Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/03520 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WE2R


JUGEMENT DU 18 AVRIL 2024



DEMANDEUR :

La S.C.I. SELANEDANIS, prise en la personne de son gérant et représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 6]/FRANCE
représentée par Me Sylvie LHERMIE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Le Syndicat des coprorpriétaires de la RESIDENCE HOTEL DE VILLE pris en la personne de son syndic L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 Mai 2023.

A l’audience publique du 02 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Avril 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.











Il existe à [Localité 6], une résidence dénommée [Adresse 5], située [Adresse 4] et soumise au statut de la copropriété.

La SCI Selanedanis y est propriétaire d’un local à usage de commerce.

Se plaignant de désordres dans son lot, la société Selanedanis a sollicité et obtenu l’organisation d’une expertise judiciaire au contradictoire notamment du syndicat des copropriétaires suivant ordonnance de référé du 5 juin 2020.
L’expert [E] a acehvé son rapport le 12 octobre 2021.


Par acte d’huissier du 10 mai 2022, la société Selanedanis a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir l’exécution de travaux sous astreinte et une indemnisation.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2022, la société Selanedanis demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance 
n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - article 11,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [E],

- Condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’assignation soit du 10 mai 2022 jusqu’à leur réalisation effective les travaux suivants :
- Percement de la paroi béton et rebouchage,
- Modification du réseau d’évacuation (descente commune), 
- Mise à disposition d’une attente et pose d’un bouchon de visite ; 
- Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 22 500 euros arrêtée au 30 novembre 2022, sauf à parfaire ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes : 
- 9 497 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des désordres du carrelage,
- 816 euros pour les travaux de débouchage des canalisations,
- 5 000 euros au titre de la perte de loyer,
- 770 euros au titre des frais de constat d’huissier,
- 1 778 euros au titre de l’intervention de la société SATER,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente procédure et de la procédure de référé, les dépens incluant la somme de - - 6 439,01 euros au titre des frais d’expertise ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.


Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 10, 14 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le rapport d’expertise de M. [E], 

- Débouter la société Selanedanis de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;




 
Reconventionnellement :
- Condamner la société Selanedanis à payer la somme de 960,75 euros au titre des charges et provisions sur charges ;
- Condamner la société Selanedanis aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.


Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les travaux :

L’expert a constaté que le réseau d’évacuation des eaux usées du lot de la société Selanedanis ne fonctionnait pas normalement en raison d’un effondrement en dessous de l’immeuble et que les WC de ce lot avaient dû être condamnés.
Il n’est pas contesté que le réseau d’évacuation de ces eaux est une partie commune dont l’entretien et la réparation incombe au syndicat des copropriétaires au sens de l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’expert a préconisé la réalisation de travaux permettant la reprise des eaux usées de ce local sur le réseau public collectif transitant par le local poubelle adjacent. A défaut d’avoir reçu un devis correspondant à ses attentes, l’expert a évalué les travaux à exécuter lui-même.
Les préconisations de l’expert judiciaire ne sont pas contestées.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas non plus devoir exécuter les travaux retenus.

A la date des dernières conclusions des parties avant la clôture de l’instruction, il semble que ces travaux devaient intervenir à brève échéance.

Toutefois, en l’état des débats tels qu’ils ont été figés à la date de la clôture, le syndicat des copropriétaires doit être condamné et s’agissant d’une obligation de faire une astreinte sera ordonnée, en tenant compte des contraintes inhérentes au statut de la copropriété qui impliquent un vote en assemblée générale.

En revanche, le tribunal ne saurait ordonner une astreinte rétroactive, celle-ci étant prononcée pour assurer la bonne exécution du jugement, conformément aux articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce à compter du jour où il deviendra exécutoire.

La demande de “liquidation” de l’astreinte du 10 mai 2022 au 30 novembre 2022 sera donc rejetée.


Sur les demandes indemnitaires formée par la société Selanedanis :

Les demandes seront examinées dans l’ordre de leur présentation dans les conclusions du demandeur :






Concernant le carrelage :

Aucune pièce n’établit que les dégradations du carrelage seraient une conséquence dommageable du mauvais état des canalisations d’évacuation des eaux usées.
L’expert a bien constaté des dégâts sur le carrelage (épaufrures, éclats et fissures) mais, selon lui, imputables à des chocs en surface et non à des innondations.
Au vu de la nature des dégradations, le tribunal ne peut que souscrire à cette conclusion logique de l’expert, d’autant que la société Selanedanis n’apporte aucun élement de nature à renverser l’analyse de l’expert.

La demande doit être rejetée. 

Concernant les frais de débouchage des canalisations :

A la lecture des factures de débouchage de canalisation des 10 février 2016 et 18 octobre 2018, ces prestations en rapport direct avec le mauvais écoulement constaté par l’expert et constituent un préjudice indemnisable pour la société Selanedanis à hauteur de 408 x 2 = 816 euros TTC.

Concernant la perte de loyer :

La société Selanedanis établit certes qu’elle n’a déclaré aucun revenu à l’administration fiscale au cours des années 2016, 2017 et 2018.
En premier lieu, la déclaration faite au titre de l’année 2020 a été souscrite par une SCI Webimmo, tierce à l’instance.

Ensuite, la société Selanedanis ne rapporte aucune preuve que le défaut de perception des loyers tel que déclaré à l’administration résulterait de l’état du réseau d’évacuation des eaux usées.
Elle ne verse au débat ni justificatif de ce qu’elle percevait des loyers antérieurement à 2016, ni bail ni réclamation de la société qui occupait le local durant ces années.

La perte n’étant pas établie, la demande doit être rejetée.

Concernant les frais de constat d’huissier :

Il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable mais de frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus bas.

Concernant le coût de l’intervention de la société SATER :

S’agissant d’une société intervenue à la demande de l’expert et pour les besoins de l’expertise, le sort de sa facture suivra celui des dépens de l’instance en référé expertise.

Concernant les dommages et intérêts pour procédure abusive :

La demande ne peut pas reposer sur le même fondement de l’artilce 14 de la loi de 1965 et il n’en est pas explicitement invoqué d’autre.
Dans les motifs des conclusions, il est mis en avant une résistance abusive.

La société Selanedanis et le syndicat des copropriétaires auquel elle appartient sont liés dans une relation contractuelle. Il n’est justifié d’aucune mise en demeure au sens de l’article 1231 du code civil de remédier au désordre affectant les canalisations d’évacuation des eaux usées, antérieurement à l’assignation qui vaut mise en demeure.



Dans ces conditions, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires aurait résisté abusivement à l’exécution de ses obligations envers la société Selanedanis et la demande doit être rejetée.

Concernant les frais d’expertise :

Ils ont une nature de dépens de l’instance en référé sur lesquels il sera statué plus bas.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges :

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.”

La demande n’est appuyée que d’un relevé de compte et du procès verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2020.

Le relevé de compte porte sur la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022 mais il est incomplet pour 2020 et comporte plusieurs annulations d’appels de fonds pour 2022 (les trimestres 2 et 3), de sorte qu’il est insuffisamment probant.
L’assemblée du 18 décembre 2020 a approuvé les comptes 2019 et le budget prévisionnel 2021 mais pas les comptes 2020, non plus que le budget prévisionnel 2022.

Ces pièces, qui ne sont d’ailleurs pas complétées par la production des relevés généraux de dépenses et les répartitions individuelles, du contrat de syndic en cours d’exécution et de la mise en demeure alléguée du 21 janvier 2022, sont insuffisantes à établir le bien fondé de la demande.

La demande doit également être rejetée.


Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 



“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, sera condamné à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé expertise, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par M. [E] et celui de la prestation de société Sater sollicitée pour les besoins de l’expertise.

L’équité commande de le condamner également à payer à la société Selanedanis la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire [E] dans son tapport du 12 octobre 2021 en page 13 c’est à dire, sous sa maîtrise d’ouvrage, la modification du réseau d’évacuation collectif transitant dans le local poubelle adjacent pour mettre à disposition une attente d’évacuation pour la société Selanedanis :
- percement de la paroi béton (carotage) et rebouchage,
- modification du réseau d’évacuation (descente commune), 
- mise à disposition d’une attente et pose d’un bouchon de visite ; 

Dit que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard, pendant 4 mois ;

Rejette la demande tendant à la condamnation à une astreinte rétroactive et à sa liquidation par le présent jugement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société Selanedanis la somme de 816 euros de dommages et intérêts pour les frais de débouchage des canalisations des 10 février 2016 et 18 octobre 2018,

Rejette les demandes indemnitaires relativement à la réfection du carrelage, la perte alléguée de loyer et pour procédure ou résistance abusive ;

Dit que le coût des constats d’huissier a une nature de frais irrépétibles ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé expertise (instance RG 20/00198, ordonnance du 5 juin 2020), en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par M. [E] et taxée à 6 439,01 euros et celui de la prestation exécutée par la société Sater pour les besoins de l’expertise d’un montant de 1 788 euros ;








Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société Selanedanis la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier,La Présidente,