Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 05/04/2024
à : Me Nicolas CHEWTCHOUK


Copie exécutoire délivrée 
le : 05/04/2024
à : Me Catherine BRAUN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/07246 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YCK

N° MINUTE : 
10/2024






JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [L] [V], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Catherine BRAUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0045


DÉFENDERESSE
Madame [Y] [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 05 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07246 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YCK

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [V] a donné à bail meublé à Madame [Y] [S] suivant acte sous seing privé à effet au 1er février 2013 des locaux de 29m2 situés [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2022, Madame [L] [V] a donné congé du logement à Madame [Y] [S] pour le 31 janvier 2023 afin de vendre son appartement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 septembre 2023, Madame [L] [V] a fait assigner Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation principalement du congé pour vente et de condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation. 

A l'audience du 22 janvier 2024, Madame [L] [V] sollicite:

- la validation du congé pour vente et l’expulsion de Madame [Y] [S] et de tout occupant de son chef, 
- la condamnation de Madame [Y] [S] à lui payer une indemnité d’occupation de 890 € par mois jusqu’à la libération des lieux, la somme de 6786 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupations dû en janvier 2024, la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [Y] [S] demande :

la condamnation de Madame [L] [V] à lui payer la somme de 6300 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’état du logement et la somme de 6000 € en réparation du comportement de Madame [L] [V],la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 490 € hors charges et taxes,la condamnation de Madame [L] [V] sous astreinte à lui remettre les quittances de loyer et indemnités d’occupation et reçus de paiement à compter de janvier 2023.
Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs écritures (assignation et conclusions) soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location de logements meublés, « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. (...)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.(….)
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.» 

En l'espèce, le bail consenti à Madame [Y] [S] pour une durée d’un an renouvelable expirait le 31 janvier 2023.

Le congé du bailleur signifié par commissaire de justice le 19 octobre 2022 a donc été délivré dans les formes requises plus de trois mois avant l'échéance précitée. Il rappelle que le congé est donné pour permettre au bailleur de vendre son logement.

En conséquence, il sera retenu que le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 janvier 2023.

Madame [Y] [S] étant ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis 1er février 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif

Il convient de rappeler selon l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à l’occupant d'un commandement de quitter les lieux.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Madame [Y] [S] est redevable des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, l'occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile qui crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation qui sera fixée en l’espèce conformément à la demande et au montant du loyer et des charges prévus initialement au contrat de bail à la somme de 890 € charges comprises par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

Madame [L] [V] produit un décompte faisant ressortir que Madame [Y] [S] restait ainsi devoir au 31 janvier 2024 la somme de 6786 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation échus à cette date. 
Madame [Y] [S] n’établit pas avoir effectué des paiements autres que ceux figurant au décompte.
En conséquence, Madame [Y] [S] sera condamnée à payer à Madame [L] [V] cette somme, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 890 € charges comprises à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de production de quittances sous astreinte

Suivant l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. »

En l’espèce, Madame [Y] [S] sollicite des quittances de loyers et indemnités d’occupation étant relevé que le texte ci avant ne s’applique qu’au règlement du loyer et non de l’indemnité d’occupation, des reçus de paiement devant toutefois être délivrés à l’occupant sans droit ni titre.
Au regard des paiements intervenus figurant au décompte, le loyer de janvier 2023 a été réglé de sorte que Madame [L] [V] qui ne justifie pas avoir remis la quittance pour janvier 2023 sera condamnée à cette remise, ce sans astreinte, dès lors que les quittances de la période précédente ont été remises et que sa résistance n’est donc pas établie. 
La demande de reçus de paiement pour la période postérieure est en revanche rejetée en l’absence de preuve de paiement mais il est rappelé à Madame [L] [V] la nécessité de remettre à Madame [Y] [S] des reçus pour les paiements qui interviendraient postérieurement au jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaire de Madame [L] [V]

Le préjudice causé par le maintien dans les lieux du locataire après l’expiration du bail est réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation destinée à réparer tant l’occupation illicite des lieux que la privation de jouissance du bien en résultant. En conséquence, la demande de dommages et intérêts complémentaires tenant à l’impossibilité de vendre le bien doit être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

En l’espèce, Madame [Y] [S] fait état de deux dégâts des eaux dans les lieux qui n’auraient pas été suivis de travaux de remise en état ce qui générerait des poussières de peinture et plâtre. Elle indique également qu’une colonne d’évacuation des eaux doit être remplacée pour raisons de sécurité.
Elle se plaint enfin d’avoir dû remplacer à ses frais le réfrigérateur présent dans les lieux tombé en panne.
 
Toutefois, elle n’établit ni l’état de la colonne et son caractère dangereux ni le trouble de jouissance résultant des dégâts des eaux, les photographies produites au débat dont le lieu et la date ne peuvent être identifiés ne permettant pas de rapporter cette preuve. Elle ne justifie par ailleurs d’aucune mise en demeure à sa bailleresse relative à ces dégâts des eaux. 
Si elle justifie en revanche avoir demandé à Madame [L] [V] de remplacer le réfrigérateur tombé en panne, elle n’établit pas avoir remplacé à ses frais cet équipement.

En conséquence, les manquements de Madame [L] [V] à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible du logement et de lui délivrer un logement décent en raison de l’état de la colonne d’évacuation des eaux et du fait des dégâts des eaux ne sont pas établis et la demande de dommages et intérêts présentée à ce titre est rejetée. 
De même, en l’absence de preuve d’un préjudice tenant au remplacement du réfrigérateur, aucun manquement du bailleur n’est établi et ne peut donner lieu à indemnisation.

Enfin, si Madame [Y] [S] invoque des menaces de la part de sa bailleresse en juin 2022 et janvier 2023 et une résiliation par celle ci de son contrat d’électricité, les dépôts de plainte de sa part, s’ils ne sont pas dépourvus de toute valeur probante bien qu’ils reposent sur des déclarations unilatérales compte tenu des sanctions pénales attachées à une fausse déclaration, ne suffisent pas en l’espèce à établir à eux seuls le comportement fautif de Madame [L] [V] compte tenu du litige existant par ailleurs entre les parties.

En conséquence, la faute de Madame [L] [V] n’est pas établie et la demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [S], qui succombe à titre principal, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, et sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.
Les dépens sont les frais nécessaires à l’instance, et les dépenses exposées par les parties dans leur intérêt n’intègrent pas les dépens au seul motif qu’ils sont effectués par commissaire de justice. 
Ainsi, les dépens ne comprennent pas en l’espèce le coût du congé pour vente donné par le bailleur qui ne peut en aucun cas incomber au locataire, ni le coût de la convocation par huissier de la locataire à un état des lieux de sortie, ni la moitié du coût du constat d’huissier mandaté par Madame [L] [V] pour effectuer un constat d’état des lieux de sortie, non requis pour l’instance en validation du congé pour vente, et le recours à l’huissier n’étant en outre pas justifié lorsque le constat peut être établi de manière amiable et contradictoire.

L'équité commande en revanche de condamner Madame [Y] [S] à payer à Madame [L] [V] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,


Constate la résiliation du bail conclu entre Madame [Y] [S] d’une part et Madame [L] [V] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 2] par l'effet du congé pour vente,

Constate que Madame [Y] [S] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2023,

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la présente décision,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne Madame [Y] [S] à payer à Madame [L] [V] la somme de 6786 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 31 janvier 2024 terme de janvier 2024 inclus, 
Condamne Madame [Y] [S] à payer à Madame [L] [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 890 € charges comprises, ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération des lieux,
Condamne Madame [L] [V] à remettre à Madame [Y] [S] la quittance du loyer de janvier 2023,
Rejette les demandes de dommages et intérêts des parties,
Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne Madame [Y] [S] à payer à Madame [L] [V] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles, 

Condamne Madame [Y] [S] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût du congé pour vente ni la moitié du coût du constat d’huissier du 13 février 2023 ni le coût de la convocation par huissier du 31 janvier 2023,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 


Le greffierLe juge des contentieux de la protection