Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 F — 30 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

 R.G N° : N° RG 21/08775 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WLRF

Jugement du 30 Avril 2024

N° de minute 

Affaire : 

S.C.I. AM3S
C/
S.A.S.U. AUTO SILVA, M. [K] [J] [E] [U]












le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS
 - 359
la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES
 - 675











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 30 Avril 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.C.I. AM3S, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

S.A.S.U. AUTO SILVA, 
dont le siège social est sis [Adresse 6]

Monsieur [K] [J] [E] [U]
né le 04 Septembre 1982 à [Localité 7] (PORTUGAL), 
demeurant [Adresse 3]

REPRÉSENTÉS par Maître Sabah DEBBAH de la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 décembre 2016, la SCI AM3S a donné à bail dérogatoire à la société AUTO SILVA, un bâtiment industriel et un parking côté rue et à l’arrière du bâtiment (parcelle n°[Cadastre 5]) ainsi que des parkings à l’arrière du bâtiment voisin (parcelle n°[Cadastre 4]), situés [Adresse 1].

Ce bail a été conclu pour une durée de 36 mois courant à compter du 1er janvier 2017, pour se terminer le 31 décembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 1400 euros hors taxes et charges. 
Une provision sur charges de 150 euros par mois a été prévue, tout comme le versement d’un dépôt de garantie de 2800 euros, correspondant à deux termes de loyer.

Monsieur [K] [E] [U], gérant de la société AUTO SILVA, s’est porté caution solidaire de celle-ci.

La SCI AM3S fait valoir que la société AUTO SILVA ne s’est pas acquittée des loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2019.
Elle lui reproche également, se fondant sur l’état des lieux de sortie dressé par un huissier de justice le 03 janvier 2020, de ne pas avoir entièrement débarrassé les locaux loués, des dégradations locatives ayant aussi été constatées.

La SCI AM3S a d’abord adressé à la société AUTO SILVA un courrier officiel, le 02 mars 2020, lui demandant de régler les loyers et indemnités d’occupation dus selon elle.

Après avoir réceptionné un devis relatif aux travaux de remise en état des locaux, elle l’a mise en demeure, le 12 mars 2021, puis le 06 octobre 2021, de lui verser la somme de 17 378.58 euros correspondant aux loyers impayés et aux travaux.

Elle a également adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à Monsieur [E] [U], le 06 octobre 2021, lui rappelant son engagement de caution solidaire.

Se prévalant de l’absence de règlement des sommes réclamées, la SCI AM3S a fait assigner la société AUTO SILVA et Monsieur [E] [U], par actes séparés du 20 décembre 2021, devant le tribunal judiciaire de LYON.

Au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 20 juillet 2023, la SCI AM3S sollicite, sur le fondement des articles 1103 et 1728 du code civil, de :

– Débouter la société AUTO SILVA et Monsieur [E] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
– Condamner solidairement la société AUTO SILVA et Monsieur [E] [U], en sa qualité de caution solidaire, à lui verser la somme de 16 864.58 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
– Condamner solidairement la société AUTO SILVA et Monsieur [E] [U], en sa qualité de caution solidaire à verser à la société SCI AM3S la somme de 4 144.58 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
– Condamner solidairement la société AUTO SILVA et Monsieur [E] [U], en sa qualité de caution solidaire à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,


– Condamner solidairement la société AUTO SILVA et Monsieur [E] [U] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS sur son affirmation de droit.

Elle affirme que la société AUTO SILVA n’a pas réglé trois mois de loyers et de provisions sur charges, qu’elle a également restitué les clés des locaux le 03 janvier 2020, étant redevable selon elle d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er au 03 janvier 2020. 
Elle souligne qu’il appartient à la société AUTO SILVA, qui prétend avoir réglé les loyers, de démontrer la réalité de ses affirmations.

Elle relève qu’il doit être tenu compte de la régularisation des charges opérée pour 2017, 2018 et 2019, celle-ci leur ayant bien été adressée par voie postale le 30 décembre 2019.
Elle précise avoir répercuté le montant de la taxe foncière au prorata des surfaces louées de sorte que les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges n’est pas sans cause.

S’agissant des dégradations locatives, elle rappelle d’abord que l’état des lieux d’entrée, contradictoirement établi, a été annexé au bail régularisé entre les parties.
 
Elle souligne que l’huissier de justice a constaté une dégradation des enrobés extérieurs à la sortie.
Elle conclut que les défendeurs ne peuvent prétendre que le sol du parking était déjà, en 2016, en état d’usage, alors qu’aucune trace d’hydrocarbure n’avait été initialement constatée par l’huissier de justice. 
Elle précise que les photographies qu’elle produit mettent uniquement en évidence les tâches de ciment visées par l’huissier lors de l’entrée dans les lieux.
S’agissant des extraits Google Streetview produits en défense, elle conclut que ces deux captures, établies depuis la rue, ne permettent pas d’identifier les tâches d’hydrocarbures permanentes effectivement constatées.
Elle en déduit que l’étendue de ces traces motive une réfection totale des enrobés, exclusivement sur la parcelle AP n°[Cadastre 5], les devis qu’elle communique s’y limitant. 
Elle rappelle à cet égard que l’indemnisation du bailleur au titre des réparations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux de remise en état, la seule production de devis correspondant étant suffisante. 

Elle précise qu’un escalier sécurisé était présent lors de l’entrée dans les lieux par la société AUTO SILVA, mais n’était plus sécurisé, ne disposant plus de rambarde, lors du départ de celle-ci. 
Le local ne pouvant selon elle être reloué en l’état, la société AM3S a donc procédé à son remplacement.
Si l’état des lieux d’entrée a mis en évidence que deux barreaux étaient manquants et que la barre principale devait être revissée, elle ne comprend pas que la défenderesse ait préféré procéder à son remplacement par la pose d’un escalier sans rambarde, au lieu d’effectuer de menus travaux. 

Enfin, elle reproche à la société AUTO SILVA d’avoir procédé au bétonnage de la partie arrière du bâtiment, laquelle était initialement en terre, sans son autorisation. 
Elle fait valoir que si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la partie arrière du bâtiment, qu’aucune photographie n’a été réalisée, les extraits du site Googlemaps et l’état des lieux de sortie le démontrent.
Elle souligne que la société AUTO SILVA l’a également admis par la voix de son Conseil.

La SASU AUTO SILVA et Monsieur [E] [U] demandent, au visa des articles 1103, 1347 et suivants, 1720 du code civil ainsi que de l’article 9 du code de procédure civile, dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 juin 2023, de :



– Condamner la SCI AM3S à payer à la société AUTO SILVA les sommes suivantes :
 5940 euros en remboursement des provisions pour charges ;
 2800 euros en remboursement du dépôt de garantie,

– Débouter la SCI AM3S de ses demandes au titre des prétendues dégradations du bien objet du bail notarié du 28 décembre 2016 ;
– Débouter la SCI AM3S de toutes demandes plus amples ou contraires ;
– Ordonner en cas de condamnation de la société AUTO SILVA la compensation avec les sommes qui seraient dues par la société AM3S,
– Condamner la SCI AM3S à payer la somme de 3000 euros chacun à Monsieur [E] [U] et à la société AUTO SILVA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la SCI AM3S aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Me DEBBAH Avocat sur son affirmation de droit.

Ils concluent d’abord qu’aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’a été réalisé, le bail se bornant à indiquer que les parties « conviennent de se référer à l’état des lieux (…) en date du 30 septembre 2016 demeure annexé aux présentes », celui-ci ayant été effectué lors du départ du précédent locataire, trois mois avant.

Ils reprochent à la requérante ne n’avoir effectué aucune régularisation annuelle des charges, en dépit de la demande adressée par leur Conseil le 26 septembre 2019 et le 02 décembre 2019.
Ils constatent que dans le cadre de la procédure, la SCI AM3S ne produit pas davantage le détail de la régularisation avancée.
Ils relèvent de même que ne sont produites que les taxes foncières 2017, 2018, 2019 pour le bâtiment industriel, sans précision quant à la quote-part qu’elle doit supporter.
Ils en déduisent que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur leur paiement.

S’agissant des dégradations locatives reprochées, ils affirment d’abord, pour les enrobés extérieurs, que la SCI AM3S tente de faire peser sur elle une remise à neuf complète de ceux-ci, alors qu’ils étaient déjà en état d’usage lors de la prise de possession des lieux.
Ils considèrent également que les photographies prises lors de celui-ci confirment son mauvais état, l’huissier de justice décrivant également son état d’usage et ses taches diverses. 
Ils communiquent des fiches extraites de GOOGLE STREET VIEW établissant l’absence de tache.
En tout état de cause, ils affirment que la seule présence, non permanente au demeurant, de traces au sol, ne justifie pas à elle seule une réfection totale du sol.
Ils reprochent à la SCI AM3S de ne pas démontrer avait fait diligenter ces travaux, observant de même que les devis communiqués ne prouvent pas qu’ils seraient exclusivement limités à la parcelle n°[Cadastre 5]. 

Concernant l’escalier en colimaçon, ils soutiennent que la société AUTO SILVA a été contrainte de procéder à son remplacement du fait de sa dangerosité et de son état de vétusté.
Ils contestent la qualification « d’escalier de fortune » utilisée par la requérante pour désigner l’escalier sur limon central qu’elle a installé, lequel est composé d’une poutre métallique sur laquelle sont fixées les marches.
Ils en déduisent qu’aucune dégradation n’est donc démontrée, la requérante ne pouvant faire supporter sur elle les travaux d’amélioration de son bâtiment.

S’agissant de la bétonnisation du parking situé à l’arrière du bâtiment, ils observent que la requérante ne produit aucun élément de preuve, l’unique photographie extraite de GOOGLE STREET VIEW, sur laquelle les lieux ne sont pas ou peu visibles, ne justifiant pas de l’état primitif des lieux. 


Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 05 mars 2024, a été mise en délibéré au 30 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile rappellent également que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier.
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Sur le paiement des loyers et des charges

Sur les loyers

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination, qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que c’est au locataire qu’il appartient de justifier du paiement des loyers pour être libéré de toute obligation.

En l’espèce, le contrat de bail susvisé stipule qu’il est consenti moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 680 euros TTC. 
Or, la société AUTO SILVA, sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre pas avoir effectué les versements au titre du paiement des loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2019, soit un montant total de 5 040 euros.

Sur les charges locatives

Il résulte de l’article « CHARGES » du bail commercial que : 
 « Outre les loyers, « LE PRENEUR » devra au « BAILLEUR » les prestations et fournitures individuelles dont il bénéficie et qui constituent des charges récupérables, comme accessoires du loyer principal. (…) Ces charges font l’objet d’une régularisation annuelle en fin d’année. En outre le PRENEUR remboursera au BAILLEUR le montant des impôts fonciers. 
Ces charges seront payées de la manière suivante : le preneur versera chaque mois en sus du loyer une provision de CENT CINQUANTE EUROS (150,00€) au titre du budget prévisionnel de charges. 
Lorsqu’il a été procédé à la régularisation des comptes annuels, le bailleur arrêtera les comptes de l’année écoulée et les adressera au preneur avec les pièces justificatives à l’appui en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance de provision ou en le créditant de l’excédent payé selon le cas ».

D’une part, la société AUTO SILVA ne démontre pas avoir versé les provisions sur charges pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2019, correspondant à un montant total de 540 euros TTC.

D’autre part, il résulte des courriers du 26 septembre 2019 et du 2 décembre 2019, émis par le Conseil de la société AUTO SILVA, que cette dernière a sollicité auprès de la société AM3S la transmission des décomptes annuels des charges pour les années 2017, 2018 et 2019.
Il ressort également des courriers établis en réponse par la société AM3S, les 30 décembre 2019 et 02 mars 2020, que celle-ci n’a procédé à la régularisation des charges qu’à la fin du bail. 
Dès lors, la société AM3S n’a pas exécuté son obligation contractuelle consistant en la transmission annuelle de la régularisation des charges accompagnée des justificatifs. 
Toutefois, si l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues par le bail rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges, la transmission tardive de celle-ci ne déchoit pas le bailleur de son droit d’obtenir le paiement des charges effectives dues par le preneur. 
La société AM3S ayant produit cette régularisation ainsi que les pièces justificatives, elle a donc la possibilité de solliciter ce paiement.

A ce titre, s’agissant des justificatifs du montant des charges, alors que la défenderesse les sollicitait par courrier du 04 mars 2020, la société AM3S produit les avis de taxe foncière pour les années 2017, 2018 et 2019. 
Si elle ne l’a pas précisé antérieurement, elle explique dans ses écritures que les locaux loués représentent 32% de la surface totale du bâtiment sur lequel portent ces avis. 
Or, l’avis de taxe foncière pour l’année 2017 fait état d’un impôt s’élevant à 3 939 euros, celui de 2018 d’un impôt de 4 128 euros et celui de 2019 d’un montant de 4 051 euros, soit un total de 12 118 euros. 
Les charges dues par la société AUTO SILVA s’élèvent donc à 32 % de cette somme, soit 3 877,27 euros. 
Ce montant correspond à celui indiqué par la société AM3S dans la régularisation au terme de laquelle elle chiffre à 3 800 euros le montant des charges (1260.48 euros pour 2017, 1320.96 euros pour 2018 et 1296.32 euros pour 2019), concluant au regard des provisions versées par sa locataire à une somme de 1 600 euros en faveur de la société AUTO SILVA.
Cette dernière ne peut donc lui reprocher de ne pas justifier de la régularisation qu’elle avance.

Par conséquent, la demande en remboursement de provisions sur charges formulée par la société AUTOSILVA et Monsieur [E] [U] sera rejetée.

Dès lors, au titre du paiement des loyers et des charges, la société AUTO SILVA sera condamnée à verser à la société AM3S la somme de 3 980 euros, correspondant au montant des loyers et provisions sur charges impayés imputé de la somme de 1 600 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des termes de l’article 544 du code civil qu’en cas de privation de l’usage d’un bien, son propriétaire a droit à une indemnité compensatrice.

Le bail signé par les deux parties prévoit de même qu’il « finira de plein droit, à l’expiration du terme fixé, conformément à l’article 1737 du Code civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur, et ce dernier s’oblige à quitter les lieux loués à l’expiration des présentes, sans chercher à s’y maintenir sous quelque prétexte que ce soit. (…) Il rendra les clefs des locaux le jour où finira son bail ou le jour du déménagement si celui-ci le précédait. »
Si, contre toute attente, le preneur se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre. »

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail devait prendre fin le 31 décembre 2019 mais que la restitution des locaux loués est intervenue par la remise des clés à la société AM3S le 3 janvier 2020. 

Ainsi, la société AUTO SILVA s’étant maintenue dans les locaux trois jours après le terme convenu, elle sera donc condamnée à payer à la société AM3S la somme de 162,58 euros au titre de l’indemnité d’occupation. 

Sur les demandes au titre des réparations locatives

D’une part, l’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 1730 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux établi entre lui et le bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

Au sens de ces dispositions, l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est d’ailleurs pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

D’autre part, le contrat de bail stipule expressément que les parties conviennent de se référer à l’état des lieux dressé le 30 septembre 2016 par Maître [S], huissier de justice, annexé au contrat de bail. 
Contrairement aux affirmations des défenderesses, il existe donc un état des lieux d’entrée contradictoire, la société AM3S et la société AUTO SILVA s’étant accordées pour s’y référer, quand bien même cette dernière n’était pas présente lorsque celui-ci a été dressé. 

De même, il ressort du bail que le locataire est tenu d’effectuer, dans les lieux loués, « pendant toute la durée du bail, et à ses frais, toutes les réparations d’entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit ». 
 
L’article 6 prévoit de même que « tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité. Sauf convention contraire, le bailleur ne pourra exiger en fin de bail la remise du bien loué dans son état primitif aux frais du preneur, en ce qui concerne les travaux qu'il aura expressément autorisés ».

L’article 12 précise enfin que « la remise des clefs ou leur acceptation par le bailleur ne portera aucune atteinte au droit de ce dernier de répéter contre le locataire le coût des réparations de toute nature dont celui-ci est tenu suivant la loi et les clauses et conditions du bail ».

Sur les enrobés extérieurs

L’état des lieux du 30 septembre 2016 mentionne un enrobé en état, à l’exception de tâches de ciment avec monticule en surface sur environ 3 mètres de diamètre.
Par contre, l’état des lieux de sortie du 3 janvier 2020 décrit un enrobé « affecté sur toute sa surface de traces d’hydrocarbures ; ces traces sont extrêmement importantes au pied du bâtiment côté droit de l’entrée, avec l’enrobé qui par endroits est dégradé». 
Ces constatations sont corroborées par la photographie n°5 de l’état des lieux du 30 septembre 2016 sur laquelle aucune trace d’hydrocarbure n’est visible, mais également par les photographies de l’état des lieux du 3 janvier 2020 qui mettent en évidence de nombreuses traces sur le sol. 
Concernant les photographies produites par les défendeurs, il convient de souligner que celles-ci ne sont pas probantes, ayant été prises depuis la route, de l’autre côté de la clôture, ne permettant pas d’avoir une réelle vision de l’état des enrobés.

Le devis produit par la société AM3S, portant sur la parcelle n°[Cadastre 5] pour une surface de 144m2, chiffre à 11 040 euros TTC la réfaction de l’enrobé. 
Cette surface est cohérente avec les données indicatives issues du site internet du cadastre précisant que la partie extérieure située à l’avant des locaux loués sur la parcelle AP n°[Cadastre 5] correspond à une surface de 149,82m2. 

Au regard du nombre de tâches relevées mais également de la dégradation même de l’enrobé, la réfection totale de celui-ci, plutôt que son seul nettoyage, apparaît justifiée. 

La société AUTO SILVA sera en conséquence condamnée à payer à la société AM3S la somme de 11 040 euros au titre de la réfection de l’enrobé.

Sur l’escalier donnant accès à la mezzanine

En l’espèce, l’état des lieux du 30 septembre 2016 précise que : « Il manque deux barreaux sur la rambarde. La main courante est à l’état d’usage et poussiéreuse. En partie haute, la barre principale de l’escalier n’est pas fixée. Il manque une vis. » 
Il ressort ainsi de ces constatations que cet escalier ne se trouvait pas en bon état lors de l’entrée de la société AUTO SILVA dans les lieux de sorte que celle-ci avait donc la possibilité d’y remédier, notamment en procédant à son remplacement et pas seulement à de « menus travaux », compte-tenu de sa dangerosité. 

De plus, contrairement aux affirmations de la requérante, l’état des lieux de sortie du 3 janvier 2020 ne met en évidence aucune difficulté de sécurité s’agissant de l’escalier installé par la société AUTO SILVA, faisant seulement mention d’un « escalier composé d’une poutrelle en « H », sur laquelle sont soudées des marches, le tout donnant sur une petite plateforme ».
Les photographies jointes à celui-ci ne permettent pas d’en tirer une conclusion distincte.
Par conséquent, la nécessité de procéder à son remplacement n’est pas établie. 

La demande en remboursement des frais de réinstallation d’un escalier formulée par la société AM3S sera donc rejetée.

Sur la bétonnisation du parking situé à l’arrière du bâtiment

Dans le courrier émis par le Conseil de la société AUTO SILVA le 2 décembre 2019 à l’attention de la société AM3S, que les défendeurs versent eux-mêmes aux débats, il est indiqué « ma cliente a procédé au bétonnage de la partie arrière du bâtiment qui était initialement en terre et ce sans votre autorisation. Elle va donc procéder à la remise en état de cette partie et enlever le béton ».

La société AUTO SILVA et Monsieur [E] [U] ne contestent pas dans leurs dernières écritures la teneur de cette lettre, qu’ils n’évoquent pas.

Dès lors, quand bien même l’état des lieux d’entrée est muet à ce titre, il est établi que la société AUTO SILVA a procédé à une bétonnisation de l’arrière du bâtiment sans l’autorisation de la société AM3S, contrairement aux prévisions du bail. 

Le devis produit par la société AM3S chiffre la destruction de cette bétonnisation à 2 640 euros TTC. 

Par conséquent, la société AUTO SILVA sera condamnée à payer à la société AM3S la somme de 2 640 euros au titre des frais de destruction du bétonnage à l’arrière du bâtiment, permettant la remise en état des lieux loués.

***

Enfin, il ressort des écritures des deux parties qu’elles s’accordent sur la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 2 800 euros versé par la société AUTO SILVA lors de l’entrée dans les lieux. Il convient dès lors de soustraire cette somme de celles dues par la société AUTO SILVA au titre du paiement des loyers et charges, de l’indemnité d’occupation et de l’indemnisation pour la remise en état des locaux loués.

En conclusion, la société AUTO SILVA sera condamnée à payer à la société AM3S la somme totale de 15 022,58 euros au titre du paiement du compte de sortie (3980+162.58+11040+2640-2800). 

En outre, il résulte des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ou préjudice. 

Au sens de ces dispositions, le demandeur n’est pas tenu de solliciter ces intérêts au taux légal dès la mise en demeure adressée au défendeur ou dès l’introduction de l’instance, pouvant formuler cette demande au cours de la mise en état.

En l’espèce, la société AM3S a adressé par l’intermédiaire de son Conseil un courrier en date du 12 mars 2021 mettant en demeure la société AUTO SILVA de régler le loyer, les charges, l’indemnité d’occupation ainsi que les frais de remise en état des locaux loués.

Par conséquent, la société AUTO SILVA sera condamnée à payer à la société AM3S la somme correspondant au paiement du compte de sortie, soit 15 022,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021, date de la mise en demeure.

Sur la condamnation de Monsieur [K] [E] [U] en sa qualité de caution solidaire

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 15 septembre 2021 applicable à la cause, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L’article 2298 du même code, également dans sa version antérieure à cette ordonnance, précise que la caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

En l’espèce, le contrat de bail régularisé le 28 décembre 2016 stipule que la caution, désignée comme étant Monsieur [K] [J] [E] [U], « a déclaré se rendre et se constituer caution solidaire et indivisible du preneur et s’obliger solidairement avec lui au paiement du loyer, des charges, des indemnités d’occupation, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités dues au titre de la clause pénale ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires s’appliquant à ces montants et, plus généralement à l’exécution des conditions du présent bail sans exception ni réserve, envers le bailleur qui accepte, et ses héritiers, pour le cas où le preneur ne pourrait satisfaire lui-même aux paiements ci-dessus stipulés au profit du bailleur. » 


Il résulte de ces termes qu’il s’est ainsi porté caution solidaire de la société AUTO SILVA pour l’ensemble des sommes dues au titre du compte de sortie. 

Par conséquent, Monsieur [K] [E] [U] sera condamné solidairement avec la société AUTO SILVA, en sa qualité de caution, à payer à la société AM3S la somme de 15 022,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AUTO SILVA et Monsieur [K] [E] [U] qui succombent à l’instance, seront in solidum condamnés aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société AUTO SILVA et Monsieur [K] [E] [U], condamnés aux dépens, seront in solidum condamnés à verser à la société AM3S une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE solidairement la SASU AUTO SILVA et Monsieur [K] [J] [E] [U] à payer à la SCI AM3S la somme de 15 022,58 euros au titre du paiement du compte de sortie relatif au bail régularisé le 28 décembre 2016, comprenant les loyers et charges, l’indemnité d’occupation et les frais de remise en état des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2021;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 12 mars 2021 ;

REJETTE la demande en remboursement des provisions sur charges formulée par la SASU AUTO SILVA et Monsieur [K] [J] [E] [U] ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum la SASU AUTO SILVA et Monsieur [K] [J] [E] [U] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS ;

CONDAMNE in solidum la SASU AUTO SILVA et Monsieur [K] [J] [E] [U] à payer à la SCI AM3S la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SASU AUTO SILVA et Monsieur [K] [J] [E] [U] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi la présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.


La GREFFIERELa PRESIDENTE