Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 mai 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59373 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3N6A

N° : 8

Assignation du :
11 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 mai 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

SENALIA UNION, Union de sociétés coopératives agricoles
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS - #C0412, Me Stéphane SELEGNY, avocat au barreau de ROUEN



DEFENDERESSE

La S.A.S. HOMU
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Christel BRANJONNEAU, avocat au barreau de PARIS - #E1252




DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 21 mars 2022, la société SENALIA UNION a consenti à la société HOMU HABITAT un contrat de sous-location portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] (76) pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2022 moyennant un loyer indexé de 14.240 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

Le 30 juin 2023, la société SENALIA UNION a fait signifier à la société HOMU HABITAT un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 11.940,27 € au titre des loyers, charges et pénalité, outre les frais de l’acte. 

Le 11 décembre 2023, la société SENALIA UNION a fait assigner la société HOMU HABITAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement provisionnel d’un arriéré locatif de 21.944,71 €.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de :

- prendre acte que la société HOMU HABITAT acquiesce à la demande de résiliation du bail de sous-location;
- constater que le bail de sous-location liant les parties se trouve résilié;
- ordonner l’expulsion de la société HOMU HABITAT;
- condamner la société HOMU HABITAT à lui payer une provision de 29.123,27 € à titre d’arriéré locatif, outre les intérêts légaux;
- condamner la société HOMU HABITAT à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer et des charges;
- débouter la défenderesse de ses demandes;
- en cas d’octroi de délais de paiement, les limiter à une durée de 4 mois avec clause de déchéance du terme;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société HOMU HABITAT demande au juge de:

- prendre acte et consentir à la résiliation du bail de sous-location demandée par la société SENALIA UNION;
- débouter la société SENALIA UNION de sa demande de paiement de la somme de 2.499,18 € au titre des charges;
- lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette non contestable, soit 24.370,10 €, outre les autres sommes mises à sa charge par l’ordonnance à intervenir; 
- débouter la société SENALIA UNION de l’ensemble de ses demandes;
- condamner la société SENALIA UNION au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société HOMU HABITAT

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du sous-bail conclu par les parties le 21 mars 2022 que la location est régie par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Ce point n’est pas discuté par les parties.

Le sous-bail comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 30 juin 2023 à la société HOMU HABITAT vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 11.940,27 € selon décompte annexé à l’acte.

La société HOMU HABITAT, qui déclare accepter la résiliation du sous-bail compte tenu de son coût insupportable pour elle, ne conteste pas qu’elle ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juillet 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société HOMU HABITAT selon les termes du dispositif ci-après.
 
L’indemnité mensuelle d’occupation due à la société SENALIA UNION à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur la demande de provision

La société SENALIA UNION demande la condamnation provisionnelle de la société HOMU HABITAT à lui payer la somme de 29.123,27 € à titre d’arriéré de loyers, charges et pénalités selon décompte arrêté au 1er janvier 2024. Elle réfute l’ensemble des contestations que lui oppose sa locataire au sujet des charges. S’agissant des pénalités réclamées pour le déclenchement de l’alarme, elle fait valoir que celles-ci sont dues en vertu de l’article 10 du règlement intérieur auquel se réfère l’article 7 du sous-bail. Elle affirme que le processus d’identification qu’elle met en oeuvre permet d’attribuer ave certitude le déclenchement de l’alarme à la présence tardive d’un employé de la société HOMU HABITAT tardive dans les locaux.

La société HOMU HABITAT soutient que la demande de paiement de la société SENALIA UNION estsérieusement contestable pour une partie de la créance alléguée. Ainsi, elle conteste les modalités de calcul des charges locatives et l’exigibilité de certains d’entre elles au regard des stipulations du sous-bail. En outre, elle affirme ne pas être redevable des pénalités facturées au titre du déclenchement de l’alarme aux motifs, d’une part, que cet équipement dysfonctionne, d’autre part, que la bailleresse ne démontre pas qu’elle est à l’origine de son déclenchement. En conclusion, elle reconnaît n’être redevable que de la somme de 24.370,10 € correspondant aux loyers exigibles pour la période courant du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2024 inclus.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte de la société HOMU HABITAT versé aux débats par la société SENALIA UNION mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et pénalités pour “alarme déclenchée” d’un montant total de 29.127,55 € à la date du 1er janvier 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse (cf. sa pièce n°13).

L’article 16.4 du sous-bail stipule que la société HOMU HABITAT “remboursera à SENALIA, à proportion de la quote-part correspondant à la surface sous-louée les charges d’entretien, de maintenance et de fonctionnement des parties communes. Une provision de 14,50 €/m² (soit 58€/m² par an) sera versée chaque trimestre avec le loyer et une régularisation sera faite pour l’année N avec le loyer de N+1".

Le relevé de compte produit par la société SENALIA UNION ne mentionne pas distinctement le loyer appelé et la provision sur charges correspondante. Par ailleurs, la société SENALIA UNION ne produit aucun décompte précis et complet de la somme réclamée au titre des charges locatives. En effet, elle ne verse aux débats qu’un seul appel de loyer et de provisions sur charges (cf. sa pièce n°4), qui correspond de surcroît à l’échéance du 1er trimestre 2023 qui n’est pas comprise dans son décompte des sommes dues. Dans ces conditions, la société SENALIA UNION ne met pas le tribunal en mesure de vérifier l’exigibilité des charges locatives qu’elle réclame et dont sa locataire conteste être débitrice.

En ce qui concerne les pénalités pour “alarme déclenchée”, dont le montant total s’élève à 1.530 € dans le relevé de compte précité, l’article 7 du sous-bail stipule que “HOMU HABITAT sera tenu de respecter et de faire respecter le Règlement Intérieur figurant en annexe”. Ledit règlement intérieur constitue l’annexe 8 du contrat. Toutefois, ce document sur lequel la société SENALIA UNION fonde ses prétentions n’a pas été versé aux débats. En effet, la pièce n°2 à laquelle elle renvoie dans ces conclusions est constituée du bail sans son annexe 8. Dans ces conditions, la bailleresse ne met pas le tribunal en mesure de déterminer les engagements que la défenderesse a souscrits à son égard. En tout état de cause, au vu de la seule “note interne” produite par la demanderesse (cf. sa pièce n°15), il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que l’ensemble des déclenchements d’alarme visés dans le relevé de compte puisse être imputé à la défenderesse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire sérieusement contestables les sommes réclamées par la société SENALIA UNION au titre des charges locatives et des pénalités pour “alarme déclenchée”, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier.

L’obligation de la société HOMU HABITAT n’étant pas sérieusement contestable à hauteur du montant dont elle se reconnaît débitrice, soit 24.370,10 €, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SENALIA UNION, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023, date du commandement précité, sur la somme de 11.940,27 €, puis sur la somme de 21.944,71 € à compter de l’assignation, puis sur la somme de 24.370,10 € à compter du 21 mars 2024, date d’actualisation des prétentions de la demanderesse.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, la société HOMU HABITAT sollicite qu’il lui soit donné acte qu’elle consent à la résiliation du sous-bail en raison de son coût insupportable pour elle. Il s’en déduit qu’elle ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire du bail corrélativement à sa demande d’octroi de délais de paiement, ainsi que l’article L. 145-41 du code de commerce en prévoit la faculté.

Au vu des éléments produits relatifs à sa situation financière, il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la provision fixée ci-dessus, selon les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

La société HOMU HABITAT sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juin 2023.

L’équité commande de condamner la société HOMU HABITAT à payer à la société SENALIA UNION la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du sous-bail du 21 mars 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] (76), avec effet à la date du 30 juillet 2023 à 24h00, 

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société HOMU HABITAT pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société HOMU HABITAT à payer à la société SENALIA UNION une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société HOMU HABITAT à payer à la société SENALIA UNION la somme provisionnelle de 24.370,10 € à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.940,27 € à compter du 30 juin 2023, puis sur la somme de 21.944,71 € à compter du 11 décembre 2023, puis sur la somme de 24.370,10 € à compter du 21 mars 2024, 

Disons que la société HOMU HABITAT pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée moyennant 11 mensualités successives d’un montant de 1.500 € chacune et une 12ème mensualité soldant la dette, étant précisé que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Condamnons la société HOMU HABITAT à payer à la société SENALIA UNION la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société HOMU HABITAT au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juin 2023.

Fait à Paris le 02 mai 2024

Le Greffier, Le Président,








Larissa FERELLOC François VARICHON