements se soient produits à plusieurs reprises dans les mois suivants, il n'est pas démontré que les locaux loués avaient déjà subi ce type de situation et que le bailleur a donc tenté de dissimuler ces intrusions antérieures, en ayant connaissance que la société Jaguar Network n'aurait pas conclu dans ces circonstances.

Il sera par ailleurs relevé que le bailleur et son mandant ont agi rapidement, en engageant les procédures d'expulsion, en installant des verrous intérieurs dans les locaux loués pour sécuriser l'ouverture des baies vitrées et en installant des blocs de bétons sur le parking, empêchant le passage de caravanes.

Dès lors, il n'apparaît pas que l'information relative à la survenance, au cours des années précédant le bail, de plusieurs occupations irrégulières de parkings et terrains dans le quartier de [Localité 13] était une information déterminante pour le locataire qui devait lui être transmise antérieurement à la conclusion du bail.

Il n'est ainsi établi aucun manquement du bailleur ou de ses mandataires à l'obligation d'information précontractuelle, de bonne foi et à l'obligation de communiquer toutes les informations déterminantes du consentement de la société Free Pro.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts à ce titre sera rejetée.


III- Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour faute du preneur

L'article 1221 du code civil dispose que le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.




L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l'article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.


A- Sur les manquements

Sur le manquement à l'obligation de gardiennage
L'article 6 du bail dispose que « […] Le Preneur devra user des locaux raisonnablement, y exercer son activité […]. Le Preneur s'engage, notamment sous peine de réparation à ses frais et de dommages intérêts éventuels à respecter les stipulations contractuelles qui suivent. Le Preneur s'engage à ne rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les Locaux ou l'Immeuble et à avertir immédiatement le Bailleur des détériorations ou dégradations qui seraient faites dans les Locaux ou l'Immeuble.[...]Le Preneur devra faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des Locaux qui lui sont loués. Il ne pourra notamment rechercher la responsabilité du Bailleur dans le cas où un poste de gardien existant serait supprimé. ».

Il résulte des éléments des débats que la société Free Pro n'a jamais occupé effectivement les locaux, et qu'aucune démarche d'aménagement n'avait été réalisée à la date du 14 octobre 2021. Elle n'a pas davantage réalisé de démarches pour assurer la surveillance ou le gardiennage des locaux, ou pour mettre un terme à l'occupation illicite, malgré une première intrusion à la fin du mois de septembre 2021.

En conséquence, le manquement du preneur à son obligation de surveillance et de gardiennage est établi.


Sur le manquement à l'obligation d'exploiter les locaux
Il résulte de l'article 6 du bail que le preneur s'est engagé à exercer son activité dans les locaux, à les garnir et à les maintenir en état permanent d'utilisation.

Le manquement à cette obligation est caractérisé puisque le preneur n'a jamais aménagé les locaux et ne les a pas maintenu en état permanent d'exploitation.

Sur le manquement à l'obligation de maintien en parfait état d'entretien et de réparation
Selon l'article 8 du bail, « Le Preneur s'engage à tenir les Locaux et ses équipements en parfait état d'entretien, de réparations et de fonctionnement, et effectuera pendant toute la durée du bail et à ses frais toutes les réparations d'entretien et d'amélioration prévues par l'article 605 du Code Civil[...] ».

Après les intrusions et les dégradations constatées en octobre 2021, la société Free Pro a décidé de procéder unilatéralement et à ses risques à la résiliation du bail, sans procéder aux réparations locatives.

Le manquement contractuel est en conséquence caractérisé.

Sur le défaut de justification du respect des obligations au titre des assurances
L'article 10 du bail prévoit l'obligation d'assurer les locaux et d'en justifier auprès du bailleur.

Le preneur ne conteste pas ne pas avoir justifié des attestations d'assurance, de sorte qu'il a manqué à ses obligations contractuelles.


Sur le défaut de raccordement des lignes électriques aux locaux loués
Il est stipulé à l'article 13 du bail que « Le Preneur fera son affaire personnelle de toutes démarches administratives en vue d'obtenir le branchement des lignes téléphoniques, internet, électriques équipant les Locaux, ledit Preneur s'engage expressément à résilier ses abonnements pour le jour de son départ. ».

Cet article n'impose pas au preneur de procéder à ces branchements. Il ne peut donc lui être reproché aucune faute à ce titre.


B- Sur le préjudice

Les divers manquements contractuels relevés, particulièrement le manquement à l'obligation de surveillance et de gardiennage et l'absence d'exploitation des locaux, ont causé un préjudice moral au bailleur et à son gestionnaire, en ce que cela a facilité les intrusions et occupations illicites et qu'ils ont dû se substituer au preneur dans l'obligation de gardiennage en installant des dispositifs de préservation des lieux.

En conséquence, il convient de condamner la société Free Pro à payer à la société bailleresse AMR et à la société Otoktone 31 des dommages-intérêts qui seront justement fixés à la somme de 5 000 euros.


IV- Sur la demande reconventionnelle et subsidiaire de résiliation du bail

Si la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts ne lui était pas attribuée à titre d'indemnités contractuelles, la société AMR formule à titre subsidiaire une demande de résiliation du bail et de conservation du dépôt de garantie.

A- Sur la résiliation du bail

En application de l'article 1224 du code civil, l'inexécution contractuelle doit être suffisamment grave pour que la résolution soit prononcée.

Divers manquements ont déjà été évoqués précédemment. Par ailleurs, il est constant que le preneur, se prévalant d'une résolution du bail au motif de la dissimulation de l'existence d'intrusions dans les locaux, s'est abstenu de payer les loyers

Au regard des manquements contractuels résultant des développements précédents, soit le manquement aux obligations de surveillance et de gardiennage, d'exploitation des locaux, de maintien en parfait état d'entretien et de réparation, de communiquer les attestations d'assurance et de payer les loyers, et sans qu'il soit nécessaire d'évoquer les autres prétendus manquements, les fautes contractuelles de la société Free Pro sont suffisamment graves pour justifier la résolution du bail aux torts du preneur.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail.


B- Sur les conséquences de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.





Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, il est stipulé à l'article 21 du contrat de bail que « Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le Preneur versera au Bailleur à la signature des présentes une somme d'un montant de NEUF MILLE CENT VINGT CINQ euros (9.125,00 €) représentant trois mois de loyers à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt ne sera ni productif d'intérêts ni imputable sur la dernière échéance du loyer et sera remboursable après le départ du Preneur, sous réserve d'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après l'exécution des travaux de remise en parfait état locatif des Locaux. […] Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d'inexécution de ses conditions pour une cause imputable au Preneur, ledit dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. ».

Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Il n'est pas fait état par la bailleresse d'un préjudice particulier, autre que ceux indemnisés par ailleurs.

En conséquence, cette clause pénale apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la bailleresse et la société AMR sera déboutée de sa demande tendant à ce que la somme de 9 125 euros correspondant au dépôt de garantie lui reste acquise.


V- Sur l'assurance

Compte tenu de la résiliation du bail et de la demande d'indemnisation du coût de la réparation des dégradations, rien ne justifie de faire droit à la demande de communication sous astreinte des attestations d'assurance, des éventuelles déclarations de sinistre et des éventuelles indemnisations consécutives.

La demande de communication de pièces sous astreinte sera donc rejetée.


VI- Sur la demande en paiement

A- Sur les sommes dues en paiement des loyers et charges

La demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur étant rejetée et la résiliation étant prononcée aux torts du preneur par la présente décision, le loyer est dû jusqu'au 1er trimestre 2024.

La société Free Pro conteste uniquement le principe de la condamnation au paiement des loyers mais ne critique pas le quantum réclamé, tant au titre du loyer, de son indexation que de la reddition des charges 2022 et de la taxe foncière.

D'après le décompte locatif arrêté au 23 octobre 2023 (pièce 43 défendeurs), la dette locative au titre des loyers et charges est de 134 603,89 euros, 4ème trimestre 2023 inclus. Il sera donc fait droit à la demande à ce titre.

L'article 24 du bail prévoit que « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque termes d'après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans paiement intégral, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 5% (cinq pour cent) à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux. Cette majoration reste indépendante des frais de commandement et de recette à la charge du Preneur ainsi que d'un intérêt de retard conventionnellement stipulé sur la base du taux EURIBOR 3 MOIS publié au jour de l'exigibilité ou de chaque impayé, majoré de trois points.


En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du bail, le montant total des loyers d'avance, même si une partie n'en a pas été versée, restera acquis au Bailleur, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du Preneur.[...] De plus, le Preneur devra verser une somme correspondant aux loyers, charges, impôts taxes et redevances que le Bailleur aurait dû percevoir jusqu'à la plus proche de ces trois dates : (1) le terme de la période triennale (si le Preneur ne s'est pas engagé sur une période ferme), (2) le terme de la période ferme, (3) le terme du Bail, et ce, entre autres afin de réparer le préjudice subi par le Bailleur résultant de la perte de revenu avant un terme légal ».

Ces clauses s'analysent en des clauses pénales soumises au contrôle du juge en leur caractère excessif ou dérisoire.

En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas d'un préjudice particulier résultant du non-paiement des loyers, les autres chefs de préjudice étant indemnisés par ailleurs, et ce d'autant qu'elle a eu rapidement connaissance de ce que le preneur souhaitait résilier le bail. Ces clauses sont ainsi manifestement excessives et seront réduites à une somme forfaitaire de 1 000 euros, tandis que seule la somme de 14 508,46 euros (43 525,38 €/3) correspondant au seul loyer du 1er trimestre de l'année 2024 (soit jusqu'à la résiliation du bail) sera due au titre des loyers de l'année 2024.

En conséquence, la société Free Pro sera condamnée au paiement des sommes suivantes:

134 603,89 euros au titre des loyers et charges, 4ème trimestre 2023 inclus ;14 508,46 euros au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2024 ;1000 euros au titre des clauses pénales.

B- Sur les travaux de remise en état

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

D'après l'article 1730 dudit code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L'article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L'article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l'article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;


– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés;
– Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Selon l'article 1231-1 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le fondement de cet article, l'indemnisation d'une partie suppose un manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Il est constant que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative.

Il résulte du dépôt de plainte du représentant de la société Jaguar Network du 28 octobre 2021 que les locaux ont subi diverses dégradations suite à une effraction : cloisons perforées, stores arrachés, portes arrachées, déjections fécales, destruction du mobilier de cuisine, destruction des équipements de connexion réseau et de téléphonie, dépôt d'ordure aux alentours du bâtiment, vol des équipements de climatisation intérieurs et des télécommandes (pièce 4 défendeurs).

Il n'est pas contesté que le locataire n'a pas fait réaliser de travaux de réparation suite à ces dégradations, alors qu'il a d'ores et déjà restitué les clés, de sorte qu'il a manqué à son obligation d'entretien, de réparation et de restitution des locaux en bon état.

Il est constant que les devis sont suffisants pour justifier le quantum du préjudice.

Les devis correspondent à la réparation du meuble sous évier dans la cuisine, à des travaux de plâtrerie suite à du vandalisme, au nettoyage des locaux et à l'installation d'une climatisation, pour un montant total de 76 109,94 euros.

Les travaux dont le coût est réclamé sont ainsi en corrélation directe avec les dégradations des locaux déclarées par le preneur lui-même.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de dommages-intérêts à ce titre pour ce montant.


C- Sur la demande de remboursement de la franchise des loyers

Rien ne justifie la demande de remboursement de la franchise de loyers, s'agissant d'une clause contractuelle librement négociée entre les parties.

La demande à ce titre sera rejetée.


D- Sur la demande au titre des frais d'électricité

En l'espèce, la pièce 28 visée dans les écritures des défenderesses ne correspond pas à des factures d'électricité et aucune facture d'énergie n'est communiquée.

En conséquence, la demande sera rejetée.







VII- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.


2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. Free Pro succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui seront justement fixée à la somme de 3 000 euros à l'égard de la société AMR et à la somme de 1 500 euros à l'égard de la société CBRE Conseil et Transaction.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. Jaguar Nework devenue la S.A.S.U. Free Pro de sa demande d'annulation du bail et de ses demandes consécutives de remboursement et de réparation;

La DÉBOUTE de sa demande subsidiaire de résolution du contrat ;

La DÉBOUTE de sa demande subsidiaire de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société Free Pro à payer à la SCPI société Atlantique Mur Régions (AMR) et à la S.A. Otoktone 31 la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial liant la société AMR à la société Free Pro portant sur le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 15] ;

REJETTE la demande tendant à ce que la somme de 9 125 euros versée à titre de dépôt de garantie par la société Free Pro à la société Atlantique Mur Régions reste acquise à cette dernière ;

REJETTE la demande de communication sous astreinte de l'attestation d'assurance, des déclarations de sinistre et des indemnisations versées ;

CONDAMNE la société Free Pro à payer à la société Atlantique Mur Régions la somme de 134 603,89 euros au titre des loyers et charges, 4ème trimestre 2023 inclus ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 14 508,46 euros au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2024 ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des clauses pénales ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 76 109,94 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE la demande de remboursement de la franchise de loyers ;



REJETE la demande de paiement de la somme de 147,10 euros au titre des frais d'électricité ;

CONDAMNE la S.A.S. Free Pro à payer à la société Atlantique Mur Régions la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. Free Pro à payer à la S.A.S. CBRE Conseil et Transaction la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Free Pro de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S. Free Pro de ses autres demandes ;

DÉBOUTE les sociétés Atlantique Mur Régions et Otoktone 31 deleurs autres demandes;

DEBOUTE la S.A.S. CBRE Conseil et Transaction de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. Free Pro aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE




Benjamin LAPLUMEAurélie VERON