Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 avril 2024

Du 19 avril 2024


5AA





PPP Référés

N° RG 24/00059 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVQ7







S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[C] [X]










 

- Expéditions délivrées à
Me Ghalima BLAL-ZENASNI


- FE délivrée à 
Me Damien MERCERON

Le 19/04/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 avril 2024



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,



DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM à directoire et conseil de surveillance
RCS PARIS 572 015 451
[Adresse 2]
[Localité 4] / FRANCE

Représentée par Me Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [X]
né le 29 Mars 1960 à 
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représenté par Me Ghalima BLAL-ZENASNI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2022, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [X] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte d’huissier de justice du 10 août 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1020,77 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,Ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du Code des procédures civiles d'exécution,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleut, et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,Condamner Monsieur [C] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 944 euros arrêtée au 20 novembre 2023, à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,Condamner Monsieur [C] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil à compter du courrier de mise en demeure du 7 juin 2023,Condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du
Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et de la notification à la CCAPEX d'un montant de 103,42 euros, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et des frais d'exécution à venir.
À l’audience du 16 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 8 mars 2024 dans l'attente des conclusions du défendeur.

Lors de l’audience du 8 mars 2024, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1222,92 euros au 7 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [C] [X] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite du juge :
Se voir allouer le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire,Voir constater l'accord entre les parties,Voir dire et juger qu'il bénéficiera d'un délai de 13 mois pour apurer son passif,Voir dire et juger que les sommes porteront intérêt au taux légal,Voir dire et juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile en équité,Statuer ce que de droit quant aux dépens.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 février 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 août 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.


En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de SOMMECDT euros au titre des loyers échus, suivant exploit du DATECDT. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la SA 1001 VIES HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 22 septembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [C] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant. Il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1293,93 euros et d'aides lui étant octroyées.

Par suite, et dès lors que le bailleur l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA 1001 VIES HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [C] [X].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [C] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (371,38 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1222,92 euros à la date du 7 mars 2024.

Cependant, ce décompte intègre des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (15,24 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application, qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [C] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 1207,68 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [C] [X] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [X] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 150 euros.

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Sur la demande d’admission provisoire à l’aide juridictionnelle

En vertu de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.
L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.
Ainsi, dans la mesure où la procédure en cours est une procédure d’expulsion, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [C] [X] relative à l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle.


PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 22 septembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 23 décembre 2022 entre Monsieur [C] [X] et la SA 1001 VIES HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 1207,68 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 7 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [C] [X] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 13 mois à raison de 12 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 13ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [C] [X] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (371,38 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [C] [X] à son paiement à compter du 1er avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDONS le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION