Tribunal Judiciaire · Référés — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00182 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6OG
SL/SH


JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 16 AVRIL 2024




DEMANDERESSE : 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.C.I. JSR MONNAIE
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Marie JAKOBI, avocat au barreau de LILLE






PRÉSIDENT : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Mars 2024

JUGEMENT mis en délibéré au 16 Avril 2024

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI JSR MONNAIE est propriétaire des lots n°5 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est le cabinet VACHERAND IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI JSR MONNAIE n’a pas procédé au règlement de l’ensemble de ses appels de charges et présente un solde débiteur.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, le cabinet VACHERAND IMMOBILIER a fait assigner la SCI JSR MONNAIE devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir 
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 22.225,61 € au titre des charges impayées échues au 20 octobre 2023,
- Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 144€ au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,
- Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire appelée à l’audience du 20 février 2024, renvoyée à la demande des parties, a été plaidée le 16 mars 2024.

Par conclusions régulièrement déposées à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande au president du tribunal judiciaire de
Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 17.802,34 € au titre des charges impayées échues au 25 mars 2024,Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 541,50 € au titre des provisions pour charges non échues et devenues exigibles relatives à l’exercice comptable du 01/10/23 au 30/09/24 ;Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 144 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 1.800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
La SCI JSR MONNAIE représentée par son avocat a développé ses prétentions telles que formées dans ses conclusions déposées à l’audience et reprises oralement. 
Elle demande au president du tribunal judiciaire de :
Vu l’article 1343-5 du Code civil, 
Vu 1231-6 alinéa 3 du Code civil 
- OCTROYER à la SCI JSR MONNAIE un échelonnement de paiement du montant de 17.369,61 € sur une année soit 1 447,47 € par mois sur 12 mois. 
- REJETER la demande de dommages et intérêts de Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], 
- DIRE que les frais et dépens seront à la charge de chaque partie, 

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La présente décision est contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
- la preuve de la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse, 
- les appels de charges et travaux, 
- les relevés individuels de charges,
- le relevé de compte arrêté au 30 septembre 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 avril 2021, 5 mai 2022, 10 juin 2022,
- le contrat de syndic, 
- la mise en demeure par LRAR reçue le 15 septembre 2022 et envoyée le 14 septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 17.802,34 € au titre des charges échues, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de la SCI JSR MONNAIE, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024.


La SCI JSR MONNAIE se trouve ainsi débiteur de la somme de 17.802,34 € euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er avril 2021 et le 31 mars 2024, incluant les sommes dues au titre du 2ème trimestre 2024, au paiement de laquelle elle sera condamnée. 

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation au titre des provisions non échues de l’exercice 2024, soit celles des deuxième et troisième trimestres, ainsi que les provisions pour travaux relatives aux fonds ALUR.
Le montant des charges non échues s’élève à 541,50 €.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a adressé à la société JSR MONNAIE plusieurs relances et mises en demeure toutes restées infructueuses.
Conformément au contrat de syndic, ces sommes ont été facturées au copropriétaire défaillant.
Il demande de condamner la SCI JSR MONNAIE à payer la somme de 144 € au titre des frais nécessaires tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
 
La SCI JSR MONNAIE se trouve ainsi débiteur de la somme 
de 17.802,34 € euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er avril 2021 et le 31 mars 2024, incluant les sommes dues au titre du 2ème trimestre 2024 , de 541,50 € euros, au titre des provisions non échues de l’exercice 2024, des deuxième et troisième trimestres 2024, ainsi que les provisions pour travaux relatives aux fonds ALUR.De 144 € au titre des frais nécessaires tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965au paiement desquelles elle sera condamnée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de la SCI JSR MONNAIE à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement 

La SCI JSR MONNAIE sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette en indiquant qu’elle n’a pas été en mesure de régler ses charges.

En l’absence d’informations sur la situation financière de la débitrise, qui produit deux documents, dont un écrit et signé par les membres de la SCI et l’autre indiquant qu’une maison serait sous compromis de vente sans établir que ce bien est la propriété de la SCI, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par elle pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la SCI JSR MONNAIE. 

Sur les demandes accessoires

La SCI JSR MONNAIE, qui succombe, supportera les dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, les sommes de 
la somme de 17.802,34 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 25 mars 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus ;la somme de 541,50 € au titre des provisions pour charges de copropriété et de travaux non échues et devenues exigibles relatives à l’exercice comptable du 01/10/23 au 30/09/24 appel du 4ème trimestre 2024 inclus ;la somme de 144 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.
Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI JSR MONNAIE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI JSR MONNAIE aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT






Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE