Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 mai 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/13669
N° Portalis 352J-W-B7H-C3DVJ



N° MINUTE : 2

Assignation du :
23 Octobre 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [S] [M] [J][2]

[2] 
[Adresse 3]
01.45.04.83.92





JUGEMENT 
rendu le 02 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Gilles BERRIH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2052


DEFENDEUR

Monsieur [B] [G]
[Adresse 8]
[Localité 6]

représenté par Maître Laure IELTSCH, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0038

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 07 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2013, la SCI [Adresse 9] a consenti à M. [B] [G] le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 8], à PARIS (75011), pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2010 pour un loyer annuel principal fixé à 12.240 €, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 27 août 2020, la bailleresse a délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2021.

Par acte extrajudiciaire du 02 juin 2021, la bailleresse a signifié au locataire l'exercice de son droit de repentir, a indiqué consentir au renouvellement du bail et a proposé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 30.000 € par an, hors charges et hors taxes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2023, la bailleresse a notifié au preneur un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du loyer annuel en principal à la somme de 30.000 €, hors taxes et hors charges, à compter du 02 juin 2021.

Par acte du 23 octobre 2023, la bailleresse a assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :

- la fixation à 30.000 € par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail, du loyer dû, à compter du 02 juin 2021,
- la condamnation de M. [G] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 35.461,01 € (supplément de loyer résultant de la révision arrêté au mois d'octobre 2023), correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, et ce à compter du 02 juin 2021 et jusqu'à parfait paiement, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 2.233,34 € au titre de la réactualisation du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal, à compter de l'assignation,
- subsidiairement, la désignation d'un expert afin de fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer le montant du loyer à la date du 02 juin 2021 ;
- la condamnation de M. [G] à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil,
- de dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2024, le locataire sollicite du juge des loyers de :

- débouter la SCI [Adresse 9] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- fixer le montant du loyer renouvelé à la date du 02 juin 2021 à la somme de 16.549,49 € par application de la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE selon le calcul suivant : loyer d'origine x dernier indice connu à la date du renouvellement / indice de comparaison sur la période de 9 ans,
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la SCI [Adresse 9] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de son conseil.

L'affaire est venue à l'audience du 07 mars 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ; 
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, " À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. "

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 02 juin 2021 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse soutient que les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, en se fondant notamment sur un rapport d'expertise établi à sa demande par [Y] [V] le 04 juillet 2023.

Le locataire conteste toute modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité et sollicite en conséquence l'application des règles du plafonnement, lesquelles porteraient le loyer du bail renouvelé à la somme de 16.549,49 €.

Il y a lieu de constater que le rapport d'expertise de Monsieur [V], établi par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l'autre, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions de la bailleresse.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications évoquées par la bailleresse à l'appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.

La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu'il soit nécessaire pour le tribunal de l'ordonner ou de dire n'y avoir lieu à l'écarter.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial situé [Adresse 8], à [Localité 11] à compter du 02 juin 2021 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


Madame [S] [M]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02]
[Courriel 10]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter le local commercial situé [Adresse 8], à [Localité 11] et le décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* examiner et donner avis sur les motifs allégués de déplafonnement du loyer,
* rechercher la valeur locative à la date du 02 juin 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 02 juin 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
*rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société la SCI [Adresse 9] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 04 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 05 septembre 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Fait et jugé à PARIS, le 02 mai 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA