Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 2 mai 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU :02 Mai 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 20 Mars 2024



 GROSSE :
 Le ...................................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/05440 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4DAG

PARTIES :

DEMANDERESSE

La SCI PHILADELPHIA
représentée par son mandataire en exercice la Société IMMOBILIERE DU MIDI dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Me Sabrina SETTEMBRE, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Me Gérald PANDELON, avocat plaidant au barreau de PARIS





DEFENDEUR

Monsieur [L] [Y], né le 28 Août 1987 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

non comparant








EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2020, la SCI PHILADELPHIA (le bailleur) a donné à bail commercial à M. [L] [Y] (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18.000 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La SCI PHILADELPHIA a fait délivrer à M. [L] [Y] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 23 mai 2023, pour une somme de 14484.60 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2023.

Par acte de commissaire de Justice du 30 novembre 2023, la SCI PHILADELPHIA fait assigner M. [L] [Y] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de M. [L] [Y] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- condamner M. [L] [Y] à payer à la SCI PHILADELPHIA la somme provisionnelle de 14.484,60 euros au titre de l'arriéré locatif,
- condamner M. [L] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 200 eurs par jour, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner M. [L] [Y] au paiement d'une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 20 mars 2024, la SCI PHILADELPHIA maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assigné par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [L] [Y] n'était ni comparant, ni représenté.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024. 

SUR CE,

- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le 23 mai 2023, la SCI PHILADELPHIA a fait délivrer à M. [L] [Y] un commandement de payer portant sur une créance d'un montant de 14.484,60 euros, arrêtée au 22 mai 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 24 juin 2023.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M. [L] [Y] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par M. [L] [Y] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la M. [L] [Y] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 14.000 euros, arrêtée au 22 mai 2023. 

Il y a lieu de préciser que le solde de la taxe foncière, non justifié, et le coût du commandement de payer doivent être déduits. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 14.000 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 22 mai 2023, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner M. [L] [Y] à payer à la SCI PHILADELPHIA la somme provisionnelle de 14 mai 2023 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 22 mai 2023, mois de mai 2023 inclus. 


- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [L] [Y], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du DATCOMM.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [L] [Y] ne permet d’écarter la demande de la SCI PHILADELPHIA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 juin 2023 ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [L] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons n'y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [L] [Y], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons M. [L] [Y] à payer à la SCI PHILADELPHIA à titre provisionnel la somme de 14.000 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 22 mai 2023, mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 ; 

Condamnons M. [L] [Y] à verser à titre provisionnel à la SCI PHILADELPHIA, à titre provisionnel, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2023 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons M. [L] [Y] à payer à la SCI PHILADELPHIA la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons M. [L] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 mai 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE