Tribunal Judiciaire · Référés — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00222 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5OB
SL/SH


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 AVRIL 2024




DEMANDERESSE : 

Mme [M] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDERESSE : 

S.A.S.U. EPI D’OR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Justine LEBLANC, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Mars 2024

ORDONNANCE du 16 Avril 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 20 février 2018, Madame [M] [I] a consenti à la SASU EPI D’OR un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de neuf années à compter du 20 février 2018, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 670 euros, payable par avance le premier de chaque mois, outre les taxes, charges et le versement d’un dépôt de garantie de 1340 euros, représentant deux mois de loyer. 

Les loyers étant impayés, Madame [M] [I] a fait signifier le 12 octobre 2023 à la SASU EPI D’OR un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 2 février 2024, a fait assigner la SASU EPI D’OR devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins notamment de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 14 novembre 2023.

L’affaire appelée à l’audience du 20 février 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 26 mars 2024. 

A cette audience, Madame [M] [I] représentée par son avocat reprend oralement ses conclusions déposées et demande de :
Vu les articles 809 et suivants du code de procédure civile 
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 14 novembre 2023
Par conséquent,
- Ordonner l’expulsion de la société SASU EPI D’OR des locaux qu’elle occupe au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’aide d’un serrurier et du Commissaire de Police si besoin est,
- Autoriser Madame [I] à faire procéder à la séquestration de tous biens et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix au risque et péril des occupants,
- Condamner SASU EPI D’OR au paiement d’une somme de 6243€ au titre des loyers, frais et accessoires dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire fixée au 14 novembre 2023,
- Fixer l’indemnité d’occupation due par SASU EPI D’OR à concurrence de 22,03 € par jour de retard à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,
- Autoriser Madame [I] à conserver à titre de provision sur dommages et intérêts le dépôt de garantie versé par SASU EPI D’OR,
- Débouter la SASU EPI D’OR de toutes ses demandes, fins et conclusions
- Condamner SASU EPI D’OR au paiement d’une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais que pourrait générer la mise en oeuvre de son expulsion,
- Autoriser Madame [I] à reprendre possession des lieux, en cas d’abandon éventuel des lieux sans état des lieux ni restitution des clefs.

La SASU EPI D’OR, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :
In limine litis, 
- Juger les commandements délivrés le 12 octobre 2023 comme nuls et de nul effet ; 
A titre principal, 
- Constater le défaut d’intérêt à agir de la SASU EPI D’OR ; 
- Juger comme irrecevable l’action introduite à l’encontre de la SASU EPI D’OR ; 
- Débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SASU EPI D’OR ; 
A titre subsidiaire, 
- Constater l’existence de contestations sérieuses et la nécessité d’un débat au fond pour trancher le litige ; 
- Débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SASU EPI D’OR ; 
En tout état de cause, 
- Condamner Madame [I] au paiement, au profit de la SASU EPI D’OR, de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir 

La SASU EPI D’OR expose que l’action est dirigée à son encontre elle alors qu’elle n’est pas le titulaire du bail commercial en cause.
Elle fait valoir qu’elle n’est pas partie à ce contrat et que cet acte n’est pas mentionné dans la liste des actes conclus au nom et pour le compte de la société en formation.
Elle estime qu’il ne ressort pas des éléments versés aux débats que la commune intention des parties ait été de souscrire le bail dans l’unique intérêt de la SASU EPI D’OR et ajoute qu’il n’appartient pas au juge des référés de rechercher la réalité des éléments intrinsèques ou extrinsèques permettant de déterminer cette intention. 
Elle estime que la SASU EPI D’OR n’a pas qualité à répondre ou à subir les prétentions de la demanderesse et sollicite le prononcé de l’irrecevabilité de l’action introduite à l’encontre de la SASU EPI D’OR.

Madame [M] [I] indique que le bail n’a pas été souscrit par Monsieur [Y]. Elle souligne que la commune intention des parties était de donner le local à bail à la société EPI D’OR en cours de constitution et ajoute que Monsieur [Y] n’a jamais exploité le local, ni réglé le loyer contrairement à la société EPI D’OR.

Conformément à l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application des articles 31 et 32 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir étant irrecevable.


Il résulte des articles L. 210-6 et R. 210-6 du code de commerce que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les personnes qui ont agi au nom ou pour le compte d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits, lesquels sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.
En présence d’un acte dans lequel il n’est pas expressément mentionné qu’il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas qu’il soit conclu au nom ou pour le compte de la société.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 20 février 2018 a été conclu entre par Madame [I] et « la société « L’épis d’or » au nom de Monsieur [Y] et de M. [N] ».
Il ressort des pièces versées aux débats que la société EPI D’OR a été immatriculée postérieurement au bail le 08 octobre 2018, que le président est Monsieur [C] [Y], que l’activité de cette société a débuté le 20 septembre 2018 et que la reprise du bail conclu le 20 février 2018 n’a pas été inscrite dans les statut de la société. (Pièces défenderesse n°1 et 2)
Madame [M] [I] soutient que seule la SASU EPI D’OR a acquitté les loyers tandis que Monsieur [Y] soutient qu’il a versé les loyers avant et après l’exploitation par la SASU du local.
Seule Madame [I] apporte des éléments pour appuyer ses propos et il ressort des relevés de comptes bancaires de cette dernière qu’elle a perçu les loyers par virements de la part de la société EPI D’OR en 2020 et 2021. (Pièce demanderesse n°8)
En outre, il apparaît dans les modalités de remise de l’acte par le Commissaire de justice que ce dernier en tentant de délivrer l’assignation à la SASU l’EPI D’OR, à l’adresse des locaux loués, a joint par téléphone le président de la SASU qui lui a confirmé le domicile de la société.

Il ressort donc de l’ensemble de ces pièces que le contrat de bail commercial a été conclu entre Madame [I], la bailleresse et la société EPI D’OR, preneuse, qui au moment de la signature de l’acte n’était pas encore enregistrée. Ainsi, la SASU et Monsieur [Y] sont tous deux solidairement tenus par les termes de ce bail et l’action du bailleur contre la SASU est recevable.

Il n’y aura donc pas lieu de faire droit à la fin de non recevoir. 

Sur la nullité des commandements

La SASU EPI D’OR estime que les deux commandements, délivrés uniquement à la SASU EPI D’OR, sont nuls et de nul effet. Elle indique que les deux commandements, délivrés par actes du 12 octobre 2023, ont été signifiés à la SASU EPI D’OR, dans les locaux concernés par le bail commercial alors qu’elle n’est pas le titulaire du bail commercial en cause.
Elle soutient qu’elle n’est pas partie à ce contrat et que ce bail n’est pas mentionné dans la liste des actes conclus au nom et pour le compte de la société en formation.
Elle souligne que l’absence de contestation du commandement ne saurait valoir acceptation de la demande ou la reconnaissance d’une obligation.
Elle souligne que Monsieur [Y] n’a pas inscrit la reprise de l’acte dans les statuts de la société, que lorsque la SASU EPI D’OR n’exploitait pas le local c’est lui qui réglait les loyers et il soutient qu’il a sollicité vainement Madame [I] afin qu’elle accepte de modifier le bail pour devenir l’unique preneur.

Madame [M] [I] rappelle que la commune intention des parties était de conclure un bail commercial entre la SASU EPI D’OR et la bailleresse. Elle estime que le commandement de payer délivré à la SASU EPI D’OR n’encourt aucune nullité, d’autant que la SASU EPI D’OR n’a jamais émis la moindre contestation à réception du commandement de payer qui lui a été délivré.

S’agissant d’une nullité de forme régie par les articles 114 et suivants du même code, il appartient à celui qui l’invoque, de justifier d’un grief que lui cause cette irrégularité.

Il ressort de ce qui précède que contrairement aux affirmations de la défenderesse, cette dernière est titulaire du bail commercial conclu le 20 février 2018 de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de constat de nullité des commandements du 12 octobre 2023.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Madame [M] [I] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 (devenu article L145-41 du code de commerce) et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux prétentions, la SASU EPI D’OR invoque les imprécisions du contrat de bail et estime que le juge des référés ne peut statuer sur les demandes élevées par Madame [I]. 
Elle affirme que la présence de mentions manuscrites sur le bail engendre une incertitude sur le contenu du bail, notamment le montant du loyer et des taxes. Elle ajoute qu’aucune des pages n’est paraphée, de nombreuses mentions manuscrites apparaissent sans que leur nombre ne soit repris en fin d’acte.

La bailleresse indique que le montant du loyer est bien de 670 € payable chaque mois et souligne que l’article relatif au dépôt de garantie précise que le preneur verse la somme de 1340 euros représentant 2 mois de loyer.

En l’espèce, le bail contient de nombreuses mentions manuscrites puisque les parties ont visiblement complété un modèle de bail pour y définir les conditions particulières de leur contrat.
L’article 5 du bail concerne le loyer et mentionne « 670 euros » à côté du 5.1 « Montant du loyer » tandis que le paragraphe suivant fixant le loyer annuel n’est pas complété.
L’article 6 concerne le dépôt de garantie et fixe ce dépôt à 1340 euros et précise que cela correspond à 2 mois de loyer.

Les imprécisions relevées dans le contrat de bail ne sauraient revêtir le caractère de contestation sérieuse dans la mesure où la SASU EPI d’OR a bien versé le montant du loyer mensuel, indiqué très maladroitement en face de l’article mentionnant le loyer, soit 670 euros.
Si l’interprétation d’un contrat relève des pouvoirs du juge du fond, il apparaît qu’en espèce, il ressort de l’évidence que les parties se sont entendues sur le montant mensuel du loyer à verser pour la location du local commercial.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 11 page 5 du contrat). 
Le commandement de payer la somme en principal de 4690 euros, délivré le 12 octobre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 12 novembre 2023, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Sur le sort des meubles

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SASU EPI D’OR causant un préjudice à Madame [M] [I], le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement de la SASU EPI D’OR au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.


Madame [M] [I] justifie par la production du bail et du commandement de payer que la SASU EPI D’OR a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation et reste lui devoir une somme de 4690 euros.

Madame [M] [I] ne produit pas de décompte mais ajoute aux sommes réclamées, dans le cadre de son assignation et de ses conclusions, les sommes correspondant à 40 % des taxes foncières de 2022 et 2023 outre le loyer du 1er au 14 novembre 2023.

Après déduction de ces sommes non justifiées par une quelconque pièce, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4690 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

Il sera rappelé que le coût du commandement peut éventuellement être sollicité dans le cadre des dépens mais ne peut être considéré comme un arriéré locatif.

La SASU EPI D’OR sera en conséquence condamnée à payer à Madame [M] [I] la somme provisionnelle de 4690 euros, terme du loyer du mois d’octobre 2023 inclus. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses.

Sur les demandes accessoires

La SASU EPI D’OR, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [I] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. 

La SASU EPI D’OR sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort 

Déclarons recevable l’action de Madame [M] [I] à l’encontre de la SASU EPI D’OR ; 

Disons n’y avoir lieu de faire droit à la demande de constat de nullité des commandements du 12 octobre 2023 ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 20 février 2018, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 12 novembre 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU EPI D’OR et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 novembre 2023 ; 

Condamnons à titre provisionnel la SASU EPI D’OR au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
 
Condamnons la SASU EPI D’OR à payer à Madame [M] [I] la somme provisionnelle de 4690 euros (quatre mille six cent quatre vingt dix euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus ;

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ;

Condamnons la SASU EPI D’OR à payer à Madame [M] [I] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SASU EPI D’OR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la SASU EPI D’OR aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS




Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE