Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 avril 2024

Du 19 avril 2024


5AA





PPP Référés

N° RG 23/01930 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMH3







[K] [W]

C/

[Y] [G]










 

- Expéditions délivrées à
Me Elina MANSON

- FE délivrée à 
Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART

Le 19/04/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 avril 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,


DEMANDEUR :

Monsieur [K] [W]
né le 04 Juillet 1972 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]
 
Représenté par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART


DEFENDERESSE :

Madame [Y] [G]
née le 16 Juillet 1957 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Elina MANSON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Mars 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile





EXPOSE DU LITIGE

Conformément à un engagement verbal du 15 juillet 1995, Madame [J] [W] a donné à bail à Madame [Y] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 340€ charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2020, Madame [J] [W] a régularisé avec Madame [Y] [G] un contrat de bail écrit portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 340€.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, Monsieur [K] [W], venant aux droits de Madame [J] [W], décédée, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.787,60€ au titre d'un arriéré de loyers et charges, de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et de justifier de l'occupation du bien.

Par acte introductif d'instance du 22 septembre 2023, Monsieur [K] [W] a fait assigner Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux ainsi que sa condamnation au paiement :
-de la somme provisionnelle de 1.823,30€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2023 pour les sommes qui y sont visées et à compter de la date de l'assignation, pour le surplus au titre des loyers impayés au 20 septembre 2023 inclus
-d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer mensuel augmenté des charges soit 361,90€ jusqu'au départ effectif des lieux
-de la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 1er décembre 2023 a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été plaidée à l'audience du 8 mars 2024.

Lors de l'audience du 8 mars 2024, Monsieur [K] [W], représenté par son conseil, sollicite :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14/08/2023 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989
-ordonner l'expulsion de Madame [Y] [G] ou de toute autre personne de son chef des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 5]
-la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1.770,06€ au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation à février 2024 inclus
-la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 350€ du 1er mars 2024 jusqu'à la vidange effective des lieux
-dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir
-dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance
-débouter Madame [Y] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
-condamner Madame [Y] [G] au paiement d'une somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens de procédure comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX ainsi que les frais postaux engagés afin de relancer Madame [G] pour le paiement de ses loyers
Il expose que la dette locative de Madame [G] est antérieure à 2022, qu'elle a très régulièrement réglé son loyer en retard mais surtout qu'elle s'est abstenue de régulariser ce retard dès l'année 2020. Il fait valoir qu'il est fondé à mettre en œuvre le jeu de la clause résolutoire. Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [G] et soutient notamment que la demande au titre du préjudice moral est irrecevable, le juge des référés n'étant pas compétent pour statuer sur cette demande.
Il ne réitère pas sa demande au titre du défaut d’assurance locative.

En défense, Madame [Y] [G], représentée par son conseil, demande au juge saisi de :
A titre principal,
-constater qu'elle rapporte la preuve du paiement des loyers sollicités
A titre subsidiaire,
-prononcer la nullité du commandement de payer du 14 juin 2023 pour non-respect des formalités substantielles
En tout état de cause,
-constater qu'aucune révision du loyer n'est intervenue
-constater que la clause résolutoire n'est pas acquise
-débouter purement et simplement Monsieur [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions
-condamner Monsieur [W] à lui verser à titre provisionnel la somme de 1.000€ au titre de son préjudice moral
-condamner Monsieur [W] à lui verser la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Elle expose avoir toujours honoré le paiement de ses loyers ce qui est confirmé par l'ensemble des quittances conservées par elle et que la révision de loyer n'a fait l'objet d'aucune notification ce qui est admis par le bailleur. Elle sollicite en outre une provision au titre du préjudice moral subi soutenant qu'il n'est pas sérieusement contestable que l'action de Monsieur [W] ne repose sur aucun fondement et doit être considérée comme étant abusive, qu'une procédure d'expulsion a été initiée à son encontre alors même qu'elle remplit l'ensemble de ses obligations de locataire.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Monsieur [W].

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure
 
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 septembre 2023, au moins six semaines avant l’audience du 1er décembre 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 15 juin 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur les demandes de Monsieur [W] au titre du constat de la résiliation du bail, de l'expulsion et de la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de la dette.
 
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [W] a fait signifier à Madame [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.787,60€ au titre de l'arriéré des loyers et charges suivant exploit du 14 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] soutient avoir toujours honoré le paiement des loyers et que le montant du loyer mensuel est de 340€, aucune clause de révision du loyer n'étant prévue dans le contrat de bail et Monsieur [W] ne lui ayant jamais notifié une révision du loyer.

Il résulte du contrat de bail régularisé entre Madame [J] [W] et Madame [Y] [G] le 1er février 2020 que le montant du loyer mensuel s'élève à la somme de 340€.

Par ailleurs, il est constant qu'aucune clause de révision n'est prévue dans ledit contrat signé entre Mesdames [W] et [G], les paragraphes concernant ce point n'étant pas remplis. La révision du loyer étant subordonnée à la stipulation d'une clause dans le contrat de location, aucune révision du loyer ne peut intervenir en l'espèce. Il convient en outre de souligner que Monsieur [W], venu aux droits de Madame [W], ne démontre pas avoir notifié une quelconque révision du loyer à Madame [G]. Or, le bailleur qui n'applique pas la révision dans le délai d'un an est censé y avoir renoncé pour l'année écoulée.

Il ressort du décompte annexé au commandement de payer du 14 juin 2023 que les sommes sollicitées à Madame [G] sont les suivantes :
-les loyers à hauteur de 350€ par mois pour les mois de septembre 2022 à décembre 2022
-la somme 10€ en janvier 2023, celle-ci ayant réglé la somme de 340€ et la somme demandée étant de 350€
-la somme de 11,90€ pour les mois d'avril et mai 2023, celle-ci s'étant acquittée de la somme de 350€ pour les mois d'avril et mai 2023 sur les 361,90€ demandés.
-la somme de 361,90€ pour le mois de juin 2023

En premier lieu, au regard des développements précédents, le loyer mensuel dont est redevable Madame [G] s'élève à la somme de 340€, aucune révision ne pouvant être appliquée.

D'autre part, il résulte des quittances et des relevés de comptes de Madame [G] versés aux débats corroborés par le décompte produit par Monsieur [W], que Madame [G] s'est acquittée de :
la somme de 340€ par mois pour les mois de septembre à décembre 2022la somme de 340€ pour le mois de janvier 2023la somme de 350€ par mois pour les mois d'avril et mai 2023
Si Monsieur [W] soutient que la dette locative de Madame [G] est antérieure à 2022, qu'elle a très régulièrement réglé son loyer en retard mais surtout qu'elle s'est abstenue de régulariser ce retard dès l'année 2020 et que les règlements réalisés en suivant sont imputés à la dette plus ancienne de sorte qu'elle présente toujours un arriéré locatif, le commandement de payer ne mentionne expressément que des arriérés de loyers du mois de septembre 2022 au mois de juin 2023. Le décompte annexé au commandement ne mentionne pas une période antérieure au mois de septembre 2022. Partant, les arguments de Monsieur [W] sont inopérants, le commandement de payer ne pouvant ainsi concerner des dettes antérieures sans qu'elles apparaissent sur le décompte annexé audit acte.

Au vu du montant réel du loyer et des sommes versées par Madame [G] sur la période concernée par le décompte du commandement de payer, elle a versé des sommes supérieures à hauteur de 71,90€ (21,90€ en février 2023,30€ en mars 2023,10 € en avril 2023 et 10€ en mai 2023).

Au jour de la délivrance du commandement de payer du 14 juin 2023, Madame [G] était redevable de la somme de 340€ au titre du loyer dû pour le mois de juin 2023, somme à laquelle il convient de déduire le montant de 71,90€. Elle devait donc la somme de 268,10€.

Or, Madame [G] démontre avoir réglé les causes du commandement à hauteur de 268,10€ le 19 juin 2023 soit dans le délai des deux mois à compter de la délivrance du commandement du 14 juin 2023. 

En conséquence, le bailleur n'est pas fondé à se prévaloir de la clause de résiliation du bail et sera débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Partant, les demandes d'expulsion et de condamnation de Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation, demandes subséquentes, seront rejetées.

La demande formée à titre subsidiaire par Madame [G] tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer est devenue sans objet.




Sur la provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [W] produit un décompte du mois de février 2020 et actualisé au mois de février 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.770,06€ (février 2024 inclus).

Il convient de rappeler que le montant du loyer dont Madame [G] est redevable s'élève à la somme de 340€, aucune révision ne pouvant être appliquée.

S'il résulte du décompte produit par Monsieur [W] que Madame [G] ne s'est pas acquittée des loyers pour les mois de février, mars, mai, juin, septembre et octobre 2020, il résulte des quittances délivrées par Monsieur [W] que Madame [G] a versé la somme de 340€ par mois pour lesdits mois.

De même, s'agissant de l'année 2021, si le décompte mentionne des absences de règlements pour les mois de janvier, février, mars, juin, septembre et décembre 2021, il ressort des quittances délivrées que Madame [G] a réglé les loyers à hauteur de 340€ pour les mois précités.

Pour l'année 2022, Monsieur [W] soutient que Madame [G] n'a pas réglé les loyers pour les mois de février, août, novembre et décembre 2022. Or, les quittances fournies et relevés de compte de Madame [G] démontrent que la locataire s'est acquittée du loyer à hauteur de 340 € pour les mois concernés.

En revanche, si Madame [G] indique que le paiement du loyer au titre du mois de février 2024 est intervenu, elle n'en fait pas la démonstration au vu d'une capture d'écran de son relevé de compte. Il conviendra ainsi de la condamner à son paiement en deniers ou quittances.

Il résulte des développements ci-avant qu'une dette locative persiste à hauteur de seulement 340€ (loyer du mois de février 2024).

Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [G] sera condamnée en deniers ou quittances au paiement de la somme de 340€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers dus à la date du 8 mars 2024 – échéance du mois de février 2024 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle émise par Madame [G] au titre de la provision

En vertu de l'article 32-1 du code précité, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l'espèce, au soutien de sa demande de provision au titre du préjudice moral, Madame [G] soutient qu'il n'est pas sérieusement contestable que l'action de Monsieur [W] ne repose sur aucun fondement et doit être considérée comme abusive.

Or, l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce. Au surplus, au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant condamné Madame [G] au paiement d'une indemnité provisionnelle au titre d'un arriéré de loyer pour le mois de février 2024, l'action ne peut être considérée comme abusive.

Alléguant en outre souffrir d'un préjudice moral incontestable, Madame [G] ne rapporte pas la preuve d'un tel préjudice au vu des seules attestations produites et qui serait, au demeurant, imputable à Monsieur [W].

Il convient donc de rejeter sa demande de provision.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Monsieur [W] et Madame [G] seront ainsi déboutés de leurs demandes respectives en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [Y] [G] à payer à Monsieur [K] [W] en deniers ou quittances la somme de 340€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers dus à la date du 8 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [W] et Madame [Y] [G] de leurs demandes respectives en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION