Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 15 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/02104 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WAWE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2024


DEMANDEUR :

La S.A.R.L. CABINET GLV IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal 
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [S] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Mme [D] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Mai 2023.

A l’audience publique du 05 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Avril 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.







EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [J] et Mme [D] [J], ci-après les époux [J], sont propriétaires d'un appartement de type 3 et d'un box situés [Adresse 2] à [Localité 4].

Le 28 juillet 2021, ils ont donné mandat exclusif à la société Cabinet GLV Immobilier de vendre leur bien au prix de 395.000 euros.

Faisant valoir que les époux [J] n'auraient pas donné suite à une offre faite par les époux [C] au prix proposé, par courrier recommandé en date du 2 mars 2022, la société Cabinet GLV Immobilier a mis en demeure les époux [J] d'avoir à lui régler la somme de 18.750 euros au titre de la clause pénale.

Par courrier recommandé en date du 5 mars 2022, les époux [J] ont résilié le mandat de vente.

Suivant exploit délivré le 22 mars 2022, la SARL Cabinet GLV Immobilier a fait assigner M. [S] [J] et Mme [D] [J] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement d'obtenir paiement de la clause pénale.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 2 janvier 2023 pour la SARL Cabinet GLV Immobilier et le 20 avril 2023 pour les époux [J].

La clôture des débats est intervenue le 24 mai 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 5 février 2024.

****

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL Cabinet GLV Immobilier demande au tribunal de :

Vu les articles 1142, 1152, 1984, 1991, 1998 et 1999 du code civil,
Vu la loi du 2 janvier 1970,

débouter les époux [J] de leurs demandes,condamner solidairement les époux [J] à lui payer la somme de 18.750 euros au titre de la clause pénale,condamner solidairement les époux [J] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive,condamner solidairement les époux [J] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les époux [J] aux dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [J] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1217 du code civil,
Vu l'article 6, I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

à titre principal :* constater que la clause pénale n'est pas mentionnée en caractères très apparents dans le mandat du 28 juillet 2021,
* dire que la clause pénale est nulle et de nul effet,
* débouter la SARL Cabinet GLV Immobilier de l'ensemble de ses demandes,



à titre subsidiaire :* juger que la clause pénale présente au sein du mandat du 28 juillet 2021 inapplicable à l'espèce,
* débouter la SARL Cabinet GLV Immobilier de l'ensemble de ses demandes,
à titre infiniment subsidiaire :* juger que la SARL Cabinet GLV Immobilier a manqué à l'exécution de ses obligations contractuelles,
* débouter la SARL Cabinet GLV Immobilier de l'ensemble de ses demandes,
en tout état de cause :* condamner la SARL Cabinet GLV Immobilier au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamner la SARL GLV Immobilier aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire constater et juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la nullité de la clause pénale

La SARL Cabinet GLV Immobilier réclame l'application de la clause pénale prévue dans le mandat de vente laquelle dispose que :
« En cas de non respect par le mandant de ses obligations, il s'engage à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire destinée à compenser ses frais, peines et soins, égal à 5% du prix du bien objet du mandat en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil ».

Les époux [J] font valoir en premier lieu que la clause pénale est nulle pour ne pas être mentionnée en caractères très apparents.

L'article 6 I alinéa 9 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose que :
« Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat ».

L'article 78 du décret du 20 juillet 1972 énonce quant à lui que :
« Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser ».

Le défaut de tels caractères entraîne, non la nullité du mandat, mais la nullité de la clause.



Il incombe au juge d'apprécier le caractère très apparent ou non des mentions qui figurent dans le contrat. Il ne suffit pas que les titres soient en gras et en grands caractères mais il faut aussi que le contenu de la clause soit rédigé en caractères très apparents par rapport à l'ensemble des conditions générales du mandat.

Le tribunal relève que le mandat indique, en page 2, dans un paragraphe général intitulé « OBLIGATION DU MANDAT » que :
« En cas de non respect par le mandant de ses obligations, il s'engage à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire destinée à compenser ses frais, peines et soins, égal à 5% du prix du bien objet du mandat en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil ».
Cette phrase, qui s'analyse en une clause pénale, n'est pas énoncée de manière distincte et dans un paragraphe spécial ce qui ne permet pas d'attirer spécialement l'attention des mandants sur cette sanction. En effet, celle-ci figure à la fin du paragraphe général intitulé « OBLIGATION DU MANDANT » et qui contient six phrases distinctes. La phrase relative à l'indemnité forfaitaire est rédigée dans la même police et la même taille de caractères que les autres phrases de ce paragraphe et de manière générale que les autres articles du mandat. Dans ces conditions, il ne peut être considéré qu'elle est rédigée en caractères très apparents.

Le tribunal relève en outre que le mandat indique, cette fois en page 3, dans un paragraphe intitulé « CONDITIONS GENERALES DU MANDAT » qui reprend à la fois les obligations et pouvoirs du mandataire et les obligations du mandant, en lettres capitales et en gras, que :
« En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a-, b- ou c-, il [le mandant] s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité forfaitaire compensatrice égale au montant de la rémunération prévue au recto ».

Si cette mention est plus visible, pour être écrite en lettre capitales et en gras, elle n'est toutefois pas spécialement reprise dans un paragraphe distinct ou dans un titre qui aurait été intitulé « clause pénale » puisqu'elle figure dans un long paragraphe relatif aux obligations des deux parties. La taille des caractères est la même que l'ensemble des autres mentions en capitales du mandat. En outre, le tribunal observe que le montant de cette clause pénale est fixé au montant de la rémunération du mandataire, soit 20.000 euros, ce qui ne correspond pas aux 5% visés en page 2 et crée une contradiction entre les différents mentions du mandat. La SARL Cabinet GLV Immobilier ne semble pas davantage savoir quelle clause du mandat appliquer puisqu'elle réclame la somme de 18.750 euros qui ne correspond ni à la rémunération prévue (20.000 euros) ni aux 5% du prix prix du bien objet du mandat (19.750 euros). Il ne peut dans ces conditions être considéré que cette clause est rédigée en caractères très apparents.

La clause pénale doit dès lors être déclarée nulle et nul effet.

La SARL Cabinet GLV Immobilier sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SARL Cabinet GLV Immobilier reproche aux époux [J] de n'avoir pas contresigné l'offre faite par les époux [C] au prix demandé de 395.000 euros et estime qu'ils ont dès lors fait preuve de résistance abusive justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

Le mandant comporte une phrase, dans le paragraphe « OBLIGATION DU MANDANT », qui prévoit que « le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur que lui aura présenté le mandataire ».

Il n'est pas contesté par les époux [J] qu'ils ont reçu, par mail du 23 février 2022, une offre d'achat des époux [C] au prix de 395.000 euros tel que convenu dans le mandat et qu'ils n'ont pas accepté cette offre.

Pour autant, il doit être rappelé qu'en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, d'une part, aucune somme n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. D'autre part, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée, le refus de celui-ci de réaliser l'opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation à des dommages et intérêts. Les parties restent libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire avait seulement pour mission de faciliter ou négocier.

Il ne peut dès lors être reproché aux époux [J] de n'avoir pas accepté l'offre des époux [C] et de n'avoir donné aucune explication à ce refus puisqu'ils restaient libres de conclure ou non la vente. Aucune résistance abusive n'est démontrée et la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

Succombant en l'instance, la SARL Cabinet GLV Immobilier sera condamnée aux dépens, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande d'allouer aux époux [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la SARL GLV Immobilier de sa demande de paiement de la clause pénale,

Déboute la SARL GLV Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la SARL GLV Immobilier aux dépens,

Condamne la SARL GLV Immobilier à payer à M. [S] [J] et Mme [D] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,