Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 avril 2024

Du 19 avril 2024


5AA





PPP Référés

N° RG 24/00048 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVQD







S.AE.M ADOMA (ANCIENNEMENT DENOMMEE SONACOTRA)

C/

[G] [N]










 

- Expéditions délivrées à

Me Delphine THIERY


- FE délivrée à 
Me Bertrand CHAVERON

Le 19/04/2024







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 avril 2024


PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A.E.M ADOMA (ANCIENNEMENT DENOMMEE SONACOTRA)
RCS PARIBS B 788 058 030
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Me Bertrand CHAVERON avocat au Barreau de Bordeaux 

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [N]
né le 16 Septembre 1966 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représenté par Me Delphine THIERRY avocat au Barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2016, la SAEM ADOMA a consenti à Monsieur [G] [N] un contrat de résidence portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par courrier du 6 juin 2023, dénoncé par acte de commissaire de justice le 8 juin 2023, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [G] [N] de régulariser sa situation en raison d'un solde débiteur de 4.091,31€, dans un délai de 8 jours, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de résidence. 

Par acte introductif d'instance en date du 22 novembre 2023, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé près le Tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 janvier 2024 aux fins de :
constater que la résiliation du contrat de résidence est acquiseordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [G] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, du [Adresse 1] au [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serruriercondamner Monsieur [G] [N] au paiement par provision de la somme de 6.469,36€ correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 2 novembre 2023condamner Monsieur [G] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 475,61€ par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieuxle condamner sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à ADOMA la somme de 500€ ainsi qu'aux entiers dépens.
Á l’audience du 26 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée au 8 mars 2024.

Lors de l'audience du 8 mars 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 8.285,82€ au 7 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique qu'il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au logement-foyer de sorte qu'il n'y a pas lieu de délivrer un commandement de payer, que Monsieur [N] n'apporte aucun élément quant aux fuites dans le logement. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle accepte une condamnation en deniers ou quittances au cas où la CAF régulariserait son dossier.

En défense, Monsieur [G] [N], assisté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé :
In limine litis,
juger que la procédure d'expulsion est irrégulière faute de délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoirejuger l'irrecevabilité de l'action de la société ADOMASur le fond
juger la reprise des règlements par Monsieur [N] tant de son loyer en cours que des arriérésjuger que le montant de la dette locative dont se prévaut la société ADOMA n'est pas certaindébouter la société ADOMA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusionsA titre subsidiaire,
enjoindre la société ADOMA d'actualiser sa dette locative déduction faite des APLordonner des délais de paiement dans la limite de deux ans en vue du règlement de la dette locative voir à trois annéesordonner la suspension des effets de la clause de résiliation du bail de plein droitEn toute hypothèse,
débouter la société ADOMA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
faire application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle devenus l'article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile
condamner la société ADOMA à payer au conseil de Monsieur [N] la somme de 960€ au titre de ses honorairesdonner acte au conseil de Monsieur [N] de ce qu'il s'engage à renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l'article 108 du décret du 19 décembre 1991 modifié par la loi du 18 décembre 1998 s'il parvient dans les douze mois de la délivrance de l'attestation de fin de mission à recouvrer auprès du requérant la somme allouée au titre des textes précitésA titre subsidiaire,
condamner la société ADOMA à verser à Monsieur [G] [N] la somme de 960€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civilecondamner la même aux entiers dépens.
Il soulève in limine litis l'irrecevabilité de l'action de la société ADOMA en raison de l'absence de délivrance d'un commandement de payer et du non-respect des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il expose avoir cessé de payer la part de redevance déduction faite des APL à la fin de l'année 2022 en protestation à des désordres affectant son logement, les travaux tardant à être réalisés; qu'il ne savait pas que les APL seraient stoppés. Il indique avoir fait preuve de bonne foi en ce qu'il a repris le paiement de la redevance auquel s'ajoute une partie de la dette locative. Il fait valoir que la dette locative n'est pas certaine en son montant dès lors que la société ADOMA va obtenir la régularisation par la CAF de la somme équivalente au montant des APL sur 17 mois. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension de la clause de résiliation.
 
A l’issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions du défendeur, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'ordonnance.

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi, relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce, la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors, la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience.

Par conséquent, Monsieur [N] sera débouté de sa demande tendant à déclarer la société ADOMA irrecevable en son action.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Par lettre du 6 juin 2023 dénoncée le 8 juin 2023 à son destinataire par acte de commissaire de justice, la SAEM ADOMA a notifié à Monsieur [G] [N] la fin du contrat de résidence pour défaut de paiement de la redevance, à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le délai de 8 jours laissé pour régulariser la dette.

À la date de cette résiliation, selon le décompte transmis, plus de trois termes mensuels consécutifs étaient dus.

Monsieur [N] ne démontre pas que les redevances exigibles ont été réglées dans le délai imparti.

En outre, il convient de souligner que Monsieur [N], qui soutient avoir cessé de régler sa part de redevance déduction faite des APL en protestation à des désordres affectant le logement et en raison de la réalisation tardive des travaux réparatoires, ne démontre aucunement l'existence desdits désordres. Au demeurant et surtout, Monsieur [N] ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer le locataire du paiement du loyer ce qui n'est pas démontré en l'espèce.

Au surplus, pour les raisons exposées ci-avant, Monsieur [N] sera débouté de sa demande tendant à voir ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation du bail de plein droit, la location d'un logement foyer n’étant pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que la SAEM ADOMA était fondée à résilier le contrat de résidence et à faire constater cette résiliation par le juge des référés alors qu’un délai de plus d’un mois s’est écoulé depuis la présentation du courrier.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [N], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi que tout occupant de son chef, seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément n'étant produit par la demanderesse qui permettrait d'écarter l'application de ces dispositions légales et d'ordonner une expulsion immédiate.

En outre, il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due de la résiliation du contrat de résidence, jusqu'à libération effective des lieux, au montant égal à celui de la redevance qui aurait été due selon les conditions contractuelles avec revalorisation telle que prévue par la convention.


Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du contrat de résidence puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessous fixées, Monsieur [G] [N] est redevable de la somme de 8.285,82€ à la date du 7 mars 2024 (mois de février 2024 inclus).

Si Monsieur [N] soutient que la dette locative n'est pas certaine en son montant au motif que la SAEM ADOMA va obtenir la régularisation par la CAF sur 17 mois soit la somme de 6.596€, il ne démontre pas avoir pris attache avec la CAF pour faire état de l'absence de rétablissement de ses droits à l'APL ou effectué une démarche en ce sens ni être toujours éligible pour recevoir des droits à l'APL. Autorisé à fournir en cours de délibéré le justificatif de rappel des APL sous huitaine, Monsieur [N] n'a adressé aucune pièce.



L’obligation au paiement des redevances et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [G] [N] sera condamné à payer la somme de 8.285,82€ à titre d’indemnité provisionnelle due à la date du 7 mars 2024– échéance du mois de février 2024 incluse. Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation égale au montant de la redevance (475,61 euros par mois) à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [N] au titre de l'octroi de délai de paiement

Aux termes du 1er alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, au vu des éléments fournis, Monsieur [N] n'est pas en capacité de respecter des délais de paiement. Par ailleurs, s'il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [N] a procédé à un versement entre les mains de la bailleresse à hauteur 120€ en février 2024, il ne constitue pas la redevance en totalité. Par conséquent, il ne pourra être accordé des délais de paiement à Monsieur [N].

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SAEM ADOMA et Monsieur [N] seront ainsi déboutés de leurs demandes respectives en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

DECLARONS la SAEM ADOMA recevable en son action ;

CONSTATONS que la SAEM ADOMA a régulièrement mis en œuvre la résiliation du contrat de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] et que le contrat de résidence s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 16 juillet 2023 ;

REJETONS la demande de délai formée par Monsieur [G] [N] ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à quitter le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du contrat de résidence une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (475,61euros par mois), augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à payer à la SAEM ADOMA en deniers ou quittances la somme de 8.285,82€ à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des redevances ou indemnités d’occupation dues à la date du 7 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

ACCORDONS à Monsieur [G] [N] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [N] et la SAEM ADOMA de leurs demandes respectives en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
 DE LA PROTECTION