Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/02103 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WBL3


JUGEMENT DU 18 AVRIL 2024



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du 52 rue des ponts de comines à [Localité 8] pris en la personne de son syndic la SAS NEXITY LAMY dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 9] et ayant agence à [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La société PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE (PFO), représentée par sa gérante la société PERIAL ASSET MANAGEMENT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Ondine PREVOTEAU, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Laurence DEFONTAINE avocat plaidant au barreau de PARIS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu la clôture différée de l’affaire au 30 Juin 2023.

A l’audience publique du 02 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Avril 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Avril 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.









Il existe à [Localité 8] un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2]. La société PFO y est copropriétaire des los 38, 40, 44 et 47. 

Par acte d’huissier du 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société PFO devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-1 du code civil,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

- Débouter la société PFO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la société PFO à lui payer les sommes de :
- 12 253,25 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant sommation de payer conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
- Le condamner aux entiers dépens de l’instance. 


Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 25 avril 2024, la société PFO demande au tribunal de :
 
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis 
Vu l’article 1231-1 du code civil, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile 

A titre principal :
- Constater que les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre sont mal fondées ; 
- Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;
 
A titre subsidiaire :
- Prendre acte de son engagement de payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 176,18 euros correspondant aux appels de fonds des quatre trimestres de l’année 2020, par compensation avec la dette du syndicat de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit une somme finale de 6 176,18 euros (8 176,18 euros - 2 000 euros) dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir ;
- Constater son paiement de la somme de 1 869,10 euros TTC au titre de l’appel de fonds du 1er trimestre 2023 et rejeter cette demande de condamnation ;
- Constater son paiement de la somme de 104 euros TTC au titre des frais de mise en demeure et de relance dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement ; 
- Constater l’absence de justification par le syndicat des copropriétaires de la somme 6 591,71 euros dont il demande le paiement et rejeter cette demande de condamnation ; 
- Rejeter la demande de paiement des frais pour 576 euros et des intérêts de retard facturés ;
- Débouter en conséquence le syndicat des de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété pour un montant de 14 366,62 euros (1er trimestre 2023 inclus) ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que les Parties conserveront la charge de leurs dépens. 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;[...]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :

- le relevé de propriété,
- plusieurs décompte des sommes dues, le dernier actualisé au 17 mai 2023, pour un montant total de 12 253,25 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2019, 23 juin 2021,12 juillet 2022,
- les appels de fonds,
- plusieurs courriers de réclamation, relance ou mise en demeure et un commandament de payer,
- le contrat de syndic en cours d’exécution à la date de l’assignation et celui qui lui a immédiatement succédé.

Le défaut de production des certificats de non recours des assemblées générales est inopérant, la société PFO n’alléguant pas avoir formé un recours contre l’une d’elle, étant rappelé que les délibérations sont immédiatement exécutoires.

Le fait qu’un décompte puisse avoir été préparé spécifiquement pour l’instance sans avoir l’apparence des appels que le syndic adresse au copropriétaires n’est pas opérant non plus si le décompte est sincère et reflète exactement les sommes dues et payées.

Ces deux arguments apparaissent comme de pures attitudes procédurales peu entendables de la part d’une société dont l’objet social est notamment la gestion immobilière.

Le dernier décompte du 17 mai 2023 (PC 34) mentionne à la 1ère ligne une reprise de solde débiteur “chez l’ancien syndic”, c’est à dire la société Foncia, d’un montant de 15 191,72 euros au 21 juillet 2021, date à laquelle la copropriété a confié le mandat de syndic à la société Nexity.
Or le dernier décompte émis par la société Foncia montrait, sur la période allant du 1er janvier 2020 au 15 décembre 2020, un solde débiteur de 8 600, 01 euros et il n’est pas justifié du montant de l’évolution de la dette au cours du 1er semestre 2021.

Ceci étant, concernant les charges de 2020, la société PFO a indiqué avoir adressé des paiements à la société Foncia mais sur le compte d’un autre syndicat puis avoir adressé des paiements sur un compte bancaire erroné de sorte que la société PFO se reconnaît débitrice, de la somme de 8 176, 18 euros pour le total des quatre trimestres 2020.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir reçu paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afférent à l’ordonnance de référé du 19 novembre 2019 infirmée par arrêt d’appel du 21 janvier 2021.
Il ne conteste pas non plus que les créances sont réciproques, fongibles, liquides et exigibles de sorte que la compensation peut s’opérer.

Concernant les frais facturés en 2020, le contrat du syndic Foncia n’étant pas produit, il n’établit pas que la facturation des frais de mise en demeure, relance, constitution du dossier pour l’huissier et constitution du dossier pour l’avocat pourrait s’élever au montant facturé, soit respectivement 40, 30, 150, 200 euros.

Dès lors la somme due pour l’année 2020 s’élève à 6 176, 18 euros.

Pour les motifs précédemment retenus, il n’est pas justifié d’une créance pour la période allant du 1er janvier au 20 juillet 2021.

Ensuite, concernant le dernier décompte débutant au 21 juillet 2021, il n’est pas contesté que tous les paiements ont été enregistrés, en ce compris celui correspondant au virement du 24 avril 2023 pour 4 229,08 euros qui figure à hauteur de 3 842,20 euros dans le décompte des charges courantes et à hauteur de 386,88 dans celui du fonds travaux.

Ce décompte intègre des frais d’un montant de 52 euros pour une mise en demeure du 30 novembre 2021 et 53,17 euros pour un “Goldberg F334588 dernier avis avant poursuites du 10/03/2023” qui sont contestés, la société PFO ayant accepté de payer deux mises en demeure des 14 février et 7 mars 2023 à hauteur de deux fois 52 euros.
Comme le soutient la société PFO, l’existence de ces mise en demeure et dernier avis avant poursuites n’est pas établie de sorte que l’imputation de ces sommes n’est pas justifiée.

A final, la créance du syndicat s’établit donc, pour la période allant du 1er janvier 2020 au 24 avril 2023, à :
12 253,25 - 15 191,72 - 52 - 53,17 + 6 176, 18 = 3 132,54

La société PFO sera donc condamnée à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts à compter de l’assignation conformément à la demande du syndicat et à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

Le syndicat justifie du montant de son budget annuel, voisin de 35 000 euros impliquant qu’un défaut de paiement durable pour 10 000 ou 20 000 euros représente une partie importante de ce budget. Il a fallu longtemps pour que la situation de la société PFO s’approche d’une régularisation, étant rappelé qu’elle restait tenue de payer régulièrement les charges même si les erreurs commises dans la destination des paiements qu’elle dit avoir faits n’étaient pas intentionnelles.

Ceci étant, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément de nature à établir les conséquences dommageables qu’ils a concrètement subies du fait du défaut de paiement régulier des charges et qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée. 

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

La société PFO, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société PFO à payer au syndicat des copropriétaires de les sommes de :

- 3 132,54 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2020 au 24 avril 2023, selon décompte daté du 17 mai 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2022 ;
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PFO à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes ;

Le Greffier,La Présidente,