Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 11/04/2024
à : Me Dan BISMUTH


Copie exécutoire délivrée 
le : 11/04/2024
à : Me Carole FINELTAIN ASSARAF

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06340 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QZY

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 avril 2024


DEMANDERESSE
La Société immobilière civile LHZ prise en la personne de son représentant légal Monsieur [A] [D], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3] 
représentée par Me Carole FINELTAIN ASSARAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2586

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
comparant en personne assisté de Me Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0603

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Franck RENAUD, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis à disposition initialement au 28 mars 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Franck RENAUD, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier


Décision du 11 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06340 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QZY

Suivant acte sous seing privé du 19 mars 2020 non signé , la société civile immobilière LHZ, représentée par monsieur [D] [A] (ci-après le bailleur) a consenti à monsieur [C] [B], un bail à usage d’habitation portant sur un studio meublé situé [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Par acte du 20 juillet 2023, le bailleur a fait assigner le locataire devant ce tribunal pour obtenir:

- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à la date du 19 mars 2020, aux torts du locataire pour défaut de paiement du loyer,
- son expulsion sans délai et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais du défendeur,
- sa condamnation au paiement de la somme de 33.800 euros au titre des loyers impayés au 15 juillet 2023, avec intérêts moratoires,
- la fixation et le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel , 
- sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros représentant les frais irrépétibles ainsi qu’ aux entiers dépens.

A l'audience, la société civile immobilière LHZ, représentée par son conseil, réitère les termes de son exploit introductif d'instance, actualisant l’arriéré pour un montant de 41.000 €, terme de janvier 2024 inclus. Il conteste les paiements en espèces sauf 6 mois de loyers inclus dans le décompte. Le défaut d’assurance s’ajoute aux griefs fait au défendeur. Le bailleur s’oppose à tout délai.

Monsieur [C] [B], assisté par son conseil, conteste le montant de la dette locative, compte tenu des paiements en liquide effectués à la demande du bailleur. Il reconnaît ainsi devoir la somme de 16900 € pour l’année 2023 et janvier 2024 qu’il n’aurait pas réglée du fait de la non remise des quittances de loyers. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et s’engage à payer l’arriéré dans un délai de 8 jours à compter du prononcé du jugement. A titre subsidiaire, il sollicite un délai de paiement sur 24 mois. 

Il convient de se reporter aux écritures développées et visées à l’audience pour un exposé plus ample de la procédure, des faits et des moyens soulevés, en application de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des arriérés

Le bailleur conteste que les paiements soient intervenus en remise d’argent liquide.

Mais force est de constater qu’une telle pratique illicite est reconnue pour 6 paiements, et que la société civile immobilière LHZ ne donne aucune explication plausible sur la tardiveté de son action alors même que la dette alléguée sur presque deux ans devenait importante.

Pour sa part, au contraire, monsieur [C] [B], outre trois attestations convergentes versées aux débats sur les remises au bailleur d’enveloppe d’argent liquide, justifie de prélèvements réguliers en 2021 et 2022 sur la trésorerie de sa Société d’un montant de 1500 € lui permettant de s’acquitter d’un loyer de 1300 €.

Par conséquent, au regard de ces éléments, le décompte du défendeur qui reconnaît ne pas avoir réglé les loyers de 2023 et janvier 2024 sera seul retenu.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement au titre des impayés, terme de janvier 2024, pour un montant de 16900 €, le surplus étant rejeté. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

La demande de délai de paiement sera écartée, monsieur [C] [B] indiquant lui-même être en mesure de régler cette somme à bref délai. 

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Vu les dispositions des articles 1103, 1217, 1728 du Code Civil ;
Vu l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Le locataire est tenu, en contrepartie de la mise à disposition des locaux, d’une obligation essentielle qui consiste au paiement, aux termes convenus du loyers et de ses accessoires.

Le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique dès lors qu’il peut être imputé à l’un des cocontractants, un manquement suffisamment grave, qui justifie la rupture des relations entre les parties.

Il est constant que monsieur [C] [B] ne s’est pas acquitté des loyers de 2023 et janvier 2024. 

C’est en vain qu’il est soutenu que la non-remise des quittances de loyers par le bailleur justifiait la rétention de ceux-ci, sans autorisation judiciaire. Il sera au demeurant relevé que monsieur [C] [B] n’établit aucunement que cette non-remise lui ait porté préjudice, ainsi, par exemple, pour bénéficier d’une prestation sociale . L’exception d’inexécution soulevée n’est donc pas fondée, les conditions n’en n’étant pas réunies. 

Les manquements à l’obligation première du locataire de payer ses loyers constituent un fait répété suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail liant les parties, à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'expulsion

La procédure a été régulièrement dénoncée au représentant de l'Etat en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 29 Juillet 1998, par lettre recommandée du 

La partie défenderesse étant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, comme précisé dans le présent dispositif. 

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. La majoration n’apparaît pas suffisamment justifiée. 

 Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie défenderesse devra supporter les dépens de l’instance. 

Le contexte de l’affaire commande de laisser à la charge respective des parties les frais irrépétibles qu’elles ont engagés. 

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du prononcé du présent jugement, 

A défaut de libération volontaire du studio situé [Adresse 1] à [Localité 4] , ordonne l'expulsion de monsieur [C] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, 

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamne monsieur [C] [B] à son paiement,

Condamne monsieur [C] [B] à payer à la société civile immobilière LHZ, représentée par monsieur [D] [A], la somme de 16.900 euros correspondant aux arriérés de loyers, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal de ce jour,


Condamne monsieur [C] [B] aux dépens de l’instance,

Rejette le surplus et toutes autres demandes des parties. 

Fait ce jour à PARIS.


LE GREFFIER LE JUGE