Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 mai 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51120 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33ZM

N° : 5

Assignation du :
02 Février 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 mai 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114



DEFENDERESSE

La S.A.S. ELECMAF
[Adresse 2]
[Localité 5]

non comparante



DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 






Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 janvier 2016, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après dénommée “la RIVP”), a consenti à la société MAFELEC, désormais dénommée “ELECMAF”, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2016 moyennant un loyer indexé de 3.803,60 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

Le 19 octobre 2023, la RIVP a fait signifier à la société ELECMAF un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 2.022,60 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. 

Le 2 février 2024, la RIVP a fait assigner la société ELECMAF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société ELECMAF;
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société ELECMAF à lui payer une provision de 2.381,09 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, outre les intérêts à compter de la délivrance de l’assignation;
- condamner la société ELECMAF à lui payer une provision de 238 € à titre de pénalité contractuelle;
- condamner la société ELECMAF à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer du dernier trimestre majoré de 50 %, outre tous accessoires du loyer;
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La société ELECMAF n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société ELECMAF

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 18 janvier 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 18 janvier 2016 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 19 octobre 2023 à la société ELECMAF vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 2.022,60 € selon décompte annexé à l’acte.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société ELECMAF ne s’est pas entièrement acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 novembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société ELECMAF selon les termes du dispositif ci-après.

La stipulation du bail dont se prévaut la RIVP à l’appui de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer majoré de 50 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice qu’elle a effectivement subi, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la RIVP à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte de la société ELECMAF versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2.381,09 € à la date du 15 janvier 2024, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse. 

L’obligation de la société ELECMAF n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la RIVP. Conformément à la demande, les intérêts au taux légaux seront dus à compter de l’assignation.

Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 238 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause pénale dont se prévaut la RIVP à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions précitées, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société ELECMAF sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023.

L’équité commande de condamner la société ELECMAF à payer à la RIVP la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 18 janvier 2016 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec effet à la date du 19 novembre 2023 à 24h00, 

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société ELECMAF pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,




Condamnons la société ELECMAF à payer à la RIVP une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société ELECMAF à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 2.381,09 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024,

Condamnons la société ELECMAF à payer à la RIVP la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société ELECMAF au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023.

Fait à Paris le 02 mai 2024

Le Greffier, Le Président,







Larissa FERELLOC François VARICHON