Tribunal Judiciaire · Chambre 10 — 9 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 22/11933 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WW4E

N° de Minute : 24/00119

JUGEMENT 

DU : 09 Avril 2024





[B] [O]


C/

[E] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Avril 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 3] - 1er ETAGE - [Localité 5]
comparant en personne


ET :


DÉFENDEUR

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 3] - REZ DE CHAUSSEE DROIT - [Localité 5]
représentée par Maître Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2024 

Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Avril 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier





















RG n°11933/22 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé conclu le 10 avril 2012, Madame [E] [L] a donné à bail à Monsieur [B] [O] un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de trois ans renouvelable et pour un loyer mensuel de 470 euros. 
Monsieur [O] occupe le premier étage de l’immeuble et Madame [L] occupe le rez-de-chaussée. 
Monsieur [O], estimant avoir été privé du droit d’accès au jardin de l’immeuble, en violation du contrat de bail, a saisi le tribunal judiciaire de Lille par requête enregistrée au greffe le 18 juillet 2022, aux fins d’obtenir la condamnation de Madame [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2022, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

A l’audience du 11 avril 2023, Monsieur [O], comparaissant en personne, a demandé au tribunal d’ordonner à Madame [L] de rétablir l’accès du locataire au jardin, ainsi qu’au garage, aux compteurs d’eau, d’ordonner la remise des quittances de loyer du 1er avril 2021 au 31 décembre 2022 sous astreinte, ainsi que la condamnation de Madame [L] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le dommage résultant du défaut de remise des quittances, ainsi qu’à la somme de 1 200 euros au titre de la privation de jouissance du jardin, la somme de 300 euros au titre de la perte des récoltes, la somme de 500 euros au titre du préjudice résultant du défaut de production des diagnostics énergétiques, ainsi que la somme de 500 euros au titre du trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement des canalisations du logement et la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

Madame [L], représentée par son conseil, a demandé le rejet des demandes de Monsieur [O], sa condamnation à lui payer la somme de 452,44 euros au titre des charges d’eau, ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par jugement du 30 mai 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, pour permettre la production de pièces au soutien des demandes des parties. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2023, et a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 6 février 2024.

A l’audience, Monsieur [O] comparaît en personne et demande :
Qu’il soit ordonné à Madame [L] de lui remettre les quittances de loyer jusqu’au 31 janvier 2024 ;Que Madame [L] soit condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour indemniser le préjudice résultant du défaut de production des quittances de loyer ;Que Madame [L] soit condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour avoir refusé la production des diagnostics techniques ;Que Madame [L] soit condamnée à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de dommages et intérêts pour réparer le trouble de jouissance résultant de la privation d’accès au jardin, ainsi qu’à la somme de 300 euros pour indemniser la perte de récoltes ;Que Madame [L] soit condamnée à lui verser 500 euros au titre de dommages et intérêts pour indemniser le trouble résultant de l’état du logement, qui ne répond pas aux critères de logement décent.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a sollicité la remise de quittances régulières, que celles produites par Madame [L] sont indéchiffrables et ne comportent pas les informations réglementaires. Il ajoute qu’à défaut de quittances de loyer, il ne peut réaliser les démarches administratives pour lesquelles un justificatif est requis. 
Concernant le trouble de jouissance, il explique ne pas avoir accès au potager et au jardin, contrairement à ce qui est prévu par le contrat de bail, et sollicite donc une indemnisation à ce titre, précisant avoir perdu les récoltes du jardin. Il explique en outre subir un trouble de jouissance dans la mesure où que les toilettes du logement ne sont pas fonctionnelles. 

Concernant la demande en paiement des factures d’eau, Monsieur [O] fait valoir que Madame [L] ne fournit aucun justificatif relatif à la consommation d’eau de Monsieur [O], qu’elle refuse l’accès aux compteurs et se contente de faire une estimation arbitraire de la facturation des charges d’eau. 

Madame [L], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites et demande que Monsieur [O] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, qu’il soit condamné au paiement de la somme de 452,44 euros au titre des charges locatives ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au visa de l’article 1231 du code civil, elle fait valoir que Monsieur [O] ne démontre pas d’inexécution contractuelle de la part de Madame [L]. Elle ajoute que le locataire ne justifie pas du préjudice sollicité, notamment au titre de la perte de la récolte. 

Au titre de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle sollicite qu’il soit condamné au paiement des factures de consommation d’eau

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2024.

Par note en délibéré du 6 mars 2024, Monsieur [O] a produit un rapport de visite et de préconisation sociotechniques établi par la métropole européenne de [Localité 4]. Ce rapport a été porté à la connaissance de la partie adverse, qui a pu faire connaître ses observations. 
MOTIFS
I. Sur les demandes de Monsieur [O]
- Sur la demande de transmission des quittances et de paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de production des quittances.
L’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. 
Il résulte de ce texte que la transmission des quittances par le bailleur au locataire est une obligation légale. La quittance est la preuve du paiement des sommes qui y sont mentionnées. Elle porte donc le détail des sommes acquittées. En cas de refus du bailleur de remettre les quittances sollicitées, le bailleur doit être condamné à verser des dommages et intérêts. 
Monsieur [O] sollicite la transmission des quittances pour la période allant de l’introduction de la requête au mois de janvier 2024. Il produit deux courriers adressés en recommandé à Madame [L] les 8 novembre 2021 et 8 décembre 2021, la mettant en demeure de fournir les quittances de loyers d’avril 2021 à août 2121 dans un délai de 8 jours.
Monsieur [O] produit les quittances pour les mois de septembre 2022, novembre 2022 et décembre 2022. Sur ces quittances, Madame [L] a indiqué en rouge les sommes restantes dues au titre des factures d’eau. Néanmoins, l’apposition de mentions concernant le règlement des charges locatives ne rend pas impossible la lecture des mentions essentielles d’une quittance, la somme réglée, ainsi que le bien et la période concernés. Par conséquent, Madame [L] sera considérée s’être acquittée de l’obligation de remise des quittances pour les mois de septembre à décembre 2022. Monsieur [O] produit également la quittance du mois de novembre 2023, et Madame [L] produit, pour les mois postérieurs à la saisine de la juridiction, la copie des quittances pour le mois de février 2023.
Néanmoins, Madame [L] ne justifie pas de la remise des quittances, depuis la requête introduite le 18 juillet 2022, des mois de juillet 2022, août 2022, et des mois de janvier et de mars 2023 à octobre 2023 et de décembre 2023 et de janvier 2024. Il lui sera donc ordonner de remettre au locataire les quittances de loyer pour les mois susvisés. Madame [L] s’étant partiellement acquittée de l’obligation de remettre les quittances, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation d’une astreinte. 
En outre, Monsieur [O] indique que le défaut de remise de quittance ne lui a pas permis d’effectuer les demandes de prêt ni rechercher un logement. Madame [L] sera condamnée à verser au locataire la somme de 100 euros correspondant au dommage causé par le défaut de remise des quittances.
- Sur la demande en paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du défaut de remise du dossier de diagnostic technique
Il résulte de l’article 3-3 loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le bailleur fourni lors de la conclusion du bail un dossier de diagnostic technique, qui est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. 
En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 10 avril 2012 pour une durée de 3 ans renouvelable.
Madame [L] ne conteste pas ne pas avoir remis le diagnostic technique lors du renouvellement du contrat de bail. 
Monsieur [O] déclare subir un préjudice d’anxiété lié au défaut de réalisation des diagnostics prévus. 
Néanmoins, il n’apporte aucun élément permettant d’attester du préjudice subi. Dans ces conditions la demande de dommages et intérêts sera rejetée.
- Sur le trouble de jouissance résultant de la privation d’accès au jardin
L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. Ces obligations sont reprises à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige.
En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le locataire bénéficie d’une espace pelouse commun avec le rez de chaussée, un espace potager réservé au locataire de l’étage. Il est précisé « l’accès du jardin […] se fera par la porte en bas de l’escalier ». 
Monsieur [O] fait valoir que Madame [L] a remplacé les serrures de la porte d’accès au jardin et au potager afin d’en bloquer l’accès au mois de février 2022, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat réalisé le 3 juillet 2023 par Maître [Z], huissier de justice, dont il ressort que la porte en face de l’escalier, qui constitue la seule porte d’accès au jardin, est verrouillée. 
Madame [L] fait valoir que Monsieur [O] n’établit pas l’absence d’accès au jardin, moyen qui doit être écarté au vu de la production du constat établi par huissier. 
Monsieur [O] indique avoir été privé de l’accès au jardin du mois de février 2022 à la date de l’audience, soit pendant une durée de deux ans. Au regard du montant mensuel du loyer, il sera indemnisé à hauteur de 50 euros par mois, pour un montant total de 1 200 euros. 
Monsieur [O] n’apportant aucun élément permettant d’établir le préjudice résultant de la perte des récoltes, il sera débouté de sa demande à ce titre. 
- Sur le trouble de jouissance résultant de l’état dégradé des canalisations
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. En matière de logement indécent, la mise en demeure du débiteur défaillant n’est pas un préalable nécessaire à la sanction de l’inexécution de ses obligations.
Il ressort du rapport de visite et préconisations sociotechniques établi par la Métropole européenne de [Localité 4] le 13 février 2024 que les deux sanibroyeurs présents dans le logement sont condamnés depuis 4 mois, et les locataires n’ont pas accès à des sanitaires dans leur logement. Il est précisé que les locataires utilisent des pots pour jeter leurs besoins.
Il est en outre indiqué que lorsque les locataires utilisent l’évier de leur cuisine ou leur machine à laver, l’eau coule directement dans le garage en rez-de-chaussée, où se trouvent les tuyaux d’évacuation des eaux qui ont été coupés. Il est précisé que la propriétaire estime que les dégradations résultent d’actes de vandalisme des locataires et ne souhaite pas réaliser les travaux nécessaires. Il est indiqué qu’il a pu être constaté le jour de la visite que l’eau coule au rez-de-chaussée lorsque les locataires utilisent leur machine à laver.
Ces constatations sont conformes avec les déclarations de Monsieur [O] lors de l’audience, ainsi qu’avec un courrier adressé par le locataire à Madame [L] le 2 novembre 2023 par lequel le locataire informe la bailleresse que les sanitaires ne fonctionnent plus correctement depuis le 20 octobre 2023. Madame [L] n’apporte aucun élément pour justifier de l’absence de réalisation de travaux. 
Il en résulte suffisamment que le logement donné à bail manque aux exigences du décret relatif à l’indécence, et notamment au 4 du de l’article 2 de la loi du 2 janvier 2002 
Au vu des éléments de la cause, il sera alloué à Monsieur [O] la somme de 500 euros au titre du trouble de jouissance résultant du défaut de canalisations fonctionnelles à compter du mois de novembre 2023.
II. Sur la demande de Madame [L] en paiement de la somme de 452,44 euros au titre des charges locatives
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. Lorsque le logement n’est pas équipé d’un compteur individuel, le bailleur établit une grille de répartition en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots. Les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives. 
En l’espèce, il ressort du bail d’habitation (manuscrit) produit par les parties que « le loyer mensuel est fixé à 470 euros par mois […] le locataire prend à sa charge le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et assure l’entretien de la chaudière ainsi que son règlement. Le locataire règle à la propriétaire ses consommations d’eau sur présentation de la facture 2 fois par an. De même, il règle annuellement la taxe d’habitation relative à son occupation ». Il résulte du procès-verbal de constat réalisé le 3 juillet 2023 par Maître [Z], huissier de justice, que l’immeuble est équipé d’un compteur d’eau unique, situé dans le couloir d’accès de l’immeuble. 

Concernant les sommes demandées au titre de la consommation d’eau, Madame [L] produit des factures de la société NOREADE du 7 novembre 2021, du 8 mai 2022, du 6 novembre 2022 pour l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5]. Madame [L] joint aux factures des courriers manuscrits par lesquels elle indique avoir procédé au relevé des compteurs et procède au calcul de la consommation d’eau du locataire. Elle ne produit pas de photographies des compteurs, ne produit aucun élément précisant leur localisation et justifiant de leur attribution au locataire, et donc de la répartition des charges au sein de l’immeuble. 
Par conséquent, à défaut de grille de répartition équitable et transmise au locataire, et de production de pièces justificatives, Madame [L] sera déboutée de sa demande en paiement des charges au titre de la consommation d’eau. 
III. Sur les autres demandes 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Madame [L] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.
Condamnée aux dépens, Madame [L] sera déboutée de sa demande à ce titre. 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
ORDONNE à Madame [E] [L] de transmettre à Monsieur [B] [O] les quittances de loyers pour les mois de juillet 2022, août 2022, et des mois de janvier 2023 et de mars 2023 à octobre 2023 ainsi que les mois de décembre 2023 et de janvier 2024 dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement ;
CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 100 euros au titre de dommages et intérêts pour défaut de transmission des quittances ;
CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 1 200 euros au titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance résultant de la privation d’accès au jardin ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] [O] en paiement de la somme de 300 euros au titre du préjudice résultant de la perte des récoltes ;
REJETTE la demande de Monsieur [B] [O] en paiement de la somme de 500 euros au titre du préjudice résultant du défaut de remise du dossier de diagnostic technique ;
CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à Monsieur [B] [O] la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance résultant de la non-décence du logement loué ;
REJETTE la demande de Madame [E] [L] au titre des charges de consommation d’eau ;
REJETTE la demande de Madame [E] [L] formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [E] [L] aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT